MLI Select Nueva construcción: Edificio de alquiler especializado de 60 unidades en Victoria, BC

Raj había pasado quince años como constructor de viviendas residenciales en el mercado de Victoria. Había construido cientos de casas unifamiliares y mantenía relaciones sólidas con gremios, proveedores y planificación municipal. Pero la construcción de viviendas se estaba comoditizando. Los márgenes se comprimían y la demanda de viviendas nuevas se debilitaba a medida que subían las tasas de interés.

Vio una oportunidad: Victoria tenía una escasez crítica de viviendas de alquiler especializadas. La oferta de nuevos alquileres especializados había permanecido prácticamente estática durante dos décadas mientras la población crecía. Los alquileres subían. Pero la transición de la construcción residencial al desarrollo multifamiliar significaba navegar nuevos panoramas de préstamos, plazos de construcción diferentes y estructuras de financiamiento desconocidas.

El proyecto en sí era ambicioso: un edificio de mediana altura de 60 unidades en un vecindario de Victoria bien conectado por transporte público. El terreno costó $2.8 millones. La construcción ascendería a $14.2 millones (una cifra realista todo incluido para alquiler especializado en 2025). Capitalización total del proyecto: $17 millones. Tenía el valor del terreno y algo de capital de desarrollo, pero necesitaba financiamiento de construcción para llevar el proyecto hasta el arrendamiento, y luego financiamiento permanente para cerrar en la estabilización.

El prestamista de Raj recomendó una estructura en dos fases: financiamiento de construcción ACLP (Líneas de Crédito Disponibles para Proyectos) durante la construcción y el arrendamiento, y luego un refinanciamiento permanente CMHC MLI Select una vez estabilizado.

Para la construcción, obtuvo una facilidad ACLP al 90% de la relación préstamo-costo (LTC). Esto significaba que el prestamista de construcción financiaría $12.8 millones del presupuesto de construcción de $14.2 millones (la diferencia provenía de su capital propio y un acuerdo de arrendamiento del terreno). La tasa ACLP se fijó en tasa preferencial + 2% (8.5% en 2025) con pagos de solo intereses durante la construcción.

La verdadera ventaja estuvo en la estructuración del financiamiento permanente. Raj diseñó el edificio para maximizar los puntos MLI Select:

• Asequibilidad (50 puntos): Las 60 unidades alquiladas al 75% del alquiler mediano del mercado de Victoria ($1,875/mes para un dormitorio vs. $2,500 a precio de mercado)
• Eficiencia energética (35 puntos): Construido según el BC Step Code 4 (rendimiento cercano a Passive House), con ventilación con recuperación de calor, aislamiento superior y sistemas totalmente eléctricos
• Accesibilidad (15 puntos): 10% de las unidades diseñadas según estándares de accesibilidad universal, con estacionamiento y áreas comunes accesibles

Con 100 puntos MLI en total, Raj calificó para:

• 95% LTV en la hipoteca permanente (vs. 85% estándar)
• Primas de seguro hipotecario reducidas (aproximadamente 2.4% vs. 3.1%)
• Amortización de 50 años (máximo permitido para nueva construcción MLI Select)
• Una tasa permanente competitiva del 3.75% (por debajo del mercado para nueva construcción)

ACLP (Líneas de Crédito Disponibles para Proyectos) es un producto especializado de seguro de construcción de CMHC diseñado para nueva construcción de alquiler especializado. A diferencia de los préstamos de construcción tradicionales, ACLP no requiere un prestamista permanente precomprometido al cierre. En su lugar, el prestamista asegura el riesgo de construcción, y el prestatario refinancia a financiamiento permanente una vez estabilizado.

La facilidad ACLP de Raj financió $12.8 millones de costos de construcción al 90% LTC. Cubrió el déficit de construcción restante de $1.4 millones a través de reservas operativas y capital de trabajo propio. Los pagos mensuales de solo intereses del ACLP fueron de aproximadamente $90,000 durante el período de construcción de 28 meses, o $2.5 millones en costos totales de financiamiento.

Para el mes 28 (finalización del proyecto), Raj había arrendado el 85% de las unidades a los alquileres objetivo de asequibilidad ($1,875 para un dormitorio, $2,375 para dos dormitorios). El alquiler bruto mensual pro forma era de $112,000. Con gastos operativos de $48,600, el NOI mensual alcanzó aproximadamente $63,400.

En ese momento, refinanció el saldo ACLP en una hipoteca permanente MLI Select. Los 100 puntos de asequibilidad/energía/accesibilidad lo calificaron para un 95% LTV y una amortización de 50 años. La tasa permanente fue del 3.75%, y el monto de la hipoteca fue de $15.855 millones. Esto pagó el saldo ACLP, cubrió los costos de construcción restantes y dejó una pequeña reserva.

El edificio de 60 unidades en Victoria abrió en 2025 con una fuerte demanda. Raj arrendó la propiedad al 90% de ocupación dentro de los dos meses posteriores a la finalización, alcanzando alquileres brutos mensuales de $112,000. Los gastos operativos fueron de $48,600 mensuales, generando un NOI estable de $63,400. El servicio de deuda mensual de la hipoteca permanente fue de $55,200, dejando $8,200 de flujo de caja mensual.

Al final del primer año, la propiedad se había revalorizado a $21 millones. Raj había creado $4 millones en patrimonio a través del desarrollo y $500,000 adicionales a través de la amortización de la hipoteca. Su contribución original de capital fue de aproximadamente $4.2 millones (terreno + capital de desarrollo + reservas). El flujo de caja anual de $98,400 representó un retorno cash-on-cash del 34%.

Quizás lo más significativo es que Raj había logrado la transición exitosa de la construcción residencial al desarrollo multifamiliar. Con ACLP y MLI Select manejando la complejidad, pudo concentrarse en lo que mejor sabía hacer: construir eficientemente y a tiempo. La amortización de 50 años significaba que la propiedad podía mantenerse indefinidamente, generando flujo de caja sostenible a medida que los alquileres crecían y la hipoteca se amortizaba.