Elegir el prestamista DSCR adecuado puede marcar la diferencia entre un cierre fluido de 21 días y una odisea frustrante de 60 días que le cuesta el trato. El espacio de préstamos DSCR se ha expandido rápidamente en los últimos años, con docenas de prestamistas que ahora ofrecen programas de préstamos de Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda para inversionistas inmobiliarios. Más opciones suena a buenas noticias, pero también significa más variación en tasas, términos, requisitos y calidad de servicio.
No todos los prestamistas DSCR son iguales. Algunos se especializan en acuerdos genéricos de alto volumen. Otros atienden a inversionistas experimentados con carteras complejas. Algunos aceptan ingresos de alquiler a corto plazo; otros no. Algunos cierran en tres semanas; otros tardan dos meses.
Esta guía lo guiará a través de los diferentes tipos de prestamistas DSCR, qué evaluar al compararlos, señales de alerta a tener en cuenta y cómo encontrar el prestamista adecuado para su estrategia de inversión específica. Si es nuevo en la financiación DSCR, comience con nuestra descripción general completa de préstamos DSCR antes de sumergirse en la selección del prestamista.
Tipos de Prestamistas DSCR
Comprender el panorama de préstamos le ayuda a saber con quién está tratando y qué esperar de cada tipo de institución.
Prestamistas Directos
Los prestamistas directos originan préstamos DSCR utilizando su propio capital o líneas de crédito de almacén. Controlan el proceso de suscripción, establecen sus propias pautas y financian el préstamo directamente. Los ejemplos incluyen grandes prestamistas no QM que se especializan en préstamos para inversores.
Ventajas: Decisiones potencialmente más rápidas, comunicación directa con el decisor, capacidad para hacer excepciones en acuerdos límite.
Desventajas: Limitado a su propio menú de productos. Si su programa no se ajusta a su acuerdo, se queda sin suerte.
Prestamistas Corresponsales
Los prestamistas corresponsales originan préstamos a su propio nombre, pero los venden a inversores o agregadores más grandes después del cierre. Siguen las pautas del inversor comprador, pero manejan el proceso de originación por sí mismos.
Ventajas: Pueden ofrecer precios competitivos porque compran sus préstamos a varios compradores. Generalmente profesional y experimentado.
Desventajas: Sus pautas las establece el inversor final, por lo que pueden tener menos flexibilidad en excepciones o casos límite.
Corredores Hipotecarios
Los corredores hipotecarios no prestan su propio dinero. En cambio, actúan como intermediarios entre usted y varios prestamistas DSCR. Un buen corredor mantiene relaciones con 10 a 30 o más prestamistas DSCR y puede igualar su acuerdo con el mejor programa disponible.
Ventajas: Acceso a múltiples prestamistas a través de un único punto de contacto. El corredor hace las comparaciones por usted. Mayor probabilidad de encontrar la opción adecuada para acuerdos inusuales o complejos.
Desventajas: Una capa adicional entre usted y el prestamista. La calidad varía ampliamente — un corredor inexperto puede ralentizar las cosas en lugar de acelerarlas.
Prestamistas Privados y Prestamistas de Dinero Duro
Algunos prestamistas privados y tiendas de dinero duro ofrecen productos de estilo DSCR, generalmente a tasas más altas con plazos más cortos. Estos pueden ser útiles para financiación puente o acuerdos que no encajan en los parámetros DSCR tradicionales.
Ventajas: Suscripción más flexible, cierre más rápido, pueden aceptar propiedades o situaciones que los prestamistas DSCR institucionales no aceptarán.
Desventajas: Tasas significativamente más altas (a menudo del 10% al 14%), plazos más cortos (12 a 36 meses) y comisiones de originación más altas (2 a 4 puntos).
¿Qué Hace a un Buen Prestamista DSCR?
Más allá del tipo de institución, varias características separan a los excelentes prestamistas DSCR de los mediocres.
Profunda Experiencia con Préstamos para Inversionistas
Los préstamos DSCR son un producto especializado. Un prestamista cuyo negocio principal son las hipotecas convencionales para ocupantes, y que “también hace DSCR”, es probable que cause dolores de cabeza. Busque prestamistas donde los préstamos para inversionistas sean una parte central de su negocio, no una ocurrencia tardía.
Pregunte cuántos préstamos DSCR cerraron en los últimos 12 meses. Un prestamista DSCR sólido debería estar cerrando como mínimo 20 a 50 préstamos DSCR por mes. Un alto volumen significa que su equipo de operaciones conoce el producto, sus suscriptores entienden los acuerdos de los inversores y su proceso de cierre está optimizado para este tipo de préstamo.
Comunicación Transparente
Los mejores prestamistas DSCR se comunican claramente sobre tasas, tarifas, plazos y posibles problemas. Proporcionan una estimación de préstamo detallada al principio del proceso, establecen expectativas realistas sobre los plazos de cierre y comunican de manera proactiva cuando surgen problemas.
Si un prestamista es vago sobre los precios, evita poner los términos por escrito o le da una cotización de tasa que parece demasiado buena para ser verdad, proceda con precaución.
Ejecución Consistente
Cerrar a tiempo es enormemente importante en bienes raíces. Cuando tiene un contrato de compra con una fecha límite de cierre, un prestamista que incumple esa fecha límite puede costarle el trato y su depósito de garantía.
Pida referencias a prestatarios recientes. Consulte reseñas en línea. Busque patrones — si varios revisores mencionan fechas de cierre perdidas o sorpresas de último minuto, busque un prestamista diferente.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Aquí está la cosa: elegir entre un prestamista directo, corresponsal, corredor o tienda de dinero duro suena simple hasta que se da cuenta de que la elección incorrecta puede costarle 60 días y el trato en sí — reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le emparejaremos su trato específico con el tipo de prestamista correcto y le daremos un cronograma que realmente se cumpla.
Criterios Clave de Evaluación para Prestamistas DSCR
Al comparar prestamistas DSCR, evalúe a cada uno según estos factores críticos:
Tasas de Interés
Financiación de Préstamos DSCR dependiendo del prestamista, su puntaje crediticio, la relación préstamo-valor, el DSCR de la propiedad y las condiciones del mercado. Una diferencia de 0.25% a 0.50% entre prestamistas es común y puede traducirse en miles de dólares durante la vida del préstamo.
Sin embargo, no elija un prestamista basándose únicamente en la tasa. Un prestamista que cotiza la tasa más baja pero ofrece un servicio deficiente, cierres lentos o cambios de términos de último minuto le costará mucho más que una tasa ligeramente más alta de un prestamista confiable.
Para un desglose detallado de los factores de tasas actuales, lea nuestra guía de tasas de préstamos DSCR.
Relación Préstamo-Valor (LTV) Máxima
La mayoría de los prestamistas DSCR ofrecen un LTV del 75% al 80% en compras, lo que significa que necesita un pago inicial del 20% al 25%. Algunos prestamistas llegan hasta un LTV del 85% para prestatarios con puntajes crediticios sólidos (740+) y altos índices DSCR (1.25+). En refinanciamientos con retiro de efectivo, el LTV máximo suele ser del 70% al 75%.
Un LTV más alto significa menos efectivo de su bolsillo por operación, lo que importa significativamente si está escalando una cartera.
Requisito Mínimo de DSCR
El DSCR mínimo varía según el prestamista, de 0.75 a 1.25. Sí, algunos prestamistas financiarán propiedades con un DSCR por debajo de 1.0 — lo que significa que el alquiler no cubre completamente el pago de la hipoteca — a un precio superior. Esto puede ser útil en mercados enfocados en la apreciación donde los alquileres están creciendo pero aún no se han puesto al día con los valores de las propiedades.
Otros prestamistas requieren un DSCR mínimo de 1.25, lo que limita sus opciones pero generalmente resulta en mejores tasas y términos.
Use nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para verificar si su propiedad cumple con los mínimos del prestamista antes de comenzar a buscar cotizaciones.
Puntaje Crediticio Mínimo
Los prestamistas DSCR suelen requerir un puntaje crediticio mínimo de 620 a 680. Los prestatarios con puntajes superiores a 740 reciben los mejores precios, mientras que aquellos en el rango de 620 a 679 pueden esperar primas de tasa del 0.50% al 1.50%.
Algunos prestamistas han introducido recientemente programas con mínimos de puntaje crediticio tan bajos como 600, pero estos vienen con primas de tasa significativas y límites de LTV más bajos.
Plazo de Cierre
La capacidad de cierre rápido es fundamental para ofertas de compra competitivas. Los mejores prestamistas DSCR pueden cerrar en 14 a 21 días. Los prestamistas promedio tardan de 30 a 45 días. Los prestamistas lentos pueden tardar de 45 a 60 días o más.
Pregunte al prestamista su tiempo promedio de cierre específicamente en préstamos DSCR, no su promedio general. Los préstamos DSCR deberían cerrar más rápido que los préstamos convencionales porque no hay verificación de ingresos ni documentación de empleo que procesar.
Estructura de Penalización por Prepagos
Casi todos los préstamos DSCR incluyen penalizaciones por prepagos, pero la estructura varía significativamente:
- 5-4-3-2-1: Penalización decreciente de cinco años a partir del 5% del saldo del préstamo. Esta es la estructura más agresiva.
- 3-2-1: Penalización decreciente de tres años a partir del 3%. Esta es la estructura más común.
- Sin penalización por prepago: Disponible de algunos prestamistas a un precio adicional del 0.50% al 1.00%.
La penalización por prepago afecta su estrategia de salida. Si planea refinanciar dentro de dos o tres años o vender dentro de cinco años, elija un prestamista con una estructura de penalización menos agresiva.
Aceptación de Alquileres a Corto Plazo
Si está invirtiendo en La Guía del Inversionista para Propiedades de Alquiler a Corto Plazo, necesita un prestamista que acepte ingresos por alquileres a corto plazo. No todos lo hacen. Entre los que sí lo hacen, los requisitos de documentación de ingresos varían — algunos aceptan proyecciones de AirDNA mientras que otros requieren 12 meses de historial de reservas reales.
Cierre de LLC y Entidad
La mayoría de los prestamistas DSCR permiten el cierre en una LLC, pero algunos requieren que el préstamo esté a nombre de un individuo. Para la protección de activos y la gestión de la cartera, el cierre en una LLC es muy preferible. Confirme esta capacidad antes de solicitar.
Límites de Tamaño del Préstamo
Los prestamistas DSCR tienen montos de préstamo mínimos y máximos. Los mínimos suelen oscilar entre $75,000 y $150,000. Los máximos oscilan entre $1.5 millones y $5 millones para propiedades individuales, y algunos prestamistas llegan a cifras más altas para prestatarios bien calificados.
Si está comprando una propiedad de mayor valor, asegúrese de que el prestamista pueda acomodar el monto del préstamo sin requerir condiciones o comités adicionales.
Señales de Alerta a Tener en Cuenta
El espacio de préstamos DSCR, como cualquier mercado en rápido crecimiento, ha atraído a algunos actores menos que reputados. Tenga cuidado con estas señales de advertencia:
- Precios de “cebo y cambio”: El prestamista cotiza una tasa atractiva por adelantado pero agrega tarifas o ajusta la tasa después de que usted esté bloqueado en el proceso. Siempre obtenga las cotizaciones de tasas por escrito con una lista clara de todos los ajustes.
- Comisiones iniciales excesivas: Los prestamistas DSCR legítimos cobran una tarifa de tasación ($500 a $750) y posiblemente una tarifa de procesamiento ($500 a $1,000) por adelantado. Si un prestamista solicita miles de dólares antes de que tenga una carta de compromiso, retírese.
- Sin punto de contacto claro: Si no puede comunicarse con su oficial de préstamos o procesador, su operación se estancará. La capacidad de respuesta durante el proceso de ventas suele ser el mejor indicador de la capacidad de respuesta durante la suscripción.
- Promesas poco realistas: Cualquier prestamista que garantice la aprobación, prometa una tasa específica sin revisar su operación o afirme que puede cerrar en siete días debe ser tratado con escepticismo.
- Sin historial: Busque la empresa en línea. Consulte reseñas en Google, Trustpilot y el Better Business Bureau. Un prestamista sin reseñas o con un patrón de reseñas negativas es un riesgo.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Una diferencia de tasa del 0.25% suena mínima hasta que calcula las matemáticas durante 30 años — eso son miles de dólares — pero esto es lo que la mayoría de los inversores no se dan cuenta: la tasa más baja de un prestamista lento con tarifas ocultas le costará mucho más que un precio justo de uno confiable — programe una sesión de estrategia gratuita con nosotros y compararemos su operación con varios prestamistas para que obtenga tanto la mejor tasa COMO la ejecución para cerrar a tiempo.
Por Qué Trabajar con un Corredor le Brinda una Ventaja
Para la mayoría de los inversores, especialmente aquellos que construyen o escalan una cartera, trabajar con un corredor hipotecario que se especializa en préstamos DSCR es el enfoque más eficiente. He aquí por qué:
Acceso a Múltiples Prestamistas
Un buen corredor DSCR mantiene relaciones con 15 a 30 prestamistas. Esto significa que pueden comparar su operación con múltiples programas en un solo día, encontrando la mejor combinación de tasa, términos y velocidad para su situación específica. Como prestatario individual, necesitaría semanas para contactar y comparar tantos prestamistas usted mismo.
Emparejamiento Específico de la Operación
Diferentes operaciones requieren diferentes prestamistas. Una propiedad con un DSCR de 0.90 necesita un prestamista que acepte ratios por debajo de 1.0. Un alquiler a corto plazo en Florida necesita un prestamista que se sienta cómodo con los ingresos de STR. Un prestatario con un puntaje crediticio de 660 necesita un prestamista con mínimos flexibles. Un corredor sabe qué prestamista se adapta a cada operación y le ahorra el proceso de prueba y error.
Poder de Negociación
Los corredores que aportan un volumen constante a los prestamistas tienen poder de negociación para obtener mejores precios y un procesamiento más rápido. Es más probable que un prestamista ofrezca una concesión de tasa o acelere un archivo para un corredor que les envía 10 operaciones por mes que para un prestatario único.
Relación Continua
A medida que construye su cartera, sus necesidades de financiación evolucionan. Un corredor que entiende su estrategia, conoce su perfil financiero y ha cerrado múltiples operaciones con usted puede agilizar cada transacción subsiguiente. Saben qué prestamistas funcionaron bien en el pasado y cuáles evitar para su situación.
Preguntas a Hacer Antes de Elegir un Prestamista DSCR
Antes de comprometerse con cualquier prestamista DSCR, haga estas preguntas:
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¿Cuál es su tasa actual para un préstamo DSCR con mi puntaje crediticio y LTV objetivo? Obtenga precios específicos, no rangos.
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¿Cuál es su requisito mínimo de DSCR? Conozca el umbral que su propiedad debe cumplir.
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¿Qué estructura de penalización por prepagos ofrecen? Comprenda las opciones y cómo afectan su tasa.
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¿Cuál es su tiempo promedio de cierre en préstamos DSCR? Pida datos específicos de DSCR, no promedios generales de la empresa.
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¿Aceptan ingresos por alquileres a corto plazo? Si es aplicable a su estrategia, confírmelo con anticipación.
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¿Puedo cerrar en mi LLC? Confirme que el cierre de la entidad está disponible sin obstáculos adicionales.
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¿Cuáles son los costos totales de cierre? Solicite una estimación detallada que incluya comisiones de originación, tarifas de terceros y artículos prepagos.
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¿Qué documentos necesitan de mí? Una lista de documentos simplificada es un signo de un proceso eficiente.
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¿Quién será mi punto de contacto durante el proceso? Sepa a quién llamar cuando tenga preguntas o problemas.
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¿Qué sucede si la tasación resulta baja? Comprenda el proceso del prestamista para lidiar con desafíos de tasación.
Para obtener el proceso paso a paso completo para solicitar, consulte nuestra guía sobre cómo solicitar un préstamo DSCR.
Cómo LendCity Conecta a los Inversionistas con el Programa DSCR Adecuado
LendCity trabaja con una red curada de prestamistas DSCR, brindando a los inversionistas acceso a múltiples programas a través de un único proceso de solicitud. En lugar de pasar semanas contactando a prestamistas individuales y comparando hojas de términos, trabaja con un equipo dedicado que iguala su operación con el mejor programa disponible.
Así es como se ve en la práctica:
- Solicitud única: Envíe los detalles de su operación una vez. El equipo de LendCity analiza su propiedad, perfil crediticio y estrategia de inversión para identificar los prestamistas que mejor se adaptan.
- Múltiples opciones: Reciba hojas de términos de varios prestamistas para que pueda comparar tasas, LTV, penalizaciones por prepagos y plazos de cierre uno al lado del otro.
- Orientación experta: El equipo de LendCity ha cerrado cientos de operaciones DSCR y comprende los matices que confunden a los originadores menos experimentados — estructuración de entidades, documentación de ingresos STR, carteras de múltiples propiedades, y más.
- Velocidad: Dado que LendCity ya tiene relaciones establecidas y procesos de presentación con cada prestamista, su operación entra en suscripción más rápido y avanza por el pipeline de manera más eficiente.
- Estrategia de cartera: A medida que escala, LendCity lo ayuda a construir una estrategia de financiación que optimiza en toda su cartera, no solo en una operación a la vez.
Ya sea que esté adquiriendo su primera propiedad de inversión o agregando la vigésima, tener un equipo que comprenda los préstamos DSCR de adentro hacia afuera le ahorra tiempo, dinero y dolores de cabeza.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un prestamista DSCR y un prestamista hipotecario tradicional?
¿Cuántos prestamistas DSCR debo comparar antes de elegir uno?
¿Los prestamistas DSCR verifican mi puntaje crediticio?
¿Puedo usar un prestamista DSCR para una propiedad que aún no genera flujo de efectivo?
¿Qué tarifas debo esperar de un prestamista DSCR?
¿Qué tan rápido pueden cerrar los mejores prestamistas DSCR?
¿Debería elegir un prestamista directo o un corredor para mi préstamo DSCR?
¿Puedo cambiar de prestamista DSCR a mitad del proceso si mi prestamista actual no está funcionando?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
14 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
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