La decisión entre tasas fijas y variables afecta a todos los inversores con hipotecas, y merece un análisis más detallado del que la mayoría de los inversores le dedican. En lugar de seguir consejos genéricos o corazonadas, utilice un marco estructurado que tenga en cuenta su situación específica.
Para una visión general de cómo funcionan estos tipos de tasas, consulte nuestra guía sobre hipotecas de tasa fija vs. variable para inversores canadienses. Esta publicación se centra específicamente en el marco de decisión para propiedades de inversión. Considere también por qué debería pensar detenidamente antes de elegir un plazo de hipoteca más corto.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Por Qué Esta Decisión Es Diferente para Inversores
La elección entre tasa fija y variable afecta a las propiedades de inversión de manera diferente que a las residencias principales por varias razones.
Sensibilidad del flujo de caja. Los aumentos de tasas reducen directamente (o eliminan) el flujo de caja positivo. Una residencia principal no genera ingresos, por lo que los cambios de tasa afectan su presupuesto personal pero no un modelo de negocio. Las propiedades de inversión tienen márgenes más ajustados donde los cambios de tasa pueden convertir ganancias en pérdidas.
Acumulación de cartera. Cuando tiene varias hipotecas, los movimientos de las tasas le afectan simultáneamente en todas las propiedades. Un aumento del 1% en cinco propiedades con hipotecas de $300,000 cuesta $15,000 al año en intereses adicionales, colectivamente.
Frecuencia de refinanciación. Los inversores refinancian con más frecuencia que los propietarios de viviendas para el crecimiento de la cartera, la extracción de capital o el reposicionamiento de la propiedad. Las penalizaciones por cancelación difieren significativamente entre hipotecas fijas y variables, lo que la convierte en una consideración material.
El Marco de Decisión
Puntúese en cada factor. Más respuestas de “fijo” sugieren tasas fijas; más respuestas de “variable” sugieren tasas variables.
Factor 1: Margen de Flujo de Caja
¿Cuánto margen de maniobra proporciona el flujo de caja de su propiedad?
Márgenes ajustados (menos de $200/mes por propiedad): Un aumento de tasa del 1-2% podría llevarlo a un flujo de caja negativo. La protección de tasa fija es más valiosa cuando los márgenes son estrechos.
Márgenes cómodos ($200-500/mes): Puede absorber aumentos moderados de tasas sin crisis. La tasa variable se vuelve más viable.
Márgenes sólidos (más de $500/mes): Tiene un colchón significativo. Vale la pena buscar los ahorros potenciales de la tasa variable, ya que los aumentos no amenazarán su posición.
Factor 2: Tamaño de la Cartera
¿Cuántas propiedades hipotecadas tiene?
Una o dos propiedades: Los movimientos de las tasas son manejables. Cualquiera de las dos opciones funciona. Podría inclinarse por la variable por la ventaja histórica de ahorro.
Tres a cinco propiedades: Los movimientos de las tasas se amplifican en toda la cartera. Considere dividir: fija en propiedades de margen ajustado, variable en las sólidas.
Seis o más propiedades: Está dirigiendo un negocio donde la previsibilidad del flujo de caja es importante para la planificación. Las tasas fijas reducen la incertidumbre. Alternativamente, trabaje con su corredor para explorar estrategias de calificación para múltiples propiedades que podrían afectar las opciones de prestamista y tasa.
Factor 3: Planes de Período de Tenencia
¿Cuánto tiempo planea mantener la hipoteca actual?
Planeando vender o refinanciar en 1-3 años: Las tasas variables generalmente conllevan penalizaciones por cancelación más bajas (tres meses de interés frente a la Diferencia de Tasa de Interés para las fijas). El ahorro en penalizaciones puede superar cualquier ventaja de tasa que ofrezca la fija.
Mantener hasta el plazo completo: Las penalizaciones por cancelación son irrelevantes. Elija en función de la economía de la tasa y las necesidades de flujo de caja.
Incierto: Las penalizaciones más bajas de la variable proporcionan una opcionalidad que tiene valor incluso si nunca la ejerce.
Factor 4: Entorno de Tasas
¿Dónde se encuentran actualmente las tasas en relación con las normas históricas?
Las tasas son históricamente bajas: Fijar una tasa fija conserva precios ventajosos. Las tasas variables solo pueden subir a partir de aquí (o permanecer planas).
Las tasas son históricamente altas: La variable puede beneficiarse de las disminuciones de tasas. La fija lo bloquea a tasas elevadas durante todo el plazo.
Las tasas son intermedias: Ninguna opción tiene una ventaja clara basada en el entorno. Pondere más los otros factores.
Factor 5: Tolerancia Personal al Riesgo
Sea honesto acerca de su comodidad con la incertidumbre.
Baja tolerancia: La variabilidad de los pagos causa estrés que afecta su toma de decisiones. Las tasas fijas brindan tranquilidad que tiene valor real.
Alta tolerancia: Acepta fluctuaciones de costos a corto plazo en busca de ahorros a largo plazo. La variable se alinea con esta mentalidad.
Si su margen de flujo de caja es inferior a $200 por mes por propiedad, un aumento de tasa podría llevarlo rápidamente a números negativos. Reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y pondremos a prueba su cartera frente a diferentes escenarios de tasas.
La Estrategia Dividida
Muchos inversores experimentados dividen su cartera entre tasas fijas y variables en lugar de elegir una para todo.
Fije las propiedades vulnerables. Las propiedades con márgenes ajustados, las propiedades que mantendrá a largo plazo o las propiedades que representan su mayor exposición obtienen tasas fijas. Protección donde más la necesita.
Flote las sólidas. Las propiedades con un fuerte flujo de caja, las propiedades que podría vender o refinanciar pronto, o las propiedades donde un aumento de tasa no amenazará la viabilidad obtienen tasas variables. Capture ahorros donde pueda.
Este enfoque equilibra la gestión de riesgos con la optimización de costos en toda la cartera. Su especialista en financiación hipotecaria residencial puede ayudar a modelar diferentes escenarios de división.
Lo Que la Historia Nos Dice
Los datos históricos muestran que los prestatarios de tasas variables han pagado menos con el tiempo en la mayoría de los períodos. Esto refleja la prima de riesgo incorporada en las tasas fijas: los prestamistas cobran extra por la garantía de certeza.
Sin embargo, “la mayor parte del tiempo” no significa “siempre”. Los períodos de rápidos aumentos de tasas han castigado a los prestatarios de tasas variables, a veces severamente. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros, particularmente en entornos económicos inusuales.
Utilice la historia para informar, pero no para dictar su decisión. Los promedios históricos importan menos que su capacidad específica para absorber los movimientos de las tasas.
Los prestatarios de tasas variables históricamente han pagado menos con el tiempo, pero esa ventaja depende de su capacidad para absorber las fluctuaciones. Reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y modelaremos la estrategia dividida en sus propiedades reales.
Errores Comunes
Elegir basándose únicamente en la tasa actual. La diferencia de tasa de inicio importa menos que cómo podrían moverse las tasas durante el plazo. Una tasa variable que es un 0.5% más baja hoy podría ser un 2% más alta el próximo año.
Ignorar las penalizaciones por cancelación. Los inversores que necesitan flexibilidad de financiación deben ponderar fuertemente las penalizaciones por cancelación. Una hipoteca de tasa fija cancelada anticipadamente puede costar decenas de miles en penalizaciones por IRD.
Seguir a la multitud. Cuando todos eligen fija (generalmente después de que las tasas han subido), la variable podría ser la jugada de valor contraria. Cuando todos eligen variable (generalmente cuando las tasas son bajas), la fija podría proteger contra el aumento inevitable.
No reevaluar al renovar. La elección correcta cambia a medida que evolucionan su situación, su cartera y el entorno de tasas. Reevalúe en cada renovación en lugar de recurrir al mismo producto por defecto. Comprender cómo ahorrar en su hipoteca más allá de solo la tasa proporciona estrategias de optimización adicionales.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Puedo cambiar de variable a fija durante mi plazo?
¿Cuánto podría aumentar mi pago de tasa variable?
¿Debo elegir el mismo tipo de tasa para todas mis propiedades?
¿Qué es la penalización por Diferencia de Tasa de Interés?
¿El tipo de tasa afecta mi calificación para la próxima propiedad?
Tomando Su Decisión
Utilice el marco. Puntué cada factor honestamente. Deje que su situación específica impulse la elección en lugar de opiniones, predicciones o ansiedad.
Si la mayoría de los factores apuntan a fija, elija fija. Si la mayoría apuntan a variable, elija variable. Si es mixto, la estrategia dividida le da ambas.
Luego, deje de preocuparse por ello. La decisión importa, pero no es irreversible. Tendrá otra oportunidad de optimizar al renovar.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
7 min de lectura
IRD
Diferencial de Tipo de Interés - un cálculo de penalización hipotecaria basado en la diferencia entre su tipo y los tipos actuales para el plazo restante.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones. Consulte el glosario completo para todos los términos.