Canadá sigue siendo uno de los destinos más buscados para la inversión inmobiliaria extranjera. A pesar de los cambios de política recientes diseñados para enfriar la actividad especulativa, los inversores extranjeros aún pueden acceder al financiamiento de hipotecas comerciales en Canadá — aunque los términos, requisitos y el panorama regulatorio difieren significativamente de lo que enfrentan los residentes canadienses.
Aquí está lo que realmente necesita saber como inversor no residente — qué requieren los prestamistas, cómo se comparan los LTVs con los prestatarios residentes, qué impuestos se aplican por provincia, cómo estructurar la propiedad para la eficiencia del financiamiento, y qué esperar del proceso de solicitud.
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¿Pueden los Inversores Extranjeros Obtener una Hipoteca Comercial en Canadá?
Sí. Los ciudadanos extranjeros, los canadienses no residentes y las corporaciones extranjeras pueden todos obtener financiamiento de hipotecas comerciales en Canadá. Las restricciones a inversores extranjeros introducidas en la Ley de Prohibición de Compra de Propiedad Residencial por No Canadienses (comúnmente llamada la “prohibición de compradores extranjeros”) se aplican específicamente a propiedades residenciales — no a bienes raíces comerciales.
Las hipotecas comerciales para edificios de oficinas, instalaciones industriales, plazas comerciales, propiedades de uso mixto, y edificios multifamiliares con cinco o más unidades están disponibles para inversores extranjeros sin las mismas restricciones de compra que se aplican a las propiedades residenciales.
Dicho esto, los prestamistas tratan a los prestatarios extranjeros de manera diferente a los locales. Pagos iniciales más altos, documentación más estricta, y reservas adicionales son requisitos estándar — y no todos los prestamistas canadienses están dispuestos a trabajar con no residentes en absoluto.
LTV Típico para Compradores Extranjeros vs. Residentes Canadienses
La diferencia más inmediata que los inversores extranjeros encuentran es la relación máxima de préstamo a valor que los prestamistas aprobarán:
| Tipo de Prestatario | LTV Máximo Típico | Notas |
|---|---|---|
| Individuo residente canadiense | 70–75% | Sujeto a DSCR, tipo de propiedad |
| Corporación canadiense | 70–75% | Puede requerir garantías personales |
| Individuo no residente | 50–65% | Mayor requisito de patrimonio |
| Corporación de propiedad extranjera | 55–65% | Depende de la estructura y país |
| No residente con PR canadiense | 65–75% | A menudo tratado más cerca del residente |
El LTV más bajo para prestatarios extranjeros refleja la mayor dificultad que enfrentan los prestamistas para ejercer recursos contra prestatarios no residentes en caso de incumplimiento. Los tribunales canadienses pueden ejecutar hipotecas sobre propiedades canadienses sin importar dónde viva el prestatario, pero hacer cumplir garantías personales y sentencias de deficiencia contra no residentes es sustancialmente más complejo.
Esto significa que los inversores extranjeros típicamente necesitan 35–50% de patrimonio en la propiedad — un compromiso de capital significativo comparado con el 25–30% requerido de los residentes canadienses.
La diferencia entre un LTV de 50–65% como individuo no residente versus 70–75% a través de una corporación canadiense puede significar cientos de miles menos de patrimonio requerido — reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te mostraremos qué estructura realmente tiene sentido para tu operación.
Requisitos del Prestamista para Prestatarios Extranjeros
Cuenta Bancaria Canadiense
Casi todos los prestamistas institucionales requieren que los prestatarios no residentes abran una cuenta bancaria canadiense antes o simultáneamente con la solicitud de hipoteca. La cuenta debe estar activa y ser capaz de recibir pagos de hipoteca. La mayoría de los prestamistas requieren al menos 90 días de historial de cuenta antes de financiar.
Abrir una cuenta bancaria canadiense como no residente es posible pero requiere documentación: pasaporte, verificación de dirección extranjera, y a menudo una referencia de una institución bancaria extranjera. Los bancos canadienses principales (RBC, TD, BMO, Scotiabank, CIBC) todos tienen programas de cuentas para no residentes, aunque los requisitos varían.
Gestión de Propiedad en Vigor
Los prestamistas no están dispuestos a financiar propiedades donde el prestatario no residente gestionará las operaciones diarias de forma remota sin apoyo profesional. Una empresa profesional de gestión de propiedades canadiense debe estar en vigor al cierre o antes.
El acuerdo de gestión debe:
- Nombrar un gestor de propiedades con licencia con registro comercial canadiense
- Cubrir recaudación de alquileres, coordinación de mantenimiento, comunicaciones con inquilinos, y reportes financieros
- Ser aceptable para el prestamista (algunos prestamistas tienen una lista de empresas de gestión aprobadas)
Requisitos de Reserva Más Altos
Los depósitos en garantía y reservas estándar de hipotecas comerciales típicamente incluyen 2–4 meses de PITH (principal, interés, impuestos y seguros). Para prestatarios extranjeros, los prestamistas a menudo requieren:
- 6–12 meses de PITH mantenidos en una cuenta canadiense
- Reservas de gastos de capital de $0.50–$1.00 por pie cuadrado por año
- Un depósito de mantenimiento equivalente a 6 meses de reparaciones proyectadas
Estas reservas más altas compensan la realidad práctica de que un propietario no residente puede ser más lento para responder a problemas de mantenimiento urgentes y puede no tener acceso inmediato a fondos canadienses.
Documentación de Ingresos
Verificar ingresos extranjeros es más complejo que la verificación de ingresos domésticos. Los prestamistas típicamente requieren:
| Documento | Notas |
|---|---|
| 2 años de declaraciones de impuestos extranjeras | Traducidas y notarizadas si no están en inglés o francés |
| Extractos bancarios extranjeros (12 meses) | Deben mostrar base de activos suficiente para reservas |
| Carta de empleo o estados financieros comerciales | Confirmando fuente e estabilidad de ingresos |
| Estado de valor neto | Auditado o preparado por un CPA extranjero |
| Estado financiero personal | Formulario estándar adaptado para divulgaciones extranjeras |
Para propiedades comerciales donde el préstamo se apoya principalmente en NOI de propiedad (no ingresos personales), los prestamistas aún querrán documentación financiera personal como aseguramiento de garantía de respaldo — incluso cuando el DSCR es fuerte.
Impuestos para Compradores Extranjeros por Provincia: Qué Realmente Se Aplica
Los inversores extranjeros enfrentan un mosaico de impuestos provinciales y federales que pueden afectar significativamente la economía de la inversión inmobiliaria canadiense. Estos impuestos se aplican a propiedades residenciales — que incluye propiedades residenciales más pequeñas multifamiliares — pero no típicamente a propiedades comerciales. Sin embargo, propiedades de uso mixto o multifamiliares pueden ser atrapadas dependiendo de la clasificación.
Columbia Británica — Impuesto a Compradores Extranjeros del 20%
El Impuesto Adicional de Transferencia de Propiedad de BC se aplica a ciudadanos extranjeros, corporaciones extranjeras, y fideicomisarios gravables comprando propiedades residenciales en regiones de gravamen designadas (Metro Vancouver, Fraser Valley, Capital Regional District, y otros).
- Tasa: 20% del precio de compra de la propiedad
- Se aplica a: solo propiedades residenciales
- Exenciones disponibles para ciertos nominados, ciudadanos, residentes permanentes
Ontario — NRST Derogado (Efectivo 1 de Abril de 2024)
El Impuesto de Especulación de No Residentes de Ontario (NRST) fue completamente derogado efectivo 1 de abril de 2024. A partir de 2026, no hay impuesto provincial de especulación de comprador extranjero sobre compras de propiedades residenciales en Ontario. Los ciudadanos extranjeros y corporaciones extranjeras comprando propiedades residenciales en Ontario ya no están sujetos a este recargo — aunque todos los otros impuestos de transferencia de tierras estándar aún se aplican.
- Tasa NRST: 0% (derogado)
- Impuesto de Transferencia de Tierras Estándar de Ontario: aún se aplica a todos los compradores
- Impuesto de Transferencia de Tierras Municipal (solo Toronto): aún se aplica dentro de Toronto
Federal — Impuesto de Vivienda Subutilizada (UHT)
El Impuesto de Vivienda Subutilizada es un impuesto federal anual del 1% sobre el valor tasado de propiedades residenciales vacías o subutilizadas de propiedad de ciertos no residentes.
- Tasa: 1% por año del valor tasado
- Se aplica a: propiedades residenciales (no comerciales)
- Presentación requerida: incluso si el impuesto adeudado es $0, los propietarios no canadienses deben presentar retornos UHT anuales
- Penalización por incumplimiento de presentación: mínimo $5,000 por propiedad
Para propiedades comerciales y multifamiliares con 5+ unidades, estos impuestos residenciales generalmente no se aplican. Sin embargo, la interacción entre la clasificación residencial y comercial requiere una revisión cuidadosa con un asesor fiscal canadiense antes de la compra.
La mayoría de los inversores no residentes no califican para financiamiento asegurado por CMHC, así que hacer suscripción alrededor de prestamistas convencionales desde el primer día ahorra meses de tiempo desperdiciado — programa una sesión de estrategia gratuita con nosotros y te mostraremos exactamente qué prestamistas funcionan para tu perfil y qué esperar en cronograma y tasas.
Estructuración a Través de una Corporación Canadiense
La estrategia más común para inversores extranjeros que adquieren bienes raíces comerciales canadienses es mantener la propiedad a través de una corporación canadiense — específicamente una corporación constituida bajo la Ley de Sociedades par Actions du Canada (CBCA) o bajo un equivalente provincial.
Por Qué Esta Estructura Funciona
Una corporación canadiense es tratada como un prestatario doméstico por la mayoría de los prestamistas, siempre que:
- La corporación esté constituida en Canadá
- Tenga una dirección registrada canadiense y directores
- La gestión de propiedades y banca se conduzcan en Canadá
- La corporación haya presentado declaraciones de impuestos corporativos canadienses
Esto importa mucho en la práctica. Cuando un inversor extranjero mantiene propiedades a través de una corporación canadiense calificada, los prestamistas típicamente ofrecerán relaciones de LTV de 70–75% — el mismo rango disponible para prestatarios residentes canadienses — en lugar del techo de 50–65% que se aplica a individuos no residentes. Esa diferencia puede significar cientos de miles de dólares menos de patrimonio requerido en una operación individual.
La compensación es costo de configuración y cumplimiento continuo. Estás dirigiendo una corporación canadiense, lo que significa presentaciones anuales, honorarios de contabilidad, y obligaciones de directores. Pero para la mayoría de inversores haciendo operaciones por encima de $1M, la ventaja de financiamiento más que compensa esos costos.
Sin embargo, los prestamistas aún mirarán a través de la estructura corporativa para evaluar la propiedad beneficiaria no residente. La corporación debe divulgar quién finalmente la posee y la controla, y los prestamistas se reservan el derecho de aplicar condiciones de no residentes si la propiedad mayoritaria se mantiene fuera de Canadá.
Consideraciones Clave
- Garantía personal: La mayoría de los prestamistas requerirán una garantía personal de los accionistas individuales — lo que significa que el prestatario no residente aún proporciona una garantía incluso a través de una corporación
- Requisitos de directores: Algunos prestamistas requieren al menos un director residente canadiense en la corporación
- Obligaciones de presentación de impuestos: La corporación debe presentar declaraciones de impuestos corporativos T2 canadienses anualmente; se aplica impuesto de retención sobre dividendos pagados fuera de Canadá a accionistas no residentes (típicamente 15–25% dependiendo del tratado fiscal)
- Obligaciones de informes: Los accionistas no residentes de corporaciones canadienses que mantienen bienes raíces deben reportar la tenencia bajo el Formulario T1135 (Verificación de Ingresos Extranjeros) — esto es una obligación canadiense para accionistas no residentes reportando a su autoridad fiscal nacional
Comprometer a un abogado corporativo canadiense y contador profesional colegiado con experiencia transfronteriza es esencial antes de establecer esta estructura.
Hipotecas Aseguradas vs. No Aseguradas para Inversores Extranjeros
Una de las preguntas más prácticas que hacen los inversores extranjeros es si pueden acceder al financiamiento de hipotecas aseguradas — y la respuesta corta es: es complicado, y la mayoría no calificarán.
Canadá tiene tres aseguradores de hipotecas para propiedades comerciales y multifamiliares: CMHC, Sagen, y Canada Guaranty. Las hipotecas aseguradas permiten relaciones de LTV más altas (hasta 85% para multifamiliares a través del programa MLI Select de CMHC) y típicamente llevan tasas de interés más bajas porque el riesgo del prestamista está respaldado por el asegurador.
Aquí está la realidad para no residentes:
- CMHC, Sagen, y Canada Guaranty todos requieren que los prestatarios cumplan con criterios de elegibilidad estándar — y los prestatarios no residentes enfrentan obstáculos significativos para cumplir con esos criterios
- La mayoría de los inversores no residentes se restringen al financiamiento no asegurado (convencional), lo que significa LTVs más bajos (50–75% dependiendo de la estructura) y sin acceso a las ventajas de tasa que los acuerdos asegurados llevan
- Los prestamistas privados están completamente fuera del sistema asegurado — prestan en sus propios términos, basados en activos, sin participación del asegurador
La implicación práctica: si eres un inversor extranjero, planifica tu pila de capital alrededor del financiamiento convencional no asegurado. No subes una operación asumiendo que obtendrás 80–85% de LTV a través de CMHC — casi con seguridad no lo harás.
Disponibilidad de CMHC para No Residentes
El seguro de hipoteca de CMHC bajo los programas MLI Select o MLI Select+ está generalmente disponible para propiedades multifamiliares de alquiler elegibles. Los prestatarios no residentes no son automáticamente descalificados del financiamiento asegurado comercial de CMHC — pero la propiedad y transacción deben cumplir con todos los criterios de elegibilidad estándar de CMHC, y el perfil del prestatario estará sujeto a escrutinio adicional.
En la práctica, la mayoría de los prestatarios no residentes no califican para hipotecas comerciales aseguradas por CMHC porque:
- CMHC requiere cuenta bancaria canadiense con historial establecido
- Los aseguradores de CMHC aplican estándares de flujo de caja de propiedad más conservadores
- Las relaciones de LTV más altas que proporciona CMHC (hasta 85%) son menos necesarias para no residentes ya requeridos de traer 35–45% de patrimonio
El préstamo comercial de CMHC para no residentes no es imposible pero requiere trabajar con un prestamista aprobado por CMHC con experiencia en archivos de no residentes. La mayoría de los solicitantes se sirven mejor por prestamistas institucionales convencionales o prestamistas privados.
Alternativas de Préstamo Privado
Para inversores no residentes que no pueden cumplir con los requisitos de los prestamistas institucionales — ya sea por desafíos de documentación de ingresos, tipo de propiedad, o restricciones de cronograma — los prestamistas de hipotecas privadas ofrecen una alternativa.
Características del Prestamista Privado para Prestatarios Extranjeros
| Característica | Prestamista Institucional | Prestamista Privado |
|---|---|---|
| LTV | 50–65% | 50–65% |
| Tasa de interés | Prime + 1.5–2.5% | 8–14% |
| Plazo | 3–5 años | 1–2 años |
| Documentación de ingresos | Extensa | Mínima (basada en activos) |
| Velocidad al cierre | 45–90 días | 10–30 días |
| Requisito de gestión | Requerido | A menudo requerido |
| Honorarios | 1–1.5% | 1.5–3% |
Los prestamistas privados son apropiados para:
- Financiamiento puente mientras estableces historial bancario canadiense
- Propiedades que necesitan estabilización antes de calificar para términos institucionales
- Inversores que necesitan cerrar rápidamente antes de acordar financiamiento permanente
- Situaciones donde la documentación de ingresos es difícil de verificar
El financiamiento privado generalmente debe ser visto como un puente al financiamiento convencional — no una estrategia a largo plazo — debido a los costos de transporte significativamente más altos.
Consideraciones de Moneda y Transferencia Bancaria Internacional
Los inversores extranjeros que mueven capital de patrimonio a Canadá para compras de propiedades enfrentan consideraciones prácticas de moneda:
- Costos de conversión: Los bancos canadienses principales típicamente cobran 1.5–2.5% en conversión de moneda; firmas de divisas especializadas (Wise, OFX, CanadaOne FX) pueden ofrecer 0.3–0.8% para transferencias grandes
- Cumplimiento contra lavado de dinero (AML): Las transferencias por encima de $10,000 CAD disparan reportes FINTRAC por instituciones financieras canadienses; todas las compras de propiedades requieren cumplimiento de abogado con reglas AML sin importar la cantidad
- Documentación de transferencia de tierras: La fuente de fondos debe estar documentada y ser rastreable; una solicitud de hipoteca requerirá una explicación de cómo se acumuló el pago inicial
Los inversores extranjeros deben planificar la conversión de moneda 30–60 días antes del cierre para protegerse contra movimiento de tasa de cambio adverso. Los contratos a plazo con firmas de moneda pueden bloquear tasas para futuras transferencias.
Proceso de Solicitud para Hipotecas Comerciales No Residentes
El cronograma de solicitud es típicamente más largo para prestatarios no residentes debido a requisitos de documentación adicionales:
| Etapa | Cronograma | Notas |
|---|---|---|
| Precalificación | 1–2 semanas | El corredor evalúa opciones de prestamista |
| Colección de documentos | 2–4 semanas | Ingresos extranjeros, valor neto, banca |
| Presentación al prestamista | 1–2 semanas | Solicitud y documentos de apoyo |
| Suscripción | 3–6 semanas | Extendida para revisión de archivo extranjero |
| Tasación | 2–3 semanas | Debe usar tasador certificado canadiense |
| Compromiso y condiciones | 1–2 semanas | Revisión legal y cumplimiento |
| Cierre | 1–2 semanas | Coordinado con abogado canadiense |
| Total | 11–22 semanas | Presupuesta 3–5 meses desde solicitud |
Trabajar con un corredor de hipotecas que haya manejado archivos de no residentes antes es crítico. Los requisitos de documentación, opciones de prestamista, y decisiones de estructuración todos se benefician de orientación experimentada.
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Preguntas Frecuentes
¿Está la propiedad raíz comercial exenta de la prohibición de compradores extranjeros de Canadá?
Sí. La Ley de Prohibición de Compra de Propiedad Residencial por No Canadienses se aplica solo a propiedades residenciales — definidas como una casa unifamiliar, casa adosada, unidad de casa de fila, unidad de condominio residencial, o similar. La propiedad comercial, la propiedad industrial, la tierra agrícola, y los edificios residenciales multifamiliares con seis o más unidades no están restringidos por esta legislación.
¿Necesito visitar Canadá en persona para completar una hipoteca comercial?
No necesariamente. Las transacciones de bienes raíces comerciales canadienses pueden completarse por no residentes usando un poder notarial otorgado a un representante canadiense. Los documentos de hipoteca, documentos de transferencia, y procedimientos de cierre pueden ser manejados todos remotamente. Sin embargo, tu prestamista puede requerir una reunión en persona o un proceso de identidad verificado por video para cumplimiento contra lavado de dinero.
¿Cuál es el tamaño mínimo de propiedad o valor para hipotecas comerciales de inversores extranjeros?
La mayoría de los prestamistas institucionales tienen tamaños de operación mínimos para hipotecas comerciales — típicamente $750,000 a $1,000,000+. Por debajo de este umbral, pueden aplicarse reglas de hipoteca residencial convencional (junto con sus restricciones de comprador extranjero si la propiedad es residencial). Los prestamistas privados pueden ser más flexibles en propiedades comerciales más pequeñas.
¿Cómo verifican los prestamistas los ingresos extranjeros?
Los prestamistas típicamente requieren dos años de declaraciones de impuestos extranjeras (notarizadas y traducidas si no están en inglés o francés), 12 meses de extractos bancarios extranjeros, y ya sea una carta de empleo o estados financieros corporativos. Para prestatarios de alto valor neto donde el préstamo se asegura principalmente por NOI, los prestamistas pueden requerir un estado de valor neto preparado por un CPA extranjero en lugar de documentación de ingresos completa.
¿Puedo usar un co-prestatario extranjero con un residente canadiense para mejorar términos?
Sí. Agregar un residente canadiense como co-prestatario o garante puede mejorar significativamente los términos de préstamo disponibles para un no residente, incluyendo relaciones de LTV más altas y potencialmente tasas de interés más bajas. El residente canadiense debe ser un verdadero co-prestatario (en título o proporcionando una garantía significativa) en lugar de un arreglo nominal para evadir reglas de no residentes.
¿Hay prestamistas específicos en Canadá que se especialicen en hipotecas comerciales de no residentes?
Algunos prestamistas canadienses tienen programas dedicados de hipotecas de no residentes, particularmente dentro de los bancos chárter principales (RBC, TD, Scotiabank). Los bancos del Cronograma B (subsidiarias de bancos extranjeros operando en Canadá) también pueden tener una ventaja en manejo de archivos de prestatarios extranjeros dadas sus relaciones de padres internacionales. Los prestamistas privados y MICs (Corporaciones de Inversión de Hipotecas) a menudo son los más flexibles para situaciones de prestatarios extranjeros no estándar.
¿Necesito un abogado canadiense para una compra de propiedad comercial?
Sí, sin excepción. Todas las transacciones de bienes raíces canadienses deben ser completadas con un abogado canadiense con licencia (o en Quebec, un notario). El abogado maneja búsqueda de título, registro, documentos de hipoteca, y cierre. Los honorarios legales para transacciones comerciales típicamente funcionan $3,000–$10,000+ dependiendo de la complejidad.
¿Qué sucede si no pago mi hipoteca comercial canadiense como no residente?
El prestamista puede ejecutar hipoteca sobre la propiedad canadiense a través del proceso de judicial normal o poder de venta, sin importar dónde vivas. Hacer cumplir una sentencia de deficiencia (si la venta de propiedad no cubre la deuda pendiente) contra un no residente es mucho más difícil y depende de si Canadá tiene un tratado de cumplimiento con tu país de origen. Esto es por qué los prestamistas requieren mayor patrimonio de no residentes — proporciona un búfer más grande.
Estructura de Corporación Canadiense: Beneficios, Desventajas, y Próximos Pasos
Antes de decidir si mantener tu propiedad canadiense personalmente o a través de una corporación, aquí está el desglose honesto:
Beneficios de la estructura de corporación canadiense:
- Relaciones de LTV más altas (70–75% vs. 50–65% para individuos no residentes)
- Separación más limpia entre tus activos personales y responsabilidad de propiedad canadiense
- Más opciones de prestamista — los prestamistas institucionales que no tocarán individuos no residentes prestarán a una corporación canadiense calificada
- Posibles ventajas de planificación fiscal en ingresos obtenidos y retenidos en Canadá (habla con un CPA transfronterizo)
- Más fácil de agregar socios o inversores como accionistas sin reestructurar la hipoteca
Desventajas a saber por adelantado:
- Costos de configuración: incorporación, honorarios legales, agente registrado — presupuesta $2,000–$5,000 para establecer adecuadamente
- Cumplimiento anual: declaraciones de impuestos corporativos T2, mantenimiento de libro de actas, exposición de auditoría potencial
- Los prestamistas aún miran a través de la estructura — aún proporcionarás una garantía personal y divulgarás la propiedad beneficiaria
- Impuesto de retención sobre dividendos pagados a accionistas no residentes (típicamente 15–25% dependiendo del tratado fiscal de tu país con Canadá)
- Algunos prestamistas requieren un director residente canadiense, lo que significa encontrar y compensar a alguien para llenar ese rol
Qué sucede a continuación en el proceso de solicitud:
Una vez que tu corporación está establecida y tu cuenta bancaria canadiense está abierta, el proceso de solicitud de hipoteca sigue las mismas etapas que cualquier operación comercial — pero con capas de documentación adicionales. Tu corredor presentará los documentos de estructura corporativa junto con el paquete estándar de propiedad e ingresos. La
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
31 de marzo de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
CMHC
CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) es una corporación de la Corona federal que proporciona seguro de préstamos hipotecarios a los prestamistas cuando los prestatarios tienen menos del 20% de pago inicial, lo que permite a los canadienses comprar viviendas con tan solo el 5% de pago inicial. Para los inversores inmobiliarios, el seguro de CMHC está disponible en propiedades ocupadas por sus propietarios de hasta cuatro unidades, pero generalmente no está disponible para propiedades de inversión no ocupadas por sus propietarios, lo que significa que los inversores suelen necesitar al menos el 20% de pago inicial y deben buscar financiación convencional.
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