Aquí hay algo que la mayoría de los inversores no se dan cuenta: hay una brecha en el mercado de apartamentos que los compradores astutos pueden explotar.
Los grandes inversores institucionales —fondos de pensiones, REITs, capital privado— quieren complejos masivos. Están emitiendo cheques por $50 millones, no por $500,000. Los inversores individuales suelen perseguir alquileres de viviendas unifamiliares porque es lo que conocen.
Eso deja a los edificios de apartamentos de tamaño mediano —de 5 a 12 unidades— en un punto intermedio competitivo. Estas propiedades son lo suficientemente grandes como para ofrecer economías multifamiliares reales, pero lo suficientemente pequeñas como para que las instituciones no se molesten con ellas. Menos competencia a menudo significa mejores acuerdos.
Permítame mostrarle por qué este tipo de propiedad merece una mirada más cercana.
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Por Qué el Tamaño Importa en la Inversión de Apartamentos
El mercado de apartamentos se segmenta según el tamaño de la propiedad, y cada segmento tiene características diferentes:
| Tamaño de Propiedad | Quién Compra | Nivel de Competencia | Su Oportunidad |
|---|---|---|---|
| 50+ unidades | Inversores Institucionales | Feroz | Muy limitada |
| 20-49 unidades | Grandes Inversores Privados | Alto | Moderado |
| 5-12 unidades | Inversores Individuales | Moderado | Fuerte |
| 1-4 unidades | Inversores Individuales | Alto | Bueno pero economías diferentes |
Los grandes complejos de apartamentos atraen capital institucional porque justifican la infraestructura de gestión que esos compradores mantienen. Un fondo de pensiones no quiere pensar en un edificio de 6 unidades; no vale la pena su tiempo.
Los alquileres de viviendas unifamiliares atraen a individuos porque el punto de entrada es accesible y la curva de aprendizaje es manejable. Pero escalar viviendas unifamiliares es difícil. Terminas con propiedades dispersas en múltiples ubicaciones, cada una requiriendo atención de gestión separada.
El rango de 5-12 unidades le brinda beneficios multifamiliares sin competencia institucional. Está jugando en un espacio que a los peces gordos no les importa.
La Economía de los Apartamentos de Tamaño Mediano
¿Por qué las propiedades multifamiliares son más rentables que las unifamiliares por puerta?
Operaciones concentradas. Todas sus unidades están en una sola ubicación. Un viaje maneja múltiples inspecciones, múltiples renovaciones, múltiples problemas de mantenimiento. Compare eso con conducir por toda la ciudad para cada propiedad unifamiliar.
Sistemas compartidos. Un techo cubre múltiples unidades. Una caldera calienta múltiples apartamentos. El costo por unidad de los sistemas principales disminuye a medida que agrega puertas.
Impacto reducido de la vacancia. Si su alquiler unifamiliar permanece vacío, tiene ingresos cero y exposición al 100% de los gastos. En un edificio de 10 unidades, una vacancia le cuesta el 10% de los ingresos mientras que otras unidades continúan pagando.
Valoración basada en ingresos. Este es el gran punto. Las propiedades residenciales pequeñas (1-4 unidades) se valoran según ventas comparables, es decir, lo que propiedades similares vendieron. Las propiedades comerciales (5+ unidades) se valoran según los ingresos. El ingreso operativo neto dividido por la tasa de capitalización (cap rate) equivale al valor.
Esa valoración basada en ingresos significa que puede forzar la apreciación en propiedades multifamiliares. Aumente el NOI —mediante aumentos de alquiler, reducción de gastos o adición de unidades— y aumentará directamente el valor de la propiedad. No está esperando que el mercado decida cuál es el valor de su propiedad.
Si la valoración basada en ingresos y la apreciación forzada le hacen considerar su primer edificio de 5 a 12 unidades, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos para qué califica bajo los programas de CMHC o comerciales.
Encontrar Propiedades de 5-12 Unidades
Estas propiedades generalmente no aparecen en las búsquedas de MLS residenciales. Debe buscar en lugares diferentes.
Corredores comerciales especializados en multifamiliares conocen estas propiedades antes de que lleguen a las listas públicas. Establezca relaciones con corredores en su mercado objetivo.
La comunicación directa con los propietarios de edificios puede revelar oportunidades. Conduzca por los vecindarios, identifique propiedades objetivo y contacte directamente a los propietarios. Muchos edificios de tamaño mediano son propiedad de inversores de edad avanzada que podrían vender al comprador adecuado.
Las plataformas comerciales en línea como LoopNet, Crexi y otras listan propiedades multifamiliares. Configure alertas para su rango de tamaño y mercados objetivo.
Las redes locales de inversores a menudo comparten acuerdos entre sus miembros. Únase a grupos locales de inversión inmobiliaria y haga saber a la gente lo que está buscando.
La caza fuera del mercado requiere más esfuerzo pero a menudo produce mejores precios. Las propiedades que se venden sin ser comercializadas enfrentan menos competencia.
Análisis de Acuerdos de Apartamentos
El análisis de apartamentos difiere del de viviendas unifamiliares porque piensa como un dueño de negocio, no como un comprador de viviendas. Comience por aprender Cómo Analizar una Propiedad de Alquiler: Flujo de Efectivo y Debida Diligencia.
Ingreso potencial bruto es lo que generaría la propiedad si estuviera completamente ocupada a precios de mercado. Este es su punto de partida.
Pérdida por vacancia y cobro tiene en cuenta la realidad de que las unidades a veces quedan vacías y algunos inquilinos no pagan. Presupueste entre el 5% y el 10% dependiendo de las condiciones del mercado.
Los gastos operativos en apartamentos suelen representar entre el 35% y el 50% de los ingresos brutos. Esto incluye impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos (pagados por el propietario), mantenimiento, reparaciones, administración y reservas para elementos de capital.
Ingreso Operativo Neto (NOI) es lo que queda después de los gastos operativos. Este es el número que determina el valor.
Guía de Cálculo de Tasa de Capitalización para Decisiones de Inversión representa el rendimiento que genera la propiedad independientemente de la financiación. Si una propiedad tiene un NOI de $100,000 y se vende por $1,000,000, la tasa de capitalización es del 10%. Investigue las tasas de capitalización para propiedades similares en su mercado para evaluar si los precios de venta son razonables.
El servicio de la deuda (su pago de hipoteca) se deduce del NOI para determinar el flujo de efectivo.
Los préstamos comerciales con un pago inicial del 20 al 35 por ciento y requisitos de cobertura del servicio de la deuda pueden parecer abrumadores al principio — reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para que podamos analizar las cifras de una operación específica que esté considerando.
Debida Diligencia para Apartamentos
Antes de comprar, debe verificar todo.
Verificación financiera: Obtenga listas de alquileres reales, no proyecciones pro forma. Revise los extractos bancarios que muestren los depósitos. Examine la documentación de gastos: facturas de servicios públicos, facturas de impuestos, pólizas de seguro, facturas de mantenimiento. Compare las tendencias históricas con las afirmaciones actuales.
Inspección física: Los apartamentos requieren una inspección exhaustiva de los sistemas del edificio (HVAC, fontanería, electricidad), elementos estructurales (techo, cimientos, envolvente del edificio), áreas comunes y condiciones de las unidades individuales. Contrate profesionales que inspeccionen propiedades comerciales, no solo inspectores de viviendas.
Análisis de inquilinos: Revise todos los contratos de arrendamiento. Comprenda cuándo vencen los contratos y a qué alquileres. Evalúe el historial de pagos. Identifique a los inquilinos que pagan por debajo del mercado (oportunidad) o por encima del mercado (riesgo de retención).
Evaluación de necesidades de capital: ¿Qué reparaciones o reemplazos importantes se avecinan? Techos, calderas, estacionamientos, electrodomésticos: estos elementos necesitan financiación. El mantenimiento diferido se convierte en su problema después del cierre.
Financiación de Edificios de Apartamentos
El mundo de la financiación cambia a partir de las 5 unidades. Ahora está en territorio comercial. Comprender su Financiación Hipotecaria Multifamiliar es fundamental antes de comenzar a buscar edificios.
Préstamos comerciales tienen características diferentes a las hipotecas residenciales: plazos más cortos (típicamente de 5 a 10 años), pagos de globo que requieren refinanciación, tasas basadas en el rendimiento de la propiedad y no solo en el crédito del prestatario, y requisitos de índice de cobertura del servicio de la deuda.
Los requisitos de pago inicial suelen oscilar entre el 20% y el 35% para edificios de apartamentos. Los prestamistas quieren ver que usted tiene participación y reservas además del pago inicial.
La financiación con seguro de CMHC puede estar disponible para propiedades que cumplan los requisitos, ofreciendo mejores tasas y plazos a cambio de cumplir con los requisitos del programa. Obtenga más información sobre cómo financiar propiedades multifamiliares en Canadá.
Utilice nuestra Calculadora MLI Select para estimar su monto máximo de préstamo CMHC basado en los ingresos del edificio y sus plazos objetivo.
La financiación basada en relaciones es más importante en el ámbito comercial. Establezca relaciones con los prestamistas antes de necesitarlos. Los bancos locales y las cooperativas de crédito a menudo sirven bien a este segmento del mercado.
Gestión de Apartamentos de Tamaño Mediano
De 5 a 12 unidades es un tamaño manejable para inversores prácticos, pero requiere trabajo real.
Las relaciones con los inquilinos se vuelven más complejas con múltiples hogares. Usted está gestionando una pequeña comunidad, no solo una sola familia.
La coordinación de mantenimiento requiere sistemas: seguimiento de solicitudes, programación de proveedores, seguimiento de la finalización.
La gestión de rotaciones ocurre con más frecuencia. Con 10 unidades, es posible que tenga de 2 a 3 rotaciones al año, incluso con una retención razonable.
La recaudación de alquileres y la contabilidad necesitan procesos formales. Usted está dirigiendo un negocio.
La gestión profesional se vuelve viable a esta escala. Las tarifas de gestión (generalmente del 8% al 12% del alquiler cobrado) duelen menos cuando se distribuyen entre múltiples unidades. El software de gestión de propiedades adecuado para inversores canadienses puede optimizar la recaudación de alquileres, el seguimiento del mantenimiento y la comunicación con los inquilinos en todas sus unidades.
Si se autogestiona o contrata a un tercero, depende de su tiempo, habilidades y proximidad a la propiedad. Muchos inversores comienzan autogestionándose para aprender, y luego pasan a la gestión profesional a medida que crecen sus carteras. Para obtener orientación sobre la escalada, consulte BRRRR a $80 Millones: Caso de Estudio Inmobiliario.
Construyendo su Equipo de Apartamentos
El éxito requiere apoyo profesional:
Agente inmobiliario comercial que entienda la valoración multifamiliar y los procesos de transacción. Experiencia diferente a la de los agentes residenciales.
Corredor hipotecario comercial con acceso a prestamistas que atienden este tipo de propiedad. Saben qué prestamistas son competitivos para diferentes tamaños de operaciones. Revise nuestra guía sobre cómo financiar su primer edificio multifamiliar para obtener opciones de financiación detalladas.
Abogado inmobiliario con experiencia en transacciones comerciales. Los contratos son diferentes.
Administrador de propiedades comercial si no se autogestiona. Entreviste a varias opciones y verifique referencias de otros propietarios de edificios.
Tasador comercial que entienda la valoración basada en ingresos.
Errores Comunes a Evitar
Subestimar la carga de gestión. Administrar 10 puertas no es solo el doble de difícil que 5. La complejidad aumenta de forma no lineal.
Tratarlo como una casa grande. Los apartamentos son negocios. Requieren un pensamiento empresarial sobre ingresos, gastos, sistemas y operaciones.
Pagar en exceso basándose en el potencial. Compre basándose en el rendimiento actual, no en proyecciones de lo que podría suceder después de que “implemente su plan”.
Reservas insuficientes. Los gastos de capital en apartamentos pueden ser sustanciales. El techo de un edificio de 10 unidades cuesta mucho más que el techo de una vivienda unifamiliar.
Ignorar la calidad de los inquilinos. Los inquilinos heredados podrían no ser los inquilinos que usted elegiría. Incluya los costos de rotación en su análisis.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué hace que las unidades de 5-12 sean el "punto ideal" para invertir?
¿Cuánto capital necesito para invertir en apartamentos?
¿Debería autogestionar o contratar gestión de propiedades?
¿Qué tasa de capitalización (cap rate) debería apuntar?
¿Cómo encuentro propiedades de apartamentos de este tamaño?
¿En qué se diferencia la financiación comercial de las hipotecas residenciales?
¿Qué índice de gastos operativos debo esperar para un edificio de apartamentos pequeño?
El Resultado Final
Los edificios de apartamentos de tamaño mediano, de 5 a 12 unidades, ofrecen una oportunidad atractiva para inversores individuales dispuestos a aprender los fundamentos del sector inmobiliario comercial. Menos competencia de compradores institucionales, economías multifamiliares y valoración basada en ingresos se combinan para crear ventajas que la inversión en viviendas unifamiliares no puede igualar.
La curva de aprendizaje es más pronunciada. Los requisitos de capital son mayores. Las demandas de gestión son reales. Pero para los inversores listos para pasar de las viviendas unifamiliares, este tipo de propiedad representa un siguiente paso lógico para construir una escala de cartera significativa.
No compita donde juegan las instituciones. Encuentre los espacios que ignoran. Los apartamentos de tamaño mediano son uno de esos espacios.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
10 min de lectura
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
HVAC
Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.
Pro Forma
Un estado financiero proyectado para una propiedad de inversión que muestra los ingresos, gastos y rendimientos esperados. Los pro formas se utilizan para evaluar posibles adquisiciones y son requeridos por muchos prestamistas comerciales durante la suscripción.
MLS
Servicio de Listado Múltiple - una base de datos utilizada por agentes inmobiliarios con licencia para listar propiedades en venta, proporcionando información estandarizada de la propiedad, fotos y precios. Los inversores también utilizan estrategias fuera del mercado para encontrar ofertas no listadas en el MLS.
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