Financiamiento Hipotecario para Propiedades Industriales

El sector industrial sigue siendo una clase de activo de alto rendimiento. Los prestamistas son particularmente agresivos con los almacenes y el espacio logístico debido al crecimiento del comercio electrónico y la relocalización de las cadenas de suministro.

La altura libre es la altura utilizable dentro de un almacén. Los inquilinos de logística modernos a menudo requieren 32' a 40'+ para estanterías. Las alturas libres más altas generalmente obtienen mejores condiciones de préstamo.

El espacio flexible es un edificio que puede usarse tanto para fines de oficina como industriales (por ejemplo, almacén en la parte trasera, sala de exposición u oficina en la parte delantera). A los prestamistas les gusta el espacio flexible porque atrae a una variedad más amplia de inquilinos, lo que proporciona una mayor estabilidad de ingresos.

La industria ligera (almacenamiento, ensamblaje) generalmente se considera de menor riesgo que la industria pesada (manufactura con maquinaria especializada o materiales peligrosos). La industria pesada requiere una diligencia debida ambiental y estructural más exhaustiva debido al potencial de contaminación del suelo y requisitos de construcción especializados.

En un contrato de arrendamiento NNN, el inquilino paga todos los gastos de la propiedad (impuestos, seguros y mantenimiento) además del alquiler. Esto hace que los ingresos sean muy predecibles para el propietario y muy atractivos para los prestamistas, lo que a menudo resulta en condiciones de préstamo más favorables.

Para almacenes estabilizados y bien ubicados, los prestamistas suelen ofrecer un LTV del 65% al 75%. Para instalaciones especializadas o de propiedad del usuario, los términos pueden variar según la solidez del negocio operativo.

Sí. Las propiedades industriales casi siempre requieren una Evaluación Ambiental del Sitio Fase 1 (ESA). Los prestamistas son cautelosos con la contaminación histórica de los procesos industriales y requerirán pruebas de suelo (Fase 2) si el informe muestra alguna señal de alerta.

Sí, el sector industrial de inquilino único es una clase de activo muy buscada. Los prestamistas se centrarán en gran medida en la solvencia del inquilino y el plazo restante de su contrato de arrendamiento. Los inquilinos de alta calidad con contratos de arrendamiento a largo plazo a menudo pueden obtener las mejores tasas disponibles en el mercado comercial.

El crecimiento del comercio electrónico ha aumentado significativamente la demanda de centros de distribución de "última milla" y almacenes a gran escala. Los prestamistas ven estos activos de manera muy favorable hoy en día debido a las altas tasas de ocupación, el aumento de los alquileres y la naturaleza esencial de la cadena de suministro logístico.

Sí, para carteras industriales más grandes o activos de alto valor, se puede utilizar financiamiento mezzanine para cubrir la brecha entre la hipoteca senior y su capital, lo que permite un mayor apalancamiento total y mejores rendimientos de efectivo.

Sí, pero se consideran industriales especializados. Los prestamistas se centran en gran medida en la "reutilización" del edificio y en la solidez crediticia del inquilino.

Las propiedades industriales casi siempre requieren una Evaluación Ambiental del Sitio Fase I (ESA) para garantizar que no haya contaminación por usos de fabricación anteriores.