Apalancamiento máximo para financiar la próxima operación
Marcus había construido una sólida cartera de alquiler en Ontario durante doce años. Sus propiedades rendían bien, pero había alcanzado un techo familiar: para escalar a su próximo objetivo — un edificio de 24 unidades en Edmonton — tendría que desplegar capital significativo como enganche. Eso significaba ralentizar su crecimiento o encontrar financiamiento creativo.
El desafío no era el crédito ni la calificación. Era la eficiencia del capital. Quería adquirir el edificio de Edmonton preservando reservas para futuras oportunidades. Un enganche convencional del 20% inmovilizaría $640,000. Necesitaba una mejor opción.
El mercado de Edmonton era atractivo por sí mismo: alquileres sólidos, ocupación estable y activos multifamiliares infravalorados en comparación con Columbia Británica y Ontario. Pero el costo de entrada tenía que encajar en su estrategia de capital.
Puntos de asequibilidad MLI Select: 50 puntos para el máximo LTV
Marcus y su prestamista diseñaron la operación en torno al producto MLI Select de CMHC. En lugar de buscar un MLI estándar, estructuraron el préstamo para maximizar los puntos de asequibilidad, asegurando específicamente que las 24 unidades se alquilaran al 75% o menos del alquiler medio del mercado del área de Edmonton.
El edificio de 24 unidades tenía alquileres muy por debajo del mercado, resultado de la fijación de precios conservadora del propietario anterior. Esto resultó ser una ventaja significativa. Al mantener los alquileres a ese nivel (comprometiéndose con el requisito de asequibilidad), Marcus obtuvo 50 puntos de asequibilidad. Combinados con su sólido perfil de prestatario y su historial de pagos impecable, esto elevó su LTV al 95%, lo que significaba solo un 5% de enganche.
Sobre un precio de compra de $3.2 millones, un LTV del 95% significaba un enganche de solo $160,000. La hipoteca estaba asegurada a través del programa MLI Select de CMHC, y gracias al compromiso de asequibilidad, las primas de seguro se redujeron en comparación con un préstamo estándar. También calificó para una amortización de 40 años, maximizando el flujo de caja mensual.
La tasa hipotecaria se fijó en 3.95%, atractiva para el mercado de Edmonton. Con un NOI anual de $240,000, su DSCR resultó en 1.35x, muy por encima del mínimo de 1.25x exigido por el prestamista.
- Precio de compra
- $3,200,000
- Enganche (5%)
- $160,000
- Monto de la hipoteca
- $3,040,000
- LTV
- 95%
- Tasa hipotecaria
- 3.95%
- Amortización
- 40 años
- NOI anual
- $240,000
- DSCR
- 1.35x
- Servicio de deuda mensual
- ~$13,800
- Flujo de caja mensual
- $6,200
Cómo los puntos de asequibilidad MLI Select permiten un LTV más alto
El programa MLI Select de CMHC fue diseñado para apoyar la vivienda de alquiler asequible. Los prestatarios acumulan puntos en tres categorías: asequibilidad, accesibilidad y eficiencia energética. Acumular 40 puntos o más desbloquea un LTV más alto y primas de seguro reducidas.
La estrategia de Marcus fue directa: mantener la asequibilidad. Las 24 unidades debían permanecer al 75% o menos del alquiler medio del mercado del área de Edmonton. A cambio, recibió el bono completo de 50 puntos de asequibilidad, que combinado con su solidez como prestatario elevó su LTV al 95%.
El compromiso de asequibilidad es vinculante durante los primeros 5 años de la hipoteca. Después de eso, la restricción se levanta, pero para entonces la propiedad debería haberse revalorizado y el préstamo estará consolidado, reduciendo el riesgo para un futuro refinanciamiento o venta.
- Nivel de asequibilidad: Hasta 50 puntos para unidades alquiladas al 75% o menos del AMR (Alquiler Medio de la Región)
- Accesibilidad: Hasta 30 puntos por diseño universal y unidades sin barreras
- Eficiencia energética: Hasta 20 puntos por certificación LEED, Passive House o equivalente
- 40 puntos o más: Calificación para LTV de hasta 95% y primas de seguro hipotecario reducidas
- Compromiso de asequibilidad: Vinculante durante los primeros 5 años (luego se levanta)
46.5% de rendimiento sobre capital invertido y capital preservado para la próxima operación
La propiedad de Edmonton se cerró sin contratiempos. Marcus desplegó solo $160,000 para adquirir un activo generador de ingresos de $3.2 millones. De inmediato, la propiedad generó $20,000 al mes en alquiler bruto y aproximadamente $6,200 de flujo de caja neto mensual después del servicio de la deuda.
En el primer año, la propiedad amortizó aproximadamente $37,000 en capital, creando $37,000 adicionales en patrimonio. Combinado con el patrimonio incorporado desde la compra, Marcus había creado más de $197,000 en patrimonio total ($160,000 de amortización del capital + $37,000 de la amortización del primer año) sobre una inversión de $160,000: un rendimiento del 123% sobre el capital invertido solo en el primer año.
Incluso considerando reservas de mantenimiento y administración de la propiedad, el inmueble ofrece un rendimiento anual del 46.5% sobre el capital invertido ($6,200 x 12 = $74,400 de flujo de caja anual sobre $160,000 invertidos). Lo más importante es que la adquisición en Edmonton no obligó a Marcus a liquidar ni a sobreapalancar su cartera de Ontario. Preservó más de $150,000 en reservas para una segunda propiedad de expansión en Alberta que ya tiene en la mira.
Lo que esta operación enseña a los inversores multifamiliares experimentados
Si tu propiedad ya opera por debajo de los alquileres del mercado o si puedes comprometerte con objetivos de asequibilidad, el producto MLI Select de CMHC ofrece un apalancamiento agresivo sin primas de seguro excesivas. Esto es particularmente valioso para adquirir activos estabilizados con alquileres por debajo del mercado.
Usar financiamiento de alto LTV correctamente permite a los inversores experimentados escalar geográficamente sin sacrificar liquidez. Una operación al 95% LTV en Edmonton permitió a Marcus preservar capital para su próximo movimiento: un camino sostenible hacia carteras multirregionales.
Una amortización de 40 años redujo el servicio de la deuda mensual lo suficiente como para generar $6,200 de flujo de caja mensual en una propiedad de $3.2M. Ese flujo de caja hizo que la operación fuera atractiva para mantener y refinanciar más adelante, en lugar de verse obligado a vender.
Los alquileres por debajo del mercado del edificio de Edmonton se veían inicialmente como una limitación. Marcus los replanteó como una ventaja de financiamiento. Las mejores operaciones MLI Select encuentran edificios que se alinean naturalmente con los objetivos de asequibilidad o eficiencia energética, en lugar de forzar el cumplimiento.
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