Comprar su primer edificio multifamiliar se siente como un gran salto. Ha estado lidiando con alquileres unifamiliares y dúplexes, y ahora está mirando un edificio de apartamentos de 6, 12 o 20 unidades con una etiqueta de precio que tiene un cero adicional.
Esto es lo que la mayoría de los inversores no se dan cuenta: financiar un edificio multifamiliar puede ser en realidad más fácil que financiar su quinta propiedad de alquiler unifamiliar. ¿Por qué? Porque los prestamistas multifamiliares se preocupan por los ingresos de la propiedad, no por los suyos. Y las herramientas de financiación disponibles para edificios de apartamentos —especialmente a través de CMHC— son algunos de los productos de apalancamiento más potentes en el sector inmobiliario canadiense.
Esta guía lo guía a través de cada opción de financiación, cada requisito de calificación y cada paso del proceso para comprar su primer edificio multifamiliar.
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Por qué Multifamiliar es Diferente (y Mejor)
Economías de escala
Gestionar 12 unidades en un solo edificio es mucho más fácil que gestionar 12 casas unifamiliares dispersas por una ciudad. Un techo, un sistema de calefacción, un administrador de propiedades, una póliza de seguro. Su costo por unidad disminuye significativamente.
Calificación basada en NOI
Las hipotecas para alquileres unifamiliares lo califican según sus ingresos personales y sus índices de endeudamiento. Las hipotecas multifamiliares califican al edificio según su Ingreso Operativo Neto (NOI). Si el edificio genera suficientes ingresos para cubrir sus pagos de deuda con margen, puede obtener la aprobación, incluso si sus ingresos personales por sí solos no respaldarían la hipoteca.
Este cambio de la calificación de ingresos personales a la calificación de ingresos de la propiedad es la mayor ventaja de mudarse al sector multifamiliar. Elimina el techo que limita a la mayoría de los inversores unifamiliares a 5-10 propiedades.
Beneficios de CMHC
El seguro hipotecario de CMHC para edificios multifamiliares (5+ unidades) no se parece en nada a CMHC para compradores de viviendas. Es una poderosa herramienta de apalancamiento que ofrece condiciones que ningún prestamista convencional puede igualar. Más sobre esto a continuación.
Riesgo de Vacancia Reducido
Si su propiedad de alquiler unifamiliar permanece vacía, pierde el 100% de sus ingresos y aún paga la hipoteca completa. Si una unidad en un edificio de 12 unidades permanece vacía, pierde el 8% de sus ingresos. El multifamiliar diversifica su flujo de ingresos entre múltiples inquilinos.
Opción de Financiación 1: CMHC MLI Select
CMHC MLI Select es la herramienta de financiación más potente disponible para inversores multifamiliares canadienses. Si su edificio califica, las condiciones son excepcionales.
Lo que ofrece CMHC MLI Select
- Hasta 95% de relación préstamo-valor — tan solo un 5% de pago inicial en un edificio que califica
- Hasta 50 años de amortización — reduciendo drásticamente los pagos mensuales y mejorando el flujo de caja
- Tasas de interés competitivas — a menudo más bajas que las hipotecas comerciales convencionales
- Plazos a tasa fija de 5 o 10 años
Requisitos de Calificación
- La propiedad debe tener 5+ unidades — este es el mínimo para el seguro multifamiliar de CMHC
- Relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 1.1 o superior — el NOI de la propiedad debe superar los pagos anuales de la deuda en al menos un 10%
- Requisito de patrimonio neto: Su patrimonio neto debe ser al menos el 25% del monto del préstamo
- Sistema de puntuación de 50 puntos: CMHC utiliza una matriz de puntuación basada en criterios de eficiencia energética, accesibilidad y asequibilidad. Puntuaciones más altas desbloquean mejores LTV y plazos de amortización.
- La propiedad debe estar en condiciones aceptables — CMHC inspeccionará y puede requerir mejoras de capital.
Cómo funciona el puntaje de 50 puntos
CMHC otorga puntos en categorías como:
- Mejoras de eficiencia energética (mejor aislamiento, calderas de alta eficiencia, iluminación LED)
- Características de accesibilidad (acceso para sillas de ruedas, unidades accesibles)
- Compromisos de asequibilidad (alquiler de un porcentaje de unidades por debajo del valor de mercado)
Cuantos más puntos obtenga su edificio, mayor será el LTV y más larga será la amortización que ofrecerá CMHC. Un edificio que obtenga 40+ puntos podría acceder a un LTV del 95% con una amortización de 50 años. Un edificio que obtenga una puntuación más baja podría calificar solo para un LTV del 85% con una amortización de 40 años.
Ejecute sus números a través de la calculadora de préstamo máximo CMHC MLI antes de hacer una oferta para ver exactamente qué financiación es posible.
Por qué CMHC MLI Select cambia las matemáticas
Considere un edificio de apartamentos de $2,000,000:
Financiación convencional (75% LTV, amortización de 25 años):
- Pago inicial: $500,000
- Hipoteca: $1,500,000
- Pago mensual (estimado): ~$8,400
CMHC MLI Select (95% LTV, amortización de 50 años):
- Pago inicial: $100,000
- Hipoteca: $1,900,000
- Pago mensual (estimado): ~$7,200
Con CMHC, usted pone $400,000 menos de pago inicial y su pago mensual es realmente menor debido a la amortización de 50 años. Esos $400,000 de ahorro podrían financiar dos compras de edificios más. Es por eso que la financiación de hipotecas multifamiliares a través de CMHC es la herramienta de escalado más potente en el sector inmobiliario canadiense.
Utilice nuestra calculadora gratuita de préstamo máximo CMHC MLI para ver exactamente cuánto puede financiar en su próxima operación multifamiliar con seguro CMHC.
Opción de Financiación 2: Hipotecas Comerciales Convencionales
No todos los edificios califican para CMHC, y no todos los inversores quieren pasar por el proceso de CMHC. Las hipotecas comerciales convencionales son la alternativa.
Condiciones Típicas
- 65-75% LTV — lo que significa un pago inicial del 25-35%
- Amortización de 25 años — estándar para el sector comercial
- Plazos de 5 años — renovables al vencimiento
- Las tasas de interés varían según el prestamista, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado
- Requisito de DSCR: Típicamente 1.2-1.3
Cuándo tiene sentido la financiación convencional
- Edificios con menos de 5 unidades (CMHC requiere 5+)
- Propiedades que no cumplen con los requisitos de condición o puntuación de CMHC
- Inversores que desean cierres más rápidos (CMHC puede tardar de 60 a 90 días)
- Propiedades de valor agregado donde planea renovaciones significativas antes de estabilizar
Tipos de Prestamistas
- Bancos de la Lista I: Principales bancos canadienses con divisiones de préstamos comerciales
- Cooperativas de crédito: A menudo más flexibles en acuerdos multifamiliares más pequeños
- Compañías de seguros de vida: Tasas competitivas en propiedades estabilizadas más grandes
- Prestamistias comerciales privados: Tasas más altas pero más flexibles en cuanto a la condición de la propiedad y el perfil del prestatario
Opción de Financiación 3: Cooperativas de Crédito
Las cooperativas de crédito a menudo se pasan por alto para la financiación multifamiliar, pero pueden ser excelentes para compradores multifamiliares por primera vez.
Ventajas
- Préstamos más basados en relaciones — quieren conocerlo a usted, no solo sus números
- Flexibles en edificios más pequeños (5-12 unidades) que los grandes bancos podrían no priorizar
- Tasas competitivas, a menudo igualando o superando a los bancos de la Lista I
- Dispuestos a trabajar con inversores multifamiliares más nuevos
Limitaciones
- Menor capacidad de préstamo — pueden no financiar edificios de más de $5-10 millones
- Restricciones geográficas — la mayoría de las cooperativas de crédito se centran en provincias o regiones específicas
- Tiempos de procesamiento más lentos que los grandes bancos
Opción de Financiación 4: Financiación Comercial Privada
Los prestamistas privados en el sector comercial sirven a un propósito diferente al de los prestamistas privados residenciales. Son útiles para:
- Préstamos puente para brechas temporales de financiación de propiedades para adquirir un edificio rápidamente y refinanciarlo con CMHC o convencionalmente más tarde
- Operaciones de valor agregado donde el edificio no cumple actualmente con los estándares de préstamos convencionales
- Cierres rápidos cuando el vendedor necesita moverse rápido
Las tasas comerciales privadas suelen ser del 7-12% con comisiones del 1-3% y plazos de 1-2 años. Estas son herramientas a corto plazo, no inversiones a largo plazo. Su estrategia de salida (refinanciar a financiación permanente) debe estar clara antes de obtener dinero comercial privado.
Cómo Analizar una Operación Multifamiliar para la Aprobación del Prestamista
Los prestamistas no ven los edificios multifamiliares como ven las casas unifamiliares. Se preocupan por los ingresos, los gastos y las ratios resultantes.
Métricas Clave que Evalúan los Prestamistas
Ingreso Operativo Neto (NOI): NOI = Ingresos Brutos de Alquiler - Asignación por Vacancia - Gastos Operativos
Los gastos operativos incluyen administración de propiedades, seguros, impuestos sobre la propiedad, mantenimiento, servicios públicos (si los paga el propietario) y reservas. No incluyen pagos de hipotecas.
Tasa de Capitalización (Cap Rate): Cap Rate = NOI / Precio de Compra
Las tasas de capitalización indican el retorno de una inversión sin apalancamiento. En los principales mercados canadienses, las tasas de capitalización multifamiliares oscilan entre el 3.5% y el 6% según la ubicación y la calidad del edificio.
Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR): DSCR = NOI / Servicio Anual de la Deuda (pagos de hipoteca)
CMHC requiere un DSCR mínimo de 1.1. Los prestamistas convencionales suelen querer 1.2-1.3. Un DSCR de 1.3 significa que el edificio genera un 30% más de ingresos que sus pagos de deuda.
Lo que los Prestamistas Quieren Ver en su Solicitud
- Estados financieros de los últimos 12 meses: Declaraciones de ingresos y gastos del último año
- Lista de alquileres actual: Cada unidad, su tamaño, alquiler actual, vencimiento del contrato y nombre del inquilino
- Informe de condición de la propiedad: Hallazgos de inspección, necesidades de mejoras de capital
- Informe ambiental (Fase I): Requerido para transacciones comerciales
- Tasación: El prestamista la solicita, pero el prestatario paga
- Su estado de patrimonio neto personal: Activos, pasivos y reservas líquidas
- Su experiencia inmobiliaria: Propiedades anteriores poseídas y administradas
Cuanto más organizado y completo sea su paquete de solicitud, más rápida será la aprobación. Los prestamistas ven las solicitudes desorganizadas como una señal de alerta sobre cómo administrará el edificio.
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Construyendo su Equipo Multifamiliar
No puede comprar un edificio multifamiliar solo. Necesita un equipo de especialistas que lo hayan hecho antes.
Corredor Hipotecario
Su corredor hipotecario debe especializarse en financiación comercial y multifamiliar, no solo en la residencial. Deben tener relaciones directas con prestamistas aprobados por CMHC, cooperativas de crédito y prestamistas comerciales. Un corredor que solo hace financiación hipotecaria residencial no tendrá las herramientas ni las relaciones para conseguirle la mejor oferta multifamiliar.
Pregunte a su corredor:
- ¿Cuántas operaciones multifamiliares ha cerrado en el último año?
- ¿Con qué prestamistas aprobados por CMHC trabaja?
- ¿Cuál es la operación multifamiliar más pequeña que ha financiado?
Abogado Inmobiliario
Las transacciones de bienes raíces comerciales son más complejas que las residenciales. Su abogado debe tener experiencia en:
- Contratos de compra comercial
- Revisión de diligencia debida (cumplimiento ambiental, de zonificación y de códigos de construcción)
- Estructuras corporativas si compra a través de una entidad
- Registro de hipotecas para propiedades comerciales
Administrador de Propiedades
Si está comprando un edificio de 6+ unidades, la administración profesional de propiedades no es opcional, es esperada por los prestamistas. CMHC y la mayoría de los prestamistas comerciales requieren un plan de administración de propiedades. Tener un administrador de propiedades en su lugar antes del cierre demuestra a los prestamistas que usted habla en serio.
Incluso si planea autogestionar inicialmente, tenga una empresa de administración de propiedades en espera. Los prestamistas quieren saber que el edificio se administrará profesionalmente.
Inspector de Edificios
La inspección de edificios comerciales es más minuciosa que la residencial. Necesita a alguien que pueda evaluar:
- Condición del techo y vida útil restante
- Sistemas mecánicos (calderas, HVAC, agua caliente)
- Sistemas eléctricos y capacidad del panel
- Fontanería (incluida la inspección con cámara de la tubería de alcantarillado principal)
- Cimientos y elementos estructurales
- Seguridad contra incendios y cumplimiento de códigos
- Previsión de gastos de capital (qué necesita ser reemplazado y cuándo)
Esta inspección se incluye directamente en la evaluación de su prestamista y en su propia presupuestación de reservas.
Contador
Un contador especializado en bienes raíces le ayuda a:
- Estructurar la compra para la eficiencia fiscal
- Configurar la entidad corporativa adecuada si es necesario
- Planificar las deducciones por depreciación acelerada (CCA)
- Administrar las implicaciones del HST en propiedades comerciales
- Presentar correctamente tanto el impuesto sobre la renta como el GST/HST
El Proceso de Compra Paso a Paso
Paso 1: Defina sus Criterios
Antes de ver una sola lista, decida:
- Mercado objetivo (ciudad y vecindario)
- Rango de número de unidades (6-12 unidades para su primer edificio es un buen punto de partida)
- Precio máximo de compra basado en su capital disponible y financiación
- Tasa de capitalización mínima y DSCR
- Condición aceptable de la propiedad (llave en mano, valor agregado ligero o renovación importante)
Paso 2: Obtenga la Precalificación
Reúnase con un corredor hipotecario especializado en financiación multifamiliar canadiense y obtenga la precalificación. Necesita saber:
- Su precio máximo de compra
- Qué programa de financiación utilizará probablemente (CMHC vs. convencional)
- Qué pago inicial se requiere
- Qué documentación necesita tener lista
Paso 3: Encuentre el Edificio
Trabaje con un agente inmobiliario comercial especializado en multifamiliares. Los agentes residenciales no tienen acceso a las mismas listas ni al mismo conocimiento del mercado.
Revise el paquete de listado (cada listado multifamiliar serio lo incluye) que debe contener información financiera, lista de alquileres, fotos y detalles del edificio.
Paso 4: Analice los Números
Realice los cálculos de NOI, tasa de capitalización y DSCR. Compare los alquileres con las tarifas del mercado: ¿hay potencial de crecimiento? Revise los gastos para detectar cualquier cosa anormalmente baja (lo que sugiere mantenimiento diferido) o anormalmente alta (lo que sugiere una mala administración).
Paso 5: Haga una Oferta
Su oferta debe incluir condiciones para:
- Aprobación de financiación
- Inspección del edificio
- Evaluación ambiental (Fase I)
- Revisión de todos los contratos de arrendamiento y archivos de inquilinos
- Revisión de los costos de servicios públicos y tasaciones de impuestos sobre la propiedad
Paso 6: Diligencia Debida
Aquí es donde verifica todo lo que le dijo el vendedor. Inspeccione el edificio. Revise cada contrato de arrendamiento. Confirme los ingresos por alquiler con extractos bancarios o registros de transferencias electrónicas. Obtenga el informe ambiental. Revise las tasaciones de impuestos sobre la propiedad y las facturas de servicios públicos.
Paso 7: Aprobación de Financiación
Envíe su paquete de solicitud completo a su corredor. Para las operaciones de CMHC, espere de 60 a 90 días para la aprobación. Para el financiamiento comercial convencional, espere de 30 a 45 días. El prestamista ordenará una tasación y revisará su solicitud.
Paso 8: Cierre
Los cierres comerciales implican más papeleo que los residenciales. Su abogado se encarga de la transferencia legal, el registro de la hipoteca y el desembolso de fondos. Presupueste entre el 2% y el 4% del precio de compra para los costos de cierre (honorarios legales, impuesto de transferencia de tierras, tasación, inspección, informe ambiental).
Errores Comunes que Cometen los Compradores Multifamiliares por Primera Vez
Subestimar los gastos operativos. Los estados financieros del vendedor pueden excluir las tarifas de administración de propiedades (si se autogestiona), subestimar el mantenimiento o diferir reparaciones de capital. Siempre utilice ratios de gastos estandarizados: el 35-45% de los ingresos brutos para gastos operativos es lo típico.
Ignorar los gastos de capital. Un edificio que necesita un techo nuevo en dos años no es lo mismo que uno con un techo nuevo. Presupueste mejoras de capital e inclúyalas en su precio de compra.
Omitir el informe ambiental. Las evaluaciones ambientales de sitio de Fase I cuestan entre $3,000 y $5,000, pero pueden evitarle comprar una propiedad contaminada. La mayoría de los prestamistas comerciales la requieren de todos modos.
No tener suficientes reservas. Los prestamistas quieren ver reservas líquidas equivalentes a 6-12 meses de pagos de hipotecas después del cierre. Si todos sus ahorros se destinan al pago inicial, no calificará.
Intentar hacerlo solo. Su primera operación multifamiliar requiere un equipo. Omitir al administrador de propiedades, usar un abogado residencial o trabajar con un corredor que no se dedica a operaciones comerciales le costará mucho más que sus honorarios.
Si ha estado construyendo su cartera con propiedades de alquiler unifamiliares y está listo para dar el salto al multifamiliar, la financiación es más accesible de lo que piensa. La clave es la preparación: tener el equipo adecuado, los números correctos y la estrategia de financiación correcta trazada antes de hacer su primera oferta.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto necesito para el pago inicial de un edificio multifamiliar?
¿Necesito experiencia multifamiliar para ser aprobado?
¿Puedo comprar un edificio multifamiliar a través de una corporación?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar la compra de un edificio multifamiliar?
¿Qué es una buena tasa de capitalización para un edificio multifamiliar en Canadá?
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Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
HVAC
Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.
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