Transición de contratista a desarrollador con capital limitado
Vikram había dedicado 15 años a construir casas personalizadas y pequeños proyectos residenciales en Edmonton. Conocía la construcción a fondo — presupuestos, programación, gestión de subcontratistas — pero siempre había construido para otros. Quería construir su propio edificio de apartamentos de 32 unidades, generar ingresos de alquiler a largo plazo y crear riqueza generacional.
El desafío era el capital. El financiamiento de construcción tradicional requiere 25-35% de capital propio para desarrollo multifamiliar. En un proyecto de $13.6 millones, eso significaba $3.4-$4.76 millones en capital propio. Vikram tenía amplia experiencia en construcción pero solo $680,000 en capital disponible — aproximadamente el 5% del costo total del proyecto.
Había identificado un terreno en el barrio Bonnie Doon de Edmonton, cerca de la extensión del LRT Valley Line. La zonificación estaba aprobada para un edificio de apartamentos de 4 pisos y 32 unidades. Los números funcionaban: rentas proyectadas de $1,350-$1,650/unidad, NOI estabilizado de $460,000/año y fuerte demanda de alquiler construido específicamente para ese fin en la zona. Pero sin financiamiento de construcción de alto apalancamiento, el proyecto estaba fuera de alcance.
Préstamo de construcción CMHC ACLP + refinanciamiento permanente MLI Select
LendCity estructuró un plan de financiamiento en dos fases usando programas de CMHC diseñados para el desarrollo de alquiler construido específicamente para ese fin. Fase uno: el Programa de Préstamos para Comunidades Asequibles (ACLP) de CMHC proporcionó financiamiento de construcción al 95% de los costos del proyecto. Fase dos: al completarse y estabilizar la ocupación, el préstamo de construcción se convierte en financiamiento permanente MLI Select con hasta 95% LTV y amortización a 50 años.
El préstamo de construcción ACLP adelantó $12,920,000 (95% del costo total del proyecto de $13.6M), desembolsado en etapas a medida que se alcanzaban hitos de construcción. Los $680,000 de capital propio de Vikram cubrieron el 5% restante. La tasa del préstamo de construcción fue prime + 1.25% (variable), con pagos de solo intereses durante la fase de construcción.
Vikram diseñó el edificio para maximizar los puntos MLI Select: las 32 unidades con precio al 75% o menos de la renta mediana del mercado de Edmonton (50 puntos de asequibilidad), diseño sin barreras en la planta baja (20 puntos de accesibilidad) y construcción energéticamente eficiente cumpliendo los requisitos de compatibilidad climática de CMHC (20 puntos de energía). Total: 90 puntos MLI Select — calificando para máximos incentivos incluyendo 95% LTV y amortización a 50 años en el préstamo permanente.
La construcción tomó 18 meses. La comercialización de alquileres comenzó durante los últimos 3 meses de construcción, y el edificio alcanzó 94% de ocupación dentro de los 4 meses posteriores a la finalización. El refinanciamiento permanente MLI Select reemplazó el préstamo de construcción al 95% LTV con una tasa del 4.1% y amortización a 50 años.
- Costo total del proyecto
- $13,600,000
- Capital del desarrollador (5%)
- $680,000
- Préstamo de construcción ACLP
- $12,920,000
- Plazo de construcción
- 18 meses
- Puntos MLI Select
- 90 (Asequibilidad + Acceso + Energía)
- LTV del préstamo permanente
- 95%
- Tasa permanente
- 4.1%
- Amortización
- 50 años
- NOI anual estabilizado
- $460,000
- Flujo de caja anual (después del servicio de deuda)
- $142,000
CMHC ACLP + MLI Select: el pipeline de construcción a permanente
El programa ACLP de CMHC está diseñado específicamente para fomentar la nueva construcción de alquiler. Proporciona financiamiento de construcción de hasta el 95% de los costos del proyecto, reduciendo drásticamente el requisito de capital propio comparado con préstamos de construcción convencionales. El programa se dirige a vivienda de alquiler asequible, requiriendo que los prestatarios se comprometan con rentas por debajo del mercado.
El refinanciamiento permanente MLI Select convierte el préstamo de construcción en deuda a largo plazo con amortización una vez que la propiedad está estabilizada. Con 90 puntos, Vikram calificó para máximos beneficios: 95% LTV (igualando el adelanto de construcción), primas de seguro reducidas y amortización a 50 años que maximiza el flujo de caja.
La amortización a 50 años es particularmente poderosa para construcción nueva. El servicio de deuda mensual del préstamo permanente es aproximadamente $26,500 — significativamente menor que los $33,800 que requeriría una amortización a 25 años. Esa diferencia de $7,300/mes fluye directamente al flujo de caja, haciendo el proyecto viable a niveles de renta por debajo del mercado.
- Construcción ACLP: Hasta el 95% de los costos totales del proyecto financiados durante la construcción
- Conversión fluida: El préstamo de construcción se convierte a permanente MLI Select al estabilizar
- Amortización a 50 años: Disponible con 40+ puntos MLI Select, maximiza el flujo de caja
- Compromiso de asequibilidad: Rentas por debajo del mercado requeridas por 5+ años (según los puntos)
- Primas de seguro reducidas: Más puntos MLI Select = menores costos de seguro CMHC
$142K/año de flujo de caja sobre $680K de capital — un retorno cash-on-cash del 20.9%
El edificio de 32 unidades de Vikram está completamente operativo, generando $460,000 en NOI anual. Después de $318,000 en servicio de deuda anual (incluyendo seguro hipotecario), el flujo de caja neto es $142,000/año — un retorno cash-on-cash del 20.9% sobre su inversión de capital propio de $680,000.
El valor de tasación del edificio al estabilizarse fue de $14.8 millones — $1.2 millones por encima del costo total del proyecto. Combinado con el financiamiento permanente al 95% LTV, Vikram ha creado $1.2 millones en capital por encima de su inversión original, más un sólido flujo de caja anual. Retorno total del primer año incluyendo flujo de caja y creación de capital: más del 197% sobre el capital invertido.
Vikram ahora está planificando su segundo desarrollo — un edificio de 48 unidades en el barrio Strathcona de Edmonton — usando la misma estructura ACLP a MLI Select. Su historial como desarrollador completado con un proyecto estabilizado le da un posicionamiento más fuerte para la próxima solicitud CMHC.
Lo que este desarrollo enseña a los desarrolladores multifamiliares primerizos
Los préstamos de construcción tradicionales requieren 25-35% de capital propio. ACLP requiere solo el 5% para proyectos que cumplen criterios de asequibilidad. Esto transforma el requisito de capital de millones a cientos de miles, haciendo accesible el desarrollo para contratistas e inversores a pequeña escala.
Vikram diseñó para 90 puntos antes de iniciar la obra. Asequibilidad, accesibilidad y eficiencia energética fueron incorporadas en los planos arquitectónicos — no adaptadas después. Esto es más económico y efectivo que intentar agregar puntos después de la construcción.
El compromiso de asequibilidad suena como un sacrificio, pero la amortización a 50 años reduce el servicio de deuda lo suficiente para generar un fuerte flujo de caja incluso con rentas por debajo del mercado. Las matemáticas funcionan porque los términos de financiamiento se alinean con la estrategia de alquiler.
Vikram completó el proyecto dentro del presupuesto y 2 meses antes de lo programado porque gestionó la construcción directamente. Los contratistas que se convierten en desarrolladores tienen una ventaja estructural de costos sobre los inversores pasivos que deben contratar contratistas generales.
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