Usted ya sabe que los bienes raíces canadienses son caros. Quizás ya posea propiedades de inversión en Canadá o en los Estados Unidos. Ahora está mirando más al sur, a condominios frente al mar en Playa del Carmen, casas de la era colonial en San Miguel de Allende, o propiedades en zonas turísticas a lo largo de la Riviera Maya.
México ofrece algo que los mercados canadienses simplemente no pueden: propiedades costeras asequibles con una fuerte demanda de alquiler vacacional y una creciente comunidad de expatriados canadienses y “snowbirds”. El clima solo atrae a millones de canadienses cada año, y cada vez más, esos visitantes se hacen la misma pregunta que usted: ¿por qué no ser dueño aquí?
Pero financiar una propiedad en México como canadiense no es sencillo. Las estructuras de propiedad son diferentes. Las opciones de financiación son diferentes. El marco legal es diferente. Esta guía cubre todo para que pueda tomar una decisión informada y cerrar un trato.
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Por Qué México Tiene Sentido para Inversores Canadienses
El argumento de inversión para los alquileres vacacionales en México se basa en varios factores convergentes.
Asequibilidad. Un condominio frente al mar en la Riviera Maya de México cuesta una fracción de lo que pagaría por una propiedad comparable en Columbia Británica u Ontario. Los precios de entrada para unidades de alquiler vacacional bien ubicadas comienzan significativamente más bajos que en mercados de esquí canadienses como Whistler o Mont-Tremblant.
Fuerte demanda de alquileres vacacionales. México recibe más de 40 millones de turistas internacionales al año. Plataformas como Airbnb y VRBO han facilitado a los propietarios el acceso a esta demanda. Los alquileres vacacionales bien administrados en destinos populares generan tarifas nocturnas sólidas durante la temporada alta y una ocupación sólida durante todo el año.
Crecientes comunidades de expatriados. Las comunidades de expatriados canadienses y estadounidenses en México se están expandiendo rápidamente. Ciudades como Puerto Vallarta, Lago de Chapala, San Miguel de Allende y Mérida tienen comunidades canadienses establecidas con comodidades familiares, acceso a atención médica y redes sociales. Esto crea demanda de alquiler y un grupo de compradores incorporado si decide vender.
Ventaja de la moneda. El dólar canadiense compra significativamente más en México que en casa. El precio de su compra, los costos de renovación y los gastos operativos están denominados en pesos mexicanos, lo que hace que su capital de inversión rinda más.
Proximidad. Los vuelos directos desde la mayoría de las principales ciudades canadienses a los destinos turísticos mexicanos duran de 4 a 6 horas. Puede visitar su propiedad, disfrutarla personalmente y administrar su inversión sin cruzar un océano.
Para una descripción general completa de nuestros programas de préstamos específicos para México, visite la página de Financiamiento de propiedades en México para canadienses.
Cómo los Extranjeros Poseen Propiedades en México
Esta es la sección más importante de esta guía. La ley mexicana restringe la propiedad extranjera de bienes inmuebles a menos de 50 kilómetros de la costa y 100 kilómetros de las fronteras internacionales. Esto se llama la zona restringida, e incluye todos los destinos de playa en los que los canadienses quieren comprar.
Pero existe un mecanismo legal bien establecido que hace posible la propiedad extranjera.
Fideicomiso (Fideicomiso Bancario)
Un fideicomiso es un fideicomiso bancario en el que un banco mexicano posee el título legal de la propiedad en su nombre. Usted es el beneficiario del fideicomiso y conserva todos los derechos de propiedad:
- Controla la propiedad por completo
- Recibe todos los ingresos por alquiler
- Puede vender, arrendar, renovar o legar la propiedad
- Decide cuándo y cómo se utiliza la propiedad
- El papel del banco es puramente administrativo
El fideicomiso se establece a través de un notario mexicano (un profesional legal especializado con más autoridad que un notario canadiense) y un banco mexicano. Normalmente, tarda de 4 a 8 semanas en configurarse.
Detalles clave del fideicomiso:
- Duración: 50 años, renovable indefinidamente
- Tarifa anual: Típicamente $500-1,500 USD por año, pagada al banco que mantiene el fideicomiso
- Costo de configuración: $1,000-3,000 USD, incluidas las tarifas del notario
- Transferible: Puede vender la propiedad cediendo el fideicomiso al comprador
El fideicomiso no es una limitación. Es el mecanismo estándar y legalmente seguro que utilizan miles de canadienses y estadounidenses para poseer propiedades costeras mexicanas. Cada transacción inmobiliaria legítima en la zona restringida utiliza esta estructura.
Propiedad Directa en el Interior
Si está comprando propiedades en el interior de México (a más de 50 km de la costa y 100 km de las fronteras), puede poseer directamente a través de una corporación mexicana o, en algunos casos, personalmente. Ciudades como San Miguel de Allende, Guanajuato y partes de la Ciudad de México caen fuera de la zona restringida.
La propiedad directa es más simple y evita la tarifa anual del fideicomiso, pero la mayoría de las propiedades de alquiler vacacional que los canadienses buscan están en áreas costeras que requieren la estructura de fideicomiso.
Opciones de Financiamiento para Canadienses que Compran en México
Aquí es donde México difiere más de la inversión canadiense o estadounidense. El panorama de la financiación está menos desarrollado, pero existen varias opciones viables.
Hipotecas Bancarias Mexicanas
Varios bancos mexicanos ofrecen hipotecas a compradores extranjeros. Estos incluyen bancos con operaciones internacionales que comprenden transacciones transfronterizas.
Términos típicos:
- Relación préstamo-valor (LTV): 50-70% (lo que significa 30-50% de pago inicial)
- Tasas de interés: Más altas que las tasas canadienses, a menudo en el rango del 8-12%
- Moneda: Denominada en USD o MXN (se recomienda USD para canadienses para reducir el riesgo cambiario)
- Amortización: 15-20 años
- Plazo: Generalmente amortización completa (sin pago global)
El proceso de calificación examina sus ingresos y activos globales. Los bancos mexicanos revisarán:
- Comprobante de ingresos (cartas de empleo, declaraciones de impuestos o finanzas corporativas)
- Estados de cuenta bancarios que muestren activos suficientes
- Informe de crédito de su país de origen
- Verificación del pago inicial
Las hipotecas bancarias mexicanas son sencillas pero conllevan costos más altos de lo que está acostumbrado en Canadá. Las tasas de interés más altas reflejan el entorno económico más amplio de México, no necesariamente un mayor riesgo en su propiedad específica.
Programas de Financiamiento Transfronterizo Canadienses
Algunos prestamistas canadienses y programas especializados transfronterizos ofrecen financiamiento para compras de propiedades en México. Estos programas entienden a los inversores canadienses y están diseñados para trabajar con la estructura de fideicomiso.
El equipo de LendCity conecta a los canadienses con programas de financiamiento hipotecario transfronterizo diseñados específicamente para compras de propiedades en México. Esto incluye trabajar con prestamistas que comprenden la estructura de fideicomiso, el proceso de notario y las implicaciones fiscales canadienses.
Financiamiento de Desarrolladores
Muchos desarrolladores mexicanos, particularmente en proyectos de condominios de nueva construcción, ofrecen su propio financiamiento. Esto puede ser atractivo porque:
- Requisitos de pago inicial más bajos durante la construcción (a menudo estructurados como pagos por etapas)
- No se requiere calificación bancaria
- Términos negociados directamente con el desarrollador
- Financiamiento incorporado al precio de compra
Los riesgos incluyen el riesgo crediticio específico del desarrollador (¿qué pasa si el desarrollador va a la quiebra?) y términos potencialmente menos favorables en comparación con el financiamiento bancario. Siempre haga que un abogado mexicano revise los acuerdos de financiamiento del desarrollador antes de firmar.
Consideraciones sobre RRSP y TFSA Autodirigidos
Algunos canadienses exploran el uso de cuentas registradas autodirigidas para invertir en bienes raíces mexicanos. Esta es un área compleja con importantes implicaciones fiscales.
La realidad: La tenencia directa de bienes raíces extranjeros en un RRSP o TFSA generalmente no está permitida según las reglas de la CRA. Existen estructuras indirectas (como la tenencia de acciones en una corporación que posee la propiedad), pero estas agregan complejidad, costo y riesgo fiscal.
Antes de seguir este camino, consulte a un contador fiscal transfronterizo que comprenda tanto las reglas de la CRA como la propiedad de bienes raíces mexicanos. Las sanciones por incumplimiento de las reglas de cuentas registradas son severas.
Compra en Efectivo y Estrategia de Refinanciación
Muchos inversores canadienses compran propiedades mexicanas en efectivo y luego las refinancian más tarde. Este enfoque:
- Hace que su oferta sea más fuerte (sin condición de financiamiento)
- Cierra más rápido (las hipotecas bancarias mexicanas tardan de 60 a 90 días)
- Le permite asegurar la propiedad primero, financiarla después
- Funciona bien si tiene capital acumulado en su hogar en Canadá
Puede refinanciar sus propiedades canadienses a través de financiamiento hipotecario residencial o financiamiento hipotecario multifamiliar para liberar efectivo para una adquisición mexicana. Esto utiliza sus relaciones crediticias canadienses y las tasas de interés canadienses más bajas para financiar una adquisición mexicana.
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Potencial de Ingresos por Alquiler Vacacional
El mercado de alquileres vacacionales de México es maduro y está bien respaldado por plataformas como Airbnb, VRBO y Booking.com. Esto es lo que puede esperar.
Impulsores de Ingresos
Estacionalidad. La temporada alta va de diciembre a abril, cuando los “snowbirds” canadienses y estadounidenses inundan las zonas turísticas mexicanas. Las tarifas nocturnas durante la temporada alta pueden ser el doble o el triple que las tarifas de temporada baja. Semana Santa y Navidad/Año Nuevo son períodos pico.
Ubicación dentro del destino. Una unidad frente al mar exige tarifas nocturnas significativamente más altas que una a 10 cuadras de la playa. La proximidad a restaurantes, tiendas y atracciones afecta tanto las tarifas como la ocupación.
Calidad de la propiedad y comodidades. El acceso a piscinas, terrazas en la azotea, cocinas modernas e internet confiable afectan drásticamente las tasas de reserva. Los vacacionistas en México esperan un cierto estándar, y las propiedades que cumplen o superan ese estándar tienen un mejor rendimiento.
Gestión profesional. Las propiedades gestionadas por empresas profesionales de alquiler vacacional rinden consistentemente mejor que las propiedades autogestionadas. Los gerentes profesionales se encargan de:
- Optimización de listados y estrategia de precios
- Comunicaciones con huéspedes y reseñas
- Limpieza y entregas
- Mantenimiento y reparaciones
- Cumplimiento local y presentación de impuestos
Las tarifas de gestión suelen ser del 20-30% de los ingresos brutos de alquiler. Esto suena elevado, pero las reservas incrementadas y las tarifas nocturnas más altas suelen compensar con creces el costo.
Proyecciones de Ingresos Realistas
Sea cauteloso con las proyecciones de ingresos de los desarrolladores o agentes inmobiliarios. A menudo muestran escenarios del mejor de los casos. Un enfoque conservador:
- Asuma una ocupación anual del 60-70% (no el 85-90% que proyectan los vendedores)
- Utilice tarifas nocturnas promedio en todas las estaciones, no solo los picos de temporada alta
- Deducir tarifas de administración, costos de limpieza, tarifas de plataforma, servicios públicos y mantenimiento
- Presupueste el reemplazo de muebles y la renovación de la unidad cada 3-5 años
Cuando los números cuadran de forma conservadora, tiene una inversión sólida. Cuando solo cuadran con proyecciones máximas, está asumiendo más riesgo del que podría imaginar.
Consideraciones Legales
La ley inmobiliaria mexicana difiere significativamente de la ley canadiense. Estos son los elementos críticos.
El Proceso Notarial
En México, un notario público es un profesional legal designado por el gobierno que valida y registra todas las transacciones inmobiliarias. El notario:
- Verifica el título de propiedad limpio
- Asegura que la propiedad no tenga gravámenes ni cargas
- Calcula y recauda los impuestos de transferencia
- Registra la transacción en el registro público
- Establece el fideicomiso con el banco
El notario no es su abogado personal. Es una parte neutral requerida por la ley. También debe contratar a un abogado inmobiliario mexicano independiente para que represente sus intereses, revise los contratos y asesore sobre la estructura.
Tarifas de Fideicomiso y Costos Continuos
Poseer a través de un fideicomiso implica costos continuos:
- Tarifa anual de fideicomiso bancario: $500-1,500 USD
- Impuesto predial: Relativamente bajo en comparación con Canadá
- Tarifas de HOA: Si compra en un condominio, las tarifas mensuales cubren el mantenimiento de las áreas comunes
- Seguro: Se recomienda seguro de propiedad y responsabilidad civil, pero no siempre lo exigen los prestamistas
- Impuesto sobre las ganancias de capital: México grava las ganancias de capital sobre la venta de propiedades, con algunas exenciones disponibles
Obligaciones Fiscales
Como canadiense propietario de una propiedad de alquiler en México, tiene obligaciones fiscales en ambos países:
- México: Los ingresos por alquiler son imponibles en México. Puede optar por pagar un impuesto fijo sobre los ingresos brutos o presentar una declaración detallada deduciendo los gastos. La mayoría de los inversores utilizan el método de impuesto fijo por simplicidad.
- Canadá: Debe informar los ingresos mundiales, incluidos los ingresos por alquileres en México, en su declaración de impuestos canadiense. Puede reclamar créditos fiscales extranjeros por los impuestos pagados en México para evitar la doble imposición.
Trabaje con un profesional fiscal transfronterizo que comprenda ambas jurisdicciones. Para los canadienses que también invierten en los EE. UU., los mismos profesionales que manejan financiamiento canadiense para propiedades en EE. UU. a menudo tienen experiencia en estructuras fiscales mexicanas también.
Muchos canadienses comienzan con Cómo los canadienses pueden invertir en bienes raíces en EE. UU. de manera inteligente antes de expandirse a México, ya que el mercado estadounidense tiene programas de financiamiento transfronterizo más establecidos.
El Proceso de Compra: Paso a Paso
Paso 1: Investigación y selección de propiedades. Visite su mercado objetivo en persona. Camine por los vecindarios. Hable con otros propietarios canadienses. Consulte Airbnb para ver las tarifas de alquiler reales en el área. Utilice nuestro portal de recursos para inversores para comenzar su investigación.
Paso 2: Contratar profesionales. Contrate a un abogado inmobiliario mexicano (independiente del agente del vendedor), identifique a un notario de buena reputación y póngase en contacto con un corredor de financiamiento si no va a pagar en efectivo.
Paso 3: Hacer una oferta. Las ofertas en México suelen ir acompañadas de un depósito (generalmente retenido en custodia por el notario o una compañía de títulos). El plazo para la oferta hasta el cierre es más largo que en Canadá, típicamente de 60 a 120 días.
Paso 4: Debida diligencia. Su abogado verifica el título, comprueba si hay gravámenes, confirma la zonificación, revisa los documentos de la HOA (para condominios) y se asegura de que el vendedor tenga el derecho legal de vender. Este paso es crítico. Existe seguro de título en México, pero es menos común que en Canadá. La debida diligencia exhaustiva por parte de un abogado calificado es su mejor protección.
Paso 5: Configuración del fideicomiso. Si compra en la zona restringida, el notario inicia el fideicomiso bancario. Esto requiere obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores de México, lo que lleva de 3 a 6 semanas.
Paso 6: Finalización del financiamiento. Si utiliza una hipoteca, presente su solicitud y cumpla con los requisitos del prestamista. Las hipotecas bancarias mexicanas tardan de 60 a 90 días en procesarse.
Paso 7: Cierre. El notario realiza el cierre, cobra los fondos, paga los impuestos de transferencia y registra la transacción. Usted recibe su documentación de fideicomiso que confirma su propiedad beneficiaria.
Paso 8: Preparación para el alquiler. Amueble y fotografíe la propiedad, contrate a un administrador de propiedades y liste en plataformas de alquiler vacacional. La mayoría de las propiedades pueden estar listas para alquilar dentro de las 2 a 4 semanas posteriores al cierre.
Errores Comunes de los Canadienses
Saltarse al abogado independiente. El notario trabaja para la transacción, no para usted. Siempre tenga a su propio abogado revisando todo antes de firmar.
Confiar en las proyecciones de ingresos de los desarrolladores. Los desarrolladores venden propiedades, no consejos de inversión. Calcule sus propios números utilizando datos reales de Airbnb para propiedades comparables en el área.
Ignorar el riesgo cambiario. Su hipoteca puede estar en USD, sus ingresos en MXN y su declaración en CAD. La triple exposición a divisas agrega complejidad. Comprenda cómo los movimientos de los tipos de cambio afectan sus rendimientos.
No visitar en persona. Nunca compre una propiedad mexicana sin verla basándose en una presentación del desarrollador. Visite el área, vea la propiedad y comprenda el vecindario.
Elegir el precio sobre la ubicación. Una propiedad barata a 20 minutos de la playa en un área en desarrollo puede parecer atractiva en papel, pero tener dificultades para generar reservas. La ubicación impulsa los ingresos por alquileres vacacionales más que cualquier otro factor.
Olvidarse de la salida. Sepa quién será su comprador final. Las propiedades en áreas establecidas con fuertes comunidades de compradores extranjeros son más fáciles de vender que aquellas en áreas emergentes donde el grupo de compradores es más pequeño. Compare esto con los mercados establecidos disponibles a través de financiamiento hipotecario doméstico canadiense, donde la liquidez de reventa rara vez es una preocupación.
Si está explorando varios mercados transfronterizos, nuestra guía sobre Inversión Inmobiliaria en México para Canadienses ofrece una visión general más amplia de las oportunidades de inversión más allá de los alquileres vacacionales.
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Preguntas Frecuentes
¿Pueden los canadienses poseer legalmente propiedades frente al mar en México?
¿Cuánto pago inicial necesito para una propiedad mexicana?
¿Qué es un fideicomiso y cuánto cuesta?
¿Debo pagar impuestos tanto en México como en Canadá sobre los ingresos por alquiler?
¿Puedo usar mi RRSP o TFSA para comprar propiedades mexicanas?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una propiedad mexicana?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
Fideicomiso
Un fideicomiso bancario mexicano que permite a los extranjeros poseer propiedades en la zona restringida de México, dentro de los 50 km de la costa o 100 km de las fronteras. Un banco mexicano ostenta el título legal mientras que el comprador extranjero conserva plenos derechos de propiedad beneficiaria.
Notario
En México, un funcionario público con licencia que autentica transacciones inmobiliarias, recauda impuestos y garantiza el cumplimiento legal. Un notario no es un abogado independiente; los inversionistas deben contratar a su propio abogado por separado.
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