Quentin D’Souza era un profesor de escuela pública con una maestría y un camino claro para convertirse en director. Luego, su cartera inmobiliaria creció lo suficiente como para reemplazar su salario de profesor. A los 40 años, dejó la enseñanza para dedicarse a los bienes raíces a tiempo completo. Hoy, posee bienes raíces por valor de al menos 80 millones de dólares en Canadá y Estados Unidos.
Su viaje de una propiedad a 17 edificios de apartamentos muestra lo que es posible cuando se combinan las estrategias correctas con una acción constante. Aquí te mostramos cómo lo hizo y cómo puedes aplicar estas lecciones a tu propia inversión.
Las Primeras Tres Propiedades Son las Más Difíciles
Quentin compró su primera propiedad en 2004. Pero el crecimiento real comenzó en 2008, cuando empezó a comprar de tres a cuatro propiedades al año.
Esto es importante: después de las primeras tres propiedades, invertir se convirtió más en un juego que en una lucha. Esas primeras negociaciones son difíciles porque todo es nuevo. Pero una vez que las superas, el proceso se vuelve mucho más fácil.
Cada negociación implica lo que Quentin llama “las tres F”:
- Find (Encontrar) la propiedad adecuada
- Funds (Fondos) para conseguir el dinero
- Finance (Financiar) la propiedad
¿La clave? No tienes que aportar las tres tú solo. Aquí es donde entran las asociaciones y la estructura creativa de acuerdos. Quentin desearía haber aprendido esto antes, ya que habría acelerado su crecimiento temprano.
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La Estrategia BRRRR Antes de Tener Nombre
Quentin utilizó El Método BRRRR: Construye una Cartera de Alquiler Rápido. Su enfoque era simple:
- Comprar propiedades que necesitaban trabajo
- Repararlas
- Alquilarlas a largo plazo
- Refinanciar para obtener capital
- Repetir el proceso
Esto le permitió construir una cartera de activos que generan flujo de efectivo sin quedarse sin dinero. También incorporó socios durante esta fase. Algunas de las personas con las que se asoció entonces siguen siendo sus socios hoy en día, prueba de que tratar bien a la gente da frutos a largo plazo.
Quentin utilizó la estrategia BRRRR para reciclar capital y seguir creciendo. Si deseas comprender cómo el refinanciamiento se ajusta a tu plan de cartera, reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te guiaremos a través del proceso.
Por Qué los Edificios Más Grandes Son en Realidad Más Fáciles
A medida que la cartera de Quentin crecía, pasó de casas unifamiliares a edificios de apartamentos. Ahora se enfoca en edificios de 40 a 50 unidades, y los encuentra mucho más fáciles de administrar que muchas propiedades pequeñas.
He aquí por qué los edificios más grandes tienen sentido:
Mejores Sistemas y Equipos
A escala, puedes permitirte infraestructura profesional. Quentin utiliza una empresa de contabilidad externa para las finaciones anuales, una empresa dedicada a la contabilidad para los libros mensuales y un equipo de administración de propiedades con enfoque regional. Esto crea supervisión, eficiencia y una escalabilidad real.
Los Números Se Vuelven Más Simples
Suena contradictorio, pero los números más grandes son en realidad más fáciles de manejar. Tratar con decenas de miles de dólares es simplemente añadir otro cero en comparación con tratar con cientos. Los principios siguen siendo los mismos: los números simplemente se vuelven más grandes.
Una Corporación Por Propiedad
La estructura corporativa de Quentin es sencilla: una corporación por propiedad.
Este enfoque te brinda:
- Financiación más limpia: los prestamistas pueden ver claramente lo que posee cada entidad.
- Contabilidad más fácil: las finanzas de cada propiedad están completamente separadas.
- Transparencia: la imagen financiera de cada activo es cristalina.
- Flexibilidad para asociaciones: mucho más fácil cuando los socios quieren entrar o salir.
La estructura de propiedad está en capas. La corporación propietaria de la propiedad posee el edificio, y corporaciones separadas poseen acciones de la corporación propietaria de la propiedad. Esto proporciona claridad y flexibilidad.
Configurar una corporación por propiedad mantiene tu financiación limpia y tus asociaciones flexibles. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros para saber cómo estructurar correctamente tu cartera desde el principio puede ahorrarte dolores de cabeza más adelante.
Cada Negocio Vino a Través de Relaciones
Algo notable: Quentin posee 17 edificios de apartamentos y no ha comprado ni uno solo en la MLS. Cada adquisición provino de relaciones.
Comprar fuera del mercado te da enormes ventajas:
- Menos competencia: no estás pujando contra múltiples compradores.
- Mejor precio: los vendedores pueden aceptar menos para evitar la molestia de listar.
- Flexibilidad: los términos del trato pueden ser más creativos.
- Velocidad: las transacciones pueden cerrarse más rápido.
Tu reputación lo es todo en este negocio. Quentin mantiene su enfoque estrecho: el Corredor 401 de Toronto a Ottawa. Este enfoque concentrado construye un conocimiento más profundo del mercado, redes más sólidas y operaciones más eficientes.
El Cambio de Mentalidad que lo Cambia Todo
Quentin podría haber comprado su cartera de 202 unidades y siete edificios tres años antes de lo que lo hizo. La demora no se debió al dinero ni a la capacidad. Fue mentalidad.
Se quedó atascado pensando que los tratos de ese tamaño no eran para él. Luego comenzó a hablar con inversores que estaban más avanzados. Esas conversaciones ampliaron su visión de lo que era posible.
¿Su consejo para superar las barreras mentales? Simplemente añade un cero a lo que sea que estés haciendo actualmente.
- ¿Te sientes cómodo con tratos de 100.000 dólares? Lanza un trato de 1 millón de dólares.
- ¿Te sientes cómodo con tratos de 1 millón de dólares? Prueba un trato de 10 millones de dólares.
Creando Valor en Bienes Raíces Comerciales
El valor de los bienes raíces comerciales se basa en Ingresos Operativos Netos divididos por la Tasa de Capital. Esto significa que puedes controlar directamente el valor de la propiedad a través de mejoras.
Reducir Gastos
Pequeños cambios suman rápidamente:
- Convertir a iluminación LED: menores costos de electricidad y mantenimiento.
- Instalar accesorios de ahorro de agua: reducción drástica en las facturas de servicios públicos.
- Mejorar los sistemas HVAC: uno de los mayores rubros de gastos.
Aumentar Ingresos
A medida que las unidades se renuevan de forma natural, renóvalas y ajusta los alquileres a las tarifas del mercado. También puedes ofrecer rescates a los inquilinos, lo que cuesta más pero acelera el proceso. La financiación hipotecaria multifamiliar estratégica puede financiar estas iniciativas de renovación y optimización de alquileres.
Comprar por Debajo del Costo de Reemplazo
La construcción nueva cuesta alrededor de 300 dólares por pie cuadrado en promedio. Quentin se enfoca en comprar edificios existentes muy por debajo de estos costos. Esto te da capital inmediato y un margen de seguridad incorporado.
Los Problemas Ocurren Todos los Días
Los bienes raíces siempre presentan desafíos. Un techo salió volando de una de las propiedades de Quentin a las 2:00 AM. Su equipo de administración de propiedades llegó al sitio de inmediato y los contratistas ya estaban trabajando en las reparaciones al día siguiente.
La clave es tener procesos y sistemas para manejar los problemas de manera eficiente. Quentin ha escrito dos libros sobre administración de propiedades porque está obsesionado con crear procedimientos operativos estándar para todo.
Los buenos sistemas convierten tu cartera inmobiliaria de una colección de propiedades en un negocio real con procesos consistentes y repetibles.
Empezando Hoy
El paso más importante es el primero. Esas primeras tres propiedades se sentirán difíciles, pero se vuelven más fáciles rápidamente. No necesitas resolver todo solo: encuentra socios que puedan llenar los vacíos donde eres débil. Obtén financiamiento de desarrollo para apoyar tu crecimiento.
Enfócate en construir relaciones antes de necesitarlas. Tu reputación te abrirá puertas a tratos que nunca llegan al mercado. Mantente ético, juega limpio y trata bien a las personas. Este enfoque construye un negocio sostenible que puede operar durante décadas.
Y recuerda: sea cual sea tu nivel actual, probablemente puedas manejar más de lo que piensas. Simplemente añade un cero.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuántas propiedades debería tener antes de que la inversión se vuelva más fácil?
¿Necesito aportar mi propio dinero para hacer tratos inmobiliarios?
¿Debo poner múltiples propiedades en una sola corporación?
¿Cómo encuentro tratos de edificios de apartamentos fuera del mercado?
¿Son los edificios de apartamentos más grandes más difíciles de administrar que las propiedades pequeñas?
¿Cómo puedo aumentar el valor de una propiedad comercial?
¿Cómo supero el miedo a hacer tratos más grandes?
¿Cuál es la mejor estrategia geográfica para construir una cartera inmobiliaria?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
HVAC
Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.
MLS
Servicio de Listado Múltiple - una base de datos utilizada por agentes inmobiliarios con licencia para listar propiedades en venta, proporcionando información estandarizada de la propiedad, fotos y precios. Los inversores también utilizan estrategias fuera del mercado para encontrar ofertas no listadas en el MLS.
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