La elección entre una hipoteca comercial de tasa fija y variable es una de las decisiones de financiamiento más importantes que tomarás como inversionista de bienes raíces comerciales. A diferencia de las hipotecas residenciales — donde la diferencia de tasa entre fija y variable podría costarte o ahorrarte algunos cientos de dólares al mes — en una hipoteca comercial de $5M, una estructura de tasa incorrecta puede costarte decenas de miles de dólares anuales y crear estrés en el flujo de caja que amenaza la viabilidad de tu inversión.
Las tasas comerciales fijas y variables funcionan de manera diferente a sus contrapartes residenciales. Se cotizan según diferentes referencias, tienen diferentes estructuras de penalización por pago anticipado, e interactúan de manera diferente con los requisitos de suscripción de los prestamistas. Entender estos mecanismos antes de elegir es esencial.
Esta guía desglosa cómo funciona cada tipo de tasa en el mercado hipotecario comercial canadiense, cuándo cada una tiene más sentido, y cómo evaluar los compromisos para tu acuerdo específico.
Cómo Funcionan las Tasas Fijas para Hipotecas Comerciales
El Mecanismo de Fijación de Precios
Las tasas fijas comerciales en Canadá se cotizan según los rendimientos de los bonos del Gobierno de Canadá — específicamente, el bono con vencimiento más cercano al plazo de tu hipoteca. Si estás obteniendo una hipoteca comercial fija de 5 años, tu tasa se deriva del rendimiento del bono del Gobierno de Canadá a 5 años más un diferencial.
Ese diferencial refleja varios factores:
- El costo de fondos del prestamista y margen de ganancia
- El riesgo crediticio asociado con el prestatario y la propiedad
- El tipo de propiedad (multifamiliar obtiene diferenciales más ajustados que oficina o retail)
- La relación préstamo-valor (LTV más bajo obtiene diferenciales más ajustados)
- Condiciones de mercado y dinámicas competitivas
Estructura típica del diferencial:
| Componente | Ejemplo |
|---|---|
| Rendimiento del bono GoC a 5 años | 3.50% |
| Diferencial del prestamista | +1.75% |
| Tasa fija cotizada | 5.25% |
El diferencial por encima del rendimiento del bono oscila entre aproximadamente 1.25% y 3.00% dependiendo de las características del acuerdo. Las hipotecas multifamiliares aseguradas por CMHC reciben los diferenciales más ajustados. Los acuerdos de mayor riesgo — oficinas con términos de arrendamiento cortos, retail con vacancia, propiedades en mercados secundarios — reciben diferenciales más amplios.
Fijación de Precios con Tasa de Intercambio
Algunos prestamistas institucionales, en particular compañías de seguros de vida y bancos Schedule B, cotizan hipotecas comerciales fijas utilizando tasas de intercambio de tasas de interés en lugar de rendimientos de bonos directamente. La tasa de intercambio es esencialmente la tasa fija que el prestamista puede asegurar a través del mercado de derivados para igualar tu hipoteca.
En la práctica, la fijación de precios con tasa de intercambio y la fijación de precios con rendimiento de bonos producen resultados similares porque las tasas de intercambio rastrean los rendimientos de bonos de cerca. La distinción importa principalmente al negociar con prestamistas institucionales, porque entender su mecanismo de fijación de precios te da apalancamiento para discutir diferenciales más precisamente.
Qué Asegura la Tasa Fija
Cuando te comprometes a una hipoteca comercial de tasa fija, los siguientes elementos se determinan para el plazo:
- Tasa de interés — No cambia independientemente de la política del Banco de Canadá o movimientos del mercado de bonos
- Pago mensual — Permanece constante (asumiendo estructura de amortización estándar)
- Impacto en la relación de cobertura de servicio de deuda — Los prestamistas calculan DSCR usando la tasa fija, proporcionando certeza
- Base de penalización por pago anticipado — Las tasas fijas típicamente generan penalizaciones de mantenimiento de rendimiento o desconfirmación si rompes la hipoteca temprano
Opciones de Plazo de Tasa Fija
Las tasas comerciales fijas en Canadá están disponibles en varias duraciones estándar:
| Plazo | Disponibilidad | Caso de Uso Típico |
|---|---|---|
| 1 año | Limitado | Situaciones de puente a corto plazo |
| 3 años | Moderado | Inversionistas de tenencia media que desean certeza parcial |
| 5 años | Más común | Plazo comercial estándar — mejor selección de tasa |
| 7 años | Disponible de prestamistas institucionales | Propiedades de tenencia más larga con arrendatarios estables |
| 10 años | Disponible de compañías de seguros de vida y CMHC | Tenencias a largo plazo, activos de calidad institucional |
| 15–25 años | Solo CMHC | Multifamiliar CMHC completamente amortizado |
El plazo fijo de 5 años domina el mercado de préstamos comerciales canadiense. Equilibra certeza de tasa contra flexibilidad razonable de pago anticipado y se alinea con la mayoría de los períodos de tenencia de inversión.
Cómo Funcionan las Tasas Variables para Hipotecas Comerciales
El Mecanismo de Fijación de Precios
Las tasas comerciales variables en Canadá generalmente se cotizan como tasa preferencial más (o menos) un diferencial. La tasa preferencial es establecida por cada prestamista e generalmente rastrea la tasa overnight del Banco de Canadá con un ajuste convencional de 2.20%.
Estructura típica de tasa variable:
| Componente | Ejemplo |
|---|---|
| Tasa preferencial del prestamista | 5.95% |
| Diferencial | +0.75% |
| Tasa variable cotizada | 6.70% |
Los diferenciales de tasa variable para hipotecas comerciales oscilan desde tasa preferencial menos 0.25% para los acuerdos más fuertes hasta tasa preferencial más 2.00% o más para transacciones de mayor riesgo.
Fijación de Precios con Tasa de Aceptación Bancaria (BA)
Algunos prestamistas comerciales, en particular en el espacio institucional, cotizan hipotecas de tasa variable según la tasa de Aceptación Bancaria (BA) en lugar de tasa preferencial. La tasa BA es una tasa de financiamiento mayorista que tiende a rastrear la tasa del Banco de Canadá más de cerca que la tasa preferencial, que puede incluir ajustes de prestamista discrecionales.
La fijación de precios basada en BA típicamente funciona como:
| Componente | Ejemplo |
|---|---|
| Tasa BA de 3 meses | 4.50% |
| Diferencial del prestamista | +1.75% |
| Comisión de estampilla | +0.25% |
| Tasa variable efectiva | 6.50% |
La fijación de precios basada en BA a menudo resulta en una tasa efectiva ligeramente más baja que la fijación de precios basada en tasa preferencial, pero la tasa se reestablece periódicamente (típicamente mensual o trimestral) según la tasa BA en cada fecha de reinicio.
Cómo Cambian las Tasas Variables
Cuando el Banco de Canadá ajusta su tasa overnight:
- La mayoría de los prestamistas ajustan su tasa preferencial dentro de días
- Tu tasa variable se ajusta por la misma cantidad que el cambio de tasa preferencial
- Tu pago mensual puede o no cambiar inmediatamente — algunas hipotecas comerciales de tasa variable tienen pagos fijos con la asignación variable entre principal e interés, mientras que otras ajustan pagos con cada cambio de tasa
El mecanismo de ajuste de pago importa significativamente para la planificación del flujo de caja. Pregunta a tu prestamista explícitamente cómo funcionan los cambios de pago antes de comprometerte con una tasa variable.
Tasa Fija vs Variable: Comparación Integral
| Factor | Tasa Fija | Tasa Variable |
|---|---|---|
| Base de tasa | Rendimiento del bono GoC + diferencial | Tasa preferencial + diferencial (o BA + diferencial) |
| Certeza de pago | Completa para todo el plazo | Cambia con decisiones del Banco de Canadá |
| Tasa inicial | Típicamente más alta | Típicamente más baja |
| Riesgo de tasa | Ninguno durante el plazo | Exposición total a aumentos de tasa |
| Penalización por pago anticipado | Mantenimiento de rendimiento o desconfirmación (caro) | 3 meses de interés (modesto) |
| Suscripción de DSCR | Directo — se usa tasa fija | Puede ser stress-testeado a tasa más alta |
| Planificación de flujo de caja | Predecible | Requiere presupuesto para aumentos de tasa |
| Costo de ruptura si vendes | Puede ser $100K–$500K+ en hipotecas más grandes | Típicamente $20K–$75K en la misma hipoteca |
| Mejor para | Tenencias a largo plazo, arrendatarios estables, ambiente de tasas crecientes | Tenencias cortas, ambiente de tasas decrecientes, value-add |
| Disponibilidad CMHC | Sí — plazos CMHC completos | Sí — pero fija es más común para CMHC |
Penalizaciones por Pago Anticipado: La Diferencia Crítica
La diferencia práctica más importante entre hipotecas comerciales fijas y variables es la estructura de penalización por pago anticipado. Esta diferencia por sí sola debería impulsar la decisión para muchos inversionistas.
Pago Anticipado de Tasa Fija: Mantenimiento de Rendimiento
La mayoría de las hipotecas comerciales de tasa fija en Canadá utilizan mantenimiento de rendimiento como penalización por pago anticipado. El mantenimiento de rendimiento está diseñado para dejar al prestamista financieramente intacto — como si nunca hubieras roto la hipoteca.
Cómo funciona el mantenimiento de rendimiento:
La penalización es igual al valor presente del diferencial de tasa de interés entre tu tasa contratada y la tasa de mercado actual, aplicado al saldo de hipoteca restante para el plazo restante.
Ejemplo simplificado:
| Factor | Valor |
|---|---|
| Saldo de hipoteca restante | $5,000,000 |
| Tasa fija contratada | 6.00% |
| Tasa de mercado actual para plazo restante | 4.50% |
| Diferencial de tasa | 1.50% |
| Plazo restante | 3 años |
| Diferencial anual aproximado | $75,000 |
| Valor presente de diferencial de 3 años | ~$210,000 |
En un ambiente de tasas decrecientes, las penalizaciones de mantenimiento de rendimiento pueden ser enormes. Cuanto mayor sea la caída de tasa desde que aseguraste, mayor será la penalización. Conversamente, si las tasas han subido desde que aseguraste, el mantenimiento de rendimiento puede acercarse a cero — porque el prestamista puede redestinar el capital a una tasa más alta.
Pago Anticipado de Tasa Fija: Desconfirmación (CMHC)
Las hipotecas comerciales aseguradas por CMHC que han sido securitizadas en grupos de Canada Mortgage Bond utilizan desconfirmación en lugar de mantenimiento de rendimiento. La desconfirmación requiere que el prestatario compre bonos del Gobierno de Canadá que repliquen los flujos de caja restantes de la hipoteca, reemplazando efectivamente la hipoteca con valores sin riesgo.
La desconfirmación es típicamente más cara que el mantenimiento de rendimiento e implica costos legales y administrativos significativos. Presupuesta $50,000 a $100,000 en costos de transacción solamente, además de cualquier diferencial de tasa.
Pago Anticipado de Tasa Variable: Tres Meses de Interés
Las hipotecas comerciales de tasa variable típicamente llevan una penalización por pago anticipado de tres meses de interés. En una hipoteca de $5M a 6.50%, esta penalización es aproximadamente $81,250 — una fracción de lo que costaría el mantenimiento de rendimiento o desconfirmación.
Esta es la razón más importante para elegir tasa variable si puedas vender, refinanciar o reestructurar durante el plazo de la hipoteca. La flexibilidad de salir de una hipoteca de tasa variable a un costo predecible y manejable te da opciones estratégicas que los prestatarios de tasa fija simplemente no tienen.
Algunas hipotecas comerciales de tasa variable están completamente abiertas (sin penalización) después de un período cerrado inicial de 1 a 3 años. Estas proporcionan máxima flexibilidad al costo de una tasa ligeramente más alta o diferencial.
Impacto en la Suscripción de DSCR
El tipo de tasa que elijas afecta cómo los prestamistas calculan tu Relación de Cobertura de Servicio de Deuda, y DSCR es la métrica principal que determina si tu hipoteca comercial califica.
DSCR de Tasa Fija
Los prestamistas calculan DSCR usando la tasa fija actual que pagarás. Si tu tasa contratada es 5.50%, el servicio de deuda anual se calcula a 5.50% para todo el plazo. No se aplica stress-test adicional a la tasa misma.
Esto crea certeza: tu DSCR de calificación es también tu DSCR operativo actual. Si la propiedad califica en la suscripción, continuará cumpliendo con los requisitos del prestamista durante todo el plazo (asumiendo que NOI se mantenga estable).
DSCR de Tasa Variable
Los cálculos de DSCR de tasa variable son más complejos. Muchos prestamistas aplican uno o ambos de estos enfoques:
Calificación a una tasa stress-testeada. Algunos prestamistas calculan DSCR usando la tasa variable más un búfer (típicamente 100 a 200 puntos base) para asegurar que la propiedad pueda servir la deuda incluso si las tasas aumentan. Si tu tasa variable es 6.00%, el prestamista puede calificarte a 7.00% u 8.00%.
Calificación al mayor de tasa variable o tasa piso. Algunos prestamistas establecen una tasa mínima de calificación (tasa piso) independientemente de la tasa variable actual. Esto asegura que las tasas decrecientes no permitan que acuerdos sobreapalancados califiquen.
El impacto práctico: las hipotecas de tasa variable pueden requerir DSCR más fuerte en el origen, lo que puede significar LTV más bajo o requisitos de NOI más altos. Calcula tu DSCR bajo ambos escenarios de tasa usando la calculadora DSCR antes de elegir un tipo de tasa.
Ventajas de Tasa Fija de CMHC
Las hipotecas comerciales aseguradas por CMHC se originan abrumadoramente como productos de tasa fija. Aunque existe financiamiento CMHC de tasa variable, las mayores ventajas del programa se alinean naturalmente con estructuras de tasa fija.
Por Qué la Tasa Fija Domina en Préstamos CMHC
La amortización extendida amplifica los beneficios de la tasa fija. CMHC ofrece amortización de 40 a 50 años en ciertos programas. En estos períodos de amortización extendida, la reducción de pago mensual es dramática — pero también significa que una proporción mayor de cada pago va hacia interés en los años iniciales. Asegurar una tasa fija más baja amplifica el beneficio del flujo de caja de la amortización extendida.
La estabilidad de tasa respalda la suscripción. La suscripción propia de CMHC usa la tasa fija contratada. Esto simplifica el proceso de aprobación y proporciona certeza de que el acuerdo cumple con criterios CMHC durante todo el plazo.
Tasas más bajas que fija convencional. Las tasas fijas comerciales aseguradas por CMHC son típicamente 50 a 100 puntos base por debajo de las tasas comerciales fijas convencionales. Esta ventaja de tasa, combinada con LTV más alto y amortización más larga, hace que CMHC fija sea la herramienta más poderosa para financiamiento de hipotecas multifamiliares en Canadá.
Bloqueos de tasa a largo plazo. Los programas CMHC ofrecen plazos fijos de hasta 25 años — mucho más allá de lo que cualquier prestamista comercial convencional proporciona. Para inversionistas que construyen carteras de alquiler a largo plazo, una tasa CMHC fija de 10 o 15 años elimina completamente el riesgo de tasa de interés por una generación.
Cuándo la Tasa Fija Tiene Sentido
Estrategia de Tenencia a Largo Plazo
Si estás adquiriendo una propiedad comercial estabilizada con la intención de mantenerla durante 10+ años, el financiamiento de tasa fija proporciona certeza que respalda la planificación financiera a largo plazo. Sabes exactamente cuál será tu servicio de deuda, lo que significa que sabes tu flujo de caja mínimo y puedes planificar gastos de capital, distribuciones e reinversión en consecuencia.
Arrendamiento Estable y Predecible
Las propiedades con arrendatarios fuertes en arrendamientos a largo plazo — minoristas nacionales, agencias gubernamentales, usuarios institucionales — generan NOI predecible. Igualar ese ingreso predecible con una tasa fija crea un perfil de flujo de caja completamente predecible. Esto es particularmente valioso para propiedades mantenidas en estructuras donde los inversionistas esperan distribuciones consistentes.
Ambiente de Tasas Crecientes
Cuando las tasas de interés son bajas o se espera que suban, asegurar una tasa fija protege contra aumentos futuros. Esta es la sabiduría convencional, y es correcta en principio — aunque cronometrar movimientos de tasa es notoriamente difícil, incluso para estrategas de tasa profesionales.
Perfil de Riesgo Conservador
Algunos inversionistas simplemente prefieren la certeza de pagos fijos independientemente de la dirección de la tasa. No hay nada malo en pagar una prima modesta por predecibilidad si esa certeza te permite dormir bien por las noches y tomar mejores decisiones a largo plazo.
Adquisiciones Multifamiliares de CMHC
Como se discutió anteriormente, el financiamiento de hipotecas multifamiliares asegurado por CMHC es más efectivo como producto de tasa fija. La combinación de tasas fijas por debajo del mercado, amortización extendida y LTV alto crea el financiamiento más ventajoso disponible en el mercado de préstamos comerciales canadiense.
Cuándo la Tasa Variable Tiene Sentido
Tenencia a Corto o Mediano Plazo
Si tu tesis de inversión implica vender, refinanciar o reposicionar dentro de 2 a 5 años, el financiamiento de tasa variable te da flexibilidad de salida que la tasa fija no puede igualar. La penalización de tres meses de interés versus mantenimiento de rendimiento o desconfirmación puede ahorrar cientos de miles de dólares cuando sales.
Estrategia de Value-Add
Las inversiones comerciales de value-add — donde adquieres una propiedad por debajo del mercado, la mejoras, y refinancies a una valuación más alta — son inherentemente a corto o mediano plazo en la fase de financiamiento. El financiamiento de tasa variable durante el período de value-add te permite refinanciar en financiamiento permanente (potencialmente tasa fija) una vez que la propiedad está estabilizada, sin costos prohibitivos de pago anticipado.
Ambiente de Tasas Decrecientes
Cuando las tasas de interés son altas y se espera que disminuyan, la tasa variable te permite beneficiarte de reducciones de tasa sin refinanciar. Cada reducción de tasa del Banco de Canadá se traduce directamente en servicio de deuda más bajo, mejorando el flujo de caja sin ninguna acción de tu parte.
Flexibilidad de Cartera
Los inversionistas que manejan múltiples propiedades comerciales pueden elegir tasa variable en algunas o todas las hipotecas para mantener flexibilidad estratégica. Si surge una mejor oportunidad de adquisición, puedes reestructurar o reembolsar hipotecas de tasa variable para acceder a equidad sin penalizaciones punitivas.
Puente a Financiamiento Permanente
La tasa variable es la opción natural para situaciones de financiamiento interim — pre-desarrollo, períodos de ocupación, fases de renovación — donde la propiedad transitará a financiamiento permanente de tasa fija una vez estabilizada.
Estructuras Híbridas y Alternativas
Tasa Variable Con Techo
Algunos prestamistas ofrecen hipotecas de tasa variable con un techo de tasa de interés — una tasa máxima que la hipoteca no puede exceder independientemente de aumentos de tasa preferencial. Esto proporciona protección de riesgo a la baja mientras se retienen las ventajas de flexibilidad de la tasa variable.
Los productos de tasa variable con techo son relativamente poco comunes en el mercado hipotecario comercial canadiense pero están disponibles de algunos sindicatos de crédito y bancos Schedule B. El techo típicamente cuesta 25 a 50 puntos base en diferencial adicional.
Hipotecas Convertibles
Ciertos prestamistas comerciales ofrecen hipotecas de tasa variable con una opción de conversión — el derecho de convertir a una tasa fija en un punto especificado durante el plazo. La tasa de conversión es típicamente la tasa publicada del prestamista en el momento de la conversión.
Las opciones de conversión están más comúnmente disponibles de sindicatos de crédito y prestamistas de cartera que mantienen sus propias hipotecas en lugar de securitizar. La opción de conversión proporciona una válvula de seguridad si las tasas aumentan inesperadamente.
Financiamiento Dividido
Para acuerdos comerciales más grandes, algunos prestatarios negocian una estructura dividida — una porción de la deuda a tasa fija y una porción a tasa variable. Esto cubre el riesgo de tasa de interés mientras se mantiene flexibilidad y potencialmente se reduce la tasa mezclada.
Ejemplo de estructura dividida:
| Tranche | Cantidad | Tipo de Tasa | Tasa | Propósito |
|---|---|---|---|---|
| Tranche A | $3,000,000 | Fija a 5 años | 5.50% | Deuda central — certeza |
| Tranche B | $2,000,000 | Variable | Preferencial + 0.75% | Componente flexible |
| Total | $5,000,000 | Mezclada | ~5.60% | Cobertura parcial |
Las estructuras divididas están típicamente disponibles solo de prestamistas que ofrecen ambos productos y están dispuestos a mantener la relación completa. Discute esta opción con tu corredor o directamente con prestamistas orientados a relaciones como sindicatos de crédito.
Contexto de Tasas Históricas
Entender cómo se han desempeñado las tasas comerciales fijas y variables históricamente proporciona contexto para decisiones actuales — aunque el desempeño pasado nunca es un predictor confiable de movimientos de tasa futuros.
Observaciones Históricas Clave
La tasa variable ha sido históricamente más barata en ciclos completos. En múltiples ciclos de tasa de interés en Canadá, los prestatarios que eligieron hipotecas comerciales de tasa variable han, en promedio, pagado menos en interés total que aquellos que eligieron fija. Esto refleja la prima de la curva de rendimiento — las tasas fijas incluyen una prima de plazo que compensa al prestamista por asegurar una tasa, y esa prima ha históricamente excedido el costo de fluctuaciones de tasa variable.
La tasa fija proporcionó el mayor valor en períodos de aumentos de tasa inesperados. Los prestatarios que aseguraron tasas fijas antes del ciclo de ajuste de tasa de 2022–2023 ahorraron significativamente en comparación con aquellos en tasa variable. La tasa fija también superó durante el ciclo de ajuste de 2017–2018.
El diferencial de tasa entre fija y variable varía considerablemente. En ambientes de curva de rendimiento normal, las tasas fijas de 5 años están 50 a 150 puntos base por encima de las tasas variables. En ambientes de curva de rendimiento invertida, la relación puede revertirse — las tasas variables pueden actualmente exceder las tasas fijas. El diferencial actual debería considerar tu decisión.
Los movimientos de tasa son difíciles de predecir. Los economistas profesionales y estrategas de tasa tienen registros inconsistentes prediciendo movimientos de tasa incluso 12 meses adelante. Tomar decisiones de tipo de tasa basadas en predicciones de tasa introduce incertidumbre significativa. Enfócate en qué estructura sirve mejor a tu estrategia de inversión específica en lugar de intentar adivinar dirección de tasa.
Tomar la Decisión: Un Marco
En lugar de intentar pronosticar tasas de interés, usa este marco basado en tus características de inversión:
Elige Fija Si:
- Tu período de tenencia se alinea con el plazo de la hipoteca (5+ años)
- La propiedad tiene arrendatarios estables a largo plazo y NOI predecible
- Estás usando seguro CMHC para multifamiliar
- La certeza del flujo de caja es esencial para tu estructura de inversión
- No tienes planes de vender, refinanciar o reestructurar durante el plazo
- El diferencial fija-variable actual es estrecho (menos de 75 puntos base)
Elige Variable Si:
- Tu período de tenencia es más corto que el plazo de la hipoteca
- Planeas vender, refinanciar o reestructurar dentro de 2 a 5 años
- La propiedad está en una fase de value-add o transicional
- Quieres máxima flexibilidad para responder a oportunidades
- El diferencial fija-variable actual es amplio (más de 100 puntos base)
- Puedes absorber posibles aumentos de tasa sin estrés de flujo de caja
Considera Híbrida Si:
- Tu acuerdo es lo suficientemente grande para respaldar financiamiento dividido ($5M+)
- Quieres protección de tasa parcial sin compromiso de tasa fija completa
- Tu período de tenencia es incierto
Trabajar Con un Corredor en Estrategia de Tasa
Un corredor hipotecario experimentado en financiamiento hipotecario comercial puede proporcionar valor significativo al evaluar opciones fijas versus variables:
- Acceso a tasas hipotecarias comerciales actuales a través de múltiples prestamistas — el ambiente de tasas cambia frecuentemente, y la mejor opción hoy puede diferir del mes pasado
- Comprensión de cálculos de penalización de pago anticipado y escenarios de costo del mundo real
- Conocimiento de qué prestamistas ofrecen estructuras híbridas, con techo, o convertibles
- Capacidad de modelar DSCR bajo escenarios tanto fijos como variables para tu acuerdo específico
- Perspectiva histórica sobre cómo acuerdos similares se han desempeñado bajo diferentes estructuras de tasa
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Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de marzo de 2026
Tiempo de lectura
16 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
Defeasance
Método de prepago de hipoteca comercial en el que el prestatario sustituye valores gubernamentales —típicamente bonos del Gobierno de Canadá— por la garantía hipotecaria en lugar de pagar una penalización en efectivo. Defeasance permite que la propiedad se venda o se refinancie mientras el prestamista continúa recibiendo pagos equivalentes de la cartera de bonos, y se utiliza más comúnmente en estructuras de CMBS y préstamos institucionales.
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