Estás comparando dos propiedades de inversión. Una tiene un precio de $600,000 y genera $42,000 de ingreso operativo neto. La otra tiene un precio de $450,000 y genera $29,250 de ingreso operativo neto. ¿Cuál es la mejor oferta?
No puedes responder a esa pregunta mirando solo el precio o los ingresos. Necesitas una forma de normalizar la comparación: un solo número que te diga cuánto gana cada propiedad en relación con lo que cuesta. Ese número es la tasa de capitalización, y entender cómo calcularla y usarla es fundamental para tomar decisiones de inversión inteligentes.
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La Fórmula de la Tasa de Capitalización
Tasa de Capitalización = Ingreso Operativo Neto / Valor de la Propiedad x 100
Esa es toda la fórmula. Dos entradas, una salida. Pero como con la mayoría de las cosas en bienes raíces, la simplicidad es engañosa. La precisión de tu tasa de capitalización depende enteramente de obtener correctamente esas dos entradas.
Para las dos propiedades anteriores:
- Propiedad A: $42,000 / $600,000 x 100 = tasa de capitalización del 7.0%
- Propiedad B: $29,250 / $450,000 x 100 = tasa de capitalización del 6.5%
La Propiedad A tiene una tasa de capitalización más alta, lo que significa que genera más ingresos por dólar de valor. Siendo todo lo demás igual, es la mejor oferta productora de ingresos. Pero “siendo todo lo demás igual” está haciendo mucho en esa oración, y pronto veremos por qué.
Cálculo Correcto del Ingreso Operativo Neto
El NOI es el número más importante en bienes raíces comerciales, y equivocarse en él es el error más común que cometen los inversores. Aquí te explicamos cómo calcularlo correctamente.
Comienza con el Ingreso Potencial Bruto. Este es el alquiler total que recaudarías si cada unidad estuviera ocupada y cada inquilino pagara en su totalidad durante todo el año. Si tienes un edificio de 6 unidades con cada unidad alquilada a $1,400 por mes, tu ingreso potencial bruto es de $100,800 por año.
Incluye todas las fuentes de ingresos: alquiler residencial, tarifas de estacionamiento, ingresos de lavandería, alquileres de unidades de almacenamiento y cualquier otro ingreso que genere la propiedad.
Resta las Pérdidas por Vacancia y Crédito. Ningún edificio opera al 100% de ocupación con un 100% de cobro. Aplica una tasa de vacancia realista, típicamente del 3-5% en mercados fuertes, 5-10% en mercados más débiles. Si tu ingreso potencial bruto es de $100,800 y estimas un 5% de vacancia, resta $5,040.
Resta los Gastos Operativos. Aquí es donde la mayoría de los inversores cometen errores. Los gastos operativos incluyen:
- Impuestos sobre la propiedad
- Seguro
- Mantenimiento y reparaciones
- Tarifas de administración de propiedades (incluso si te autogestionas, incluye esto en un 8-10% para un análisis preciso)
- Servicios públicos pagados por el propietario (agua, alcantarillado, electricidad de áreas comunes, calefacción si está incluida)
- Paisajismo y remoción de nieve
- Control de plagas
- Honorarios legales y de contabilidad
- Costos de publicidad y arrendamiento
- Reservas para reemplazo (típicamente 5-10% del ingreso bruto para gastos de capital)
Lo que los gastos operativos NO incluyen: Pagos de hipoteca. Esto es crítico. El NOI se calcula antes del servicio de la deuda. La tasa de capitalización te dice lo que la propiedad gana independientemente de cómo se financie. Esta es precisamente la razón por la que la tasa de capitalización es útil para comparar propiedades: elimina la variable de financiación.
También excluye impuestos sobre la renta, depreciación y gastos de capital únicos (como el reemplazo de un techo). El NOI refleja el rendimiento operativo continuo de la propiedad.
El Cálculo del NOI:
| Elemento | Monto |
|---|---|
| Ingreso Potencial Bruto | $100,800 |
| Menos Vacancia (5%) | -$5,040 |
| Ingreso Bruto Efectivo | $95,760 |
| Menos Gastos Operativos (40%) | -$40,320 |
| Ingreso Operativo Neto | $55,440 |
Con este NOI y un valor de propiedad de $800,000, tu tasa de capitalización es del 6.93%.
Ahora que sabes cómo calcular la tasa de capitalización y establecer tu objetivo mínimo, el siguiente paso es ejecutar los números con financiación real: reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te mostraremos si el servicio de la deuda realmente respalda la oferta o si necesitas negociar un mejor precio.
Lo Que Te Dicen las Tasas de Capitalización
Una tasa de capitalización es esencialmente el retorno que obtendrías de una propiedad si la compraras con dinero en efectivo y sin financiación. Responde a la pregunta: “¿Qué porcentaje de mi precio de compra regresa a mí cada año como ingreso operativo?”
Tasa de capitalización más alta = ingresos más altos en relación con el precio. Una tasa de capitalización del 9% significa que la propiedad genera 9 centavos de NOI por cada dólar de valor. Una tasa de capitalización del 5% significa 5 centavos por dólar. La propiedad con tasa de capitalización más alta produce más ingresos por dólar invertido.
La tasa de capitalización refleja la percepción del riesgo. Los mercados y los tipos de propiedades con menor riesgo percibido se negocian a tasas de capitalización más bajas (precios más altos en relación con los ingresos). Las ubicaciones urbanas principales, las construcciones nuevas y los edificios con inquilinos a largo plazo suelen tener tasas de capitalización más bajas porque los inversores están dispuestos a pagar más por la estabilidad.
Las tasas de capitalización más altas a menudo indican un mayor riesgo: ubicaciones menos deseables, edificios más antiguos, mayor potencial de vacancia o mercados con fundamentos más débiles. El mayor retorno compensa una mayor incertidumbre.
| Rango de Tasa de Capitalización | Perfil de Riesgo |
|---|---|
| 3-5% | Propiedades premium, menor riesgo, mercados caros |
| 5-7% | Inversiones principales, riesgo moderado |
| 7-9% | Oportunidades de valor añadido, mayor riesgo |
| 9%+ | En dificultades o desafiadas, mayor riesgo |
La tasa de capitalización es una instantánea, no una previsión. Te dice lo que la propiedad genera hoy en relación con su precio actual. No dice nada sobre la apreciación futura, el crecimiento de los alquileres o los cambios en los gastos. Una propiedad con una tasa de capitalización del 4% en un mercado de alto crecimiento podría superar a una propiedad con una tasa de capitalización del 8% en un mercado en declive durante una tenencia de 10 años, pero la tasa de capitalización por sí sola no te lo dirá.
Cómo Varían las Tasas de Capitalización por Mercado y Tipo de Propiedad
Las tasas de capitalización no son uniformes. Varían según la geografía, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.
Por mercado (ejemplos canadienses):
- Principales centros urbanos (Toronto, Vancouver): Típicamente 3.5-5.5%
- Ciudades medianas (Ottawa, Calgary, Edmonton): Típicamente 5-7%
- Ciudades y pueblos más pequeños: Típicamente 6-9%
Por tipo de propiedad:
- Edificios de apartamentos nuevos y bien ubicados: Tasas de capitalización más bajas (4-6%)
- Edificios de apartamentos más antiguos que necesitan reparaciones: Tasas de capitalización más altas (6-9%)
- Mixto (comercial/residencial): Varía ampliamente (5-8%)
Por ciclo de mercado:
- En mercados calientes con mucha competencia de compradores, las tasas de capitalización se comprimen (los precios suben más rápido que los ingresos).
- En mercados más suaves, las tasas de capitalización se expanden (los precios caen o se estancan mientras los ingresos se mantienen).
Estos rangos son generalizaciones. Las tasas de capitalización reales dependen de la propiedad específica, el vecindario, la calidad del inquilino, la condición del edificio y docenas de otros factores. El punto es que no puedes juzgar una tasa de capitalización de forma aislada: necesitas compararla con propiedades similares en el mismo mercado.
Esto es lo que he visto que complica a los inversores: encuentran una propiedad con una sólida tasa de capitalización del 7%, pero cuando llegan los pagos de la hipoteca, el DSCR cae por debajo de 1.1 y los prestamistas no la aceptan. Programa una sesión de estrategia gratuita con nosotros y te ayudaremos a estructurar la financiación para que tu tasa de capitalización se traduzca realmente en un flujo de caja que funcione.
Usando Tasas de Capitalización para Comparar Propiedades
Aquí es donde la tasa de capitalización se gana su valor. Cuando estás evaluando múltiples propiedades, la tasa de capitalización te da una comparación directa independientemente de las diferencias de precio.
Considera tres propiedades que estás evaluando:
| Propiedad | Precio | NOI | Tasa de Capitalización |
|---|---|---|---|
| 4-plex en las afueras de Ottawa | $650,000 | $39,000 | 6.0% |
| 8-unidad en Hamilton | $1,100,000 | $77,000 | 7.0% |
| 12-unidad en Moncton | $850,000 | $68,000 | 8.0% |
El edificio de Moncton tiene la tasa de capitalización más alta: los mayores ingresos por dólar. ¿Pero eso lo convierte en la mejor inversión? No necesariamente. Necesitas preguntar por qué la tasa de capitalización es más alta. ¿Es el mercado más débil? ¿Es el edificio más antiguo? ¿Son los inquilinos menos estables? ¿Hay mantenimiento diferido?
La tasa de capitalización te dice cuáles son los números. Necesitas hacer el trabajo para entender el porqué.
Al comparar propiedades en el mismo mercado de calidad similar, la oferta con tasa de capitalización más alta es generalmente mejor. Al comparar entre diferentes mercados o tipos de propiedades, las diferencias en las tasas de capitalización reflejan diferencias de riesgo y crecimiento que debes evaluar de forma independiente.
Para la financiación de estos diferentes tipos de propiedades, tu enfoque diferirá. Un 4-plex generalmente cae bajo las reglas de financiación de hipotecas residenciales, mientras que los edificios de 5 o más unidades califican para financiación de hipotecas multifamiliares con términos potencialmente mejores a través de programas como CMHC MLI Select.
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Cuándo la Tasa de Capitalización Te Engaña
La tasa de capitalización es útil, pero tiene puntos ciegos. Aquí están las situaciones en las que confiar solo en la tasa de capitalización te llevará al error.
Ignora la financiación. Dos inversores compran la misma propiedad. Uno paga todo en efectivo. El otro paga el 20% de enganche y financia el resto. Experimentan retornos completamente diferentes sobre su capital invertido, pero la tasa de capitalización es idéntica. Si utilizas apalancamiento (y la mayoría de los inversores lo hacen), el retorno de efectivo sobre efectivo es una medida más relevante de lo que tu dinero realmente gana.
Ignora el mantenimiento diferido. Un edificio puede mostrar un NOI sólido hoy, pero si el techo necesita ser reemplazado en dos años, la caldera está en sus últimas, y el estacionamiento se está desmoronando, el costo real de la propiedad es mucho mayor de lo que sugieren los gastos operativos. Una propiedad de “tasa de capitalización alta” con $200,000 en mantenimiento diferido no es la ganga que parece.
Ignora el potencial de apreciación. Una propiedad con una tasa de capitalización del 4% en un mercado de rápido crecimiento podría generar un retorno total del 15% cuando se tiene en cuenta la apreciación. Una propiedad con una tasa de capitalización del 8% en un mercado estancado podría generar exactamente el 8%. La tasa de capitalización mide los ingresos actuales, no el retorno total de la inversión.
Ignora el crecimiento de los alquileres. Si un edificio tiene alquileres por debajo del mercado, la tasa de capitalización actual subestima el verdadero potencial de ganancias de la propiedad. Los inversores astutos buscan esto: compran a la tasa de capitalización actual sabiendo que pueden aumentar los ingresos mediante ajustes de alquileres, renovaciones de valor añadido o una mejor gestión.
Ignora la calidad del inquilino. Un edificio lleno de inquilinos mes a mes que pagan alquileres por encima del mercado tiene un perfil de riesgo diferente al de uno con inquilinos a largo plazo con contratos de arrendamiento a precios de mercado, incluso si el NOI y la tasa de capitalización actuales son idénticos.
Tasa de Capitalización vs. Retorno de Efectivo sobre Efectivo
Estas dos métricas responden a preguntas diferentes, y necesitas ambas.
La tasa de capitalización pregunta: “¿Qué gana la propiedad en relación con su valor, ignorando la financiación?”
El efectivo sobre efectivo pregunta: “¿Cuánto gana mi inversión de efectivo real este año, incluida la financiación?”
Aquí tienes un ejemplo práctico:
Una propiedad se vende por $800,000 con un NOI de $55,000 (tasa de capitalización del 6.9%). La compras con un 25% de enganche ($200,000) más $20,000 de costos de cierre. Tu pago de hipoteca es de $38,000 por año.
- Tasa de capitalización: $55,000 / $800,000 = 6.9%
- Flujo de caja: $55,000 - $38,000 = $17,000
- Efectivo sobre efectivo: $17,000 / $220,000 = 7.7%
En este caso, el apalancamiento mejoró tu retorno porque la tasa de capitalización (6.9%) excede el costo de la deuda. Tus costos de financiación hipotecaria son menores que lo que gana la propiedad, por lo que pedir prestado amplifica tu retorno.
Si la tasa de la hipoteca fuera más alta y los pagos fueran de $50,000 por año, tu flujo de caja se reduciría a $5,000 y tu efectivo sobre efectivo al 2.3%, aunque la tasa de capitalización siga siendo del 6.9%. Por eso la tasa de capitalización por sí sola no es suficiente.
Otras Métricas a Considerar Junto con la Tasa de Capitalización
Si bien la tasa de capitalización y el retorno de efectivo sobre efectivo son fundamentales, otras dos métricas brindan una perspectiva adicional sobre el rendimiento de la inversión.
La Tasa Interna de Retorno (TIR) tiene en cuenta todos los flujos de efectivo durante todo tu período de tenencia, incluida la venta final. A diferencia de la tasa de capitalización (que es una instantánea) o el efectivo sobre efectivo (que mide un solo año), la TIR te brinda una visión integral del retorno total de la inversión a lo largo de varios años. Esto es particularmente útil al comparar propiedades con diferentes trayectorias de crecimiento o plazos de salida.
El Multiplicador de Alquiler Bruto (GRM) se calcula dividiendo el precio de la propiedad por el alquiler bruto anual. Es una herramienta de selección rápida que no requiere un análisis detallado de gastos, útil para una filtración inicial antes de profundizar en los cálculos completos de tasa de capitalización y efectivo sobre efectivo. Sin embargo, el GRM ignora por completo los gastos operativos, por lo que nunca debe reemplazar un análisis adecuado basado en el NOI.
Usar la Tasa de Capitalización para Establecer Precios de Oferta
Esta es una de las aplicaciones más prácticas de la tasa de capitalización. Si sabes qué tasa de capitalización necesitas para que una oferta funcione, puedes calcular el precio máximo que deberías pagar.
La fórmula invertida: Valor de la Propiedad = NOI / Tasa de Capitalización Objetivo
Si una propiedad genera $60,000 de NOI y necesitas una tasa de capitalización del 7% para alcanzar tus objetivos de retorno:
$60,000 / 0.07 = $857,143
Ese es el máximo que deberías pagar. Si el vendedor quiere $950,000, sabes que la oferta no funciona con tu retorno objetivo, a menos que puedas aumentar los ingresos o reducir los gastos después de la compra.
Este enfoque es especialmente útil en subastas o al evaluar ofertas fuera del mercado donde no hay ventas comparables para anclar el precio. Deja que los ingresos te digan cuánto vale la propiedad para ti.
También puedes usar este enfoque junto con la Calculadora de Préstamos Máximos CMHC MLI para edificios multifamiliares. Calcula tu precio objetivo basado en la tasa de capitalización, luego verifica si la financiación funciona a ese precio. Si el requisito de DSCR limita tu endeudamiento por debajo de lo que necesitas, o el precio es demasiado alto o los ingresos son demasiado bajos.
Usa nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para ver si los ingresos de una propiedad respaldan la financiación a tu precio de compra objetivo.
Incorporar la Tasa de Capitalización en Tu Proceso de Selección de Ofertas
Aquí tienes un flujo de trabajo práctico:
-
Conoce las tasas de capitalización de tu mercado. Antes de ver una oferta, comprende a qué se están vendiendo propiedades similares en tu mercado objetivo. Habla con corredores, revisa ventas recientes y consulta recursos para inversores y datos del mercado.
-
Establece tu tasa de capitalización mínima. Basándote en tus requisitos de retorno y costos de financiación, determina la tasa de capitalización más baja que aceptarás. Este se convierte en tu primer filtro.
-
Verifica el NOI. Nunca confíes en el NOI del vendedor sin verificación. Solicita estados financieros, declaraciones de impuestos, facturas de servicios públicos y evaluaciones de impuestos sobre la propiedad de los últimos dos o tres años. Recalcula el NOI usando tus propias suposiciones de gastos.
-
Ajusta a la realidad. Si encuentras alquileres por debajo del mercado, la tasa de capitalización inicial subestima el potencial. Si encuentras mantenimiento diferido, la tasa de capitalización inicial sobreestima el retorno real. Ajusta tu análisis en consecuencia.
-
Ejecuta tanto la tasa de capitalización como el efectivo sobre efectivo. La tasa de capitalización te dice si la propiedad tiene un precio justo en relación con los ingresos. El efectivo sobre efectivo te dice si la oferta realmente funciona con tu financiación. Necesitas ambas para tomar una buena decisión.
Preguntas Frecuentes
¿Por qué varían las tasas de capitalización entre mercados?
¿Puedo usar tasas de capitalización para alquileres de casas unifamiliares?
¿Qué es una buena tasa de capitalización?
¿Puede la tasa de capitalización ser negativa?
¿Debería usar el precio de compra o el valor tasado para la tasa de capitalización?
¿Cómo se relaciona la tasa de capitalización con el DSCR?
¿Las tasas de capitalización incluyen las tarifas de administración de propiedades?
¿Es mejor una tasa de capitalización más baja o más alta?
¿Con qué frecuencia debo recalcular las tasas de capitalización?
Convierte Tus Números en Acción
La tasa de capitalización es una de las herramientas más útiles en tu arsenal de análisis, pero solo si la calculas correctamente y entiendes sus limitaciones. Te dice lo que una propiedad genera hoy en relación con su precio. No te dice nada sobre la financiación, el crecimiento futuro o los costos ocultos.
Los mejores inversores utilizan la tasa de capitalización como punto de partida, no como punto final. La combinan con el retorno de efectivo sobre efectivo, el análisis DSCR y una diligencia debida exhaustiva para tomar decisiones basadas en la imagen completa.
Si tienes una oferta que estás evaluando y quieres poner a prueba tus números con alguien que analiza financiación hipotecaria para inversores canadienses todos los días, de eso se trata una llamada de estrategia. Trae tu tasa de capitalización, tu cálculo de efectivo sobre efectivo y tus preguntas. Te diremos si la oferta funciona y cómo estructurarla.
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Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
14 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
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