Usted sabe que quiere invertir en bienes raíces. Ha investigado, ha hecho algunos cálculos y está listo para seguir adelante. Pero cuando mira las opciones de financiación disponibles, hay más programas de los que esperaba, y elegir el incorrecto podría costarle tiempo, dinero o el trato en sí.
Esta guía disipa el ruido. Emparejaremos su perfil de inversor con el programa de LendCity adecuado para que pueda dejar de investigar y empezar a cerrar tratos.
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Cómo usar esta guía
Comience con su perfil de inversor a continuación. Encuentre la descripción que coincide con su situación y le indicaremos el programa de financiación adecuado con los detalles que necesita para avanzar.
Si encaja en varios perfiles, eso es normal. Muchos inversores comienzan en una categoría y crecen hacia otras. Lea cada sección relevante y hable con un especialista en hipotecas sobre la combinación de programas a medida que su cartera evoluciona.
Perfil 1: Inversor por primera vez que compra 1-4 unidades
Usted es: Alguien que compra su primera o segunda propiedad de inversión. Está buscando casas unifamiliares, dúplex, tríplex o cuádruplex. Tiene un trabajo a tiempo completo con ingresos verificables y ha ahorrado un pago inicial.
Su programa: Financiación hipotecaria residencial
Este es el camino más sencillo para invertir en bienes raíces. Las hipotecas residenciales cubren propiedades de una a cuatro unidades y siguen reglas de suscripción estándar que la mayoría de los inversores pueden cumplir.
Lo que necesita saber:
- Pago inicial mínimo del 20% para propiedades de inversión. Sin excepciones. El seguro CMHC no se aplica a las compras no ocupadas por el propietario.
- Será evaluado bajo la prueba de estrés al mayor valor entre el 5,25% o su tasa de contrato más el 2%. Su índice de servicio de deuda bruta debe mantenerse en o por debajo del 39%, y su índice de servicio de deuda total en o por debajo del 44%.
- Los prestamistas contarán una parte de los ingresos de alquiler esperados para ayudarle a calificar, pero no todos. La mayoría de los prestamistas de A utilizan entre el 50% y el 80% de los alquileres proyectados en sus cálculos.
- Los plazos varían de uno a cinco años con amortizaciones de hasta 25 años a través de prestamistas de A, o hasta 30 años a través de algunos prestamistas de B.
Mejor para: Inversores que desean una hipoteca convencional con las mejores tasas disponibles, tienen ingresos y crédito personal sólidos, y están comprando propiedades de alquiler residenciales estándar.
Perfil 2: Inversor en crecimiento que compra 5+ unidades
Usted es: Un inversor que ha superado los alquileres unifamiliares y está listo para pasar a edificios de apartamentos. Está buscando propiedades de cinco o más unidades y desea apalancar los ingresos de la propiedad en lugar de depender únicamente de sus finanzas personales.
Su programa: Financiación hipotecaria multifamiliar
Una vez que cruza el umbral de las cinco unidades, entra en el territorio de la financiación comercial. Este es un mundo diferente al de las hipotecas residenciales. Los ingresos de la propiedad se convierten en el principal motor de calificación, que es exactamente lo que necesitan los inversores en crecimiento.
Lo que necesita saber:
- Los programas CMHC MLI Select y MLI Standard ofrecen hasta el 95% de relación préstamo-valor en edificios de apartamentos que califican, lo que le brinda un apalancamiento extraordinario.
- La calificación se basa principalmente en el ingreso operativo neto de la propiedad y el índice de cobertura de la deuda, no en sus ingresos personales.
- Se ofrecen períodos de amortización de hasta 40 o incluso 50 años a través de programas asegurados por CMHC, lo que mejora significativamente el flujo de caja.
- Puede utilizar la calculadora de préstamos máximos CMHC MLI para estimar su capacidad de endeudamiento antes de hacer ofertas.
Mejor para: Inversores que desean escalar más allá de cuatro unidades, apalancar los ingresos de la propiedad para calificar y acceder al mayor apalancamiento posible a través de financiación comercial asegurada.
Perfil 3: Inversor en restauración de casas o BRRRR
Usted es: Un inversor que compra propiedades deterioradas o infravaloradas, las renueva y las vende para obtener beneficios o las refinancia para recuperar su capital y repetir el proceso. La velocidad y la flexibilidad son más importantes para usted que obtener la tasa más baja posible.
Su programa: Financiación hipotecaria para reparación y venta
Las estrategias de reparación y venta (flipping) y BRRRR requieren financiación que funcione con un calendario y criterios diferentes a los de las hipotecas tradicionales de compra y mantenimiento. Necesita capital rápido, lo necesita en función del valor potencial de la propiedad y necesita salir sin penalizaciones masivas.
Lo que necesita saber:
- Los préstamos puente y la financiación privada pueden cerrarse en tan solo cinco a catorce días, lo que le da la velocidad para competir en transacciones deterioradas.
- Los prestamistas evalúan el valor después de la reparación (ARV) de la propiedad, no solo el precio de compra actual, lo que significa que puede financiar basándose en el potencial alcista de la propiedad.
- Las tasas de interés son más altas que las de las hipotecas convencionales, pero el corto período de tenencia y la apreciación forzada suelen compensar el costo.
- Para los inversores BRRRR, la estrategia de salida es fundamental. Refinancia a una hipoteca convencional una vez que la renovación esté completa y la propiedad esté alquilada. Aquí es donde la financiación hipotecaria residencial vuelve a entrar en juego para la tenencia a largo plazo.
Mejor para: Inversores que desean forzar la apreciación a través de la renovación, reciclar su capital en múltiples transacciones y aumentar el patrimonio neto más rápido de lo que permite la tenencia tradicional.
Perfil 4: Constructor o Promotor
Usted es: Alguien que construye obra nueva, ya sea una casa pequeña de relleno, un desarrollo multifamiliar pequeño o un proyecto más grande. Necesita financiación que cubra la adquisición de terrenos, los costos de construcción y, potencialmente, la hipoteca de liquidación una vez que el proyecto esté completo.
Su programa: Financiación hipotecaria para desarrollo
La financiación para el desarrollo se estructura de manera completamente diferente a una hipoteca estándar. Se desembolsa en tramos a medida que se cumplen los hitos de construcción, y el proceso de calificación considera la viabilidad del proyecto, su experiencia en desarrollo y el valor final proyectado.
Lo que necesita saber:
- Los préstamos de construcción suelen ser solo de interés durante la fase de construcción, y la hipoteca completa se convierte en una amortización estándar una vez que el proyecto está completo.
- Los prestamistas quieren ver un plan de proyecto detallado, un desglose de costos y un cronograma realista antes de desembolsar los fondos.
- Su experiencia importa. Los promotores primerizos pueden enfrentar condiciones más estrictas o necesitar un socio más experimentado en el proyecto.
- Los cronogramas de desembolso están vinculados a los hitos de construcción inspeccionados por el tasador del prestamista.
Mejor para: Inversores que desean crear valor desde cero, tienen experiencia en construcción o gestión de proyectos y se sienten cómodos con la complejidad y el cronograma de los proyectos de desarrollo.
Perfil 5: Canadiense comprando en EE. UU.
Usted es: Un inversor canadiense que desea aprovechar los mercados de flujo de efectivo de EE. UU. Puede estar buscando alquileres unifamiliares en los estados del cinturón solar, propiedades multifamiliares pequeñas o adquisiciones de carteras. No tiene historial crediticio ni ingresos en EE. UU.
Su programa: Financiación hipotecaria en EE. UU. para canadienses
Los canadienses absolutamente pueden financiar propiedades de inversión en los Estados Unidos, pero no utilizará una hipoteca estándar de EE. UU. Los préstamos DSCR son el vehículo principal y le califican en función de los ingresos de alquiler de la propiedad en lugar de sus finanzas personales.
Lo que necesita saber:
- Los préstamos DSCR no requieren puntaje crediticio en EE. UU., ni verificación de ingresos en EE. UU., ni declaraciones de impuestos de EE. UU. La calificación se basa en el índice de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad.
- Los pagos iniciales típicos oscilan entre el 20% y el 25% en propiedades de inversión.
- Necesitará establecer una LLC en EE. UU. para poseer la propiedad, lo que brinda protección contra la responsabilidad y simplifica la presentación de impuestos.
- Se requiere un ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) para fines fiscales en EE. UU., pero es fácil de obtener.
- Las tasas de los préstamos DSCR son más altas que las de las hipotecas convencionales de EE. UU., pero la accesibilidad y la simplicidad los convierten en la opción preferida para los inversores transfronterizos canadienses.
Mejor para: Inversores canadienses que desean flujo de efectivo en EE. UU., no pueden calificar a través de los canales de financiación tradicionales de EE. UU. y prefieren un proceso de calificación simplificado basado en el rendimiento de la propiedad.
Perfil 6: Canadiense comprando en México
Usted es: Un canadiense que desea comprar una propiedad de alquiler vacacional o una casa de retiro en México. Se siente atraído por áreas como Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Vallarta o Cabo.
Su programa: Financiación de propiedades en México para canadienses
Financiar propiedades en México como canadiense es posible, pero funciona de manera diferente a las hipotecas canadienses y de EE. UU. México tiene estructuras legales específicas como el fideicomiso (fideicomiso bancario) que permiten a los extranjeros poseer propiedades en zonas restringidas cerca de la costa y las fronteras.
Lo que necesita saber:
- La financiación está disponible a través de prestamistas transfronterizos y algunos bancos mexicanos, aunque los plazos y las tasas difieren de lo que está acostumbrado en Canadá.
- La estructura de fideicomiso es obligatoria para propiedades dentro de los 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de las fronteras internacionales.
- Los requisitos de pago inicial son generalmente más altos que los de las hipotecas canadienses, a menudo del 30% o más.
- El riesgo cambiario es un factor. Sus ingresos de alquiler pueden ser en pesos o dólares estadounidenses, mientras que sus obligaciones hipotecarias tienen sus propias dinámicas monetarias.
Mejor para: Inversores que desean ingresos por alquileres vacacionales de los mercados mexicanos con alta afluencia turística o que planean una estrategia de jubilación que incluya la propiedad de bienes raíces en México.
Perfil 7: Inversor en propiedades de oficinas o minoristas
Usted es: Un inversor que busca propiedades comerciales como edificios de oficinas, centros comerciales, strip malls o propiedades de uso mixto. Usted entiende que los bienes raíces comerciales operan con fundamentos diferentes a los residenciales.
Sus programas: Financiación hipotecaria de oficinas o Financiación hipotecaria minorista
La financiación de propiedades comerciales se suscribe en función de los ingresos de la propiedad, la calidad del inquilino, los términos del contrato de arrendamiento y la ubicación. Sus finanzas personales todavía importan, pero quedan en un segundo plano frente al rendimiento de la propiedad.
Lo que necesita saber:
- Las relaciones préstamo-valor en propiedades comerciales suelen tener un límite del 65-75%, lo que significa que necesita un pago inicial o una posición de capital mayor.
- Las estructuras de arrendamiento son enormemente importantes. Los arrendamientos triple neto (NNN) con inquilinos solventes facilitan y abaratam significativamente la financiación.
- A menudo se requieren evaluaciones ambientales, lo que puede agregar tiempo y costo al proceso de cierre.
- Las hipotecas comerciales a menudo tienen plazos más cortos (tres a cinco años) con amortizaciones más largas, por lo que debe planificar el riesgo de renovación.
Mejor para: Inversores que comprenden la dinámica de los inquilinos comerciales, tienen mayores reservas de capital y desean la estabilidad de ingresos que pueden proporcionar los arrendamientos comerciales a largo plazo.
Perfil 8: Inversor en alquiler por habitación o co-living
Usted es: Un inversor interesado en maximizar los ingresos por alquiler alquilando habitaciones individuales en lugar de unidades completas. Quiere aprovechar la demanda de viviendas asequibles y generar un mayor flujo de caja por propiedad.
Su programa: Financiación hipotecaria PadSplit
PadSplit es una plataforma de co-living que conecta a los propietarios con inquilinos que buscan habitaciones asequibles y amuebladas. La financiación para propiedades PadSplit sigue pautas específicas que tienen en cuenta el modelo de alquiler habitación por habitación.
Lo que necesita saber:
- Las propiedades de alquiler por habitación pueden generar ingresos brutos significativamente mayores que los alquileres de unidades completas tradicionales en la misma propiedad.
- La financiación considera el modelo de ingresos habitación por habitación, lo que puede mejorar su índice de cobertura del servicio de la deuda.
- La gestión de la propiedad es diferente a los alquileres tradicionales. Usted administra inquilinos individuales en espacios compartidos, lo que requiere sistemas y expectativas diferentes.
- Este modelo funciona mejor en mercados con una fuerte demanda de viviendas asequibles, típicamente áreas urbanas con precios de alquiler convencionales altos.
Mejor para: Inversores que desean el máximo flujo de caja por propiedad, se sienten cómodos con un modelo más intensivo en gestión y desean servir al mercado de viviendas asequibles.
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Matriz de decisión rápida
¿No está seguro de qué perfil se ajusta? Use este filtro rápido:
| Su situación | Programa recomendado |
|---|---|
| Comprar una casa, dúplex, tríplex o cuádruplex en Canadá | Financiación hipotecaria residencial |
| Comprar un edificio de apartamentos con 5+ unidades | Multifamiliar / CMHC MLI |
| Reparar y vender casas o ejecutar BRRRR | Financiación para reparación y venta |
| Construir o desarrollar propiedades | Financiación para desarrollo |
| Canadiense comprando propiedades de alquiler en EE. UU. | Transfronterizo / Préstamos DSCR |
| Canadiense comprando propiedades en México | Financiación para México |
| Comprar propiedades comerciales de oficinas o minoristas | Financiación de oficinas o minoristas |
| Alquilar habitaciones individualmente para obtener el máximo flujo de caja | Financiación PadSplit |
Combinación de programas a medida que escala
La mayoría de los inversores exitosos no permanecen en un solo carril. Podría comenzar con financiación hipotecaria residencial para su primer dúplex, pasar a financiación hipotecaria multifamiliar cuando esté listo para un edificio de apartamentos, utilizar financiación hipotecaria para reparación y venta para forzar el capital en una propiedad deteriorada y, finalmente, diversificarse en Financiación hipotecaria para canadienses en EE. UU. para obtener flujo de efectivo transfronterizo.
La clave es emparejar la herramienta adecuada con el trato adecuado. Cada propiedad y cada estrategia tiene una solución de financiación diseñada para ella. No debe forzar una pieza cuadrada en un agujero redondo.
Explore nuestros recursos de educación para inversores para obtener guías sobre cada estrategia, o consulte Ubicaciones de préstamos para propiedades de inversión para ver si su mercado objetivo está cubierto.
Para inversores centrados en Canadá, comience con nuestro resumen de Financiación hipotecaria para canadienses en Canadá para comprender cómo funciona el panorama de la financiación antes de sumergirse en programas específicos.
Qué hacer a continuación
Ha identificado qué programa se adapta a su situación. Aquí le explicamos cómo proceder:
- Reúna sus documentos. Cada programa requiere documentación financiera. Tenga a mano la verificación de sus ingresos, la confirmación de su pago inicial y los detalles de la propiedad organizados antes de su primera conversación.
- Obtenga la pre-aprobación. La pre-aprobación le da un presupuesto claro y muestra a los vendedores que habla en serio. El proceso difiere según el programa, así que comience temprano.
- Hable con un especialista. Cada programa de financiación tiene matices que una discusión hipotecaria general no cubrirá. Hable con alguien que estructura estos acuerdos a diario y comprenda el programa específico que necesita.
Lo peor que puede hacer es adivinar. El programa de financiación adecuado le ahorra dinero, acelera su cronograma y lo posiciona para el próximo trato. El incorrecto crea fricción en cada paso.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo usar más de un programa de financiación de LendCity al mismo tiempo?
¿Qué pasa si no encajo perfectamente en un perfil de inversor?
¿Todos los programas requieren un pago inicial del 20%?
¿Qué tan rápido puedo obtener la aprobación?
¿Qué es un préstamo DSCR y en qué se diferencia de una hipoteca normal?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
GDS
Razón de Servicio de Deuda Bruta (GDS) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir los costos de vivienda (hipoteca, impuestos, calefacción). Típicamente un máximo del 39%. Para los inversores, los ingresos por alquiler de la propiedad pueden compensar estos costos mediante cálculos de compensación de alquiler.
TDS
Razón de Servicio de Deuda Total (Total Debt Service ratio) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir todos los pagos de deuda. Máximo típicamente del 44%. Los inversores pueden utilizar los ingresos por alquiler (con una compensación del 50-80%) para ayudar a calificar, lo que permite escalar una cartera a pesar de las deudas existentes.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
ITIN
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Triplex
Una propiedad residencial que contiene tres unidades de vivienda separadas. Los triplexes ofrecen un mayor potencial de ingresos por alquiler que los dúplex, al tiempo que aún califican para financiamiento hipotecario residencial en la mayoría de los casos, lo que los hace atractivos para los inversores en crecimiento.
Fideicomiso
Un fideicomiso bancario mexicano que permite a los extranjeros poseer propiedades en la zona restringida de México, dentro de los 50 km de la costa o 100 km de las fronteras. Un banco mexicano ostenta el título legal mientras que el comprador extranjero conserva plenos derechos de propiedad beneficiaria.
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