Ingeniera canadiense construye una cartera de 20 propiedades en EE. UU. desde $22,000

Araceli era ingeniera mecánica en Canadá: diecisiete años en el sector aeroespacial, un buen sueldo y una vida estable. Entonces se divorció, perdió la mitad de los ingresos del hogar de la noche a la mañana y las facturas no disminuyeron ni un ápice.

Tomó medidas. Compró una propiedad en Hamilton, Ontario, la dividió en tres unidades, vivió en una y alquiló las otras dos. Esa primera casa generaba 400 dólares al mes de flujo de caja mientras ella vivía completamente libre de alquiler. Todo encajó.

Pero en 2016, el mercado canadiense se movió en su contra. El mismo tipo de casa para reformar que había comprado por 180.000 dólares se vendía ahora por 300.000 dólares o más, con ofertas que superaban entre 50.000 y 100.000 dólares el precio de venta. A esos precios, el flujo de caja desapareció. Buscó en St. Catharines y Niagara Falls. Nada funcionó.

Entonces alguien le hizo una pregunta sencilla: "¿Alguna vez has pensado en comprar en EE. UU.?"

Araceli había trabajado en Cleveland durante seis meses como ingeniera. Su recuerdo de la ciudad no era brillante, pero volvió a echarle un vistazo. Lo que encontró la dejó atónita: dos casas disponibles, una listada en 17.000 dólares y la otra en 22.000 dólares. Viniendo de Canadá, ese era el precio de un coche usado.

Compró ambas. La primera propiedad tuvo problemas de inmediato: un mal gestor de la propiedad, un inquilino que destrozó el lugar y una venta con pérdidas para reorganizarse. Ese fracaso trajo una lección que ahora cuenta a cada inversor que conoce: una buena propiedad con un mal equipo se convierte en una mala propiedad, siempre.

La segunda casa fue diferente. La compró por 22.000 dólares, invirtió unos 20.000 dólares en reparaciones y puso a su inquilino en un contrato de alquiler con opción a compra. El inquilino pagaba 810 dólares al mes y se hacía cargo de todas las responsabilidades de mantenimiento. Tres años después, Araceli había recuperado toda su inversión de una sola propiedad y seguía siendo la dueña.

Cuando Araceli empezó, cada trato tenía que ser al contado. Sin historial de crédito en EE. UU., sin número de seguro social, sin opciones de préstamo para extranjeros. Ese panorama ha cambiado drásticamente.

Hoy en día, los inversores canadienses pueden acceder a préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio) sin necesidad de un número de identificación fiscal de EE. UU. Estos préstamos califican en función de los ingresos por alquiler de la propiedad, no de los ingresos personales del prestatario. No hace falta poner un pie en EE. UU. para cerrar el trato.

Araceli ha completado ya 20 tratos en el mercado estadounidense. Obtuvo su visa de inversor E-2 y dirige una empresa de renovaciones en Cleveland a tiempo completo. Lo que empezó como una búsqueda de flujo de caja desde Hamilton se convirtió en un negocio completo construido en torno al mismo mercado que al principio miró con escepticismo.

La casa de 22.000 dólares recuperó toda su inversión en tres años a través del contrato de alquiler con opción a compra. Ese inquilino se quedó todo el tiempo, se encargó del mantenimiento y trató la propiedad como si fuera suya, porque al final lo sería.

¿Su ventaja competitiva? La misma que al principio la hizo dudar de invertir: creó su propia empresa de renovaciones porque la mayoría de los contratistas no se presentan. La fiabilidad, descubrió, es la verdadera ventaja en la inversión inmobiliaria en EE. UU.