Financiamiento de Hipotecas para Plazas Comerciales Minoristas

Los prestamistas consideran la "solvencia crediticia" del inquilino (nacional vs. local), el plazo restante del arrendamiento y el porcentaje de minoristas "de destino" (supermercados, farmacias, médicos) frente a minoristas discrecionales (ropa, artículos de lujo). Los centros anclados en atención médica y supermercados a menudo reciben los mejores términos porque generan tráfico peatonal constante independientemente de los ciclos económicos.

Un Certificado de Estoppel es un documento firmado por el inquilino que verifica los términos actuales de su arrendamiento, el monto del alquiler y que el propietario no está en incumplimiento. Los prestamistas los requieren durante el proceso de cierre para garantizar que los ingresos por alquiler informados por el propietario sean precisos y legalmente vinculantes.

Un inquilino ancla es un minorista importante (como un supermercado o una marca de gran superficie) que atrae a la mayoría de los clientes a una plaza. Los prestamistas ven a los anclas como la garantía principal del préstamo; si el ancla tiene una sólida calificación crediticia y un arrendamiento a largo plazo, reduce significativamente el riesgo para toda la propiedad.

Un strip mall es típicamente una fila recta de tiendas con estacionamiento al frente, que a menudo sirve a un vecindario local. Un centro comercial es más grande, a menudo con múltiples edificios y uno o más inquilinos ancla importantes. Los prestamistas los tratan de manera diferente según la escala del riesgo y el tipo de financiamiento requerido.

Las tasas varían según la calidad del inquilino y la ubicación. Las propiedades con inquilinos ancla de crédito nacionales a menudo ven tasas cercanas a la prime, mientras que las plazas sin anclas o en mercados terciarios pueden tener un diferencial más alto. Comparamos más de 50 prestamistas para encontrar la institución específica que actualmente está "pesada" en el sector minorista y ofrece los mejores diferenciales.

Sí, para activos minoristas grandes y estabilizados con perfiles de inquilinos sólidos, el financiamiento sin recurso (deuda garantizada únicamente por la propiedad) a menudo está disponible a través de compañías de seguros y prestamistas CMBS.

Sí, las propiedades de restaurantes independientes son comunes. Los prestamistas analizan de cerca el "valor en vacío" (lo que vale el edificio si el restaurante cierra) y la solidez del operador o la marca de la franquicia.

Los cargos CAM son los costos de operación y mantenimiento de las áreas comunes de una plaza (estacionamientos, iluminación, paisajismo). En la mayoría de los contratos de arrendamiento minorista, estos se "trasladan" a los inquilinos. Los prestamistas analizan la eficiencia de la recuperación de CAM para garantizar que el NOI de la propiedad se mantenga estable.