Bâtir un portefeuille de 80 M$ avec la méthode BRRRR Bâtir un portefeuille de 80 M$ avec la méthode BRRRR

Quentin D’Souza était professeur dans une école publique avec une maîtrise et un chemin clair pour devenir directeur d’école. Puis son portefeuille immobilier a grossi au point de remplacer son salaire d’enseignant. À 40 ans, il a quitté l’enseignement pour se consacrer pleinement à l’immobilier. Aujourd’hui, il possède pour au moins 80 millions de dollars d’actifs immobiliers au Canada et aux États-Unis. Ces résultats reflètent le parcours unique d’un investisseur sur plus de 15 ans et ne sont pas représentatifs des résultats typiques. Les résultats individuels d’investissement varient.

Résultats spécifiques au parcours de cet investisseur; les résultats individuels varieront.

Son parcours d’une propriété à 17 immeubles d’appartements montre ce qui est possible lorsque l’on combine les bonnes stratégies avec une action constante. Voici comment il a fait, et comment vous pouvez appliquer ces leçons à votre propre investissement.

Les trois premières propriétés sont les plus difficiles

Quentin a acheté sa première propriété en 2004. Mais la véritable croissance a commencé en 2008, lorsqu’il a commencé à acheter trois à quatre propriétés par an.

Voici quelque chose d’important : après les trois premières propriétés, l’investissement est devenu plus un jeu qu’une lutte. Ces premières transactions sont difficiles car tout est nouveau. Mais une fois que vous les avez surmontées, le processus devient beaucoup plus facile.

Chaque transaction implique ce que Quentin appelle les “trois F” :

• Trouver la bonne propriété
• Rassembler les fonds
• Être capable de financer la propriété

L’idée clé ? Vous n’avez pas à apporter les trois vous-même. C’est là que les partenariats et la structuration créative des transactions entrent en jeu. Quentin regrette de ne pas avoir appris cela plus tôt, cela aurait accéléré sa croissance précoce.

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La stratégie BRRRR avant même d’avoir un nom

Quentin a utilisé La méthode BRRRR : Construire rapidement un portefeuille locatif. Son approche était simple :

• Acheter des propriétés qui nécessitaient des travaux
• Les rénover
• Les louer sur le long terme
• Refinancer pour retirer les capitaux propres
• Répéter le processus

Cela lui a permis de constituer un portefeuille d’actifs générant des flux de trésorerie sans manquer d’argent. Il a également fait appel à des partenaires pendant cette phase. Certaines des personnes avec lesquelles il s’est associé à l’époque sont toujours ses partenaires aujourd’hui, une preuve que traiter les gens correctement est payant sur le long terme.

Quentin a utilisé la stratégie BRRRR pour recycler ses capitaux propres et continuer à croître ; si vous souhaitez comprendre comment le refinancement s’intègre dans votre plan de portefeuille, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity™ et nous vous guiderons tout au long du processus.

Si cette approche vous intéresse, notre guide de financement pour les flips explique comment LendCity™ structure ces opérations.

Les plus grands immeubles sont en fait plus faciles

Alors que le portefeuille de Quentin se développait, il est passé des maisons unifamiliales aux immeubles d’appartements. Il se concentre maintenant sur des immeubles de 40 à 50 unités, et il les trouve beaucoup plus faciles à gérer que de nombreuses petites propriétés.

Voici pourquoi les plus grands immeubles ont du sens :

Meilleurs systèmes et équipes

À grande échelle, vous pouvez vous permettre une infrastructure professionnelle. Quentin utilise un cabinet de comptabilité tiers pour les états financiers de fin d’année, une société de tenue de livres dédiée pour la comptabilité mensuelle et une équipe de gestion immobilière avec une orientation régionale. Cela crée une supervision, une efficacité et une véritable évolutivité.

Les chiffres deviennent plus simples

Cela peut sembler contre-intuitif, mais les plus grands chiffres sont en fait plus faciles à gérer. Gérer des dizaines de milliers de dollars, c’est juste ajouter un zéro par rapport à la gestion de centaines. Les principes restent les mêmes, les chiffres augmentent simplement.

Structure corporative : une approche parmi d’autres

La structure corporative de Quentin était d’une société par propriété. C’est une structure que certains investisseurs utilisent ; ce n’est pas une recommandation. Le choix de l’entité a des conséquences juridiques et fiscales qui varient selon la province, la taille du portefeuille et les objectifs — c’est une décision qui relève de votre avocat et de votre CPA.

Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide sur Assistants virtuels immobilier : passer a 50+ portes.

Dans le cas de Quentin, cette structure aurait offert :

• Un financement plus clair : les prêteurs peuvent clairement voir ce que possède chaque entité.
• Une comptabilité plus facile : les finances de chaque propriété sont complètement séparées.
• La transparence : la situation financière de chaque actif est limpide.
• La flexibilité des partenariats : beaucoup plus facile lorsque les partenaires souhaitent entrer ou sortir.

La structure de propriété était stratifiée. La société détenant la propriété possédait l’immeuble, et des sociétés distinctes possédaient des parts dans la société détenant la propriété.

Comment la propriété corporative affecte votre admissibilité hypothécaire et vos options de financement est quelque chose que nous pouvons examiner — réservez un appel gratuit avec LendCity™ pour discuter du côté financement. Pour savoir si cette structure convient à votre situation, consultez votre avocat et votre CPA.

Chaque transaction est passée par les relations

Voici quelque chose de remarquable : Quentin possède 17 immeubles d’appartements et n’en a pas acheté un seul sur le MLS. Chaque acquisition est passée par les relations.

Acheter hors marché vous offre d’énormes avantages :

• Moins de concurrence : vous n’enchérissez pas contre plusieurs acheteurs.
• Meilleur prix : les vendeurs peuvent accepter moins pour éviter les tracas de la mise en vente.
• Flexibilité : les conditions de transaction peuvent être plus créatives.
• Rapidité : les transactions peuvent être conclues plus rapidement.

Votre réputation est primordiale dans ce domaine. Quentin maintient son attention concentrée : le corridor 401 de Toronto à Ottawa. Cette approche concentrée permet d’acquérir une connaissance approfondie du marché, de renforcer les réseaux et d’améliorer l’efficacité des opérations.

Le changement de mentalité qui change tout

Quentin aurait pu acheter son portefeuille de 202 unités et sept immeubles trois ans plus tôt qu’il ne l’a fait. Le retard n’était pas une question d’argent ou de capacité. C’était une question de mentalité.

Il était bloqué à penser que les transactions de cette taille n’étaient pas pour lui. Ensuite, il a commencé à parler à des investisseurs qui étaient plus avancés. Ces conversations ont élargi sa vision de ce qui était possible.

Son conseil pour surmonter les blocages mentaux ? Ajoutez simplement un zéro à ce que vous faites actuellement.

• Vous êtes à l’aise avec des transactions de 100 000 $ ? Visez une transaction de 1 million de dollars.
• Vous êtes à l’aise avec des transactions de 1 million de dollars ? Essayez une transaction de 10 millions de dollars.

Créer de la valeur dans l’immobilier commercial

La valeur de l’immobilier commercial est basée sur le revenu net d’exploitation divisé par le taux de capitalisation. Cela signifie que vous pouvez contrôler directement la valeur de la propriété grâce à des améliorations.

Réduire les dépenses

Les petits changements s’accumulent rapidement :

• Passer à l’éclairage LED : réduction des coûts d’électricité et de maintenance.
• Installer des appareils économes en eau : réduction spectaculaire des factures de services publics.
• Moderniser les systèmes CVC : l’un des postes de dépenses les plus importants.

Augmenter les revenus

Au fur et à mesure que les unités se libèrent naturellement, rénovez-les et alignez les loyers sur les prix du marché. Vous pouvez également offrir des rachats aux locataires, ce qui coûte plus cher mais accélère le processus. Un financement hypothécaire multifamilial stratégique peut financer ces initiatives de rénovation et d’optimisation des loyers.

Acheter en dessous du coût de remplacement

La construction neuve coûte environ 300 $ par pied carré en moyenne. Quentin se concentre sur l’achat d’immeubles existants bien en deçà de ces coûts. Cela vous donne des capitaux propres immédiats et une marge de sécurité intégrée.

Les problèmes surviennent tous les jours

L’immobilier présente toujours des défis. Le toit d’une des propriétés de Quentin s’est envolé à 2h00 du matin. Son équipe de gestion immobilière est intervenue immédiatement et les entrepreneurs travaillaient aux réparations dès le lendemain.

La clé est d’avoir des processus et des systèmes pour gérer les problèmes efficacement. Quentin a écrit deux livres sur la gestion immobilière parce qu’il est obsédé par la création de procédures opérationnelles standard pour tout.

De bons systèmes transforment votre portefeuille immobilier d’une collection de propriétés en une véritable entreprise avec des processus constants et reproductibles.

Pour commencer aujourd’hui

La première étape est la plus importante. Les trois premières propriétés sembleront difficiles, mais elles deviennent rapidement plus faciles. Vous n’avez pas besoin de tout comprendre seul : trouvez des partenaires qui peuvent combler vos lacunes. Obtenez un financement de développement pour soutenir votre croissance.

Concentrez-vous sur la création de relations avant d’en avoir besoin. Votre réputation vous ouvrira les portes de transactions qui n’atteignent jamais le marché. Restez éthique, respectez les règles et traitez les gens correctement. Cette approche permet de construire une entreprise durable qui peut fonctionner pendant des décennies.

Et rappelez-vous : quel que soit votre niveau actuel, vous pouvez probablement gérer plus que ce que vous pensez. Ajoutez simplement un zéro.

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Foire aux questions