Si está comprando su primera propiedad de inversión y tratando de averiguar cómo financiarla, lo entiendo. Es confuso. Hay muchas más opciones de las que la mayoría de la gente se da cuenta, y nadie las presenta todas en un solo lugar. Los bancos ciertamente no le informarán sobre las alternativas. Simplemente dirán “esto es lo que ofrecemos” y esperarán que no haga preguntas.
Voy a arreglar eso ahora mismo. Al final de este artículo, conocerá todas las opciones de financiamiento importantes disponibles para usted como inversor inmobiliario primerizo en Canadá. Comprenderá para quién es cada una, cuánto cuesta y cuándo tiene sentido. Luego podrá elegir la que realmente se adapte a su situación en lugar de simplemente aceptar lo que le ofrece su banco. Para ayudarlo a reducir sus opciones, revise nuestra guía sobre qué programa de financiamiento de LendCity es el adecuado para usted.
Vamos a ello.
¿No está seguro de qué camino de financiamiento es el más adecuado para su primera propiedad de inversión? Revisemos su pago inicial, situación de ingresos y objetivos de inversión para identificar la mejor opción.
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Opción 1: Hipotecas Aseguradas por CMHC (con un pago inicial tan bajo como el 5%)
Esta es la que la mayoría de la gente empieza, y por una buena razón. Si va a vivir en la propiedad, puede pagar tan solo el 5% y obtener una hipoteca asegurada por CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) o por uno de los otros aseguradores de incumplimiento como Sagen o Canada Guaranty.
Aquí está el truco: la propiedad debe ser ocupada por el propietario. No puede comprar una propiedad puramente de alquiler con seguro CMHC. Pero absolutamente puede comprar una propiedad en la que viva que también genere ingresos por alquiler.
Aquí es donde el “house hacking” es tan poderoso para los inversores primerizos. Usted compra un dúplex, triplex o cuádruplex. Vive en una unidad. Alquila las otras. CMHC asegurará esto hasta cuatro unidades siempre que ocupe una de ellas. Nuestra guía que compara financiamiento de dúplex vs triplex vs cuádruplex detalla los requisitos exactos de pago inicial y el potencial de flujo de efectivo para cada configuración.
La prima de seguro se agrega a su hipoteca. Varía del 2.8% al 4.0% del monto de la hipoteca dependiendo del tamaño de su pago inicial. En una hipoteca de $400,000 con un 5% de pago inicial, estará mirando aproximadamente $15,200 en primas de seguro integradas en su préstamo. Suena mucho, pero le da acceso a las tasas de interés más bajas del mercado y le permite ingresar al sector inmobiliario con un mínimo de efectivo.
Para quién es: Compradores primerizos dispuestos a vivir en una propiedad multifamiliar. Necesita un puntaje de crédito mínimo de 600 (más alto es mejor), ingresos demostrables y sus índices de deuda deben ser adecuados.
Lo que necesita: Pago inicial del 5-19.99%, crédito sólido, ingresos verificables, la propiedad debe cumplir con los requisitos de CMHC.
Opción 2: Financiamiento Convencional (20% o más de pago inicial)
Si tiene el 20% o más para pagar, no necesita seguro hipotecario. Esto abre las puertas a propiedades de alquiler puras: no tiene que vivir allí.
El financiamiento convencional a través de un prestamista A (bancos, cooperativas de crédito, prestamistas monoline) le ofrece las mejores tasas después de los productos asegurados por CMHC. Normalmente verá tasas entre un 0.10% y un 0.30% más altas que las tasas aseguradas, lo que es una pequeña prima por la libertad de comprar una propiedad de alquiler dedicada.
El proceso de calificación es el mismo que para cualquier otra hipoteca de prestamista A. Necesita un crédito sólido (idealmente 680+), ingresos verificables y sus índices de servicio de deuda deben ser adecuados. El prestamista pondrá a prueba sus ingresos a la tasa de calificación (típicamente la tasa del contrato más el 2%, o la tasa de referencia, la que sea mayor).
Una cosa que confunde a los nuevos inversores: los prestamistas solo cuentan una parte de sus ingresos por alquiler al calcular sus índices. La mayoría de los prestamistas A utilizan entre el 50% y el 80% de los ingresos brutos por alquiler. Por lo tanto, si la propiedad se alquila por $2,000 al mes, el prestamista podría contar solo entre $1,000 y $1,600 para sus ingresos. Esto se llama compensación de alquiler o crédito adicional por alquiler. El porcentaje exacto depende del prestamista, por eso trabajar con un bróker es importante: diferentes prestamistas tratan los ingresos por alquiler de manera muy diferente.
Para quién es: Inversores con un pago inicial del 20% o más, buen crédito e ingresos demostrables que desean comprar una propiedad de alquiler dedicada.
Lo que necesita: Pago inicial mínimo del 20%, puntaje de crédito de 680+ (idealmente), documentación de ingresos T4 o T1, la propiedad debe cumplir con las pautas del prestamista.
Opción 3: Productos de Prestamistas B
Ahora entramos en las opciones que su banco nunca mencionará. Los prestamistas B son prestamistas alternativos que atienden a prestatarios que no encajan del todo en el molde de los prestamistas A. Y hay muchas razones por las que podría no encajar en ese molde, incluso si es financieramente responsable.
Tal vez sea autónomo y sus ingresos se vean diferentes en el papel de lo que son en realidad. Quizás tenga un puntaje de crédito dañado por un período difícil del pasado. Quizás sus índices de deuda estén ligeramente por encima de los límites de los prestamistas A porque ya posee una o dos propiedades.
Los prestamistas B son más flexibles. Mirarán su situación financiera general en lugar de verificar casillas rígidas. La contrapartida son tasas más altas, típicamente entre un 1% y un 2% por encima de las tasas de los prestamistas A, y a menudo una comisión de prestamista del 1% del monto de la hipoteca. Comprender las diferencias entre prestamistas A y prestamistas B le ayuda a decidir qué ruta tiene sentido para su situación.
Esto es lo que hace que los prestamistas B sean valiosos para los inversores: muchos de ellos utilizarán programas de ingresos declarados. En lugar de demostrar cada dólar con T4 y declaraciones de impuestos, usted declara sus ingresos y el prestamista verifica que sea razonable para su ocupación. Esto es muy importante para los inversores autónomos cuyos ingresos imponibles son bajos porque deducen todo.
Los prestamistas B también tienden a ser más generosos con la forma en que cuentan los ingresos por alquiler. Algunos utilizarán el 100% de los ingresos por alquiler en sus cálculos, en comparación con el 50-80% que utilizan la mayoría de los prestamistas A.
Para quién es: Inversores autónomos, aquellos con puntajes de crédito entre 550 y 680, inversores cuyos índices de deuda son ajustados, cualquiera que no encaje en el molde del prestamista A.
Lo que necesita: Típicamente un pago inicial del 20% (algunos programas permiten menos), la verificación de ingresos varía según el programa, historial de crédito razonable.
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Opción 4: Préstamos Privados
Los prestamistas privados son individuos o empresas que prestan su propio dinero garantizado contra bienes raíces. No les importa su ingreso. No les importa su puntaje de crédito (mucho). Lo que les importa es la propiedad en sí y la posición de capital.
El financiamiento privado es caro. Las tasas suelen oscilar entre el 8% y el 15%, y generalmente hay una comisión de prestamista del 2% al 3% adicional. En una hipoteca de $300,000, esa comisión por sí sola es de $6,000 a $9,000. Los pagos mensuales suelen ser solo de intereses.
Entonces, ¿por qué alguien usaría financiamiento privado? Porque a veces es la única opción, y a veces es la más inteligente.
Si encuentra una oferta increíble que necesita cerrarse en dos semanas, un prestamista privado puede financiarla. Si está haciendo un BRRRR y necesita financiamiento a corto plazo para la compra y renovación, los préstamos privados o puentes cierran la brecha hasta que pueda refinanciar a una hipoteca convencional. Si tiene problemas complicados de ingresos o crédito, un prestamista privado le abre la puerta mientras usted los resuelve.
La clave con el financiamiento privado: siempre tenga una estrategia de salida. Nunca debe planear permanecer en una hipoteca privada a largo plazo. Es una herramienta, no un destino. Úsela durante 6 a 12 meses, luego refinancie a un producto más económico.
Para quién es: Inversores que necesitan velocidad, tienen situaciones poco convencionales o están ejecutando estrategias BRRRR que requieren financiamiento a corto plazo.
Lo que necesita: Típicamente 20-35% de pago inicial (el capital es el rey), una estrategia de salida clara, la propiedad debe tener un valor sólido.
Opción 5: Hipotecas a Plazo del Vendedor (VTB)
Esta es una de las herramientas de financiamiento menos utilizadas en el sector inmobiliario canadiense, y desearía que más inversores lo supieran.
Una hipoteca a plazo del vendedor es cuando el vendedor financia parte del precio de compra. En lugar de obtener todo su dinero al cierre, el vendedor actúa como prestamista por una parte. Usted le paga a él como lo haría a un banco.
Aquí hay un ejemplo. Usted está comprando una propiedad por $500,000. Obtiene una primera hipoteca de un banco por $375,000 (LTV del 75%). Usted tiene $75,000 para un pago inicial (15%). Eso deja una brecha de $50,000. El vendedor acepta otorgar una segunda hipoteca VTB por esos $50,000 a una tasa de interés del 6%, pagadera durante tres años.
Acaba de comprar una propiedad con menos efectivo de su bolsillo, y el vendedor obtuvo su precio de venta más ingresos por intereses continuos. Todos ganan.
Las VTB funcionan especialmente bien al comprar a vendedores motivados, propietarios que se jubilan y desean ingresos continuos, o en situaciones donde la propiedad necesita trabajo y no se valoraría lo suficiente para que una hipoteca tradicional cubra el monto total.
El desafío es que no todos los vendedores aceptarán una VTB, y su prestamista hipotecario principal debe aprobar el acuerdo. Algunos prestamistas no permitirán una segunda hipoteca detrás de la suya. Su bróker debe saber qué prestamistas admiten VTBs.
Para quién es: Inversores creativos que se sienten cómodos negociando directamente con los vendedores y desean reducir el efectivo requerido al cierre.
Lo que necesita: Un vendedor dispuesto, un prestamista hipotecario principal que permita financiamiento secundario, un acuerdo claro redactado por un abogado inmobiliario.
Opción 6: Programas DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda)
Los programas DSCR son relativamente nuevos en Canadá y están cambiando las reglas del juego para los inversores. En lugar de calificar según sus ingresos personales, los programas DSCR lo califican en función de los ingresos de la propiedad.
El prestamista se hace una pregunta simple: ¿cubren los ingresos por alquiler el pago de la hipoteca y los gastos? Si el ingreso neto operativo de la propiedad es al menos 1.0-1.2 veces el pago de la hipoteca, usted califica. Sus ingresos T4 personales, su trabajo, sus otras deudas, nada de eso importa como lo hace con una hipoteca tradicional.
Esto es enorme para los inversores que son autónomos, que ya poseen múltiples propiedades y han agotado sus ratios personales, o que simplemente ganan sus ingresos de maneras que no se reflejan claramente en un T4.
Las tasas DSCR son más altas que las tasas de los prestamistas A, generalmente en el rango de los prestamistas B o ligeramente por encima. Los requisitos de pago inicial son típicamente del 20-25%. Pero la contrapartida de no necesitar verificación de ingresos personales vale la pena para muchos inversores.
Para quién es: Inversores autónomos, inversores de cartera que han agotado la calificación tradicional, cualquiera cuyos ingresos personales no reflejen su capacidad para servir la deuda.
Lo que necesita: Pago inicial del 20-25%, una propiedad con ingresos por alquiler lo suficientemente sólidos como para cubrir gastos y servicio de deuda, el ratio DSCR debe cumplir el umbral mínimo del prestamista.
¿Se pregunta si su situación de ingresos requiere un prestamista B, un programa DSCR o un financiamiento tradicional de prestamista A? Evaluaremos su escenario específico y le mostraremos exactamente para qué programas califica.
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Comparación Lado a Lado
Aquí está todo en una tabla para que pueda comparar de un vistazo:
| Característica | Asegurado por CMHC | Convencional | Prestamista B | Privado | VTB | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pago Inicial Mínimo | 5% | 20% | 20% | 20-35% | Varía | 20-25% |
| Rango de Tasa de Interés | Más Bajo | Bajo | Moderado | Alto (8-15%) | Negociable | Moderado-Alto |
| Puntaje de Crédito Necesario | 600+ | 680+ | 550+ | Flexible | N/A | Flexible |
| Verificación de Ingresos | Completa | Completa | Flexible/Declarado | Mínima | N/A | Basado en la propiedad |
| Se Requiere Ocupación del Propietario | Sí | No | No | No | No | No |
| Unidades Máximas por Propiedad | 4 | 4 | 4 | Sin límite | Sin límite | Varía |
| Rapidez de Cierre | 30-45 días | 30-45 días | 2-4 semanas | 1-2 semanas | Depende del trato | 2-4 semanas |
| Ideal Para | House hackers | Inversores tradicionales | Autónomos | BRRRR, tratos rápidos | Tratos creativos | Inversores de cartera |
Entonces, ¿Qué Opción Debería Elegir?
Aquí está mi opinión honesta, basada en trabajar con cientos de inversores primerizos.
Si puedes hacer “house hacking”, empieza con CMHC. El requisito de pago inicial del 5% es inmejorable. Compra un dúplex o triplex, vive en una unidad, alquila las otras. Entras en el sector inmobiliario con un mínimo de efectivo, las tasas más bajas y empiezas a aprender el negocio de ser propietario con “ruedas de entrenamiento”. Este es el mejor primer paso para la mayoría de los nuevos inversores.
Si tienes el 20% ahorrado e ingresos sólidos, opta por el convencional. Compra una propiedad de alquiler dedicada con una hipoteca de prestamista A. Limpio, simple, bajo costo. Este es el enfoque principal.
Si tus ingresos son desordenados o tu crédito no es perfecto, habla con un bróker sobre los prestamistas B. No dejes que un papeleo imperfecto te impida invertir. Los prestamistas B existen exactamente para esta situación, y la prima de tasa es manejable.
Si encuentras una oferta increíble que necesita cerrarse rápido, considera el financiamiento privado. Pero solo si tienes un plan de salida claro para refinanciar en un año.
Si estás negociando directamente con un vendedor, menciona las VTBs. No cuesta nada preguntar, y puede hacer que un trato funcione que de otro modo no lo haría.
Si eres autónomo o ya posees varias propiedades, explora DSCR. Puede ser la única forma de seguir escalando sin toparte con un muro en la calificación personal.
Y aquí está el verdadero secreto: no tienes que elegir solo una. Los inversores más exitosos con los que trabajo utilizan diferentes herramientas de financiamiento para diferentes acuerdos. Tu primera propiedad podría ser asegurada por CMHC. Tu segunda podría ser convencional. Tu tercera podría usar una VTB para cerrar una brecha. Ser flexible con el financiamiento es lo que separa a los inversores que poseen una o dos propiedades de aquellos que construyen carteras reales.
Su Próximo Paso
Ahora sabe más sobre las opciones de financiamiento de inversiones que la mayoría de las personas que ya poseen propiedades de alquiler. Eso no es una exageración. La mayoría de los inversores simplemente van a su banco y aceptan lo que les ofrecen sin saber qué más existe.
No seas ese inversor. Habla con un bróker hipotecario que trabaje con inversores todos los días. Alguien que sepa qué prestamistas cuentan los ingresos por alquiler de manera más favorable, cuáles permiten VTBs, cuáles tienen programas DSCR y cuáles trabajarán con su situación específica.
Eso es lo que hacemos en LendCity. Hemos ayudado a cientos de inversores primerizos a encontrar el mejor camino de financiamiento para su primer trato. Si está listo para dejar de investigar y empezar a invertir, hablemos.
¿Listo para pasar de la planificación a la acción? Reserve una llamada y crearemos un plan de financiamiento personalizado para su primera propiedad de inversión basado en su situación financiera exacta.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo usar mi RRSP para un pago inicial en una propiedad de inversión?
¿Cuánto ingreso por alquiler contará el prestamista para mi calificación?
¿Necesito tener experiencia como propietario para que me aprueben una hipoteca para una propiedad de inversión?
¿Qué puntaje de crédito necesito realistamente para comprar una propiedad de inversión?
¿Puedo comprar una propiedad de inversión sin pago inicial?
¿Debería obtener una preaprobación antes de buscar propiedades de inversión?
¿Cuál es la diferencia entre un bróker hipotecario y acudir directamente a mi banco?
¿Cómo se aplica la prueba de estrés hipotecaria a las propiedades de inversión?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
Bank of Canada
Canada's central bank that sets the overnight lending rate, which influences prime rates and mortgage costs across the country. Rate decisions directly impact variable mortgage rates and overall borrowing costs for real estate investors.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Conventional Mortgage
A mortgage with 20% or more down payment, not requiring default insurance. This is the standard financing type for investment properties in Canada, as high-ratio (insured) mortgages aren't available for pure rentals.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
House Hacking
Living in one unit of a multi-unit property while renting out the others to offset your mortgage payments and living expenses.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Stated Income
A mortgage program where income is stated rather than fully documented, designed for self-employed borrowers with complex income situations.
Rental Offset
Using a percentage of rental income (typically 50-80%) to help qualify for a mortgage by offsetting property carrying costs.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Seller Financing
A financing arrangement where the property seller acts as the lender, allowing the buyer to make payments directly to them instead of obtaining a traditional mortgage.
Vendor Take-Back
A Canadian term for seller financing where the vendor (seller) provides a mortgage to the buyer for part of the purchase price, often used to bridge financing gaps.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Triplex
A residential property containing three separate dwelling units. Triplexes offer higher rental income potential than duplexes while still qualifying for residential mortgage financing in most cases, making them attractive to growing investors.
Fourplex
A residential property containing four separate dwelling units. Fourplexes represent the largest property type that typically qualifies for residential mortgage financing, offering strong cash flow potential while avoiding commercial lending requirements.
Carrying Costs
The ongoing expenses of holding a property, including mortgage payments, property taxes, insurance, utilities, and maintenance. Understanding carrying costs is essential during renovation periods when the property generates no rental income.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Monoline Lender
A financial institution that exclusively originates mortgage loans without offering other banking products. Monoline lenders often provide competitive rates and more flexible investor policies than big banks, accessed through mortgage brokers.
Second Mortgage
A subordinate loan taken against a property that already has a first mortgage. Second mortgages have higher interest rates due to increased lender risk and can be used to access equity without refinancing the first mortgage.
Mortgage Insurance Premium
The fee charged by CMHC or other insurers for mortgage default insurance on high-ratio mortgages. The premium is calculated as a percentage of the loan amount and can be added to the mortgage balance or paid upfront.
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