Financiación de Hipotecas Comerciales en Canadá

Las hipotecas comerciales se evalúan principalmente según los ingresos de la propiedad (NOI) y el DSCR, mientras que las hipotecas residenciales se centran en los ingresos personales y el crédito. Las tasas suelen ser más altas y los plazos varían de 1 a 25 años. Además, las propiedades comerciales requieren una diligencia debida más exhaustiva, como evaluaciones ambientales e informes estructurales.

El Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) es el Ingreso Operativo Neto de la propiedad dividido por sus obligaciones de deuda anuales. Los prestamistas suelen buscar un DSCR de 1.2x o superior para garantizar que la propiedad pueda cubrir los pagos de su hipoteca. Es la métrica más importante en la financiación comercial.

Los pagos iniciales varían según el tipo de propiedad. Mientras que las multifamiliares aseguradas por CMHC pueden requerir tan solo un 5% de pago inicial, la mayoría de las hipotecas comerciales convencionales (oficinas, minoristas, industriales) requieren entre un 25% y un 35% de pago inicial.

Los prestamistas requieren una Evaluación del Sitio Ambiental Fase 1 (ESA) para asegurar que no haya contaminación en la propiedad. Si la Fase 1 muestra problemas potenciales, puede requerirse una Fase 2 (análisis de suelo). Esto es estándar para casi todas las transacciones de bienes raíces comerciales en Canadá.

Las tasas comerciales suelen estar ligadas a los rendimientos de los bonos del Gobierno de Canadá más un "spread" (margen) basado en el riesgo de la propiedad. Generalmente son entre un 0.75% y un 2% más altas que las tasas residenciales, aunque las tasas de multifamiliares aseguradas por CMHC pueden ser muy competitivas.

Sí, la mayoría de las hipotecas comerciales tienen penalizaciones de "Mantenimiento de Rendimiento" o "Sustitución" si se pagan anticipadamente. A diferencia de las hipotecas residenciales donde la penalización suele ser de 3 meses de intereses, las penalizaciones comerciales pueden ser sustanciales. Le ayudamos a elegir plazos que se ajusten a su horizonte de inversión.

La deuda con recurso significa que el prestamista puede ir tras sus activos personales si la propiedad incumple. La deuda sin recurso (a menudo disponible para CMHC o activos estabilizados de alta calidad) limita la recuperación del prestamista a la propiedad misma.

Sí. Las propiedades de uso mixto (por ejemplo, minorista en la planta baja, residencial arriba) son muy comunes. Los prestamistas evalúan ambos flujos de ingresos, aunque a menudo requieren que la porción comercial sea menos del 50% del área construida para ciertos programas orientados a lo residencial.

MLI Select es un programa de seguro hipotecario basado en puntos para propiedades multifamiliares que ofrece incentivos como primas más bajas, LTV más altos (hasta el 95%) y amortizaciones más largas (hasta 50 años) por cumplir objetivos de asequibilidad, accesibilidad y eficiencia energética.

Las operaciones comerciales tardan más que las residenciales. Espere entre 45 y 90 días desde la solicitud hasta la financiación, dependiendo de la complejidad de la propiedad y la velocidad de los informes de terceros, como tasaciones y evaluaciones ambientales.