Los modelos de alquiler tradicionales alquilan propiedades como unidades completas: un inquilino o una familia por propiedad. PadSplit y plataformas similares de co-living desafían ese modelo alquilando habitaciones individuales dentro de una propiedad, aumentando drásticamente el potencial de ingresos por propiedad.
Para los inversores que buscan un mayor flujo de efectivo sin comprar más propiedades, las estrategias de alquiler por habitación merecen un análisis. El modelo no es adecuado para todos ni para todos los mercados, pero cuando funciona, los números pueden ser significativamente mejores que los de los alquileres tradicionales.
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¿Qué es PadSplit?
PadSplit es una plataforma tecnológica que conecta a los propietarios con inquilinos de habitaciones individuales, dirigida principalmente a adultos trabajadores que necesitan viviendas asequibles. La plataforma se encarga de la búsqueda de inquilinos, la recaudación de alquileres y proporciona un marco para los acuerdos de vida compartida.
En lugar de alquilar una casa de tres habitaciones a una familia por $1,500 al mes, podría alquilar tres habitaciones individuales por $700-$900 cada una, generando $2,100-$2,700 al mes de la misma propiedad.
Esa diferencia de ingresos es el atractivo principal.
Cómo funcionan la economía
| Métrica | Alquiler Tradicional | PadSplit/Alquiler por Habitación |
|---|---|---|
| Ingresos por propiedad | Menores | Significativamente mayores |
| Riesgo de vacancia | Todo o nada | Distribuido entre habitaciones |
| Rotación de inquilinos | Menor | Mayor |
| Intensidad de gestión | Menor | Mayor |
| Costos de servicios públicos | Pagados por el inquilino (generalmente) | Pagados por el propietario (generalmente) |
| Mobiliario requerido | No | Sí |
Ventaja de Ingresos
La prima de ingresos es la atracción principal. En muchos mercados, los ingresos por alquiler de habitaciones superan los ingresos por alquiler tradicionales en un 40-80%. En propiedades con cuatro o más habitaciones alquilables, la prima puede superar el 100%.
Esta prima existe porque los inquilinos de habitaciones individuales pagan más por unidad de espacio que los inquilinos familiares. Los inquilinos valoran el costo absoluto más bajo (una habitación es más barata que un apartamento completo) a pesar de que el costo por metro cuadrado es mayor.
Diferencias de Gastos
Mayores ingresos vienen con mayores gastos. Las propiedades de alquiler por habitación suelen requerir que el propietario cubra los servicios públicos (electricidad, agua, internet), amueble las habitaciones, maneje una rotación más frecuente y mantenga el mantenimiento de los espacios compartidos.
Después de tener en cuenta estos gastos adicionales, el ingreso neto generalmente aún excede el ingreso neto de los alquileres tradicionales, pero la prima es menor de lo que sugiere la comparación de ingresos brutos.
Distribución de Vacancia
Los alquileres tradicionales tienen vacancia binaria: la unidad está ocupada o vacía. Con los alquileres por habitación, perder un inquilino de cuatro significa perder el 25% de los ingresos, no el 100%. Esta distribución de vacancia proporciona una mayor estabilidad de ingresos, aunque las habitaciones individuales pueden rotar con más frecuencia.
Si tiene curiosidad por saber si su propiedad de cuatro habitaciones podría generar entre un 40% y un 80% más de ingresos a través de alquileres por habitación, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le ayudaremos a calcular los números.
Estrategia de Inversión
Selección de Propiedad
No todas las propiedades sirven para alquileres por habitación. Las propiedades ideales tienen múltiples habitaciones (cuatro o más), múltiples baños (al menos dos), espacio habitable compartido adecuado, entradas separadas o acceso privado a las habitaciones, y cumplen con las regulaciones locales de zonificación y ocupación.
Las casas unifamiliares de cuatro a seis habitaciones cerca de centros de empleo, transporte o universidades tienden a tener el mejor rendimiento. La ubicación importa: los inquilinos de habitaciones necesitan acceso a trabajos y servicios.
Selección de Mercado
Los modelos de alquiler por habitación funcionan mejor en mercados con precios de propiedad asequibles, oferta limitada de viviendas asequibles, fuerte empleo cerca de las propiedades disponibles y entornos regulatorios que permiten el alquiler por habitación.
Los mercados donde los alquileres tradicionales ya generan un fuerte flujo de efectivo pueden no necesitar la prima del alquiler por habitación. El modelo agrega el mayor valor en mercados donde el flujo de efectivo tradicional es desafiante.
Mobiliario y Montaje
Las propiedades de alquiler por habitación suelen necesitar amueblarse como mínimo con camas, cómodas y escritorios. Las áreas comunes necesitan muebles y electrodomésticos básicos. Presupueste entre $1,500 y $3,000 por habitación para mobiliario inicial.
La calidad importa: las habitaciones amuebladas exigen alquileres más altos y atraen a mejores inquilinos. Pero amueblar en exceso desperdicia capital. Ajuste la calidad del mobiliario a su mercado y punto de precio.
Consideraciones de Financiación
Financiación Hipotecaria de PadSplit puede ser más compleja que los alquileres tradicionales.
Los prestamistas convencionales pueden no reconocer los ingresos por alquiler de habitaciones de la misma manera que acreditan los ingresos de arrendamiento tradicionales. Algunos prestamistas evalúan basándose en alquileres tradicionales comparables en lugar de los ingresos reales por alquiler de habitaciones, lo que puede limitar su capacidad de endeudamiento.
Los prestamistas DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) evalúan los ingresos de la propiedad frente a sus obligaciones de deuda, lo que podría valorar los ingresos más altos por alquiler de habitaciones de manera más favorable. Estos prestamistas son más comunes en el mercado estadounidense. Explore Préstamos DSCR para Extranjeros: Guía de Bienes Raíces en EE. UU. si está invirtiendo al sur de la frontera.
Los prestamistas de cartera pueden ser más flexibles al evaluar flujos de ingresos no tradicionales. Construir relaciones con prestamistas que comprendan el modelo de alquiler por habitación mejora el acceso a la financiación.
Las compras en efectivo o el acceso a capital de propiedades existentes mediante refinanciación pueden financiar las inversiones iniciales de alquiler por habitación mientras establece un historial. Comprender Cómo Obtener Dinero para Construir su Cartera de Propiedades de Alquiler proporciona estrategias de financiación adicionales.
No todos los prestamistas reconocen los ingresos por alquiler de habitaciones de la misma manera: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y lo pondremos en contacto con prestamistas que comprendan el flujo de efectivo del co-living y la suscripción DSCR.
Realidades de la Gestión
La gestión de alquileres por habitación es más intensiva que la gestión de propiedades tradicional.
Dinámicas de los inquilinos. Múltiples adultos no relacionados compartiendo un hogar crean dinámicas interpersonales que no existen en los alquileres tradicionales. Reglas claras de la casa, resolución efectiva de conflictos y una cuidadosa selección de inquilinos son enormemente importantes.
Mayor rotación. Los inquilinos de habitaciones tienden a permanecer por períodos más cortos que los inquilinos familiares. Las estancias promedio pueden ser de 6 a 12 meses en lugar de años para los inquilinos tradicionales. Más rotación significa más marketing, selección y procesamiento de entrada/salida.
Frecuencia de mantenimiento. Los espacios compartidos sufren más desgaste. Limpiar las áreas comunes, mantener los electrodomésticos compartidos y atender las solicitudes de mantenimiento de varios inquilinos por propiedad aumenta la carga de gestión.
Soporte de la plataforma. PadSplit proporciona cierta infraestructura de gestión: selección de inquilinos, recaudación de alquileres y un sistema de calificación de inquilinos. Este soporte ayuda, pero no reemplaza la gestión práctica de la propiedad física.
Conciencia Regulatoria
Las regulaciones de alquiler por habitación varían significativamente según el municipio. Algunas áreas restringen el número de adultos no relacionados que viven juntos. Otras tienen regulaciones específicas para casas de huéspedes o pensiones. La zonificación puede prohibir los alquileres por habitación en ciertas zonas residenciales.
Investigue a fondo las regulaciones locales antes de invertir. El incumplimiento puede resultar en multas, desalojos forzados de inquilinos y responsabilidad legal. Consulte con abogados inmobiliarios locales familiarizados con las regulaciones de alquiler por habitación o co-living.
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Preguntas Frecuentes
¿Está disponible PadSplit en Canadá?
¿Cómo se comparan los ingresos por alquiler de habitaciones con los ingresos por alquileres a corto plazo?
¿Cuál es la estructura de tarifas de PadSplit?
¿Cuáles son los mayores riesgos de invertir en alquileres por habitación?
¿Puedo convertir un alquiler existente al modelo de alquiler por habitación?
¿Es la Inversión en Alquiler por Habitación Adecuada para Usted?
Las estrategias de alquiler por habitación a través de PadSplit o de forma independiente ofrecen un potencial de flujo de efectivo genuinamente mayor de propiedades individuales. La contrapartida es una mayor intensidad de gestión, dinámicas de inquilinos más complejas y incertidumbre regulatoria.
Los inversores que valoran el máximo flujo de efectivo por propiedad, se sienten cómodos con la gestión activa y operan en mercados con regulaciones favorables pueden encontrar atractivos los alquileres por habitación. Aquellos que prefieren la propiedad pasiva o operan en entornos regulatorios restrictivos pueden encontrar que los alquileres tradicionales se adaptan mejor a sus objetivos.
El modelo funciona. Pero funciona mejor para los inversores que entran con expectativas claras sobre lo que exige.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
7 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
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