La mayoría de los inversores comienzan con hipotecas residenciales. Compras una casa, un dúplex, quizás un cuádruplex. El banco analiza tus ingresos, tus deudas, ejecuta la prueba de estrés y te dice cuánto puedes pedir prestado. Ese sistema funciona bien, hasta que deja de hacerlo.
Llega un punto en el que el sistema de financiamiento residencial deja de funcionar para ti. Tus ratios de endeudamiento están al máximo. La prueba de estrés anula tu poder adquisitivo. Quieres comprar un edificio de apartamentos de 12 unidades, pero el banco dice que no encaja en su programa residencial.
Ahí es cuando el financiamiento comercial entra en juego. Y esto es lo que la mayoría de los inversores no se dan cuenta: las hipotecas comerciales no son solo para millonarios que compran rascacielos. Son un sistema completamente diferente con reglas diferentes, y en muchos casos, esas reglas en realidad juegan a tu favor.
Permíteme guiarte a través de cada diferencia significativa entre las hipotecas comerciales y residenciales en Canadá, para que sepas exactamente qué cambia cuando cruzas esa línea.
La Comparación Lado a Lado
Antes de profundizar en los detalles, aquí tienes la comparación completa de un vistazo.
| Característica | Hipoteca Residencial | Hipoteca Comercial |
|---|---|---|
| Tipos de propiedad | 1-4 unidades | 5+ unidades, oficinas, minorista, industrial |
| Método de calificación | Ingresos personales + prueba de estrés | Ingresos de la propiedad (DSCR / NOI) |
| Prueba de estrés | Sí - califica a la tasa contractual + 2% o un piso del 5.25% | Sin prueba de estrés federal |
| Pago inicial | 5-20% (asegurado/no asegurado) | 5-50% (varía según el tipo y el programa) |
| Tasas de interés | Más bajas (aseguradas desde ~4-5%) | Más altas (típicamente 0.5-2% por encima de las residenciales) |
| Amortización | 25-30 años | 20-50 años (CMHC MLI Select hasta 50) |
| Plazo del préstamo | Típicamente 5 años | 3-10 años |
| Garantía personal | Siempre | Generalmente requerida, a veces limitada |
| Opciones de prestamista | Bancos, cooperativas de crédito, monolíneas | Bancos, cooperativas de crédito, compañías de seguros de vida, privadas |
| Método de tasación | Ventas comparables | Enfoque de ingresos (tasa de capitalización / NOI) |
| Plazo de cierre | 45-90 días | 45-90 días |
| Flexibilidad de prepago | Regulado por contrato (10-20% anual) | A menudo más restringido |
Esa tabla cuenta la historia general, pero las diferencias reales se manifiestan de maneras que afectan directamente cómo construyes tu cartera. Permíteme desglosar cada una.
Cómo Funciona Realmente la Calificación
Esta es la mayor diferencia y la que más importa a los inversores.
Residencial: Tus Ingresos Son el Límite
Cuando solicitas una hipoteca residencial, el prestamista calcula tu ratio de Servicio de Deuda Bruta (GDS) y tu ratio de Servicio de Deuda Total (TDS) basándose en tus ingresos personales. Suman tus gastos de vivienda, tus pagos de automóvil, tus pagos mínimos de tarjetas de crédito, tus préstamos estudiantiles, todo.
Luego aplican la prueba de estrés. No calificas a la tasa hipotecaria real. Calificas a la mayor de 5.25% o a tu tasa contractual más 2%. En una hipoteca del 4.5%, te están evaluando con una prueba de estrés del 6.5%.
El resultado es que tus ingresos personales ponen un límite absoluto a cuánto puedes pedir prestado. No importa si la propiedad genera flujo de efectivo maravillosamente. Si tus ratios de deuda personal están al máximo, el banco dice que no.
Para la mayoría de los inversores, esta pared se presenta entre la propiedad cuatro y la propiedad ocho. Tus ingresos no han cambiado, pero tu deuda total sigue aumentando con cada compra. Eventualmente, las matemáticas dejan de funcionar.
Comercial: La Propiedad Es lo Que Importa
El financiamiento comercial cambia completamente el guion. En lugar de preguntar “¿Cuánto gana esta persona?”, el prestamista pregunta “¿Cuánto genera esta propiedad?”
La métrica clave es el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR). El prestamista toma el Ingreso Neto Operativo (NOI) de la propiedad, que son todos los ingresos de alquiler menos los gastos operativos, y lo divide por el pago anual de la hipoteca. Si el resultado está por encima del umbral mínimo del prestamista (típicamente 1.20 a 1.30), el trato funciona.
No hay prueba de estrés federal en las hipotecas comerciales. La propiedad se sostiene por sí sola.
Esto significa que un inversor cuyos ratios de deuda personal están completamente al máximo aún puede calificar para una hipoteca comercial — siempre que el edificio genere suficientes ingresos. Así es como los inversores superan el techo que imponen los ratios de deuda residencial y continúan escalando.
Puedes probar si los ingresos de una propiedad respaldan el financiamiento comercial utilizando la calculadora de préstamos DSCR canadiense, o prueba nuestra Calculadora de Préstamos DSCR - Edición Canadiense para ejecutar los números rápidamente en cualquier propiedad de inversión.
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El Problema del Límite de Cuatro Unidades
En Canadá, la línea entre financiamiento residencial y comercial se traza a partir de las cinco unidades. Las propiedades con una a cuatro unidades caen bajo las reglas residenciales. Las propiedades con cinco o más unidades son comerciales.
Esto crea lo que llamo el problema del límite de cuatro unidades.
Un inversor compra una casa de alquiler unifamiliar. Luego un dúplex. Luego un cuádruplex. Cada compra consume sus ratios de deuda personal. Después de tres o cuatro propiedades, el banco ejecuta la prueba de estrés y dice que han terminado. No más hipotecas residenciales.
Pero el inversor no tiene que dejar de comprar. Necesita cambiar el tipo de propiedad que compra.
Un edificio de apartamentos de seis u ocho unidades califica bajo las reglas comerciales. Los ingresos de la propiedad, no los ingresos personales del inversor, impulsan la calificación. Si el edificio genera buen flujo de efectivo, los ratios de deuda personal al máximo del inversor se vuelven en gran medida irrelevantes.
Esto es contraintuitivo. Uno pensaría que las propiedades más grandes serían más difíciles de financiar. En realidad, el cambio de residencial a comercial puede facilitar el financiamiento porque ya no estás limitado por tus ingresos personales.
Tasas de Interés: Sí, Son Más Altas (Pero el Contexto Importa)
Las tasas de hipotecas comerciales en Canadá suelen ser entre 0.5% y 2% más altas que las tasas residenciales. En un edificio de $2 millones, un 1% adicional se traduce en aproximadamente $20,000 por año en intereses adicionales.
Eso suena caro. Pero considera el contexto.
Las propiedades comerciales generan significativamente más ingresos que las residenciales. Un edificio de apartamentos de 12 unidades tiene doce flujos de ingresos. La tasa más alta se compensa con un mayor ingreso. Y dado que evitas la prueba de estrés, a menudo puedes pedir prestado más dinero a una tasa comercial de lo que podrías a una tasa residencial más baja.
Además, las hipotecas multifamiliares aseguradas por CMHC obtienen tasas comerciales preferenciales. A través del programa MLI Select, las tasas pueden ser sorprendentemente cercanas a los niveles residenciales porque el respaldo de CMHC reduce el riesgo del prestamista.
En resumen: no compares las tasas de forma aislada. Compara el poder adquisitivo total y el flujo de efectivo total de la operación.
Amortización: La Ventaja Oculta
Las hipotecas residenciales en Canadá normalmente se amortizan en 25 años. Los compradores por primera vez ahora pueden acceder a amortizaciones de 30 años bajo ciertos programas.
Las hipotecas comerciales ofrecen más flexibilidad. Las amortizaciones estándar son de 20-25 años. Pero las hipotecas multifamiliares CMHC MLI Select pueden llegar hasta los 50 años.
Una amortización de 50 años reduce drásticamente tu pago mensual. En una hipoteca de $3 millones al 5%, tu pago mensual se reduce de aproximadamente $17,500 (amortización de 25 años) a alrededor de $13,500 (amortización de 50 años). Esa diferencia de $4,000 al mes mejora tu flujo de efectivo y hace que tu ratio DSCR sea más sólido.
La contrapartida es que construyes patrimonio más lentamente y pagas más intereses a lo largo de la vida del préstamo. Pero para los inversores centrados en el flujo de efectivo y la escalabilidad, el pago más bajo suele valer la pena.
Diferencias en el Pago Inicial
Los pagos iniciales residenciales en Canadá siguen reglas claras:
- Ocupado por el propietario: 5% mínimo (asegurado por CMHC)
- Propiedad de inversión (1-4 unidades): 20% mínimo (no asegurable)
Los pagos iniciales comerciales varían ampliamente:
- Multifamiliar CMHC MLI Select: 5-15%
- Multifamiliar convencional: 20-35%
- Oficina, minorista, industrial: 25-35%
- Terreno de desarrollo: 35-50%
La sorpresa para la mayoría de los inversores es que el financiamiento comercial de CMHC puede requerir un pago inicial menor que una propiedad de inversión residencial. Un edificio de apartamentos de 20 unidades con seguro CMHC con un 5% de pago inicial requiere un porcentaje menor de efectivo que un dúplex individual con un 20% de pago inicial.
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La Diferencia en la Tasación
Cómo se valora la propiedad afecta a todo.
Las tasaciones residenciales utilizan el enfoque de ventas comparables. El tasador analiza por cuánto se vendieron propiedades similares en el área recientemente. El valor de tu propiedad se basa en lo que el mercado dice que valen las casas como la tuya.
Las tasaciones comerciales utilizan principalmente el enfoque de ingresos. El tasador analiza cuántos ingresos genera la propiedad, aplica una tasa de capitalización y calcula el valor a partir de ahí. Un edificio que genera $200,000 en NOI con una tasa de capitalización del 6% vale aproximadamente $3.33 millones, independientemente de por cuánto se vendió la casa de al lado.
Esto es importante porque los propietarios de propiedades comerciales pueden aumentar directamente el valor de su propiedad aumentando los ingresos. Aumenta los alquileres, reduce las vacantes, recorta gastos: tu NOI aumenta y el valor de tu propiedad aumenta con él. Esto se llama apreciación forzada, y es una de las herramientas más poderosas para la creación de riqueza en la inversión comercial.
Con las propiedades residenciales, estás mayormente a merced del mercado en general.
Cuándo Hacer el Cambio
No hay un momento único y correcto para pasar de residencial a comercial. Pero estas son las señales de que es el momento.
Tus ratios de deuda están al máximo. Si tu prestamista dice que no puedes calificar para otra hipoteca residencial, el financiamiento comercial basado en los ingresos de la propiedad puede resolver el problema de inmediato.
Quieres escalar más rápido. Comprar un dúplex a la vez es lento. Un edificio de 12 unidades añade doce unidades a tu cartera en una sola transacción.
Estás golpeando la pared de la prueba de estrés. La prueba de estrés federal puede arruinar acuerdos que tienen perfecto sentido sobre el papel. Las hipotecas comerciales evitan esto por completo.
Quieres más control sobre el valor de la propiedad. Con lo comercial, el valor de tu propiedad está ligado a sus ingresos. Puedes influir directamente en ese número a través de decisiones de gestión.
Te sientes cómodo con una mayor complejidad. Las transacciones comerciales implican más piezas móviles: evaluaciones ambientales, tasaciones comerciales, períodos de diligencia debida más largos y estructuras de arrendamiento más complejas. Asegúrate de tener el equipo para manejarlo.
Escenarios Híbridos Que La Mayoría de los Inversores Pasan Por Alto
La línea entre residencial y comercial no siempre es clara. Aquí hay situaciones que confunden a la gente.
Un cuádruplex con una suite secundaria legal. Si la suite hace un total de cinco unidades, puede calificar como comercial en algunas jurisdicciones, pero muchos prestamistas aún lo tratan como residencial. Aclara con tu corredor.
Un edificio de uso mixto con cuatro unidades residenciales y una unidad comercial. Esto a menudo cae en el territorio comercial. El componente comercial cambia la categoría de financiamiento, incluso si las unidades residenciales las superan en número.
Conversión de una casa grande en cinco habitaciones de alquiler. Los alquileres por habitación a veces se pueden estructurar como comerciales, especialmente con programas como PadSplit. Pero la aceptación del prestamista varía ampliamente.
Compra de un edificio de cinco unidades con financiamiento residencial. Algunos prestamistas financiarán un edificio de cinco o seis unidades bajo reglas residenciales si está estructurado como unidades individuales (como un condominio o un complejo de townhouses). Esto es raro pero posible.
La conclusión clave: habla con un corredor que maneje tanto residencial como comercial antes de asumir en qué categoría cae tu trato. Si deseas explorar productos de hipotecas comerciales para todos los tipos de propiedades, un corredor especializado puede mostrarte opciones que no sabías que existían.
Por Qué lo Comercial Puede Ser en Realidad Más Fácil
Esto va en contra de todo lo que la mayoría de los inversores suponen. Pero una vez que entiendes la mecánica, tiene sentido.
Con el financiamiento residencial, la prueba de estrés del prestamista limita artificialmente tu poder adquisitivo. Podrías permitirte cómodamente el pago, pero la prueba de estrés dice lo contrario. Tus ingresos son fijos, y la fórmula de la prueba de estrés no se preocupa por el rendimiento de tu propiedad.
Con el financiamiento comercial, la propiedad habla por sí misma. Un edificio de buen rendimiento con un sólido NOI y un ratio DSCR saludable califica por sus propios méritos. No estás luchando contra una fórmula de calificación artificial.
Por supuesto, lo comercial no está exento de desafíos. La documentación es más compleja. El cierre lleva más tiempo. Las tasas son más altas. Y generalmente necesitas un pago inicial mayor para propiedades que no son multifamiliares.
Pero para los inversores que han construido un historial y están listos para escalar, el financiamiento comercial a menudo abre puertas que los programas de hipotecas residenciales no pueden.
Planifica Tu Cambio a Financiamiento Comercial
Preguntas Frecuentes
¿A partir de cuántas unidades una hipoteca se vuelve comercial en Canadá?
¿Se aplica la prueba de estrés hipotecario a las hipotecas comerciales?
¿Son las tasas de hipotecas comerciales siempre más altas que las tasas residenciales?
¿Puedo calificar para una hipoteca comercial si nunca antes he comprado una propiedad comercial?
¿Debo saltar directamente a lo comercial o empezar primero con propiedades residenciales?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
11 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
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