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A

Acuerdo de Accionistas: Un contrato entre los accionistas de una corporación que define los derechos, responsabilidades, reparto de beneficios, resolución de disputas y términos de salida. Esencial cuando varios inversores poseen acciones en una corporación tenedora de bienes raíces.
Administrador de propiedades: Un administrador de propiedades es un profesional o una empresa contratada por un inversor inmobiliario para gestionar las operaciones diarias de una propiedad de alquiler, incluyendo la selección de inquilinos, la recaudación de alquileres, el mantenimiento y el cumplimiento de la legislación provincial sobre arrendadores e inquilinos. Para los inversores canadienses, el uso de un administrador de propiedades es especialmente común cuando poseen varias propiedades o invierten en mercados fuera de su provincia de origen, y las tarifas de administración suelen oscilar entre el 5% y el 10% del alquiler recaudado.
Agente hipotecario: Un profesional con licencia que compara múltiples prestamistas para encontrar las mejores tasas y plazos hipotecarios para los prestatarios. A diferencia de los bancos, los agentes tienen acceso a docenas de opciones de préstamos.
Agente Inmobiliario: Un profesional con licencia que representa a compradores o vendedores en transacciones inmobiliarias, brindando experiencia en el mercado, habilidades de negociación y acceso a la MLS. Trabajar con un agente que favorece a los inversores y que comprende el análisis de propiedades de alquiler y las estrategias de financiación puede afectar significativamente la calidad de las operaciones.
Agente Inmobiliario Buscador de Oportunidades: La práctica de encontrar propiedades infravaloradas o en dificultades y pasar esos contactos a inversores activos a cambio de una comisión de referencia. Los agentes buscadores de oportunidades no compran ni venden propiedades por sí mismos, lo que lo convierte en un punto de entrada de bajo capital en el sector inmobiliario.
Airbnb: Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
Aislamiento: Material instalado en paredes, áticos y pisos para resistir el flujo de calor, medido por el valor R. La mejora del aislamiento en propiedades antiguas reduce los costos de calefacción y refrigeración, mejora la comodidad de los inquilinos y puede calificar para reembolsos gubernamentales de energía.
Ajuste por Costo de Capital: La deducción fiscal canadiense que permite a los propietarios deducir la depreciación de un edificio a lo largo del tiempo, reduciendo el ingreso de alquiler gravable. El ACC no se puede utilizar para crear una pérdida de alquiler y debe ser recuperado al vender la propiedad.
Alquiler a Corto Plazo: Una propiedad amueblada alquilada por períodos inferiores a 30 días a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Los alquileres a corto plazo generan mayores ingresos brutos pero conllevan mayores costos operativos y regulaciones municipales más estrictas.
Alquiler a Medio Plazo: Un alquiler amueblado arrendado por 30 días a 6 meses, dirigido a enfermeros viajeros, traslados corporativos y trabajadores remotos. Los alquileres a medio plazo generan mayores ingresos que los arrendamientos a largo plazo con menos obstáculos regulatorios que los alquileres a corto plazo.
Alquiler con opción a compra: Un acuerdo en el que un inquilino alquila una propiedad con la opción de comprarla a un precio predeterminado dentro de un plazo especificado. Una parte de los pagos del alquiler puede acreditarse al precio de compra final.
Alquiler de Cabaña: Una inversión en propiedad vacacional en áreas recreativas o turísticas. Las cabañas de cuatro estaciones con actividades durante todo el año tienden a superar a las propiedades de tres estaciones y pueden ser más resistentes durante las recesiones económicas.
Alquiler de corto plazo: Alquiler de corto plazo - una propiedad amueblada alquilada por períodos inferiores a 30 días, típicamente a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Los alquileres de corto plazo pueden generar 2-3 veces los ingresos de los alquileres a largo plazo, pero requieren una gestión más activa, mayores costos operativos y el cumplimiento de las regulaciones locales de alquileres de corto plazo.
Alquiler por habitaciones: Una estrategia en la que habitaciones individuales dentro de una propiedad se alquilan por separado a diferentes inquilinos en lugar de alquilar toda la unidad. Los alquileres por habitaciones generan mayores ingresos por propiedad, pero requieren más gestión y pueden tener consideraciones específicas de zonificación y financiación.
Amortización: El período durante el cual se espera que una hipoteca se pague por completo mediante pagos regulares de capital e interés. En Canadá, los períodos de amortización comunes son de 25 o 30 años, aunque el plazo de la hipoteca (cuando se renegocia) suele ser de 1 a 5 años.
Apalancamiento: Uso de dinero prestado (hipoteca) para controlar un activo mayor, amplificando tanto los rendimientos potenciales como los riesgos de su inversión.
Aplazamiento de impuestos: Una estrategia que pospone el pago de impuestos para una fecha futura. En el sector inmobiliario canadiense, la tenencia de propiedades en una corporación crea un aplazamiento de impuestos porque las tasas impositivas corporativas son más bajas que las tasas personales más altas. El impuesto aplazado se vuelve pagadero cuando los fondos se distribuyen a los accionistas.
Apreciación Forzada: Un aumento en el valor de una propiedad impulsado por las acciones del propietario en lugar de las condiciones generales del mercado. Las estrategias incluyen renovaciones, aumento de los alquileres, reducción de las vacantes o reducción de los gastos operativos. En el sector inmobiliario comercial, aumentar el NOI aumenta directamente el valor tasado de la propiedad basado en los ingresos.
Arrendamiento con opción a compra: Un acuerdo de arrendamiento con opción a compra permite a un inquilino alquilar una propiedad con un acuerdo que le otorga la opción u obligación de comprarla a un precio predeterminado dentro de un período específico, con una parte de los pagos del alquiler generalmente acreditada al precio de compra. Para los inversores inmobiliarios canadienses, esta estrategia puede generar ingresos de alquiler al tiempo que asegura un precio de venta futuro, atraer a inquilinos más motivados a mantener la propiedad y proporcionar una solución para los compradores que necesitan tiempo para calificar para una hipoteca o acumular un pago inicial.
Arrendamiento Neto: Un contrato de arrendamiento comercial en el que el inquilino paga algunos o todos los gastos operativos (impuestos, seguros, mantenimiento) además del alquiler base. Las variaciones incluyen arrendamientos netos simples (N), dobles netos (NN) y triples netos (NNN), que transfieren el riesgo de costos del propietario al inquilino.
Arrendamiento triple neto: Un contrato de arrendamiento comercial (también llamado NNN) en el que el inquilino paga el alquiler base más todos los tres gastos operativos principales: impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento. El propietario recibe ingresos netos predecibles con una responsabilidad mínima de gestión. Común en propiedades comerciales minoristas, industriales y de un solo inquilino.
Atractivo Exterior: La atracción visual de una propiedad vista desde la calle, lo que influye en el interés de compradores e inquilinos. Un fuerte atractivo exterior puede justificar alquileres más altos, reducir los períodos de vacancia y aumentar el valor de la propiedad a través de mejoras de costo relativamente bajo como paisajismo, pintura fresca y mantenimiento exterior.
Aumento de Alquiler: El proceso de subir las tarifas de alquiler para inquilinos existentes o nuevos. En provincias con control de alquiler, los aumentos anuales para inquilinos existentes están limitados por las directrices establecidas por el gobierno, mientras que los nuevos contratos de arrendamiento a menudo se pueden fijar a tarifas de mercado.

B

Banca Relacional: Un enfoque de préstamos donde los prestatarios cultivan asociaciones a largo plazo con instituciones financieras. A gran escala, la banca relacional ofrece mejores tasas, aprobaciones más rápidas y estructuras de acuerdos creativas.
Banco de Canadá: El banco central de Canadá que establece la tasa de préstamo overnight, la cual influye en las tasas primas y los costos hipotecarios en todo el país. Las decisiones sobre las tasas impactan directamente las tasas hipotecarias variables y los costos generales de endeudamiento para los inversionistas inmobiliarios.
Base de costo ajustada: El precio de compra original de una propiedad más las mejoras de capital y los costos de adquisición que califican, menos cualquier CCA reclamada. La base de costo ajustada se resta del precio de venta para determinar la ganancia de capital imponible.
Bomba de calor: Un sistema eléctrico de calefacción y refrigeración que transfiere calor entre el aire interior y exterior. Las bombas de calor para climas fríos eliminan la exposición al impuesto sobre el carbono en los costos de calefacción y pueden reducir significativamente los gastos operativos en comparación con los hornos de gas natural.
BRRRR: Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.

C

Calificación Hipotecaria: La calificación hipotecaria es el proceso mediante el cual un prestamista evalúa los ingresos, el puntaje de crédito, las relaciones de deuda y los activos financieros de un inversionista para determinar su elegibilidad para una hipoteca y el monto máximo del préstamo que pueden recibir. Para los inversionistas inmobiliarios canadienses, esto incluye pasar la prueba de estrés federal a una tasa de calificación típicamente un 2% superior a la tasa del contrato, lo que impacta directamente el poder adquisitivo y la estrategia de inversión.
Capitalización: El valor total de una propiedad basado en su potencial de generación de ingresos, calculado dividiendo el NOI (beneficio neto operativo) por la tasa de capitalización. También se refiere a la estructura general de la inversión y a la cantidad de deuda frente a capital propio utilizada para adquirir una propiedad.
Casa adosada: Una unidad residencial de varios pisos que comparte una o más paredes con unidades adyacentes pero tiene su propia entrada. Las casas adosadas ofrecen un punto intermedio entre condominios y casas unifamiliares, a menudo con precios de compra más bajos y estructuras de tarifas similares a las de los condominios.
Casa de Pasaje: Una pequeña vivienda independiente construida en un lote residencial existente, típicamente orientada hacia un callejón trasero o pasaje. También llamadas 'garden suites' o 'coach houses', las casas de pasaje aumentan los ingresos por alquiler y el valor de la propiedad utilizando la tierra e infraestructura existentes.
Casa para reformar: Una propiedad que necesita reparaciones o renovaciones, típicamente con un precio por debajo del valor de mercado. A menudo es el objetivo de inversores que utilizan estrategias BRRRR o de comprar para reformar y vender.
Certificado de Estado: Un documento legal emitido por una corporación de condominios que revela la salud financiera del edificio, el estado del fondo de reserva, las cuotas extraordinarias pendientes, litigios y restricciones de alquiler. Los prestamistas exigen este documento antes de aprobar la financiación de condominios.
Cesión de Contrato: Un mecanismo legal mediante el cual un comprador transfiere sus derechos bajo un acuerdo de compra a un tercero antes del cierre. Esta es la técnica central en la venta al por mayor (wholesaling), donde el cedente se beneficia de la diferencia entre el precio del contrato y el precio de cesión.
Cimientos: La base estructural de un edificio que transfiere las cargas al suelo. Los problemas en los cimientos, como grietas, asentamientos o intrusiones de agua, se encuentran entre las reparaciones más costosas en el sector inmobiliario y pueden afectar significativamente el valor de la propiedad y la elegibilidad para financiamiento.
Cláusula de Liberación: Una provisión en una hipoteca global que permite al prestatario eliminar una propiedad individual del préstamo sin refinanciar toda la cartera. Esencial cuando se planea vender propiedades individuales de una hipoteca agrupada.
Cláusula de vencimiento anticipado por venta: Una disposición hipotecaria que exige al prestatario que pague el préstamo en su totalidad si la propiedad se vende o transfiere. La transferencia de una propiedad a una corporación puede activar esta cláusula, requiriendo la aprobación del prestamista o la refinanciación.
Cláusulas de Pago Anticipado: Términos en su hipoteca que permiten pagos adicionales sin penalización, típicamente entre el 10-20% del saldo original anualmente. Ayuda a pagar su hipoteca más rápido.
CMHC: CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) es una corporación de la Corona federal que proporciona seguro de préstamos hipotecarios a los prestamistas cuando los prestatarios tienen menos del 20% de pago inicial, lo que permite a los canadienses comprar viviendas con tan solo el 5% de pago inicial. Para los inversores inmobiliarios, el seguro de CMHC está disponible en propiedades ocupadas por sus propietarios de hasta cuatro unidades, pero generalmente no está disponible para propiedades de inversión no ocupadas por sus propietarios, lo que significa que los inversores suelen necesitar al menos el 20% de pago inicial y deben buscar financiación convencional.
CMHC MLI Select: Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
Comisiones de intermediación: Las comisiones de intermediación son las comisiones o cargos que se pagan al intermediario hipotecario por organizar la financiación en nombre de un prestatario, que suelen oscilar entre el 0,5 % y el 2 % del importe del préstamo en Canadá, aunque pueden ser más altas para acuerdos de financiación complejos o privados. Para los inversores inmobiliarios, estas comisiones son un coste de financiación deducible de impuestos y son especialmente comunes al obtener hipotecas no tradicionales para propiedades de inversión que pueden no calificar a través de los canales de prestamistas estándar.
Compensación por Alquiler: Uso de un porcentaje de los ingresos por alquiler (típicamente 50-80%) para ayudar a calificar para una hipoteca al compensar los costos de mantenimiento de la propiedad.
Compra Más Mejoras: Un programa hipotecario canadiense que combina el precio de compra con los costos de renovación en una sola hipoteca, basado en el valor de la propiedad después de las mejoras.
Comunidad de propietarios: El órgano de gobierno de un edificio de condominios responsable de la gestión de la propiedad común, la recaudación de cuotas, el mantenimiento de fondos de reserva y la aplicación de los estatutos. La salud financiera de una comunidad de propietarios afecta directamente al valor de las unidades y a la elegibilidad para financiación.
Condominio: Un tipo de propiedad en la que un individuo posee una unidad específica dentro de un edificio o complejo más grande, compartiendo la propiedad de las áreas comunes con otros propietarios de unidades. Los condominios ofrecen precios de entrada más bajos pero vienen con cuotas mensuales y posibles restricciones de alquiler que afectan los retornos de la inversión.
Congelación de patrimonio: Una estrategia de planificación fiscal que fija el valor actual de los activos para el propietario original, mientras transfiere el crecimiento futuro a la próxima generación, minimizando el impuesto sobre las ganancias de capital que se activa en el momento del fallecimiento.
Consolidación de Deuda: Combinar múltiples deudas en un solo préstamo, a menudo refinanciando su hipoteca. Puede reducir los costos generales de interés y simplificar los pagos mensuales.
Constitución de sociedad: El proceso legal para formar una sociedad anónima (corporación) para poseer y operar propiedades de inversión. La constitución de sociedad crea una entidad legal separada que brinda protección contra la responsabilidad y opciones de planificación fiscal, pero agrega complejidad y puede afectar la calificación hipotecaria.
Contratista: Un profesional con licencia contratado para realizar trabajos de construcción, renovación o reparación en propiedades de inversión. Es esencial utilizar contratistas con licencia y seguro para trabajos permitidos, ya que los contratistas sin licencia pueden resultar en la anulación del seguro, gravámenes sobre la propiedad y responsabilidad por lesiones.
Contrato de Arrendamiento: Un contrato legalmente vinculante entre un propietario e inquilino que especifica los términos del alquiler, incluyendo el alquiler mensual, la duración del arrendamiento, las responsabilidades, las reglas y las condiciones de rescisión. Los contratos de arrendamiento bien redactados protegen los intereses de los propietarios al tiempo que cumplen con la legislación provincial de arrendamiento residencial.
Control de Alquiler: Regulaciones provinciales que limitan cuánto un propietario puede aumentar el alquiler anualmente para los inquilinos existentes. Las reglas varían según la provincia: Ontario limita los aumentos a una directriz establecida por el gobierno, mientras que Alberta no tiene control de alquiler. El control de alquiler impacta directamente las proyecciones de flujo de efectivo de la inversión.
Costos de Cierre: Tarifas que se pagan al completar una transacción inmobiliaria, incluyendo honorarios legales, impuesto de transferencia de propiedad, seguro de título, tasaciones y ajustes.
Costos de Mantenimiento: Los gastos continuos de poseer una propiedad, que incluyen pagos de hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguros, servicios públicos y mantenimiento. Comprender los costos de mantenimiento es esencial durante los períodos de renovación cuando la propiedad no genera ingresos por alquiler.
Crédito Fiscal por Impuestos Extranjeros: Un crédito fiscal por impuestos sobre la renta pagados a un gobierno extranjero. Cuando los canadienses obtienen ingresos de alquiler de propiedades estadounidenses, el crédito fiscal por impuestos extranjeros previene la doble imposición al compensar el impuesto canadiense por la cantidad ya pagada en el extranjero.
Cuadraplexe: Una propiedad residencial que contiene cuatro unidades de vivienda separadas. Los cuadraplexes representan el tipo de propiedad más grande que típicamente califica para financiamiento hipotecario residencial, ofreciendo un fuerte potencial de flujo de efectivo y evitando los requisitos de préstamos comerciales.
Cuotas de Condominio: Pagos mensuales que los propietarios de condominios realizan para cubrir el mantenimiento del edificio, el seguro, los servicios públicos de las áreas comunes, las contribuciones al fondo de reserva y las comodidades. También conocidas como cuotas de comunidad o cuotas de mantenimiento, estas reducen directamente el flujo de caja y son una consideración crítica al analizar oportunidades de inversión en condominios.

D

Debida Diligencia: La investigación y análisis exhaustivos de una propiedad antes de su compra, que incluyen revisión financiera, inspección física, búsqueda de título y análisis de mercado.
Depósito de Garantía: Dinero recaudado de los inquilinos al comienzo de un contrato de arrendamiento para cubrir posibles daños que excedan el desgaste normal o el alquiler impago al final del contrato. Las normas sobre el depósito de garantía varían según la provincia, y algunas jurisdicciones limitan las cantidades y exigen que los depósitos se mantengan en fideicomiso.
Depreciación: Un método contable que asigna el costo de un edificio a lo largo de su vida útil como deducción fiscal. En bienes raíces de EE. UU., la depreciación reduce el ingreso de alquiler gravable. El equivalente canadiense es el Capital Cost Allowance (CCA).
Derecho de tanteo y retracto: Un derecho contractual que otorga a una parte la primera oportunidad de comprar una propiedad antes de que el propietario pueda venderla a otra persona. Común en acuerdos de joint venture y algunos contratos de arrendamiento comercial.
Derrama Especial: Un cargo único que impone una corporación de condominios a los propietarios de unidades para cubrir reparaciones o gastos importantes que no estén adecuadamente financiados por el fondo de reserva. Las derramas especiales pueden variar desde unos pocos miles hasta decenas de miles de dólares por unidad y representan un riesgo significativo de flujo de efectivo para los inversores.
Desalojo: El proceso legal para remover a un inquilino de una propiedad de alquiler por razones como el impago del alquiler, violaciones del contrato de arrendamiento o daños a la propiedad. Las leyes de desalojo varían según la provincia y normalmente requieren que los propietarios sigan períodos de notificación específicos y procesos de tribunal.
Días en el Mercado: El número de días que una propiedad ha estado listada para la venta o alquiler sin haber sido alquilada o vendida, utilizado como un indicador de la demanda del mercado y la adecuación del precio. Las propiedades con muchos días en el mercado suelen indicar problemas de precios o deficiencias en la propiedad.
Dinero de garantía: Un depósito realizado por un comprador para demostrar su intención seria de comprar una propiedad. En el wholesaling, el dinero de garantía asegura el contrato de compra. Si el trato fracasa debido a un incumplimiento del comprador, el dinero de garantía puede ser confiscado.
Disposición Considerada: Un evento fiscal reconocido por la CRA en el que la propiedad se trata como si se hubiera vendido a valor justo de mercado, incluso si no se produjo una venta real. Desencadenado por muerte, emigración de Canadá o conversión del uso de la propiedad, lo que crea una obligación de impuesto sobre las ganancias de capital.
División de Ingresos: Una estrategia fiscal que distribuye los ingresos entre los miembros de la familia en tramos impositivos más bajos para reducir la carga fiscal total de la familia. En el sector inmobiliario, se logra a través de estructuras corporativas, fideicomisos familiares o préstamos a cónyuges, sujetos a restricciones fiscales canadienses.
DSCR: Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
Dúplex: Una propiedad residencial que contiene dos unidades de vivienda separadas, ya sea una al lado de la otra o apiladas. Los dúplex son populares entre los inversores principiantes porque pueden practicar el 'house-hacking' (vivir en una unidad y alquilar la otra) para compensar los costos de la hipoteca.

E

Eficiencia Energética: La eficacia con la que una propiedad utiliza la energía para calefacción, refrigeración, iluminación y otras funciones. Las mejoras de eficiencia energética en propiedades de alquiler reducen los costos operativos, aumentan el NOI (ingreso operativo neto) y pueden añadir un valor de propiedad significativo, al mismo tiempo que califican para reembolsos gubernamentales.
Ejecución hipotecaria: El proceso legal por el cual un prestamista se apodera y vende una propiedad después de que el prestatario incumple con los pagos de la hipoteca. En Canadá, el proceso varía según la provincia y puede incluir venta judicial o venta extrajudicial. Las propiedades embargadas pueden ofrecer precios inferiores al de mercado, pero conllevan riesgos de condición y de título.
Estado de Patrimonio Neto: Un documento financiero que enumera todos los activos y pasivos para calcular el patrimonio neto total. Los prestamistas comerciales y de cartera a menudo requieren esto como parte de las solicitudes de hipoteca, utilizando el capital total en todas las propiedades como un factor de calificación.
Estrategia BRRRR: La Estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) es un enfoque de inversión inmobiliaria en el que los inversores canadienses compran propiedades infravaloradas, las renuevan para aumentar su valor, las alquilan y luego las refinan para extraer capital propio y así adquirir propiedades adicionales. Este método permite a los inversores reciclar su capital inicial en múltiples propiedades, aunque el éxito depende de encontrar propiedades con suficiente potencial de adición de valor y de cumplir los requisitos de refinanciamiento de los prestamistas canadienses, que suelen requerir un período de propiedad experimentado.
Estrategia de Salida: Una estrategia de salida es un plan predeterminado que describe cómo un inversor inmobiliario tiene la intención de deshacerse o retirarse de una inversión inmobiliaria para obtener ganancias o minimizar pérdidas, como la venta, la refinanciación, la conversión a un uso diferente o la transferencia a una tenencia a largo plazo. Para los inversores canadienses, tener una estrategia de salida clara es especialmente importante al tratar con financiación a corto plazo como hipotecas privadas o préstamos puente, ya que los prestamistas suelen exigir a los prestatarios que demuestren un plan viable para reembolsar el préstamo dentro del plazo.
Estructura GP/LP: Un acuerdo de Socio General / Socio Limitado utilizado en sindicaciones inmobiliarias. El GP gestiona el proyecto y asume la responsabilidad, mientras que los LP invierten capital de forma pasiva con una responsabilidad limitada a su monto de inversión.
Evaluación Ambiental: Una evaluación profesional del estado ambiental de una propiedad, generalmente requerida por los prestamistas comerciales. La Fase I revisa los registros históricos en busca de riesgo de contaminación. La Fase II implica pruebas de suelo y agua. Esencial para la compra de propiedades comerciales e industriales.
Exención de Residencia Principal: Una disposición fiscal canadiense que elimina el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad designada como residencia principal del propietario. La designación estratégica en múltiples propiedades puede reducir significativamente la carga fiscal vitalicia.

F

Fideicomiso: Un fideicomiso bancario mexicano que permite a los extranjeros poseer propiedades en la zona restringida de México, dentro de los 50 km de la costa o 100 km de las fronteras. Un banco mexicano ostenta el título legal mientras que el comprador extranjero conserva plenos derechos de propiedad beneficiaria.
Fideicomiso a título de desnudez: Un acuerdo legal en el que una parte posee el título legal de una propiedad en nombre de otra. En la inversión canadiense, los fideicomisos a título de desnudez permiten a los inversores comprar propiedades a título personal para facilitar la aprobación de hipotecas, mientras que una corporación conserva la propiedad beneficiosa.
Fideicomiso Familiar: Una entidad legal que posee activos en nombre de miembros de la familia. Los fideicomisos familiares permiten la división de ingresos y la transferencia de activos libres de impuestos para la planificación patrimonial, aunque la mayoría de los prestamistas son reacios a financiar propiedades en fideicomisos familiares.
Financiamiento al 100%: Una estructura hipotecaria en la que no se requiere ningún pago inicial con fondos personales del prestatario. En Canadá, esto está disponible para propiedades comerciales ocupadas por el propietario a través de programas de la CMHC y para compras residenciales utilizando donaciones para el pago inicial, pagos iniciales prestados (donde esté permitido) o hipotecas de respaldo del vendedor combinadas con una primera hipoteca.
Financiamiento de Construcción: Un préstamo a corto plazo que financia la construcción o renovación importante de una propiedad, desembolsado en etapas (anticipos) a medida que se completan los hitos de la construcción. Una vez finalizada la construcción, el préstamo de construcción se reemplaza típicamente con una hipoteca permanente a través de un proceso llamado financiamiento de salvamento. Los intereses se cobran solo sobre la cantidad desembolsada.
Financiamiento de Salida: Financiamiento hipotecario permanente a largo plazo que reemplaza un préstamo de construcción a corto plazo una vez que un proyecto de desarrollo se completa y se estabiliza. Obtener un compromiso de salida antes de que comience la construcción reduce el riesgo del proyecto.
Financiamiento del vendedor: Un acuerdo de financiamiento en el que el vendedor de la propiedad actúa como prestamista, permitiendo al comprador realizar los pagos directamente a él en lugar de obtener una hipoteca tradicional.
Financiamiento Mezzanine: Una combinación híbrida de deuda y capital que se sitúa entre la primera hipoteca y el capital propio del prestatario en la estructura de capital. Los prestamistas mezzanine cobran tasas más altas (típicamente 10-20%) porque se les paga después de la primera hipoteca en caso de incumplimiento. Común en bienes raíces comerciales y proyectos de desarrollo donde los prestatarios necesitan cubrir la brecha entre su primera hipoteca y el capital disponible.
Financiamiento Multifamiliar: El financiamiento multifamiliar se refiere a préstamos hipotecarios diseñados específicamente para comprar o refinanciar propiedades residenciales con cinco o más unidades, como edificios de apartamentos o grandes complejos de alquiler. Para los inversores inmobiliarios canadienses, estos préstamos de estilo comercial suelen requerir pagos iniciales más grandes y se evalúan principalmente según los ingresos por alquiler de la propiedad y el ingreso operativo neto, en lugar de basarse únicamente en los ingresos personales.
Financiamiento para Adquisición de Negocios: Préstamos utilizados para comprar un negocio existente, típicamente calificados en función del ingreso operativo neto y los estados financieros históricos del negocio. Algunos programas pueden cubrir hasta el 100% del precio de compra para compradores calificados.
Financiamiento Puente: Financiamiento a corto plazo (90 días a 1 año) que cubre el lapso entre la compra de una propiedad nueva y la venta o refinanciamiento de otra. Los inversionistas utilizan préstamos puente para actuar rápidamente en transacciones o financiar renovaciones antes de que se establezca el financiamiento a largo plazo.
FIRPTA: Foreign Investment in Real Property Tax Act - una ley fiscal de EE. UU. que exige a los compradores retener impuestos al comprar bienes raíces de vendedores extranjeros. Importante para los canadienses que venden propiedades en EE. UU.
Fix and Flip: Fix and flip (rehabilitar y vender rápido) es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad, generalmente por debajo del valor de mercado o que necesita reparaciones, la renueva o mejora, y luego la revende rápidamente para obtener ganancias. En Canadá, los inversores que siguen esta estrategia deben tener en cuenta que la CRA generalmente grava las ganancias como ingresos comerciales en lugar de ganancias de capital, y la financiación a menudo se gestiona a través de prestamistas privados o fuentes de hipotecas alternativas, ya que los prestamistas tradicionales pueden no financiar compras de inversión a corto plazo.
Flujo de Caja: El dinero restante después de recaudar el alquiler y pagar todos los gastos, incluyendo hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento y administración de la propiedad.
Fondo de reserva: Dinero reservado por una corporación de condominios o un propietario para futuras reparaciones importantes y gastos de capital, como el reemplazo de techos, reparaciones de la envolvente del edificio o mejoras de sistemas mecánicos. Un fondo de reserva bien dotado indica una gestión financiera responsable y reduce el riesgo de evaluaciones especiales.
Fontanería: El sistema de tuberías, desagües, accesorios y conexiones en un edificio que distribuye agua y elimina desechos. Los problemas de fontanería se encuentran entre las reparaciones más costosas en propiedades de alquiler, y las tuberías viejas de galvanizado o polibutileno a menudo necesitan ser reemplazadas durante las renovaciones.

G

Garante Parental: Un padre o madre que co-firma un contrato de arrendamiento en nombre de su hijo, asumiendo la responsabilidad legal de los pagos del alquiler y los daños a la propiedad. La exigencia de garantes parentales es una estrategia clave de mitigación de riesgos en la inversión de alquileres para estudiantes.
Garantía Cruzada: Un acuerdo de préstamo donde el capital en una o más propiedades sirve como garantía adicional para un préstamo sobre otra propiedad. Común en hipotecas globales, permite a los prestamistas usar propiedades más sólidas para respaldar las más débiles.
Gastos de Capital: Gastos importantes y únicos para mejoras de la propiedad que extienden la vida útil del activo, como reemplazo de techos, reparaciones de cimientos o nuevos sistemas HVAC. Los gastos de capital (CapEx) difieren del mantenimiento regular y generalmente se presupuestan por separado en el análisis de propiedades de inversión.
Gastos Operativos: Los costos continuos de operar una propiedad de alquiler, que incluyen impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento, tarifas de administración de la propiedad, servicios públicos y reparaciones. Restar los gastos operativos de los ingresos brutos por alquileres produce el ingreso operativo neto.
GDS: Razón de Servicio de Deuda Bruta (GDS) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir los costos de vivienda (hipoteca, impuestos, calefacción). Típicamente un máximo del 39%. Para los inversores, los ingresos por alquiler de la propiedad pueden compensar estos costos mediante cálculos de compensación de alquiler.
Gestión de Activos: La supervisión estratégica de una cartera inmobiliaria completa, incluidas las decisiones sobre refinanciación, optimización de alquileres, adquisiciones, desinversiones y planificación a largo plazo. Distinta de la administración de propiedades, que se ocupa de las operaciones diarias.
Gestión de propiedades: La operación, control y supervisión de bienes inmuebles por parte de un tercero. Los administradores de propiedades se encargan de la selección de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento y las operaciones diarias.
Gravamen: Cualquier reclamación, gravamen, cargo o responsabilidad asociada a una propiedad que pueda afectar su transferencia o valor. Los gravámenes comunes incluyen hipotecas, servidumbres, embargos por impuestos sobre la propiedad y pactos restrictivos.
Gravamen: Un reclamo legal sobre una propiedad utilizado como garantía de una deuda. Los gravámenes surgen de hipotecas impagas, impuestos sobre la propiedad, trabajos de contratistas o sentencias judiciales. Los gravámenes no descubiertos pueden eliminar un descuento aparente en la compra de propiedades en dificultades.

H

HELOC: Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria - una línea de crédito rotatoria garantizada por el capital de su vivienda, que le permite pedir prestado según sea necesario hasta un límite establecido.
Hipoteca a Tasa Variable: Una hipoteca cuya tasa de interés fluctúa con la tasa prime, lo que significa que sus pagos o amortización pueden cambiar con el tiempo.
Hipoteca a Tipo Fijo: Una hipoteca en la que la tasa de interés se mantiene igual durante todo el plazo, proporcionando pagos mensuales predecibles independientemente de los cambios en el mercado.
Hipoteca Abierta: Una hipoteca que puede liquidarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalización. Las hipotecas abiertas tienen tasas de interés más altas que las hipotecas cerradas para compensar esta flexibilidad. Son útiles para los prestatarios que esperan vender pronto, recibir una suma global o refinanciar en el corto plazo.
Hipoteca Asegurada: Una hipoteca respaldada por un seguro de impago de hipotecas de CMHC, Sagen o Canada Guaranty, requerido cuando el pago inicial es inferior al 20% en propiedades ocupadas por el propietario. La prima del seguro (que oscila entre el 2,8% y el 4% de la hipoteca) se agrega al préstamo. Las hipotecas aseguradas califican para tasas de interés más bajas porque el riesgo del prestamista está cubierto por la aseguradora.
Hipoteca Asumible: Una hipoteca que puede ser transferida a un nuevo comprador junto con la propiedad, manteniendo los términos y la tasa originales. Puede ser valiosa cuando las tasas son más altas.
Hipoteca Cerrada: Una hipoteca con restricciones sobre cuánto pago adicional se puede realizar durante el plazo, generalmente limitado al 10-20% del saldo original por año. Los pagos anticipados que excedan la cantidad permitida activan una penalización (generalmente tres meses de intereses o la diferencia de tasa de interés). Las hipotecas cerradas ofrecen tasas más bajas que las hipotecas abiertas a cambio de menos flexibilidad.
Hipoteca Comercial: Financiación para propiedades comerciales como edificios minoristas, de oficinas o multifamiliares con 5+ unidades, con criterios de calificación diferentes a los de las hipotecas residenciales.
Hipoteca Convencional: Una hipoteca con un pago inicial del 20% o más, que no requiere seguro por incumplimiento. Este es el tipo de financiación estándar para propiedades de inversión en Canadá, ya que las hipotecas de alta proporción (aseguradas) no están disponibles para alquileres puros.
Hipoteca Convertible: Una hipoteca a corto plazo (generalmente de 6 meses o 1 año) que se puede convertir en un plazo fijo más largo en cualquier momento sin penalización. Útil cuando se espera que las tasas bajen y se desea fijarlas más adelante, o cuando se necesita flexibilidad a corto plazo antes de comprometerse a un plazo más largo.
Hipoteca de Alto Ratio: Una hipoteca con menos del 20% de pago inicial, que requiere seguro de impago. No está disponible para propiedades de inversión de 1 a 4 unidades en Canadá. Sin embargo, multifamiliares de 5 o más unidades pueden acceder a CMHC MLI Select, y los 'house hackers' en propiedades ocupadas por el propietario de 2 a 4 plex pueden utilizar financiación asegurada.
Hipoteca de Garantía: Una hipoteca registrada por un monto superior al monto real del préstamo, a menudo hasta el 125% del valor de la propiedad. Esto permite a los prestatarios acceder a fondos adicionales más adelante sin tener que pagar por un nuevo registro. La mayoría de los principales bancos canadienses utilizan hipotecas de garantía por defecto. La desventaja es que cambiar de prestamista al renovar generalmente requiere una liquidación completa y un nuevo registro, lo que agrega costos.
Hipoteca de Solo Intereses: Una hipoteca de solo intereses permite al prestatario pagar únicamente la porción de interés del préstamo durante un período determinado, que generalmente varía entre cinco y diez años, después de lo cual los pagos aumentan para incluir el reembolso del capital. Para los inversores inmobiliarios canadienses, esta estructura maximiza el flujo de efectivo durante el período de solo intereses, liberando capital para otras inversiones o mejoras en la propiedad, aunque significa que no se crea capital a través de los pagos hasta que comienza la fase de reembolso del capital.
Hipoteca Global: Una hipoteca única que cubre múltiples propiedades, a menudo utilizada por inversores para simplificar la financiación de una cartera. Permite la liberación de propiedades individuales a medida que se venden.
Hipoteca no asegurada: Una hipoteca sin seguro de impago respaldado por el gobierno, requerido cuando el pago inicial es del 20% o más, o para propiedades de inversión y refinanciamientos. Las hipotecas no aseguradas suelen tener tasas de interés ligeramente más altas que las aseguradas porque el prestamista asume todo el riesgo de impago. La mayoría de las hipotecas de propiedades de inversión en Canadá no están aseguradas.
Hipoteca Privada: Una hipoteca de un prestamista privado en lugar de un banco tradicional, típicamente con tasas más altas pero requisitos de calificación más flexibles.
Hoja de Cálculo de Alquiler: Una Hoja de Cálculo de Alquiler es un formulario estandarizado utilizado por los prestamistas canadienses para calcular el ingreso neto por alquiler de una propiedad de inversión, que generalmente tiene en cuenta una asignación por vacancia y los gastos operativos para determinar cuántos ingresos por alquiler califican para la aprobación de una hipoteca. Este documento ayuda a los inversores a demostrar el flujo de efectivo de su propiedad al solicitar financiación para propiedades de alquiler.
Home Staging: El proceso de amueblar y decorar una propiedad para maximizar su atractivo para compradores o inquilinos potenciales, utilizando típicamente colores neutros y una colocación estratégica de muebles. Las propiedades bien presentadas se venden consistentemente más rápido y a precios más altos, al tiempo que atraen inquilinos de mejor calidad.
House Hacking: Vivir en una unidad de una propiedad multifamiliar mientras se alquilan las otras para compensar los pagos de la hipoteca y los gastos de manutención.
HVAC: Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.

I

Impuesto sobre la propiedad: Impuesto anual que los municipios imponen sobre los bienes inmuebles en función del valor tasado de la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad financian los servicios locales y son un gasto operativo significativo que los inversores deben tener en cuenta en las proyecciones de flujo de caja.
Impuesto sobre la transferencia de tierras: Un impuesto provincial que se paga al comprar una propiedad, calculado como un porcentaje del precio de compra. Algunas ciudades como Toronto añaden un impuesto municipal adicional.
Impuesto sobre las ganancias de capital: Impuesto que se adeuda sobre la ganancia de la venta de una propiedad de inversión, calculado como la diferencia entre el precio de venta y la base de costo ajustada. En Canadá, el 50% de las ganancias de capital se incluye en el ingreso imponible, aunque los cambios recientes han aumentado la tasa de inclusión para montos superiores a $250,000.
Incumplimiento Hipotecario: Incumplimiento de los términos de un acuerdo hipotecario, típicamente por no realizar los pagos. El incumplimiento puede dar lugar a procedimientos de venta forzosa o ejecución hipotecaria, daños en el crédito y pérdida de la propiedad.
Informe de depreciación: Un estudio de ingeniería que evalúa el estado de los componentes principales de un edificio, estima la vida útil restante y recomienda las contribuciones al fondo de reserva. Los prestamistas pueden rechazar la financiación de condominios sin un informe de depreciación adecuado.
Ingreso Declarado: Un programa hipotecario donde los ingresos se declaran en lugar de documentarse por completo, diseñado para prestatarios autónomos con situaciones de ingresos complejas.
Ingresos Pasivos: Ganancias de propiedades de alquiler o inversiones que requieren una participación mínima en el día a día. El objetivo de la mayoría de los inversores inmobiliarios que buscan la libertad financiera.
Ingresos por alquiler: Ingresos generados por inquilinos que pagan alquiler por una propiedad de inversión. El ingreso bruto por alquiler es el total recaudado antes de gastos, mientras que el ingreso neto por alquiler resta los costos operativos para mostrar la rentabilidad real.
Inquilino Ancla: Un inquilino importante en una propiedad comercial, típicamente un minorista o negocio conocido, que atrae clientes y a otros inquilinos a la ubicación. Los inquilinos ancla proporcionan estabilidad y son un factor clave en la valoración de propiedades comerciales.
Inspección de la Propiedad: Un examen profesional de la condición física de una propiedad, incluyendo elementos estructurales, sistemas mecánicos, techos y otros componentes, que generalmente se lleva a cabo antes de la compra. Las inspecciones exhaustivas ayudan a los inversores a identificar problemas, estimar los costos de reparación y negociar los precios de compra.
Intercambio 1031: Una disposición fiscal de EE. UU. que permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital reinvirtiendo los ingresos de la venta de una propiedad en una propiedad de reemplazo de tipo similar dentro de plazos específicos. No disponible en Canadá, pero relevante para canadienses que invierten en bienes raíces estadounidenses.
Inversión Transfronteriza: La inversión transfronteriza se refiere a que los inversores inmobiliarios canadienses compren, financien o administren propiedades en los Estados Unidos u otros países extranjeros, lo que implica navegar por diferentes sistemas fiscales, requisitos de financiación, riesgos de cambio de divisas y marcos legales. Esta estrategia permite a los canadienses diversificar sus carteras geográficamente y acceder potencialmente a mercados con precios de propiedad más bajos, mayores rendimientos de alquiler o potencial de apreciación más fuerte que su mercado nacional.
Inversionista de cartera: Un inversionista de cartera es un prestamista, a menudo una cooperativa de crédito o una institución privada, que financia hipotecas utilizando su propio capital y mantiene los préstamos en sus libros en lugar de venderlos a aseguradoras como la CMHC. Para los inversionistas inmobiliarios canadienses, los prestamistas de cartera son valiosos porque a menudo tienen criterios de calificación más flexibles y pueden aprobar acuerdos que los bancos tradicionales que siguen estrictas directrices de las aseguradoras rechazarían.
IRD: Diferencial de Tipo de Interés - un cálculo de penalización hipotecaria basado en la diferencia entre su tipo y los tipos actuales para el plazo restante.
ITIN: Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.

J

Joint Venture: Una sociedad entre dos o más partes para invertir en bienes raíces, combinando capital, experiencia o crédito para completar una operación.
Junta de Propietarios e Inquilinos: Un tribunal provincial o organismo administrativo que resuelve disputas entre propietarios e inquilinos, tramita solicitudes de desalojo y hace cumplir la legislación sobre arrendamiento residencial. Cada provincia canadiense tiene su propia junta o tribunal con procedimientos y plazos específicos.

L

LLC: Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
LTV: Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.

M

Maniobra Smith: Una estrategia fiscal canadiense que convierte los intereses hipotecarios no deducibles en intereses de préstamos de inversión deducibles de impuestos con el tiempo.
Mantenimiento de Áreas Comunes: Gastos para el mantenimiento de espacios compartidos en propiedades comerciales, incluyendo vestíbulos, estacionamientos, paisajismo y pasillos. Los cargos de CAM generalmente se trasladan a los inquilinos como parte de las estructuras de arrendamiento neto.
Mantenimiento diferido: Reparaciones y mantenimiento necesarios que se han pospuesto o descuidado, creando una acumulación de trabajo que eventualmente requerirá atención. Las propiedades con un mantenimiento diferido significativo pueden ser oportunidades de valor añadido para inversores dispuestos a abordar los problemas acumulados.
MAV: Modelo Automatizado de Valoración - una herramienta impulsada por la tecnología que estima el valor de mercado de una propiedad utilizando algoritmos, registros públicos, datos de ventas comparables y tendencias del mercado. Algunos prestamistas aceptan MAV en lugar de tasaciones completas para transacciones de menor riesgo, lo que ahorra a los prestatarios la tarifa de tasación de $300-500 y acelera el proceso de aprobación.
Mejora de Inquilino: Modificaciones realizadas en un espacio comercial de alquiler para satisfacer las necesidades específicas de un inquilino, a menudo financiadas por el propietario como incentivo. Las asignaciones de TI son una parte estándar de las negociaciones de arrendamiento comercial.
MLI Select: MLI Select es un programa de seguro de préstamos hipotecarios de la CMHC que ofrece primas reducidas, períodos de amortización más largos (hasta 50 años) y relaciones préstamo-valor más altas para propiedades de alquiler residenciales multifamiliares que cumplen criterios específicos de asequibilidad, accesibilidad o compatibilidad climática. Para los inversores inmobiliarios canadienses, proporciona importantes ventajas de financiación al construir o adquirir propiedades de alquiler que se alinean con los objetivos sociales y ambientales de la CMHC, reduciendo efectivamente los costos a cambio de compromisos como mantener una parte de las unidades a alquileres por debajo del valor de mercado.
MLS: Servicio de Listado Múltiple - una base de datos utilizada por agentes inmobiliarios con licencia para listar propiedades en venta, proporcionando información estandarizada de la propiedad, fotos y precios. Los inversores también utilizan estrategias fuera del mercado para encontrar ofertas no listadas en el MLS.
Monto Máximo del Préstamo: El monto máximo del préstamo es el valor hipotecario más alto que un prestamista aprobará para una propiedad o prestatario específico, determinado por factores como el valor de tasación de la propiedad, los límites de la relación préstamo-valor y los criterios de calificación del prestatario. Para los inversores inmobiliarios canadienses, este límite es particularmente importante ya que las propiedades de inversión suelen enfrentar límites de LTV más bajos que las viviendas ocupadas por sus propietarios, a menudo limitándose al 80% del valor de la propiedad.
Multifamiliar: Propiedades con múltiples unidades de vivienda, desde dúplex hasta grandes edificios de apartamentos. A menudo ofrecen mejor flujo de caja y economías de escala.
Multiple de Capital: Una métrica de rendimiento calculada dividiendo las distribuciones totales recibidas por el capital total invertido. Un múltiplo de capital de 2.0x significa que el inversor duplicó su dinero durante el período de inversión.
Multiplicador de Alquiler Bruto: GRM - una métrica de valoración de propiedades calculada dividiendo el precio de compra por el ingreso bruto anual de alquiler. Una propiedad de $500,000 que genera $60,000/año en alquiler bruto tiene un GRM de 8.3. Los GRMs más bajos generalmente indican un mejor valor, aunque la métrica no tiene en cuenta los gastos operativos como lo hace la tasa de capitalización.

N

NOI: Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
Notario: En México, un funcionario público con licencia que autentica transacciones inmobiliarias, recauda impuestos y garantiza el cumplimiento legal. Un notario no es un abogado independiente; los inversionistas deben contratar a su propio abogado por separado.
Notificación de evaluación: Un documento emitido por la CRA (Agencia Tributaria de Canadá) después de procesar una declaración de impuestos, que confirma los ingresos declarados y los impuestos adeudados o a reembolsar. Los prestamistas hipotecarios requieren notificaciones de evaluación como prueba de los ingresos declarados, especialmente para prestatarios autónomos.

O

Opción de arrendamiento: Un acuerdo que otorga al inquilino el derecho (pero no la obligación) de comprar la propiedad a un precio predeterminado dentro de un plazo específico mientras alquila.
Operaciones fuera de mercado: Las operaciones fuera de mercado (off-market deals) son propiedades que se venden de forma privada sin estar listadas en la MLS o plataformas públicas, y que normalmente se encuentran mediante contacto directo con los propietarios, networking o intermediarios (wholesalers). Para los inversores canadienses, estas transacciones pueden ofrecer menor competencia y potencialmente mejores precios, aunque requieren una búsqueda más activa y una diligencia debida cuidadosa sin la transparencia de las ventas listadas.

P

Pacto: Un acuerdo o promesa vinculante en una escritura de propiedad o documento de préstamo. Los pactos restrictivos limitan el uso de la propiedad, mientras que los pactos de préstamo establecen las condiciones que los prestatarios deben mantener, como los índices mínimos de cobertura de deuda.
Pago Inicial: El pago inicial en efectivo al comprar una propiedad. Para propiedades de inversión de 1 a 4 unidades, se requiere un pago inicial mínimo del 20%. Las multifamiliares de 5 o más unidades pueden usar CMHC MLI Select con pagos iniciales más bajos, y los 'house hackers' pueden pagar tan solo el 5% en plexes ocupados por el propietario de 2 a 4 unidades.
Patrimonio neto: La diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y el saldo hipotecario restante. Si su casa vale $500,000 y usted debe $300,000, tiene $200,000 de patrimonio neto. El patrimonio neto se acumula a través de pagos hipotecarios, apreciación y mejoras en la propiedad.
Penalización Hipotecaria: Una tarifa cobrada por cancelar su hipoteca anticipadamente, calculada como 3 meses de interés o la Diferencia de la Tasa de Interés (IRD), lo que sea mayor.
Período de Alquiler Inicial: El tiempo entre cuando una propiedad nueva o renovada está lista para inquilinos y cuando alcanza una ocupación estabilizada. Durante el período de alquiler inicial, la propiedad genera ingresos por debajo del objetivo mientras incurre en gastos completos, lo que requiere reservas de efectivo adecuadas.
Permiso de Construcción: Aprobación municipal oficial requerida antes de realizar ciertos tipos de trabajos de construcción o renovación, garantizando el cumplimiento de los códigos de construcción y las regulaciones de seguridad. El trabajo no permitido en propiedades de inversión puede resultar en multas, demolición obligatoria, dificultades para vender y reclamaciones de seguro anuladas.
Planificación de la sucesión: El proceso de preparación para la eventual transferencia de una cartera inmobiliaria a herederos, socios o gestores profesionales. Incluye documentación, planificación de seguros, estructura legal a través de testamentos y fideicomisos, y transición gradual de la responsabilidad operativa.
Planificación patrimonial: El proceso de anticipar y organizar la gestión y disposición del patrimonio de una persona durante su vida y después de su muerte, con el objetivo de minimizar impuestos y garantizar una transición fluida para los herederos.
Plazo Hipotecario: El período de tiempo durante el cual su contrato hipotecario y su tasa de interés están en vigor. Típicamente varía de 1 a 5 años en Canadá, después de lo cual usted renueva o refinancia.
Poder Adquisitivo: El poder adquisitivo se refiere al valor máximo de la propiedad o al monto de la hipoteca para el cual un inversionista inmobiliario puede calificar según sus ingresos, puntaje de crédito, deudas existentes y pago inicial disponible. Para los inversionistas canadienses, esto determina cuánta propiedad pueden adquirir y se ve afectado directamente por las tasas de interés actuales, las pautas de préstamos de OSFI y los requisitos de la prueba de estrés.
Portabilidad de hipoteca: Transferir su hipoteca existente a una nueva propiedad sin penalización, conservando su tasa y condiciones actuales. Útil al mudarse antes de que finalice su plazo.
Pre-aprobación: Un compromiso condicional de un prestamista que indica su capacidad de endeudamiento, válido por 90-120 días. Para los inversores, obtener la pre-aprobación les ayuda a actuar rápidamente en las operaciones y demuestra a los vendedores que son compradores serios con financiación en orden.
Precios Dinámicos: Una estrategia de gestión de ingresos donde las tarifas de alquiler por noche se ajustan en tiempo real según la demanda, la estacionalidad, los eventos locales y los precios de la competencia. Utilizado por los operadores de alquileres a corto plazo para maximizar los ingresos.
Preconstrucción: La compra de una propiedad antes o durante su fase de construcción, normalmente a un promotor. Las compras en preconstrucción pueden ofrecer plusvalía incorporada si los valores se aprecian al completarse, pero conllevan el riesgo de finalización, incluyendo retrasos e insolvencia del promotor.
Prestador de cartera: Una institución financiera que mantiene préstamos hipotecarios en sus propios libros en lugar de venderlos a aseguradoras o al mercado secundario. Los prestadores de cartera ofrecen criterios de calificación más flexibles, lo que los hace valiosos para inversores que han superado los límites de préstamos convencionales.
Prestador Monolínea: Una institución financiera que exclusivamente origina préstamos hipotecarios sin ofrecer otros productos bancarios. Los prestadores monolínea a menudo ofrecen tasas competitivas y políticas de inversionistas más flexibles que los grandes bancos, a las que se accede a través de intermediarios hipotecarios.
Prestador tradicional: Un prestador tradicional es una institución financiera regulada a nivel federal o provincial, como un banco importante o una cooperativa de crédito, que ofrece financiación hipotecaria con criterios de calificación estandarizados que incluyen pruebas de estrés, verificación de ingresos y, generalmente, las tasas de interés más competitivas. Para los inversores inmobiliarios canadienses, los prestadores tradicionales suelen ofrecer las mejores tasas, pero imponen requisitos más estrictos en torno a los índices de servicio de la deuda y el número de propiedades financiadas permitidas, lo que puede limitar el crecimiento de la cartera.
Prestamistra B: Prestamistas alternativos que atienden a prestatarios que no califican con los principales bancos, ofreciendo tasas ligeramente más altas con criterios más flexibles.
Préstamo con Recurso: Un préstamo en el que el prestatario es personalmente responsable del reembolso más allá del valor de la garantía. Si la propiedad se vende por menos de lo adeudado en el embargo, el prestamista puede perseguir los otros activos del prestatario. La mayoría de las hipotecas comerciales canadienses por debajo de $5 millones son con recurso completo.
Préstamo de Construcción: Financiamiento a corto plazo utilizado para financiar la construcción de una nueva propiedad. Los fondos se liberan en etapas (desembolsos) a medida que se completan los hitos de construcción, y los intereses se cobran solo sobre los montos desembolsados. Los préstamos de construcción suelen convertirse en financiamiento permanente una vez finalizado el proyecto.
Préstamo de dinero duro: Un préstamo a corto plazo de prestamistas privados garantizado por la propiedad en sí misma en lugar de la solvencia crediticia del prestatario. Los préstamos de dinero duro ofrecen aprobaciones rápidas y plazos flexibles, pero a tasas de interés más altas, comúnmente utilizados para proyectos de 'arreglar y vender' y financiación puente.
Préstamo del vendedor: Término canadiense para financiación del vendedor, donde el vendedor otorga una hipoteca al comprador por una parte del precio de compra, a menudo utilizado para cubrir brechas de financiación.
Préstamo DSCR: Un préstamo calificado según la relación de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad en lugar del ingreso personal del prestatario, popular para propiedades de inversión en EE. UU.
Préstamo Global: Un préstamo global es una única hipoteca que financia múltiples propiedades bajo un único acuerdo de préstamo, permitiendo a los inversores inmobiliarios canadienses consolidar la financiación de varias propiedades de inversión en lugar de mantener hipotecas separadas para cada una. Esto puede simplificar la gestión de carteras y ofrecer potencialmente mejores condiciones, aunque normalmente se negocia una cláusula de liberación para permitir la venta de propiedades individuales sin activar el pago total del préstamo completo.
Préstamo para Extranjeros: Programas hipotecarios diseñados para no ciudadanos de EE. UU. que invierten en bienes raíces estadounidenses, con requisitos específicos de documentación y pago inicial.
Préstamo Privado: El préstamo privado implica obtener financiación hipotecaria de inversores individuales o prestamistas no institucionales en lugar de bancos o cooperativas de crédito, generalmente a tasas de interés más altas pero con criterios de calificación más flexibles. Para los inversores inmobiliarios canadienses, los prestamistas privados ofrecen una valiosa fuente de financiación alternativa para operaciones que pueden no cumplir con los requisitos de préstamos tradicionales, como propiedades que requieren renovaciones significativas o situaciones que exigen plazos de cierre rápidos.
Préstamo Puente: Un préstamo puente es una solución de financiación a corto plazo que permite a los inversores inmobiliarios canadienses acceder al capital acumulado en su propiedad existente para financiar la compra de una nueva propiedad antes de que se haya vendido la actual. "Cierra" la brecha entre la fecha de cierre de una nueva compra y la venta de una propiedad existente, generalmente con tasas de interés más altas y una duración de unas pocas semanas a varios meses.
Préstamo sin recurso: Un préstamo garantizado únicamente por la propiedad en sí, sin responsabilidad personal para el prestatario más allá de la garantía. En Canadá, el financiamiento sin recurso normalmente solo está disponible para grandes operaciones institucionales o hipotecas multifamiliares aseguradas por la CMHC.
Préstamos Comerciales: Financiamiento para bienes raíces comerciales o fines comerciales, típicamente calificado en base al ingreso de la propiedad (NOI) en lugar del ingreso personal. Incluye hipotecas para edificios multifamiliares (5+ unidades), propiedades comerciales, de oficinas e industriales.
Prima de Seguro Hipotecario: La tarifa cobrada por la SCHL u otros aseguradores por el seguro de incumplimiento hipotecario en hipotecas de alto índice. La prima se calcula como un porcentaje del monto del préstamo y puede agregarse al saldo de la hipoteca o pagarse por adelantado.
Principal: El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Pro Forma: Un estado financiero proyectado para una propiedad de inversión que muestra los ingresos, gastos y rendimientos esperados. Los pro formas se utilizan para evaluar posibles adquisiciones y son requeridos por muchos prestamistas comerciales durante la suscripción.
Proceso sucesorio: El proceso legal de validación del testamento de una persona fallecida y distribución de su patrimonio. Las propiedades mantenidas a título personal deben pasar por un proceso sucesorio, lo que causa demoras y costos. Las estructuras corporativas o fiduciarias pueden evitar el proceso sucesorio.
Programa de Desembolso: Un plan que especifica cuándo y cuánto de los fondos de un préstamo de construcción se liberarán a medida que se alcanzan los hitos de la construcción. Un inspector verifica la finalización del trabajo antes de que se desembolse cada pago.
Propiedad de alquiler para estudiantes: Una propiedad de alquiler cerca de una universidad o colegio arrendada a estudiantes, generalmente por habitación. Las propiedades de alquiler para estudiantes generan un mayor flujo de caja que las propiedades unifamiliares tradicionales porque el alquiler se cobra por dormitorio en lugar de por unidad, con el riesgo mitigado a través de avales de los padres.
Propiedad de Uso Mixto: Un edificio que combina usos residenciales y comerciales, como locales comerciales en la planta baja con apartamentos arriba. Las propiedades de uso mixto pueden diversificar los flujos de ingresos y calificar para términos de financiación comercial.
Propiedad de Valor Agregado: Una propiedad con potencial para aumentar su valor a través de renovaciones, mejor gestión, aumentos de alquiler o adición de unidades.
Propiedad Estabilizada: Una propiedad de alquiler que ha alcanzado su nivel de ocupación objetivo y está generando ingresos constantes y predecibles. Los prestamistas y tasadores valoran las propiedades estabilizadas de manera más favorable que aquellas en fase de arrendamiento o en transición.
Propiedad Industrial: Bienes raíces utilizados para fabricación, almacenamiento, distribución o bodegaje. Las propiedades industriales a menudo cuentan con arrendamientos netos a largo plazo con menores requisitos de gestión que las propiedades residenciales o comerciales.
Propiedad Llave en Mano: Una propiedad de inversión completamente renovada y, a menudo, ya alquilada, lista para generar ingresos inmediatamente después de la compra.
Propiedad Plena: La forma más completa de propiedad inmobiliaria, que otorga plenos derechos para usar, vender, arrendar o legar la propiedad indefinidamente. En México, los extranjeros pueden comprar propiedad plena fuera de la zona restringida.
Propiedad REO: Propiedad Real Estate Owned (REO) - propiedad embargada por un prestamista después de una subasta de ejecución hipotecaria fallida. Los bancos están motivados a vender propiedades REO rápidamente, lo que puede crear oportunidades para inversores dispuestos a lidiar con problemas de condición.
Propiedades Comparables: Propiedades similares en la misma área de mercado que se utilizan para establecer el valor justo de mercado o las tarifas de alquiler mediante la comparación de características, ubicación, condición y precios recientes de venta o alquiler. El análisis de comparables es esencial al determinar precios de oferta y establecer alquileres competitivos.
Propuesta de consumidor: Un proceso legal formal en Canadá donde un deudor negocia con los acreedores para pagar una parte de las deudas pendientes como alternativa a la quiebra. Una propuesta de consumidor afecta los informes de crédito y la calificación hipotecaria durante varios años.
Prueba de Estrés Hipotecario: Un requisito federal para calificar a la tasa más alta entre su tasa contractual +2% o la tasa de referencia (alrededor del 5,25%). Para los inversores, los ingresos por alquiler pueden usarse para compensar este cálculo, aunque los prestamistas generalmente solo cuentan entre el 50% y el 80% del alquiler esperado.
Puntuación Beacon: La puntuación crediticia canadiense producida por Equifax, que varía de 300 a 900. La mayoría de los prestamistas hipotecarios canadienses exigen una puntuación Beacon mínima de 600-680 para financiación convencional, con las mejores tasas disponibles por encima de 720. La puntuación Beacon es similar a la puntuación FICO utilizada en los Estados Unidos y tiene en cuenta el historial de pagos, la utilización del crédito, la antigüedad del historial crediticio y la combinación de crédito.
Puntuación de crédito: Una calificación numérica (300-900 en Canadá) que representa tu solvencia crediticia, afectando las tasas hipotecarias y la aprobación. Generalmente se necesita 680+ para obtener las mejores tasas.

Q

Quiebra: Un proceso legal en el que un individuo o una empresa declara su incapacidad para pagar sus deudas. La quiebra impacta gravemente las puntuaciones de crédito y la calificación hipotecaria durante años, aunque la recuperación y el reingreso en la inversión inmobiliaria son posibles con el tiempo y un crédito reconstruido.

R

Ratio de Cobertura: Una medida de la capacidad de una propiedad para cubrir sus pagos de deuda, que generalmente se refiere al DSCR. Los prestamistas comerciales a menudo exigen un mínimo de 1.2, lo que significa que el ingreso operativo neto de la propiedad excede los pagos de deuda en al menos un 20%.
Ratio de Cobertura de Servicio de la Deuda: El Ratio de Cobertura de Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) mide el ingreso neto operativo anual de una propiedad dividido por sus pagos hipotecarios anuales totales, indicando si los ingresos por alquiler pueden cubrir las obligaciones de deuda. Los prestamistas canadienses suelen requerir un DSCR de 1.1 a 1.3 o superior para propiedades de inversión, lo que significa que la propiedad debe generar entre un 10% y un 30% más de ingresos de lo necesario para cubrir la deuda.
Ratio de Servicio de la Deuda: Un término amplio para los ratios que miden la capacidad de un prestatario para hacer frente a sus deudas. En préstamos residenciales canadienses, los ratios clave son GDS y TDS. En préstamos comerciales, el DSCR cumple una función similar, pero se centra en los ingresos de la propiedad en lugar de los ingresos personales.
Ratio deuda-ingresos: Una métrica de préstamo que compara los pagos mensuales totales de deuda de un prestatario con sus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas utilizan el DTI para evaluar la capacidad de endeudamiento, y la mayoría requiere ratios por debajo del 44% para la aprobación de una hipoteca.
Ratio Préstamo-Costo: El porcentaje del costo total de un proyecto de desarrollo que un prestamista financiará. A diferencia del LTV, que compara el préstamo con el valor tasado, el LTC compara el préstamo con los costos reales del proyecto, incluidos los terrenos, la construcción y los costos blandos.
Ratios de Deuda: Los ratios de deuda son cálculos financieros que los prestamistas utilizan para determinar qué parte de sus ingresos se destina a pagos de deuda, siendo los dos tipos principales el ratio de Servicio de Deuda Bruta (GDS) y el ratio de Servicio de Deuda Total (TDS). Para los inversores inmobiliarios canadienses, estos ratios son factores de calificación críticos que determinan la capacidad de endeudamiento, y la mayoría de los prestamistas exigen un GDS inferior al 39% y un TDS inferior al 44%, aunque los ingresos por alquiler de propiedades de inversión pueden ayudar a compensar estos cálculos.
Recibo de Alquiler: Un documento que enumera todas las unidades de alquiler en una propiedad, incluyendo nombres de inquilinos, términos del contrato de arrendamiento y montos de alquiler. Esencial para verificar ingresos durante la diligencia debida.
Reciclaje de Capital: La estrategia de extraer capital de propiedades existentes mediante la refinanciación y la reasignación de ese capital a nuevas adquisiciones. El reciclaje de capital es el motor para escalar una cartera sin recurrir a nuevos ahorros para cada pago inicial.
Recuperación: La inclusión de la depreciación de capital (CCA) reclamada previamente en los ingresos cuando una propiedad depreciable se vende por más de su costo de capital no depreciado (UCC).
Reemplazo de Techo: Un gasto de capital importante que implica la remoción completa e instalación de un nuevo sistema de techado. La antigüedad y el estado del techo son factores críticos en las inspecciones de propiedades, la elegibilidad para seguros y las aprobaciones de financiamiento, con costos típicos que van desde $5,000 a $30,000+ dependiendo del tamaño de la propiedad.
Refinanciamiento con Retiro de Efectivo: Refinanciar por más de lo que se debe para retirar capital en efectivo, a menudo utilizado para financiar pagos iniciales en propiedades de inversión adicionales.
Refinanciar: Reemplazar una hipoteca existente por una nueva, típicamente para acceder a capital propio, obtener una mejor tasa de interés o cambiar los términos. Los inversores comúnmente refinancian para retirar capital para comprar propiedades adicionales (refinanciamiento con retiro de efectivo) mientras retienen la propiedad de la propiedad original.
Refugio Fiscal: Una estrategia o inversión legal que reduce el ingreso imponible. Los bienes raíces son uno de los refugios fiscales más efectivos debido a deducciones como el interés hipotecario, la depreciación (CCA), los gastos operativos y las diferimientos de ganancias de capital.
Regla del 1%: Una fórmula rápida de selección en la que el alquiler mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra. Una propiedad de $200,000 debería alquilarse por $2,000 al mes para pasar la prueba. Es un filtro aproximado para el potencial de flujo de efectivo — no sustituye a un análisis completo, pero es útil para eliminar rápidamente las malas ofertas.
Regla del 70%: Una guía para fijar y voltear propiedades que establece que no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV, por sus siglas en inglés) de una propiedad menos los costos de renovación. En una casa con un ARV de $300,000 y $50,000 en reparaciones, su precio máximo de compra sería de $160,000. Este margen tiene en cuenta los costos de mantenimiento, los costos de venta y la ganancia.
REIT: Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) - una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos, permitiendo a los inversores comprar acciones y obtener rendimientos sin gestionar propiedades directamente. Los REIT deben distribuir la mayor parte de sus ingresos imponibles como dividendos.
Relación Alquiler-Precio: Una métrica que compara los ingresos de alquiler mensuales con el precio de compra de una propiedad, expresada como un porcentaje. Una relación más alta indica un mayor potencial de flujo de efectivo. Se utiliza para evaluar rápidamente propiedades y mercados en cuanto a viabilidad de inversión.
Renta de Mercado: La tasa de alquiler que una propiedad podría comandar razonablemente en el mercado actual basándose en propiedades comparables, ubicación y condición. Comprender la renta de mercado es esencial para maximizar los ingresos mientras se mantiene una posición competitiva y se minimiza la vacancia.
Renta por debajo del mercado: Tarifas de alquiler inferiores a las de propiedades comparables en la misma zona. Las rentas por debajo del mercado representan una oportunidad de valor añadido en la que un inversor puede aumentar el valor de la propiedad al elevar las rentas a niveles de mercado.
Renta por encima del mercado: Tasas de alquiler más altas que las de propiedades comparables en la misma área. Las rentas por encima del mercado pueden inflar artificialmente los cálculos del DSCR y pueden generar mayores vacantes o rotación de inquilinos cuando vencen los contratos de arrendamiento.
Reserva de Efectivo: Fondos líquidos reservados por un inversor inmobiliario para cubrir gastos inesperados como reparaciones, períodos de vacancia o pagos de hipoteca durante el cambio de inquilino. Los prestamistas pueden requerir prueba de reservas de efectivo como parte de la calificación hipotecaria.
Reserva de tipo de interés: Un compromiso de un prestamista para garantizar un tipo de interés hipotecario específico durante un período determinado, normalmente de 90 a 120 días. Las reservas de tipos de interés protegen a los prestatarios de aumentos mientras buscan una propiedad o completan una compra.
Retiro de capital: Acceder al capital acumulado en su propiedad mediante una refinanciación o una HELOC para utilizarlo en otras inversiones, renovaciones o propósitos.
Retorno sobre el efectivo invertido: Una métrica que mide el flujo de efectivo anual antes de impuestos en relación con el efectivo total invertido en una propiedad. Se calcula dividiendo el flujo de efectivo anual por el efectivo total invertido, expresado como un porcentaje. Un retorno sobre el efectivo invertido del 10% significa que usted gana $10,000 anualmente sobre una inversión de $100,000.
Revalorización: El aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo, que genera plusvalía y riqueza para el propietario a través del crecimiento del mercado o mejoras forzadas.
Riesgo de Divisa: El potencial de pérdida financiera por fluctuaciones en los tipos de cambio de divisas. Los inversores canadienses que poseen propiedades en Estados Unidos o México se enfrentan a riesgo de divisa porque los valores y los ingresos de alquiler en divisas extranjeras cambian en términos de dólares canadienses.
ROI: Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.
Rotación: El proceso y el costo de preparar una unidad de alquiler para un nuevo inquilino después de que el inquilino anterior se muda, incluyendo limpieza, reparaciones, marketing y tiempo de desocupación. Las altas tasas de rotación reducen significativamente la rentabilidad debido a la pérdida de alquileres y los gastos de preparación.

S

Segunda Hipoteca: Un préstamo subordinado obtenido sobre una propiedad que ya tiene una primera hipoteca. Las segundas hipotecas tienen tasas de interés más altas debido al mayor riesgo del prestamista y se pueden utilizar para acceder al capital sin refinanciar la primera hipoteca.
Seguro CMHC: Seguro de impago hipotecario de Canada Mortgage and Housing Corporation. Para propiedades de inversión de 1 a 4 unidades, los inversores deben aportar un 20% o más de pago inicial (no hay seguro disponible). Sin embargo, CMHC ofrece MLI Select para propiedades multifamiliares de 5 o más unidades, y los 'house hackers' pueden acceder a hipotecas aseguradas con un pago inicial del 5-10%.
Seguro de Título: Seguro que protege contra pérdidas derivadas de defectos en el título de una propiedad, como gravámenes, cargas o disputas de propiedad.
Seguro para propietarios: Seguro de propiedad especializado diseñado para propiedades de alquiler, que cubre daños al edificio, reclamaciones de responsabilidad civil y, opcionalmente, la pérdida de ingresos por alquiler durante las reparaciones. El seguro para propietarios difiere del seguro de propietario de vivienda al abordar los riesgos únicos de las propiedades ocupadas por inquilinos.
Servidumbre: Un derecho legal para usar la tierra de otra persona para un propósito específico, como acceso, servicios públicos o drenaje. Las servidumbres se transfieren con la propiedad y deben identificarse mediante una revisión del título antes de la compra.
Sindicación: Agrupación de capital de múltiples inversores para adquirir propiedades de mayor envergadura, típicamente estructurada con socios generales (operadores) y socios limitados (inversores).
Sociedad de Inversión Hipotecaria: Un vehículo de inversión canadiense que agrupa capital de múltiples inversores para financiar préstamos hipotecarios. Las MICs permiten a los inversores obtener rendimientos de la concesión de hipotecas sin originar préstamos directamente, regidas por la Ley del Impuesto sobre la Renta.
Sociedad Holding: Una corporación creada para poseer acciones de otras corporaciones o mantener activos como propiedades de inversión. En el sector inmobiliario, una sociedad holding se sitúa por encima de las corporaciones específicas de propiedades, proporcionando aislamiento de responsabilidad y flexibilidad en la planificación fiscal.
Socio Capitalista: Un socio capitalista es un individuo o entidad que aporta capital a una inversión inmobiliaria a cambio de una participación en la propiedad y una parte de las ganancias, en lugar de recibir pagos de intereses fijos como un prestamista. En la inversión inmobiliaria canadiense, los socios capitalistas se utilizan comúnmente para agrupar recursos para la compra de propiedades que serían inasequibles individualmente, con ganancias y pérdidas que generalmente se comparten en proporción a la contribución de cada socio o según lo descrito en un acuerdo de sociedad.
Solicitud de alquiler: Un formulario estandarizado completado por posibles inquilinos que proporciona información personal, detalles de empleo, historial de alquiler y referencias utilizadas para la selección de inquilinos. El uso constante de solicitudes de alquiler ayuda a los propietarios a aplicar criterios de selección justos y a cumplir con los requisitos de vivienda justa.
Sujeto a: Una estrategia de adquisición creativa en la que usted asume la propiedad de una propiedad mientras la hipoteca existente del vendedor permanece en vigor. Usted realiza los pagos, pero el préstamo sigue a nombre del vendedor.
Suscripción: El proceso que utilizan los prestamistas para evaluar el riesgo de una solicitud de hipoteca, incluyendo la revisión del crédito, ingresos, activos y valor de la propiedad para determinar la aprobación del préstamo.

T

Tasa de Absorción: La velocidad a la que las propiedades disponibles se venden o se alquilan en un mercado específico durante un período determinado. Una alta tasa de absorción indica una fuerte demanda, mientras que una tasa baja sugiere un mercado de compradores o inquilinos.
Tasa de Capitalización: Capitalization Rate - la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado actual o precio de compra. Una tasa de capitalización del 6% significa que la propiedad genera $60,000 de NOI anualmente sobre un valor de $1,000,000. Se utiliza para comparar propiedades de inversión independientemente de la financiación.
Tasa de hipoteca privada: Una tasa de hipoteca privada es la tasa de interés cobrada por prestamistas no institucionales, como individuos o compañías de préstamos privadas, que generalmente oscila entre el 8% y el 18% en Canadá, y es significativamente más alta que las tasas bancarias para compensar el mayor riesgo de prestar a prestatarios que pueden no calificar para financiamiento convencional. Para los inversores inmobiliarios canadienses, las hipotecas privadas pueden proporcionar financiamiento puente a corto plazo o financiar acuerdos rápidamente cuando los prestamistas tradicionales rechazan, pero los mayores costos de mantenimiento deben considerarse cuidadosamente en los rendimientos de la inversión.
Tasa de interés: El costo de pedir dinero prestado, expresado como un porcentaje. Determina cuánto paga además del capital prestado.
Tasa de Ocupación: El porcentaje de unidades de alquiler que están actualmente ocupadas por inquilinos que pagan, calculado como unidades ocupadas dividido por el total de unidades disponibles. Las altas tasas de ocupación indican una sólida gestión de la propiedad y demanda del mercado, mientras que las bajas tasas señalan problemas que reducen el flujo de caja.
Tasa de Vacancia: El porcentaje de unidades de alquiler que no están ocupadas durante un período determinado. Un factor crítico en el análisis de flujo de caja, típicamente estimado entre el 4% y el 8% para proyecciones conservadoras.
Tasa Interna de Retorno: Una métrica utilizada para estimar la rentabilidad de una inversión, representando la tasa de rendimiento anualizada a la que el valor presente neto de todos los flujos de efectivo es igual a cero. La TIR tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo y se utiliza comúnmente en el análisis de desarrollo y sindicación.
Tasa Prime: La tasa de interés de referencia fijada por los bancos, que influye en las tasas hipotecarias variables. Normalmente sigue la tasa nocturna del Banco de Canadá.
Tasación: Una evaluación profesional del valor de mercado de una propiedad, requerida por los prestamistas para garantizar que la propiedad vale el monto del préstamo.
Tasación de Impuestos sobre la Propiedad: El proceso mediante el cual un municipio determina el valor de una propiedad a efectos fiscales. Los inversores pueden apelar las tasaciones que consideren demasiado altas, lo que podría reducir los gastos anuales de impuestos sobre la propiedad y mejorar el flujo de caja.
TDS: Razón de Servicio de Deuda Total (Total Debt Service ratio) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir todos los pagos de deuda. Máximo típicamente del 44%. Los inversores pueden utilizar los ingresos por alquiler (con una compensación del 50-80%) para ayudar a calificar, lo que permite escalar una cartera a pesar de las deudas existentes.
Terreno Ejidal: Terreno agrícola comunal en México que se posee colectivamente y no se puede vender legalmente a extranjeros. Los inversores deben verificar la clasificación del terreno antes de comprar propiedades en México para evitar riesgos legales significativos.
Terreno en Bruto: Propiedad sin desarrollar sin edificios, servicios públicos o infraestructura. Las inversiones en terrenos en bruto ofrecen potencial de desarrollo o apreciación, pero no generan ingresos de alquiler y pueden ser difíciles de financiar a través de prestamistas tradicionales.
Triplex: Una propiedad residencial que contiene tres unidades de vivienda separadas. Los triplexes ofrecen un mayor potencial de ingresos por alquiler que los dúplex, al tiempo que aún califican para financiamiento hipotecario residencial en la mayoría de los casos, lo que los hace atractivos para los inversores en crecimiento.

U

Un prestamista A: Un banco importante o prestamista institucional que ofrece las tasas y condiciones hipotecarias más competitivas, pero con los criterios de calificación más estrictos, incluida la verificación completa de ingresos y el cumplimiento de pruebas de estrés. La mayoría de los inversores utilizan prestamistas A para sus primeras cuatro a seis propiedades.
Unidad de Vivienda Secundaria: Una unidad de alquiler autónoma dentro o adosada a una vivienda unifamiliar, como un apartamento en el sótano, una casa en un callejón o una suite de jardín. Las unidades de vivienda secundaria ayudan a los inversores a generar ingresos de alquiler adicionales de una propiedad y pueden calificar para programas de compensación de alquiler que mejoran la calificación hipotecaria.
Unifamiliar: Una vivienda independiente diseñada para un solo hogar, el tipo de propiedad más común para inversores inmobiliarios principiantes.
Unión de Crédito: Una cooperativa financiera propiedad de sus miembros que ofrece servicios bancarios, incluyendo préstamos hipotecarios. Las uniones de crédito a menudo tienen políticas de préstamo más flexibles para inversores inmobiliarios que los grandes bancos, especialmente para prestatarios que han superado los límites de financiación convencionales.
Utilización de crédito: El porcentaje de su crédito disponible que está utilizando. Mantener este porcentaje por debajo del 30% ayuda a mantener una puntuación de crédito saludable.

V

Valor de Mercado: El precio estimado al que se vendería una propiedad en el mercado abierto en condiciones normales. Determinado por ventas comparables, ubicación, estado y demanda del mercado.
Valor Después de la Reparación: El valor de mercado estimado de una propiedad después de que se completen todas las renovaciones y mejoras planificadas. El VDR es un cálculo fundamental para los inversores BRRRR y los que se dedican a la compraventa de propiedades para determinar el precio de compra máximo y los márgenes de beneficio proyectados.
Valor Después de la Reparación (ARV): El Valor Después de la Reparación (ARV, por sus siglas en inglés) es el valor de mercado estimado de una propiedad una vez que se han completado todas las renovaciones y mejoras planificadas, determinado típicamente a través de un análisis de ventas comparables. Los inversores inmobiliarios canadienses utilizan el ARV para evaluar el potencial de ganancias de los proyectos de compra-reforma-venta o de valor agregado y para determinar cuánta financiación un prestamista privado o de dinero duro podría estar dispuesto a extender en la operación.
Valor Posterior a la Reparación: Valor Posterior a la Reparación (ARV) - el valor de mercado estimado de una propiedad una vez que se completan todas las renovaciones y mejoras. Se calcula comparándola con propiedades comparables vendidas recientemente en la zona que se encuentran en condiciones actualizadas. El ARV es la base de la regla del 70% y es fundamental para las estrategias BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) y de fijación y venta (fix-and-flip).
Velo corporativo: La separación legal entre una corporación y sus accionistas que protege los activos personales de las responsabilidades comerciales. Los tribunales pueden levantar el velo cuando no se mantienen las formalidades corporativas o se mezclan las finanzas.
Venta al por mayor (Inversión inmobiliaria): Una estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor celebra un contrato para comprar una propiedad y luego cede ese contrato a otro comprador por una tarifa, sin llegar a tomar posesión. La venta al por mayor requiere un capital mínimo pero habilidades significativas de marketing y negociación.
Venta por poder: Una cláusula en las hipotecas canadienses que permite al prestamista vender una propiedad sin intervención judicial después de que el prestatario incumpla. Se utiliza en Ontario y algunas otras provincias como alternativa más rápida a la ejecución hipotecaria judicial.
Verificación de Inquilinos: El proceso de evaluar a posibles inquilinos a través de verificaciones de crédito, verificación de empleo, revisiones del historial de alquiler y verificaciones de referencias. Una verificación exhaustiva es la forma más efectiva para que los propietarios prevengan costosos problemas de arrendamiento y reduzcan la rotación de inquilinos.
Visa E-2: Una visa E-2 es una visa no inmigrante de los EE. UU. que permite a los ciudadanos de países con tratado, incluido Canadá, ingresar y trabajar en los Estados Unidos basándose en una inversión sustancial en un negocio estadounidense. Para los inversores inmobiliarios canadienses, esta visa puede facilitar la vida en los EE. UU. mientras gestionan inversiones inmobiliarias significativas o negocios relacionados con la propiedad, aunque la inversión inmobiliaria pasiva por sí sola generalmente no califica.
VIV: Vivienda Unifamiliar Adicional - una unidad residencial secundaria en una propiedad unifamiliar, como un apartamento en el sótano, una casa en el callejón, una suite de jardín o una suite para suegros. Las VIV aumentan los ingresos por alquiler y el valor de la propiedad, al tiempo que aprovechan la tierra y la infraestructura existentes.
VTB: Abreviatura de 'Vendor Take Back' (hipoteca del vendedor), donde el vendedor de una propiedad proporciona financiación al comprador para facilitar la venta.

Z

Zona Restringida: En el derecho inmobiliario mexicano, terreno ubicado dentro de los 50 km de la costa y 100 km de las fronteras internacionales donde los extranjeros no pueden poseer directamente bienes inmuebles. Los compradores extranjeros deben utilizar un fideicomiso o una corporación mexicana.

#

Zonificación: Normativas municipales que dictan cómo se pueden usar las propiedades en áreas específicas, incluyendo designaciones residenciales, comerciales, industriales o de uso mixto. Las ordenanzas de zonificación afectan lo que los inversores pueden hacer con las propiedades, incluyendo restricciones de alquiler, conversiones de múltiples unidades y negocios desde casa.

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Glosario de Hipotecas y Bienes Raíces

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A

Airbnb

Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.

Amortización

El período durante el cual se espera que una hipoteca se pague por completo mediante pagos regulares de capital e interés. En Canadá, los períodos de amortización comunes son de 25 o 30 años, aunque el plazo de la hipoteca (cuando se renegocia) suele ser de 1 a 5 años.

Agente Inmobiliario Buscador de Oportunidades

La práctica de encontrar propiedades infravaloradas o en dificultades y pasar esos contactos a inversores activos a cambio de una comisión de referencia. Los agentes buscadores de oportunidades no compran ni venden propiedades por sí mismos, lo que lo convierte en un punto de entrada de bajo capital en el sector inmobiliario.

Ajuste por Costo de Capital

La deducción fiscal canadiense que permite a los propietarios deducir la depreciación de un edificio a lo largo del tiempo, reduciendo el ingreso de alquiler gravable. El ACC no se puede utilizar para crear una pérdida de alquiler y debe ser recuperado al vender la propiedad.

Alquiler de Cabaña

Una inversión en propiedad vacacional en áreas recreativas o turísticas. Las cabañas de cuatro estaciones con actividades durante todo el año tienden a superar a las propiedades de tres estaciones y pueden ser más resistentes durante las recesiones económicas.

Atractivo Exterior

La atracción visual de una propiedad vista desde la calle, lo que influye en el interés de compradores e inquilinos. Un fuerte atractivo exterior puede justificar alquileres más altos, reducir los períodos de vacancia y aumentar el valor de la propiedad a través de mejoras de costo relativamente bajo como paisajismo, pintura fresca y mantenimiento exterior.

Apreciación Forzada

Un aumento en el valor de una propiedad impulsado por las acciones del propietario en lugar de las condiciones generales del mercado. Las estrategias incluyen renovaciones, aumento de los alquileres, reducción de las vacantes o reducción de los gastos operativos. En el sector inmobiliario comercial, aumentar el NOI aumenta directamente el valor tasado de la propiedad basado en los ingresos.

Aislamiento

Material instalado en paredes, áticos y pisos para resistir el flujo de calor, medido por el valor R. La mejora del aislamiento en propiedades antiguas reduce los costos de calefacción y refrigeración, mejora la comodidad de los inquilinos y puede calificar para reembolsos gubernamentales de energía.

Arrendamiento con opción a compra

Un acuerdo de arrendamiento con opción a compra permite a un inquilino alquilar una propiedad con un acuerdo que le otorga la opción u obligación de comprarla a un precio predeterminado dentro de un período específico, con una parte de los pagos del alquiler generalmente acreditada al precio de compra. Para los inversores inmobiliarios canadienses, esta estrategia puede generar ingresos de alquiler al tiempo que asegura un precio de venta futuro, atraer a inquilinos más motivados a mantener la propiedad y proporcionar una solución para los compradores que necesitan tiempo para calificar para una hipoteca o acumular un pago inicial.

Apalancamiento

Uso de dinero prestado (hipoteca) para controlar un activo mayor, amplificando tanto los rendimientos potenciales como los riesgos de su inversión.

Alquiler a Medio Plazo

Un alquiler amueblado arrendado por 30 días a 6 meses, dirigido a enfermeros viajeros, traslados corporativos y trabajadores remotos. Los alquileres a medio plazo generan mayores ingresos que los arrendamientos a largo plazo con menos obstáculos regulatorios que los alquileres a corto plazo.

Agente hipotecario

Un profesional con licencia que compara múltiples prestamistas para encontrar las mejores tasas y plazos hipotecarios para los prestatarios. A diferencia de los bancos, los agentes tienen acceso a docenas de opciones de préstamos.

Arrendamiento Neto

Un contrato de arrendamiento comercial en el que el inquilino paga algunos o todos los gastos operativos (impuestos, seguros, mantenimiento) además del alquiler base. Las variaciones incluyen arrendamientos netos simples (N), dobles netos (NN) y triples netos (NNN), que transfieren el riesgo de costos del propietario al inquilino.

Administrador de propiedades

Un administrador de propiedades es un profesional o una empresa contratada por un inversor inmobiliario para gestionar las operaciones diarias de una propiedad de alquiler, incluyendo la selección de inquilinos, la recaudación de alquileres, el mantenimiento y el cumplimiento de la legislación provincial sobre arrendadores e inquilinos. Para los inversores canadienses, el uso de un administrador de propiedades es especialmente común cuando poseen varias propiedades o invierten en mercados fuera de su provincia de origen, y las tarifas de administración suelen oscilar entre el 5% y el 10% del alquiler recaudado.

Agente Inmobiliario

Un profesional con licencia que representa a compradores o vendedores en transacciones inmobiliarias, brindando experiencia en el mercado, habilidades de negociación y acceso a la MLS. Trabajar con un agente que favorece a los inversores y que comprende el análisis de propiedades de alquiler y las estrategias de financiación puede afectar significativamente la calidad de las operaciones.

Aumento de Alquiler

El proceso de subir las tarifas de alquiler para inquilinos existentes o nuevos. En provincias con control de alquiler, los aumentos anuales para inquilinos existentes están limitados por las directrices establecidas por el gobierno, mientras que los nuevos contratos de arrendamiento a menudo se pueden fijar a tarifas de mercado.

Alquiler con opción a compra

Un acuerdo en el que un inquilino alquila una propiedad con la opción de comprarla a un precio predeterminado dentro de un plazo especificado. Una parte de los pagos del alquiler puede acreditarse al precio de compra final.

Alquiler por habitaciones

Una estrategia en la que habitaciones individuales dentro de una propiedad se alquilan por separado a diferentes inquilinos en lugar de alquilar toda la unidad. Los alquileres por habitaciones generan mayores ingresos por propiedad, pero requieren más gestión y pueden tener consideraciones específicas de zonificación y financiación.

Acuerdo de Accionistas

Un contrato entre los accionistas de una corporación que define los derechos, responsabilidades, reparto de beneficios, resolución de disputas y términos de salida. Esencial cuando varios inversores poseen acciones en una corporación tenedora de bienes raíces.

Alquiler a Corto Plazo

Una propiedad amueblada alquilada por períodos inferiores a 30 días a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Los alquileres a corto plazo generan mayores ingresos brutos pero conllevan mayores costos operativos y regulaciones municipales más estrictas.

Alquiler de corto plazo

Alquiler de corto plazo - una propiedad amueblada alquilada por períodos inferiores a 30 días, típicamente a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Los alquileres de corto plazo pueden generar 2-3 veces los ingresos de los alquileres a largo plazo, pero requieren una gestión más activa, mayores costos operativos y el cumplimiento de las regulaciones locales de alquileres de corto plazo.

Aplazamiento de impuestos

Una estrategia que pospone el pago de impuestos para una fecha futura. En el sector inmobiliario canadiense, la tenencia de propiedades en una corporación crea un aplazamiento de impuestos porque las tasas impositivas corporativas son más bajas que las tasas personales más altas. El impuesto aplazado se vuelve pagadero cuando los fondos se distribuyen a los accionistas.

Arrendamiento triple neto

Un contrato de arrendamiento comercial (también llamado NNN) en el que el inquilino paga el alquiler base más todos los tres gastos operativos principales: impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento. El propietario recibe ingresos netos predecibles con una responsabilidad mínima de gestión. Común en propiedades comerciales minoristas, industriales y de un solo inquilino.

B

Base de costo ajustada

El precio de compra original de una propiedad más las mejoras de capital y los costos de adquisición que califican, menos cualquier CCA reclamada. La base de costo ajustada se resta del precio de venta para determinar la ganancia de capital imponible.

Banco de Canadá

El banco central de Canadá que establece la tasa de préstamo overnight, la cual influye en las tasas primas y los costos hipotecarios en todo el país. Las decisiones sobre las tasas impactan directamente las tasas hipotecarias variables y los costos generales de endeudamiento para los inversionistas inmobiliarios.

BRRRR

Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.

Bomba de calor

Un sistema eléctrico de calefacción y refrigeración que transfiere calor entre el aire interior y exterior. Las bombas de calor para climas fríos eliminan la exposición al impuesto sobre el carbono en los costos de calefacción y pueden reducir significativamente los gastos operativos en comparación con los hornos de gas natural.

Banca Relacional

Un enfoque de préstamos donde los prestatarios cultivan asociaciones a largo plazo con instituciones financieras. A gran escala, la banca relacional ofrece mejores tasas, aprobaciones más rápidas y estructuras de acuerdos creativas.

C

Cesión de Contrato

Un mecanismo legal mediante el cual un comprador transfiere sus derechos bajo un acuerdo de compra a un tercero antes del cierre. Esta es la técnica central en la venta al por mayor (wholesaling), donde el cedente se beneficia de la diferencia entre el precio del contrato y el precio de cesión.

Comisiones de intermediación

Las comisiones de intermediación son las comisiones o cargos que se pagan al intermediario hipotecario por organizar la financiación en nombre de un prestatario, que suelen oscilar entre el 0,5 % y el 2 % del importe del préstamo en Canadá, aunque pueden ser más altas para acuerdos de financiación complejos o privados. Para los inversores inmobiliarios, estas comisiones son un coste de financiación deducible de impuestos y son especialmente comunes al obtener hipotecas no tradicionales para propiedades de inversión que pueden no calificar a través de los canales de prestamistas estándar.

Capitalización

El valor total de una propiedad basado en su potencial de generación de ingresos, calculado dividiendo el NOI (beneficio neto operativo) por la tasa de capitalización. También se refiere a la estructura general de la inversión y a la cantidad de deuda frente a capital propio utilizada para adquirir una propiedad.

Costos de Mantenimiento

Los gastos continuos de poseer una propiedad, que incluyen pagos de hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguros, servicios públicos y mantenimiento. Comprender los costos de mantenimiento es esencial durante los períodos de renovación cuando la propiedad no genera ingresos por alquiler.

Costos de Cierre

Tarifas que se pagan al completar una transacción inmobiliaria, incluyendo honorarios legales, impuesto de transferencia de propiedad, seguro de título, tasaciones y ajustes.

CMHC MLI Select

Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.

CMHC

CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) es una corporación de la Corona federal que proporciona seguro de préstamos hipotecarios a los prestamistas cuando los prestatarios tienen menos del 20% de pago inicial, lo que permite a los canadienses comprar viviendas con tan solo el 5% de pago inicial. Para los inversores inmobiliarios, el seguro de CMHC está disponible en propiedades ocupadas por sus propietarios de hasta cuatro unidades, pero generalmente no está disponible para propiedades de inversión no ocupadas por sus propietarios, lo que significa que los inversores suelen necesitar al menos el 20% de pago inicial y deben buscar financiación convencional.

Cuotas de Condominio

Pagos mensuales que los propietarios de condominios realizan para cubrir el mantenimiento del edificio, el seguro, los servicios públicos de las áreas comunes, las contribuciones al fondo de reserva y las comodidades. También conocidas como cuotas de comunidad o cuotas de mantenimiento, estas reducen directamente el flujo de caja y son una consideración crítica al analizar oportunidades de inversión en condominios.

Condominio

Un tipo de propiedad en la que un individuo posee una unidad específica dentro de un edificio o complejo más grande, compartiendo la propiedad de las áreas comunes con otros propietarios de unidades. Los condominios ofrecen precios de entrada más bajos pero vienen con cuotas mensuales y posibles restricciones de alquiler que afectan los retornos de la inversión.

Contratista

Un profesional con licencia contratado para realizar trabajos de construcción, renovación o reparación en propiedades de inversión. Es esencial utilizar contratistas con licencia y seguro para trabajos permitidos, ya que los contratistas sin licencia pueden resultar en la anulación del seguro, gravámenes sobre la propiedad y responsabilidad por lesiones.

Consolidación de Deuda

Combinar múltiples deudas en un solo préstamo, a menudo refinanciando su hipoteca. Puede reducir los costos generales de interés y simplificar los pagos mensuales.

Cláusula de vencimiento anticipado por venta

Una disposición hipotecaria que exige al prestatario que pague el préstamo en su totalidad si la propiedad se vende o transfiere. La transferencia de una propiedad a una corporación puede activar esta cláusula, requiriendo la aprobación del prestamista o la refinanciación.

Congelación de patrimonio

Una estrategia de planificación fiscal que fija el valor actual de los activos para el propietario original, mientras transfiere el crecimiento futuro a la próxima generación, minimizando el impuesto sobre las ganancias de capital que se activa en el momento del fallecimiento.

Casa para reformar

Una propiedad que necesita reparaciones o renovaciones, típicamente con un precio por debajo del valor de mercado. A menudo es el objetivo de inversores que utilizan estrategias BRRRR o de comprar para reformar y vender.

Crédito Fiscal por Impuestos Extranjeros

Un crédito fiscal por impuestos sobre la renta pagados a un gobierno extranjero. Cuando los canadienses obtienen ingresos de alquiler de propiedades estadounidenses, el crédito fiscal por impuestos extranjeros previene la doble imposición al compensar el impuesto canadiense por la cantidad ya pagada en el extranjero.

Cimientos

La base estructural de un edificio que transfiere las cargas al suelo. Los problemas en los cimientos, como grietas, asentamientos o intrusiones de agua, se encuentran entre las reparaciones más costosas en el sector inmobiliario y pueden afectar significativamente el valor de la propiedad y la elegibilidad para financiamiento.

Cuadraplexe

Una propiedad residencial que contiene cuatro unidades de vivienda separadas. Los cuadraplexes representan el tipo de propiedad más grande que típicamente califica para financiamiento hipotecario residencial, ofreciendo un fuerte potencial de flujo de efectivo y evitando los requisitos de préstamos comerciales.

Constitución de sociedad

El proceso legal para formar una sociedad anónima (corporación) para poseer y operar propiedades de inversión. La constitución de sociedad crea una entidad legal separada que brinda protección contra la responsabilidad y opciones de planificación fiscal, pero agrega complejidad y puede afectar la calificación hipotecaria.

Casa de Pasaje

Una pequeña vivienda independiente construida en un lote residencial existente, típicamente orientada hacia un callejón trasero o pasaje. También llamadas 'garden suites' o 'coach houses', las casas de pasaje aumentan los ingresos por alquiler y el valor de la propiedad utilizando la tierra e infraestructura existentes.

Contrato de Arrendamiento

Un contrato legalmente vinculante entre un propietario e inquilino que especifica los términos del alquiler, incluyendo el alquiler mensual, la duración del arrendamiento, las responsabilidades, las reglas y las condiciones de rescisión. Los contratos de arrendamiento bien redactados protegen los intereses de los propietarios al tiempo que cumplen con la legislación provincial de arrendamiento residencial.

Calificación Hipotecaria

La calificación hipotecaria es el proceso mediante el cual un prestamista evalúa los ingresos, el puntaje de crédito, las relaciones de deuda y los activos financieros de un inversionista para determinar su elegibilidad para una hipoteca y el monto máximo del préstamo que pueden recibir. Para los inversionistas inmobiliarios canadienses, esto incluye pasar la prueba de estrés federal a una tasa de calificación típicamente un 2% superior a la tasa del contrato, lo que impacta directamente el poder adquisitivo y la estrategia de inversión.

Cláusulas de Pago Anticipado

Términos en su hipoteca que permiten pagos adicionales sin penalización, típicamente entre el 10-20% del saldo original anualmente. Ayuda a pagar su hipoteca más rápido.

Compra Más Mejoras

Un programa hipotecario canadiense que combina el precio de compra con los costos de renovación en una sola hipoteca, basado en el valor de la propiedad después de las mejoras.

Cláusula de Liberación

Una provisión en una hipoteca global que permite al prestatario eliminar una propiedad individual del préstamo sin refinanciar toda la cartera. Esencial cuando se planea vender propiedades individuales de una hipoteca agrupada.

Control de Alquiler

Regulaciones provinciales que limitan cuánto un propietario puede aumentar el alquiler anualmente para los inquilinos existentes. Las reglas varían según la provincia: Ontario limita los aumentos a una directriz establecida por el gobierno, mientras que Alberta no tiene control de alquiler. El control de alquiler impacta directamente las proyecciones de flujo de efectivo de la inversión.

Compensación por Alquiler

Uso de un porcentaje de los ingresos por alquiler (típicamente 50-80%) para ayudar a calificar para una hipoteca al compensar los costos de mantenimiento de la propiedad.

Certificado de Estado

Un documento legal emitido por una corporación de condominios que revela la salud financiera del edificio, el estado del fondo de reserva, las cuotas extraordinarias pendientes, litigios y restricciones de alquiler. Los prestamistas exigen este documento antes de aprobar la financiación de condominios.

Comunidad de propietarios

El órgano de gobierno de un edificio de condominios responsable de la gestión de la propiedad común, la recaudación de cuotas, el mantenimiento de fondos de reserva y la aplicación de los estatutos. La salud financiera de una comunidad de propietarios afecta directamente al valor de las unidades y a la elegibilidad para financiación.

Casa adosada

Una unidad residencial de varios pisos que comparte una o más paredes con unidades adyacentes pero tiene su propia entrada. Las casas adosadas ofrecen un punto intermedio entre condominios y casas unifamiliares, a menudo con precios de compra más bajos y estructuras de tarifas similares a las de los condominios.

D

Días en el Mercado

El número de días que una propiedad ha estado listada para la venta o alquiler sin haber sido alquilada o vendida, utilizado como un indicador de la demanda del mercado y la adecuación del precio. Las propiedades con muchos días en el mercado suelen indicar problemas de precios o deficiencias en la propiedad.

Disposición Considerada

Un evento fiscal reconocido por la CRA en el que la propiedad se trata como si se hubiera vendido a valor justo de mercado, incluso si no se produjo una venta real. Desencadenado por muerte, emigración de Canadá o conversión del uso de la propiedad, lo que crea una obligación de impuesto sobre las ganancias de capital.

Depreciación

Un método contable que asigna el costo de un edificio a lo largo de su vida útil como deducción fiscal. En bienes raíces de EE. UU., la depreciación reduce el ingreso de alquiler gravable. El equivalente canadiense es el Capital Cost Allowance (CCA).

DSCR

Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.

Debida Diligencia

La investigación y análisis exhaustivos de una propiedad antes de su compra, que incluyen revisión financiera, inspección física, búsqueda de título y análisis de mercado.

Dúplex

Una propiedad residencial que contiene dos unidades de vivienda separadas, ya sea una al lado de la otra o apiladas. Los dúplex son populares entre los inversores principiantes porque pueden practicar el 'house-hacking' (vivir en una unidad y alquilar la otra) para compensar los costos de la hipoteca.

Dinero de garantía

Un depósito realizado por un comprador para demostrar su intención seria de comprar una propiedad. En el wholesaling, el dinero de garantía asegura el contrato de compra. Si el trato fracasa debido a un incumplimiento del comprador, el dinero de garantía puede ser confiscado.

Desalojo

El proceso legal para remover a un inquilino de una propiedad de alquiler por razones como el impago del alquiler, violaciones del contrato de arrendamiento o daños a la propiedad. Las leyes de desalojo varían según la provincia y normalmente requieren que los propietarios sigan períodos de notificación específicos y procesos de tribunal.

División de Ingresos

Una estrategia fiscal que distribuye los ingresos entre los miembros de la familia en tramos impositivos más bajos para reducir la carga fiscal total de la familia. En el sector inmobiliario, se logra a través de estructuras corporativas, fideicomisos familiares o préstamos a cónyuges, sujetos a restricciones fiscales canadienses.

Derecho de tanteo y retracto

Un derecho contractual que otorga a una parte la primera oportunidad de comprar una propiedad antes de que el propietario pueda venderla a otra persona. Común en acuerdos de joint venture y algunos contratos de arrendamiento comercial.

Depósito de Garantía

Dinero recaudado de los inquilinos al comienzo de un contrato de arrendamiento para cubrir posibles daños que excedan el desgaste normal o el alquiler impago al final del contrato. Las normas sobre el depósito de garantía varían según la provincia, y algunas jurisdicciones limitan las cantidades y exigen que los depósitos se mantengan en fideicomiso.

Derrama Especial

Un cargo único que impone una corporación de condominios a los propietarios de unidades para cubrir reparaciones o gastos importantes que no estén adecuadamente financiados por el fondo de reserva. Las derramas especiales pueden variar desde unos pocos miles hasta decenas de miles de dólares por unidad y representan un riesgo significativo de flujo de efectivo para los inversores.

E

Estrategia BRRRR

La Estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) es un enfoque de inversión inmobiliaria en el que los inversores canadienses compran propiedades infravaloradas, las renuevan para aumentar su valor, las alquilan y luego las refinan para extraer capital propio y así adquirir propiedades adicionales. Este método permite a los inversores reciclar su capital inicial en múltiples propiedades, aunque el éxito depende de encontrar propiedades con suficiente potencial de adición de valor y de cumplir los requisitos de refinanciamiento de los prestamistas canadienses, que suelen requerir un período de propiedad experimentado.

Eficiencia Energética

La eficacia con la que una propiedad utiliza la energía para calefacción, refrigeración, iluminación y otras funciones. Las mejoras de eficiencia energética en propiedades de alquiler reducen los costos operativos, aumentan el NOI (ingreso operativo neto) y pueden añadir un valor de propiedad significativo, al mismo tiempo que califican para reembolsos gubernamentales.

Evaluación Ambiental

Una evaluación profesional del estado ambiental de una propiedad, generalmente requerida por los prestamistas comerciales. La Fase I revisa los registros históricos en busca de riesgo de contaminación. La Fase II implica pruebas de suelo y agua. Esencial para la compra de propiedades comerciales e industriales.

Estrategia de Salida

Una estrategia de salida es un plan predeterminado que describe cómo un inversor inmobiliario tiene la intención de deshacerse o retirarse de una inversión inmobiliaria para obtener ganancias o minimizar pérdidas, como la venta, la refinanciación, la conversión a un uso diferente o la transferencia a una tenencia a largo plazo. Para los inversores canadienses, tener una estrategia de salida clara es especialmente importante al tratar con financiación a corto plazo como hipotecas privadas o préstamos puente, ya que los prestamistas suelen exigir a los prestatarios que demuestren un plan viable para reembolsar el préstamo dentro del plazo.

Ejecución hipotecaria

El proceso legal por el cual un prestamista se apodera y vende una propiedad después de que el prestatario incumple con los pagos de la hipoteca. En Canadá, el proceso varía según la provincia y puede incluir venta judicial o venta extrajudicial. Las propiedades embargadas pueden ofrecer precios inferiores al de mercado, pero conllevan riesgos de condición y de título.

Estructura GP/LP

Un acuerdo de Socio General / Socio Limitado utilizado en sindicaciones inmobiliarias. El GP gestiona el proyecto y asume la responsabilidad, mientras que los LP invierten capital de forma pasiva con una responsabilidad limitada a su monto de inversión.

Estado de Patrimonio Neto

Un documento financiero que enumera todos los activos y pasivos para calcular el patrimonio neto total. Los prestamistas comerciales y de cartera a menudo requieren esto como parte de las solicitudes de hipoteca, utilizando el capital total en todas las propiedades como un factor de calificación.

Exención de Residencia Principal

Una disposición fiscal canadiense que elimina el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad designada como residencia principal del propietario. La designación estratégica en múltiples propiedades puede reducir significativamente la carga fiscal vitalicia.

F

Financiamiento al 100%

Una estructura hipotecaria en la que no se requiere ningún pago inicial con fondos personales del prestatario. En Canadá, esto está disponible para propiedades comerciales ocupadas por el propietario a través de programas de la CMHC y para compras residenciales utilizando donaciones para el pago inicial, pagos iniciales prestados (donde esté permitido) o hipotecas de respaldo del vendedor combinadas con una primera hipoteca.

Fideicomiso a título de desnudez

Un acuerdo legal en el que una parte posee el título legal de una propiedad en nombre de otra. En la inversión canadiense, los fideicomisos a título de desnudez permiten a los inversores comprar propiedades a título personal para facilitar la aprobación de hipotecas, mientras que una corporación conserva la propiedad beneficiosa.

Financiamiento Puente

Financiamiento a corto plazo (90 días a 1 año) que cubre el lapso entre la compra de una propiedad nueva y la venta o refinanciamiento de otra. Los inversionistas utilizan préstamos puente para actuar rápidamente en transacciones o financiar renovaciones antes de que se establezca el financiamiento a largo plazo.

Financiamiento para Adquisición de Negocios

Préstamos utilizados para comprar un negocio existente, típicamente calificados en función del ingreso operativo neto y los estados financieros históricos del negocio. Algunos programas pueden cubrir hasta el 100% del precio de compra para compradores calificados.

Flujo de Caja

El dinero restante después de recaudar el alquiler y pagar todos los gastos, incluyendo hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento y administración de la propiedad.

Financiamiento de Construcción

Un préstamo a corto plazo que financia la construcción o renovación importante de una propiedad, desembolsado en etapas (anticipos) a medida que se completan los hitos de la construcción. Una vez finalizada la construcción, el préstamo de construcción se reemplaza típicamente con una hipoteca permanente a través de un proceso llamado financiamiento de salvamento. Los intereses se cobran solo sobre la cantidad desembolsada.

Fideicomiso Familiar

Una entidad legal que posee activos en nombre de miembros de la familia. Los fideicomisos familiares permiten la división de ingresos y la transferencia de activos libres de impuestos para la planificación patrimonial, aunque la mayoría de los prestamistas son reacios a financiar propiedades en fideicomisos familiares.

Fideicomiso

Un fideicomiso bancario mexicano que permite a los extranjeros poseer propiedades en la zona restringida de México, dentro de los 50 km de la costa o 100 km de las fronteras. Un banco mexicano ostenta el título legal mientras que el comprador extranjero conserva plenos derechos de propiedad beneficiaria.

FIRPTA

Foreign Investment in Real Property Tax Act - una ley fiscal de EE. UU. que exige a los compradores retener impuestos al comprar bienes raíces de vendedores extranjeros. Importante para los canadienses que venden propiedades en EE. UU.

Fix and Flip

Fix and flip (rehabilitar y vender rápido) es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad, generalmente por debajo del valor de mercado o que necesita reparaciones, la renueva o mejora, y luego la revende rápidamente para obtener ganancias. En Canadá, los inversores que siguen esta estrategia deben tener en cuenta que la CRA generalmente grava las ganancias como ingresos comerciales en lugar de ganancias de capital, y la financiación a menudo se gestiona a través de prestamistas privados o fuentes de hipotecas alternativas, ya que los prestamistas tradicionales pueden no financiar compras de inversión a corto plazo.

Financiamiento Mezzanine

Una combinación híbrida de deuda y capital que se sitúa entre la primera hipoteca y el capital propio del prestatario en la estructura de capital. Los prestamistas mezzanine cobran tasas más altas (típicamente 10-20%) porque se les paga después de la primera hipoteca en caso de incumplimiento. Común en bienes raíces comerciales y proyectos de desarrollo donde los prestatarios necesitan cubrir la brecha entre su primera hipoteca y el capital disponible.

Financiamiento Multifamiliar

El financiamiento multifamiliar se refiere a préstamos hipotecarios diseñados específicamente para comprar o refinanciar propiedades residenciales con cinco o más unidades, como edificios de apartamentos o grandes complejos de alquiler. Para los inversores inmobiliarios canadienses, estos préstamos de estilo comercial suelen requerir pagos iniciales más grandes y se evalúan principalmente según los ingresos por alquiler de la propiedad y el ingreso operativo neto, en lugar de basarse únicamente en los ingresos personales.

Fontanería

El sistema de tuberías, desagües, accesorios y conexiones en un edificio que distribuye agua y elimina desechos. Los problemas de fontanería se encuentran entre las reparaciones más costosas en propiedades de alquiler, y las tuberías viejas de galvanizado o polibutileno a menudo necesitan ser reemplazadas durante las renovaciones.

Fondo de reserva

Dinero reservado por una corporación de condominios o un propietario para futuras reparaciones importantes y gastos de capital, como el reemplazo de techos, reparaciones de la envolvente del edificio o mejoras de sistemas mecánicos. Un fondo de reserva bien dotado indica una gestión financiera responsable y reduce el riesgo de evaluaciones especiales.

Financiamiento del vendedor

Un acuerdo de financiamiento en el que el vendedor de la propiedad actúa como prestamista, permitiendo al comprador realizar los pagos directamente a él en lugar de obtener una hipoteca tradicional.

Financiamiento de Salida

Financiamiento hipotecario permanente a largo plazo que reemplaza un préstamo de construcción a corto plazo una vez que un proyecto de desarrollo se completa y se estabiliza. Obtener un compromiso de salida antes de que comience la construcción reduce el riesgo del proyecto.

G

Gestión de Activos

La supervisión estratégica de una cartera inmobiliaria completa, incluidas las decisiones sobre refinanciación, optimización de alquileres, adquisiciones, desinversiones y planificación a largo plazo. Distinta de la administración de propiedades, que se ocupa de las operaciones diarias.

Gastos de Capital

Gastos importantes y únicos para mejoras de la propiedad que extienden la vida útil del activo, como reemplazo de techos, reparaciones de cimientos o nuevos sistemas HVAC. Los gastos de capital (CapEx) difieren del mantenimiento regular y generalmente se presupuestan por separado en el análisis de propiedades de inversión.

Garantía Cruzada

Un acuerdo de préstamo donde el capital en una o más propiedades sirve como garantía adicional para un préstamo sobre otra propiedad. Común en hipotecas globales, permite a los prestamistas usar propiedades más sólidas para respaldar las más débiles.

Gravamen

Cualquier reclamación, gravamen, cargo o responsabilidad asociada a una propiedad que pueda afectar su transferencia o valor. Los gravámenes comunes incluyen hipotecas, servidumbres, embargos por impuestos sobre la propiedad y pactos restrictivos.

GDS

Razón de Servicio de Deuda Bruta (GDS) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir los costos de vivienda (hipoteca, impuestos, calefacción). Típicamente un máximo del 39%. Para los inversores, los ingresos por alquiler de la propiedad pueden compensar estos costos mediante cálculos de compensación de alquiler.

Gravamen

Un reclamo legal sobre una propiedad utilizado como garantía de una deuda. Los gravámenes surgen de hipotecas impagas, impuestos sobre la propiedad, trabajos de contratistas o sentencias judiciales. Los gravámenes no descubiertos pueden eliminar un descuento aparente en la compra de propiedades en dificultades.

Gastos Operativos

Los costos continuos de operar una propiedad de alquiler, que incluyen impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento, tarifas de administración de la propiedad, servicios públicos y reparaciones. Restar los gastos operativos de los ingresos brutos por alquileres produce el ingreso operativo neto.

Garante Parental

Un padre o madre que co-firma un contrato de arrendamiento en nombre de su hijo, asumiendo la responsabilidad legal de los pagos del alquiler y los daños a la propiedad. La exigencia de garantes parentales es una estrategia clave de mitigación de riesgos en la inversión de alquileres para estudiantes.

Gestión de propiedades

La operación, control y supervisión de bienes inmuebles por parte de un tercero. Los administradores de propiedades se encargan de la selección de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento y las operaciones diarias.

H

Hipoteca Asumible

Una hipoteca que puede ser transferida a un nuevo comprador junto con la propiedad, manteniendo los términos y la tasa originales. Puede ser valiosa cuando las tasas son más altas.

Hipoteca Global

Una hipoteca única que cubre múltiples propiedades, a menudo utilizada por inversores para simplificar la financiación de una cartera. Permite la liberación de propiedades individuales a medida que se venden.

Hipoteca Cerrada

Una hipoteca con restricciones sobre cuánto pago adicional se puede realizar durante el plazo, generalmente limitado al 10-20% del saldo original por año. Los pagos anticipados que excedan la cantidad permitida activan una penalización (generalmente tres meses de intereses o la diferencia de tasa de interés). Las hipotecas cerradas ofrecen tasas más bajas que las hipotecas abiertas a cambio de menos flexibilidad.

Hipoteca de Garantía

Una hipoteca registrada por un monto superior al monto real del préstamo, a menudo hasta el 125% del valor de la propiedad. Esto permite a los prestatarios acceder a fondos adicionales más adelante sin tener que pagar por un nuevo registro. La mayoría de los principales bancos canadienses utilizan hipotecas de garantía por defecto. La desventaja es que cambiar de prestamista al renovar generalmente requiere una liquidación completa y un nuevo registro, lo que agrega costos.

Hipoteca Comercial

Financiación para propiedades comerciales como edificios minoristas, de oficinas o multifamiliares con 5+ unidades, con criterios de calificación diferentes a los de las hipotecas residenciales.

Hipoteca Convencional

Una hipoteca con un pago inicial del 20% o más, que no requiere seguro por incumplimiento. Este es el tipo de financiación estándar para propiedades de inversión en Canadá, ya que las hipotecas de alta proporción (aseguradas) no están disponibles para alquileres puros.

Hipoteca Convertible

Una hipoteca a corto plazo (generalmente de 6 meses o 1 año) que se puede convertir en un plazo fijo más largo en cualquier momento sin penalización. Útil cuando se espera que las tasas bajen y se desea fijarlas más adelante, o cuando se necesita flexibilidad a corto plazo antes de comprometerse a un plazo más largo.

Hipoteca a Tipo Fijo

Una hipoteca en la que la tasa de interés se mantiene igual durante todo el plazo, proporcionando pagos mensuales predecibles independientemente de los cambios en el mercado.

HELOC

Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria - una línea de crédito rotatoria garantizada por el capital de su vivienda, que le permite pedir prestado según sea necesario hasta un límite establecido.

Hipoteca de Alto Ratio

Una hipoteca con menos del 20% de pago inicial, que requiere seguro de impago. No está disponible para propiedades de inversión de 1 a 4 unidades en Canadá. Sin embargo, multifamiliares de 5 o más unidades pueden acceder a CMHC MLI Select, y los 'house hackers' en propiedades ocupadas por el propietario de 2 a 4 plex pueden utilizar financiación asegurada.

Home Staging

El proceso de amueblar y decorar una propiedad para maximizar su atractivo para compradores o inquilinos potenciales, utilizando típicamente colores neutros y una colocación estratégica de muebles. Las propiedades bien presentadas se venden consistentemente más rápido y a precios más altos, al tiempo que atraen inquilinos de mejor calidad.

House Hacking

Vivir en una unidad de una propiedad multifamiliar mientras se alquilan las otras para compensar los pagos de la hipoteca y los gastos de manutención.

HVAC

Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.

Hipoteca Asegurada

Una hipoteca respaldada por un seguro de impago de hipotecas de CMHC, Sagen o Canada Guaranty, requerido cuando el pago inicial es inferior al 20% en propiedades ocupadas por el propietario. La prima del seguro (que oscila entre el 2,8% y el 4% de la hipoteca) se agrega al préstamo. Las hipotecas aseguradas califican para tasas de interés más bajas porque el riesgo del prestamista está cubierto por la aseguradora.

Hipoteca de Solo Intereses

Una hipoteca de solo intereses permite al prestatario pagar únicamente la porción de interés del préstamo durante un período determinado, que generalmente varía entre cinco y diez años, después de lo cual los pagos aumentan para incluir el reembolso del capital. Para los inversores inmobiliarios canadienses, esta estructura maximiza el flujo de efectivo durante el período de solo intereses, liberando capital para otras inversiones o mejoras en la propiedad, aunque significa que no se crea capital a través de los pagos hasta que comienza la fase de reembolso del capital.

Hipoteca Abierta

Una hipoteca que puede liquidarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalización. Las hipotecas abiertas tienen tasas de interés más altas que las hipotecas cerradas para compensar esta flexibilidad. Son útiles para los prestatarios que esperan vender pronto, recibir una suma global o refinanciar en el corto plazo.

Hipoteca Privada

Una hipoteca de un prestamista privado en lugar de un banco tradicional, típicamente con tasas más altas pero requisitos de calificación más flexibles.

Hoja de Cálculo de Alquiler

Una Hoja de Cálculo de Alquiler es un formulario estandarizado utilizado por los prestamistas canadienses para calcular el ingreso neto por alquiler de una propiedad de inversión, que generalmente tiene en cuenta una asignación por vacancia y los gastos operativos para determinar cuántos ingresos por alquiler califican para la aprobación de una hipoteca. Este documento ayuda a los inversores a demostrar el flujo de efectivo de su propiedad al solicitar financiación para propiedades de alquiler.

Hipoteca no asegurada

Una hipoteca sin seguro de impago respaldado por el gobierno, requerido cuando el pago inicial es del 20% o más, o para propiedades de inversión y refinanciamientos. Las hipotecas no aseguradas suelen tener tasas de interés ligeramente más altas que las aseguradas porque el prestamista asume todo el riesgo de impago. La mayoría de las hipotecas de propiedades de inversión en Canadá no están aseguradas.

Hipoteca a Tasa Variable

Una hipoteca cuya tasa de interés fluctúa con la tasa prime, lo que significa que sus pagos o amortización pueden cambiar con el tiempo.

I

Intercambio 1031

Una disposición fiscal de EE. UU. que permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital reinvirtiendo los ingresos de la venta de una propiedad en una propiedad de reemplazo de tipo similar dentro de plazos específicos. No disponible en Canadá, pero relevante para canadienses que invierten en bienes raíces estadounidenses.

Inquilino Ancla

Un inquilino importante en una propiedad comercial, típicamente un minorista o negocio conocido, que atrae clientes y a otros inquilinos a la ubicación. Los inquilinos ancla proporcionan estabilidad y son un factor clave en la valoración de propiedades comerciales.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Impuesto que se adeuda sobre la ganancia de la venta de una propiedad de inversión, calculado como la diferencia entre el precio de venta y la base de costo ajustada. En Canadá, el 50% de las ganancias de capital se incluye en el ingreso imponible, aunque los cambios recientes han aumentado la tasa de inclusión para montos superiores a $250,000.

Inversión Transfronteriza

La inversión transfronteriza se refiere a que los inversores inmobiliarios canadienses compren, financien o administren propiedades en los Estados Unidos u otros países extranjeros, lo que implica navegar por diferentes sistemas fiscales, requisitos de financiación, riesgos de cambio de divisas y marcos legales. Esta estrategia permite a los canadienses diversificar sus carteras geográficamente y acceder potencialmente a mercados con precios de propiedad más bajos, mayores rendimientos de alquiler o potencial de apreciación más fuerte que su mercado nacional.

Informe de depreciación

Un estudio de ingeniería que evalúa el estado de los componentes principales de un edificio, estima la vida útil restante y recomienda las contribuciones al fondo de reserva. Los prestamistas pueden rechazar la financiación de condominios sin un informe de depreciación adecuado.

IRD

Diferencial de Tipo de Interés - un cálculo de penalización hipotecaria basado en la diferencia entre su tipo y los tipos actuales para el plazo restante.

ITIN

Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.

Impuesto sobre la transferencia de tierras

Un impuesto provincial que se paga al comprar una propiedad, calculado como un porcentaje del precio de compra. Algunas ciudades como Toronto añaden un impuesto municipal adicional.

Incumplimiento Hipotecario

Incumplimiento de los términos de un acuerdo hipotecario, típicamente por no realizar los pagos. El incumplimiento puede dar lugar a procedimientos de venta forzosa o ejecución hipotecaria, daños en el crédito y pérdida de la propiedad.

Ingresos Pasivos

Ganancias de propiedades de alquiler o inversiones que requieren una participación mínima en el día a día. El objetivo de la mayoría de los inversores inmobiliarios que buscan la libertad financiera.

Inversionista de cartera

Un inversionista de cartera es un prestamista, a menudo una cooperativa de crédito o una institución privada, que financia hipotecas utilizando su propio capital y mantiene los préstamos en sus libros en lugar de venderlos a aseguradoras como la CMHC. Para los inversionistas inmobiliarios canadienses, los prestamistas de cartera son valiosos porque a menudo tienen criterios de calificación más flexibles y pueden aprobar acuerdos que los bancos tradicionales que siguen estrictas directrices de las aseguradoras rechazarían.

Inspección de la Propiedad

Un examen profesional de la condición física de una propiedad, incluyendo elementos estructurales, sistemas mecánicos, techos y otros componentes, que generalmente se lleva a cabo antes de la compra. Las inspecciones exhaustivas ayudan a los inversores a identificar problemas, estimar los costos de reparación y negociar los precios de compra.

Impuesto sobre la propiedad

Impuesto anual que los municipios imponen sobre los bienes inmuebles en función del valor tasado de la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad financian los servicios locales y son un gasto operativo significativo que los inversores deben tener en cuenta en las proyecciones de flujo de caja.

Ingresos por alquiler

Ingresos generados por inquilinos que pagan alquiler por una propiedad de inversión. El ingreso bruto por alquiler es el total recaudado antes de gastos, mientras que el ingreso neto por alquiler resta los costos operativos para mostrar la rentabilidad real.

Ingreso Declarado

Un programa hipotecario donde los ingresos se declaran en lugar de documentarse por completo, diseñado para prestatarios autónomos con situaciones de ingresos complejas.

J

Joint Venture

Una sociedad entre dos o más partes para invertir en bienes raíces, combinando capital, experiencia o crédito para completar una operación.

Junta de Propietarios e Inquilinos

Un tribunal provincial o organismo administrativo que resuelve disputas entre propietarios e inquilinos, tramita solicitudes de desalojo y hace cumplir la legislación sobre arrendamiento residencial. Cada provincia canadiense tiene su propia junta o tribunal con procedimientos y plazos específicos.

L

LLC

Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.

LTV

Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.

M

MAV

Modelo Automatizado de Valoración - una herramienta impulsada por la tecnología que estima el valor de mercado de una propiedad utilizando algoritmos, registros públicos, datos de ventas comparables y tendencias del mercado. Algunos prestamistas aceptan MAV en lugar de tasaciones completas para transacciones de menor riesgo, lo que ahorra a los prestatarios la tarifa de tasación de $300-500 y acelera el proceso de aprobación.

Mantenimiento de Áreas Comunes

Gastos para el mantenimiento de espacios compartidos en propiedades comerciales, incluyendo vestíbulos, estacionamientos, paisajismo y pasillos. Los cargos de CAM generalmente se trasladan a los inquilinos como parte de las estructuras de arrendamiento neto.

Mantenimiento diferido

Reparaciones y mantenimiento necesarios que se han pospuesto o descuidado, creando una acumulación de trabajo que eventualmente requerirá atención. Las propiedades con un mantenimiento diferido significativo pueden ser oportunidades de valor añadido para inversores dispuestos a abordar los problemas acumulados.

Multiple de Capital

Una métrica de rendimiento calculada dividiendo las distribuciones totales recibidas por el capital total invertido. Un múltiplo de capital de 2.0x significa que el inversor duplicó su dinero durante el período de inversión.

Multiplicador de Alquiler Bruto

GRM - una métrica de valoración de propiedades calculada dividiendo el precio de compra por el ingreso bruto anual de alquiler. Una propiedad de $500,000 que genera $60,000/año en alquiler bruto tiene un GRM de 8.3. Los GRMs más bajos generalmente indican un mejor valor, aunque la métrica no tiene en cuenta los gastos operativos como lo hace la tasa de capitalización.

Monto Máximo del Préstamo

El monto máximo del préstamo es el valor hipotecario más alto que un prestamista aprobará para una propiedad o prestatario específico, determinado por factores como el valor de tasación de la propiedad, los límites de la relación préstamo-valor y los criterios de calificación del prestatario. Para los inversores inmobiliarios canadienses, este límite es particularmente importante ya que las propiedades de inversión suelen enfrentar límites de LTV más bajos que las viviendas ocupadas por sus propietarios, a menudo limitándose al 80% del valor de la propiedad.

MLI Select

MLI Select es un programa de seguro de préstamos hipotecarios de la CMHC que ofrece primas reducidas, períodos de amortización más largos (hasta 50 años) y relaciones préstamo-valor más altas para propiedades de alquiler residenciales multifamiliares que cumplen criterios específicos de asequibilidad, accesibilidad o compatibilidad climática. Para los inversores inmobiliarios canadienses, proporciona importantes ventajas de financiación al construir o adquirir propiedades de alquiler que se alinean con los objetivos sociales y ambientales de la CMHC, reduciendo efectivamente los costos a cambio de compromisos como mantener una parte de las unidades a alquileres por debajo del valor de mercado.

MLS

Servicio de Listado Múltiple - una base de datos utilizada por agentes inmobiliarios con licencia para listar propiedades en venta, proporcionando información estandarizada de la propiedad, fotos y precios. Los inversores también utilizan estrategias fuera del mercado para encontrar ofertas no listadas en el MLS.

Multifamiliar

Propiedades con múltiples unidades de vivienda, desde dúplex hasta grandes edificios de apartamentos. A menudo ofrecen mejor flujo de caja y economías de escala.

Maniobra Smith

Una estrategia fiscal canadiense que convierte los intereses hipotecarios no deducibles en intereses de préstamos de inversión deducibles de impuestos con el tiempo.

Mejora de Inquilino

Modificaciones realizadas en un espacio comercial de alquiler para satisfacer las necesidades específicas de un inquilino, a menudo financiadas por el propietario como incentivo. Las asignaciones de TI son una parte estándar de las negociaciones de arrendamiento comercial.

N

NOI

Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.

Notario

En México, un funcionario público con licencia que autentica transacciones inmobiliarias, recauda impuestos y garantiza el cumplimiento legal. Un notario no es un abogado independiente; los inversionistas deben contratar a su propio abogado por separado.

Notificación de evaluación

Un documento emitido por la CRA (Agencia Tributaria de Canadá) después de procesar una declaración de impuestos, que confirma los ingresos declarados y los impuestos adeudados o a reembolsar. Los prestamistas hipotecarios requieren notificaciones de evaluación como prueba de los ingresos declarados, especialmente para prestatarios autónomos.

O

Opción de arrendamiento

Un acuerdo que otorga al inquilino el derecho (pero no la obligación) de comprar la propiedad a un precio predeterminado dentro de un plazo específico mientras alquila.

Operaciones fuera de mercado

Las operaciones fuera de mercado (off-market deals) son propiedades que se venden de forma privada sin estar listadas en la MLS o plataformas públicas, y que normalmente se encuentran mediante contacto directo con los propietarios, networking o intermediarios (wholesalers). Para los inversores canadienses, estas transacciones pueden ofrecer menor competencia y potencialmente mejores precios, aunque requieren una búsqueda más activa y una diligencia debida cuidadosa sin la transparencia de las ventas listadas.

P

Prestamistra B

Prestamistas alternativos que atienden a prestatarios que no califican con los principales bancos, ofreciendo tasas ligeramente más altas con criterios más flexibles.

Puntuación Beacon

La puntuación crediticia canadiense producida por Equifax, que varía de 300 a 900. La mayoría de los prestamistas hipotecarios canadienses exigen una puntuación Beacon mínima de 600-680 para financiación convencional, con las mejores tasas disponibles por encima de 720. La puntuación Beacon es similar a la puntuación FICO utilizada en los Estados Unidos y tiene en cuenta el historial de pagos, la utilización del crédito, la antigüedad del historial crediticio y la combinación de crédito.

Préstamo Global

Un préstamo global es una única hipoteca que financia múltiples propiedades bajo un único acuerdo de préstamo, permitiendo a los inversores inmobiliarios canadienses consolidar la financiación de varias propiedades de inversión en lugar de mantener hipotecas separadas para cada una. Esto puede simplificar la gestión de carteras y ofrecer potencialmente mejores condiciones, aunque normalmente se negocia una cláusula de liberación para permitir la venta de propiedades individuales sin activar el pago total del préstamo completo.

Préstamo Puente

Un préstamo puente es una solución de financiación a corto plazo que permite a los inversores inmobiliarios canadienses acceder al capital acumulado en su propiedad existente para financiar la compra de una nueva propiedad antes de que se haya vendido la actual. "Cierra" la brecha entre la fecha de cierre de una nueva compra y la venta de una propiedad existente, generalmente con tasas de interés más altas y una duración de unas pocas semanas a varios meses.

Permiso de Construcción

Aprobación municipal oficial requerida antes de realizar ciertos tipos de trabajos de construcción o renovación, garantizando el cumplimiento de los códigos de construcción y las regulaciones de seguridad. El trabajo no permitido en propiedades de inversión puede resultar en multas, demolición obligatoria, dificultades para vender y reclamaciones de seguro anuladas.

Poder Adquisitivo

El poder adquisitivo se refiere al valor máximo de la propiedad o al monto de la hipoteca para el cual un inversionista inmobiliario puede calificar según sus ingresos, puntaje de crédito, deudas existentes y pago inicial disponible. Para los inversionistas canadienses, esto determina cuánta propiedad pueden adquirir y se ve afectado directamente por las tasas de interés actuales, las pautas de préstamos de OSFI y los requisitos de la prueba de estrés.

Préstamos Comerciales

Financiamiento para bienes raíces comerciales o fines comerciales, típicamente calificado en base al ingreso de la propiedad (NOI) en lugar del ingreso personal. Incluye hipotecas para edificios multifamiliares (5+ unidades), propiedades comerciales, de oficinas e industriales.

Propiedades Comparables

Propiedades similares en la misma área de mercado que se utilizan para establecer el valor justo de mercado o las tarifas de alquiler mediante la comparación de características, ubicación, condición y precios recientes de venta o alquiler. El análisis de comparables es esencial al determinar precios de oferta y establecer alquileres competitivos.

Préstamo de Construcción

Financiamiento a corto plazo utilizado para financiar la construcción de una nueva propiedad. Los fondos se liberan en etapas (desembolsos) a medida que se completan los hitos de construcción, y los intereses se cobran solo sobre los montos desembolsados. Los préstamos de construcción suelen convertirse en financiamiento permanente una vez finalizado el proyecto.

Propuesta de consumidor

Un proceso legal formal en Canadá donde un deudor negocia con los acreedores para pagar una parte de las deudas pendientes como alternativa a la quiebra. Una propuesta de consumidor afecta los informes de crédito y la calificación hipotecaria durante varios años.

Pacto

Un acuerdo o promesa vinculante en una escritura de propiedad o documento de préstamo. Los pactos restrictivos limitan el uso de la propiedad, mientras que los pactos de préstamo establecen las condiciones que los prestatarios deben mantener, como los índices mínimos de cobertura de deuda.

Puntuación de crédito

Una calificación numérica (300-900 en Canadá) que representa tu solvencia crediticia, afectando las tasas hipotecarias y la aprobación. Generalmente se necesita 680+ para obtener las mejores tasas.

Pago Inicial

El pago inicial en efectivo al comprar una propiedad. Para propiedades de inversión de 1 a 4 unidades, se requiere un pago inicial mínimo del 20%. Las multifamiliares de 5 o más unidades pueden usar CMHC MLI Select con pagos iniciales más bajos, y los 'house hackers' pueden pagar tan solo el 5% en plexes ocupados por el propietario de 2 a 4 unidades.

Programa de Desembolso

Un plan que especifica cuándo y cuánto de los fondos de un préstamo de construcción se liberarán a medida que se alcanzan los hitos de la construcción. Un inspector verifica la finalización del trabajo antes de que se desembolse cada pago.

Préstamo DSCR

Un préstamo calificado según la relación de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad en lugar del ingreso personal del prestatario, popular para propiedades de inversión en EE. UU.

Precios Dinámicos

Una estrategia de gestión de ingresos donde las tarifas de alquiler por noche se ajustan en tiempo real según la demanda, la estacionalidad, los eventos locales y los precios de la competencia. Utilizado por los operadores de alquileres a corto plazo para maximizar los ingresos.

Patrimonio neto

La diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y el saldo hipotecario restante. Si su casa vale $500,000 y usted debe $300,000, tiene $200,000 de patrimonio neto. El patrimonio neto se acumula a través de pagos hipotecarios, apreciación y mejoras en la propiedad.

Planificación patrimonial

El proceso de anticipar y organizar la gestión y disposición del patrimonio de una persona durante su vida y después de su muerte, con el objetivo de minimizar impuestos y garantizar una transición fluida para los herederos.

Propiedad Plena

La forma más completa de propiedad inmobiliaria, que otorga plenos derechos para usar, vender, arrendar o legar la propiedad indefinidamente. En México, los extranjeros pueden comprar propiedad plena fuera de la zona restringida.

Préstamo para Extranjeros

Programas hipotecarios diseñados para no ciudadanos de EE. UU. que invierten en bienes raíces estadounidenses, con requisitos específicos de documentación y pago inicial.

Préstamo de dinero duro

Un préstamo a corto plazo de prestamistas privados garantizado por la propiedad en sí misma en lugar de la solvencia crediticia del prestatario. Los préstamos de dinero duro ofrecen aprobaciones rápidas y plazos flexibles, pero a tasas de interés más altas, comúnmente utilizados para proyectos de 'arreglar y vender' y financiación puente.

Propiedad Industrial

Bienes raíces utilizados para fabricación, almacenamiento, distribución o bodegaje. Las propiedades industriales a menudo cuentan con arrendamientos netos a largo plazo con menores requisitos de gestión que las propiedades residenciales o comerciales.

Período de Alquiler Inicial

El tiempo entre cuando una propiedad nueva o renovada está lista para inquilinos y cuando alcanza una ocupación estabilizada. Durante el período de alquiler inicial, la propiedad genera ingresos por debajo del objetivo mientras incurre en gastos completos, lo que requiere reservas de efectivo adecuadas.

Propiedad de Uso Mixto

Un edificio que combina usos residenciales y comerciales, como locales comerciales en la planta baja con apartamentos arriba. Las propiedades de uso mixto pueden diversificar los flujos de ingresos y calificar para términos de financiación comercial.

Prestador Monolínea

Una institución financiera que exclusivamente origina préstamos hipotecarios sin ofrecer otros productos bancarios. Los prestadores monolínea a menudo ofrecen tasas competitivas y políticas de inversionistas más flexibles que los grandes bancos, a las que se accede a través de intermediarios hipotecarios.

Prima de Seguro Hipotecario

La tarifa cobrada por la SCHL u otros aseguradores por el seguro de incumplimiento hipotecario en hipotecas de alto índice. La prima se calcula como un porcentaje del monto del préstamo y puede agregarse al saldo de la hipoteca o pagarse por adelantado.

Penalización Hipotecaria

Una tarifa cobrada por cancelar su hipoteca anticipadamente, calculada como 3 meses de interés o la Diferencia de la Tasa de Interés (IRD), lo que sea mayor.

Prueba de Estrés Hipotecario

Un requisito federal para calificar a la tasa más alta entre su tasa contractual +2% o la tasa de referencia (alrededor del 5,25%). Para los inversores, los ingresos por alquiler pueden usarse para compensar este cálculo, aunque los prestamistas generalmente solo cuentan entre el 50% y el 80% del alquiler esperado.

Plazo Hipotecario

El período de tiempo durante el cual su contrato hipotecario y su tasa de interés están en vigor. Típicamente varía de 1 a 5 años en Canadá, después de lo cual usted renueva o refinancia.

Préstamo sin recurso

Un préstamo garantizado únicamente por la propiedad en sí, sin responsabilidad personal para el prestatario más allá de la garantía. En Canadá, el financiamiento sin recurso normalmente solo está disponible para grandes operaciones institucionales o hipotecas multifamiliares aseguradas por la CMHC.

Prestador de cartera

Una institución financiera que mantiene préstamos hipotecarios en sus propios libros en lugar de venderlos a aseguradoras o al mercado secundario. Los prestadores de cartera ofrecen criterios de calificación más flexibles, lo que los hace valiosos para inversores que han superado los límites de préstamos convencionales.

Portabilidad de hipoteca

Transferir su hipoteca existente a una nueva propiedad sin penalización, conservando su tasa y condiciones actuales. Útil al mudarse antes de que finalice su plazo.

Pre-aprobación

Un compromiso condicional de un prestamista que indica su capacidad de endeudamiento, válido por 90-120 días. Para los inversores, obtener la pre-aprobación les ayuda a actuar rápidamente en las operaciones y demuestra a los vendedores que son compradores serios con financiación en orden.

Preconstrucción

La compra de una propiedad antes o durante su fase de construcción, normalmente a un promotor. Las compras en preconstrucción pueden ofrecer plusvalía incorporada si los valores se aprecian al completarse, pero conllevan el riesgo de finalización, incluyendo retrasos e insolvencia del promotor.

Principal

El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.

Préstamo Privado

El préstamo privado implica obtener financiación hipotecaria de inversores individuales o prestamistas no institucionales en lugar de bancos o cooperativas de crédito, generalmente a tasas de interés más altas pero con criterios de calificación más flexibles. Para los inversores inmobiliarios canadienses, los prestamistas privados ofrecen una valiosa fuente de financiación alternativa para operaciones que pueden no cumplir con los requisitos de préstamos tradicionales, como propiedades que requieren renovaciones significativas o situaciones que exigen plazos de cierre rápidos.

Pro Forma

Un estado financiero proyectado para una propiedad de inversión que muestra los ingresos, gastos y rendimientos esperados. Los pro formas se utilizan para evaluar posibles adquisiciones y son requeridos por muchos prestamistas comerciales durante la suscripción.

Proceso sucesorio

El proceso legal de validación del testamento de una persona fallecida y distribución de su patrimonio. Las propiedades mantenidas a título personal deben pasar por un proceso sucesorio, lo que causa demoras y costos. Las estructuras corporativas o fiduciarias pueden evitar el proceso sucesorio.

Préstamo con Recurso

Un préstamo en el que el prestatario es personalmente responsable del reembolso más allá del valor de la garantía. Si la propiedad se vende por menos de lo adeudado en el embargo, el prestamista puede perseguir los otros activos del prestatario. La mayoría de las hipotecas comerciales canadienses por debajo de $5 millones son con recurso completo.

Propiedad REO

Propiedad Real Estate Owned (REO) - propiedad embargada por un prestamista después de una subasta de ejecución hipotecaria fallida. Los bancos están motivados a vender propiedades REO rápidamente, lo que puede crear oportunidades para inversores dispuestos a lidiar con problemas de condición.

Propiedad Estabilizada

Una propiedad de alquiler que ha alcanzado su nivel de ocupación objetivo y está generando ingresos constantes y predecibles. Los prestamistas y tasadores valoran las propiedades estabilizadas de manera más favorable que aquellas en fase de arrendamiento o en transición.

Propiedad de alquiler para estudiantes

Una propiedad de alquiler cerca de una universidad o colegio arrendada a estudiantes, generalmente por habitación. Las propiedades de alquiler para estudiantes generan un mayor flujo de caja que las propiedades unifamiliares tradicionales porque el alquiler se cobra por dormitorio en lugar de por unidad, con el riesgo mitigado a través de avales de los padres.

Planificación de la sucesión

El proceso de preparación para la eventual transferencia de una cartera inmobiliaria a herederos, socios o gestores profesionales. Incluye documentación, planificación de seguros, estructura legal a través de testamentos y fideicomisos, y transición gradual de la responsabilidad operativa.

Prestador tradicional

Un prestador tradicional es una institución financiera regulada a nivel federal o provincial, como un banco importante o una cooperativa de crédito, que ofrece financiación hipotecaria con criterios de calificación estandarizados que incluyen pruebas de estrés, verificación de ingresos y, generalmente, las tasas de interés más competitivas. Para los inversores inmobiliarios canadienses, los prestadores tradicionales suelen ofrecer las mejores tasas, pero imponen requisitos más estrictos en torno a los índices de servicio de la deuda y el número de propiedades financiadas permitidas, lo que puede limitar el crecimiento de la cartera.

Propiedad Llave en Mano

Una propiedad de inversión completamente renovada y, a menudo, ya alquilada, lista para generar ingresos inmediatamente después de la compra.

Propiedad de Valor Agregado

Una propiedad con potencial para aumentar su valor a través de renovaciones, mejor gestión, aumentos de alquiler o adición de unidades.

Préstamo del vendedor

Término canadiense para financiación del vendedor, donde el vendedor otorga una hipoteca al comprador por una parte del precio de compra, a menudo utilizado para cubrir brechas de financiación.

Q

Quiebra

Un proceso legal en el que un individuo o una empresa declara su incapacidad para pagar sus deudas. La quiebra impacta gravemente las puntuaciones de crédito y la calificación hipotecaria durante años, aunque la recuperación y el reingreso en la inversión inmobiliaria son posibles con el tiempo y un crédito reconstruido.

R

Regla del 1%

Una fórmula rápida de selección en la que el alquiler mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra. Una propiedad de $200,000 debería alquilarse por $2,000 al mes para pasar la prueba. Es un filtro aproximado para el potencial de flujo de efectivo — no sustituye a un análisis completo, pero es útil para eliminar rápidamente las malas ofertas.

Regla del 70%

Una guía para fijar y voltear propiedades que establece que no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV, por sus siglas en inglés) de una propiedad menos los costos de renovación. En una casa con un ARV de $300,000 y $50,000 en reparaciones, su precio máximo de compra sería de $160,000. Este margen tiene en cuenta los costos de mantenimiento, los costos de venta y la ganancia.

Renta por encima del mercado

Tasas de alquiler más altas que las de propiedades comparables en la misma área. Las rentas por encima del mercado pueden inflar artificialmente los cálculos del DSCR y pueden generar mayores vacantes o rotación de inquilinos cuando vencen los contratos de arrendamiento.

Revalorización

El aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo, que genera plusvalía y riqueza para el propietario a través del crecimiento del mercado o mejoras forzadas.

Renta por debajo del mercado

Tarifas de alquiler inferiores a las de propiedades comparables en la misma zona. Las rentas por debajo del mercado representan una oportunidad de valor añadido en la que un inversor puede aumentar el valor de la propiedad al elevar las rentas a niveles de mercado.

Reciclaje de Capital

La estrategia de extraer capital de propiedades existentes mediante la refinanciación y la reasignación de ese capital a nuevas adquisiciones. El reciclaje de capital es el motor para escalar una cartera sin recurrir a nuevos ahorros para cada pago inicial.

Retorno sobre el efectivo invertido

Una métrica que mide el flujo de efectivo anual antes de impuestos en relación con el efectivo total invertido en una propiedad. Se calcula dividiendo el flujo de efectivo anual por el efectivo total invertido, expresado como un porcentaje. Un retorno sobre el efectivo invertido del 10% significa que usted gana $10,000 anualmente sobre una inversión de $100,000.

Refinanciamiento con Retiro de Efectivo

Refinanciar por más de lo que se debe para retirar capital en efectivo, a menudo utilizado para financiar pagos iniciales en propiedades de inversión adicionales.

Reserva de Efectivo

Fondos líquidos reservados por un inversor inmobiliario para cubrir gastos inesperados como reparaciones, períodos de vacancia o pagos de hipoteca durante el cambio de inquilino. Los prestamistas pueden requerir prueba de reservas de efectivo como parte de la calificación hipotecaria.

Ratio de Cobertura

Una medida de la capacidad de una propiedad para cubrir sus pagos de deuda, que generalmente se refiere al DSCR. Los prestamistas comerciales a menudo exigen un mínimo de 1.2, lo que significa que el ingreso operativo neto de la propiedad excede los pagos de deuda en al menos un 20%.

Riesgo de Divisa

El potencial de pérdida financiera por fluctuaciones en los tipos de cambio de divisas. Los inversores canadienses que poseen propiedades en Estados Unidos o México se enfrentan a riesgo de divisa porque los valores y los ingresos de alquiler en divisas extranjeras cambian en términos de dólares canadienses.

Ratios de Deuda

Los ratios de deuda son cálculos financieros que los prestamistas utilizan para determinar qué parte de sus ingresos se destina a pagos de deuda, siendo los dos tipos principales el ratio de Servicio de Deuda Bruta (GDS) y el ratio de Servicio de Deuda Total (TDS). Para los inversores inmobiliarios canadienses, estos ratios son factores de calificación críticos que determinan la capacidad de endeudamiento, y la mayoría de los prestamistas exigen un GDS inferior al 39% y un TDS inferior al 44%, aunque los ingresos por alquiler de propiedades de inversión pueden ayudar a compensar estos cálculos.

Ratio de Cobertura de Servicio de la Deuda

El Ratio de Cobertura de Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) mide el ingreso neto operativo anual de una propiedad dividido por sus pagos hipotecarios anuales totales, indicando si los ingresos por alquiler pueden cubrir las obligaciones de deuda. Los prestamistas canadienses suelen requerir un DSCR de 1.1 a 1.3 o superior para propiedades de inversión, lo que significa que la propiedad debe generar entre un 10% y un 30% más de ingresos de lo necesario para cubrir la deuda.

Ratio de Servicio de la Deuda

Un término amplio para los ratios que miden la capacidad de un prestatario para hacer frente a sus deudas. En préstamos residenciales canadienses, los ratios clave son GDS y TDS. En préstamos comerciales, el DSCR cumple una función similar, pero se centra en los ingresos de la propiedad en lugar de los ingresos personales.

Ratio deuda-ingresos

Una métrica de préstamo que compara los pagos mensuales totales de deuda de un prestatario con sus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas utilizan el DTI para evaluar la capacidad de endeudamiento, y la mayoría requiere ratios por debajo del 44% para la aprobación de una hipoteca.

Retiro de capital

Acceder al capital acumulado en su propiedad mediante una refinanciación o una HELOC para utilizarlo en otras inversiones, renovaciones o propósitos.

Ratio Préstamo-Costo

El porcentaje del costo total de un proyecto de desarrollo que un prestamista financiará. A diferencia del LTV, que compara el préstamo con el valor tasado, el LTC compara el préstamo con los costos reales del proyecto, incluidos los terrenos, la construcción y los costos blandos.

Renta de Mercado

La tasa de alquiler que una propiedad podría comandar razonablemente en el mercado actual basándose en propiedades comparables, ubicación y condición. Comprender la renta de mercado es esencial para maximizar los ingresos mientras se mantiene una posición competitiva y se minimiza la vacancia.

Reserva de tipo de interés

Un compromiso de un prestamista para garantizar un tipo de interés hipotecario específico durante un período determinado, normalmente de 90 a 120 días. Las reservas de tipos de interés protegen a los prestatarios de aumentos mientras buscan una propiedad o completan una compra.

Recuperación

La inclusión de la depreciación de capital (CCA) reclamada previamente en los ingresos cuando una propiedad depreciable se vende por más de su costo de capital no depreciado (UCC).

Refinanciar

Reemplazar una hipoteca existente por una nueva, típicamente para acceder a capital propio, obtener una mejor tasa de interés o cambiar los términos. Los inversores comúnmente refinancian para retirar capital para comprar propiedades adicionales (refinanciamiento con retiro de efectivo) mientras retienen la propiedad de la propiedad original.

REIT

Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) - una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos, permitiendo a los inversores comprar acciones y obtener rendimientos sin gestionar propiedades directamente. Los REIT deben distribuir la mayor parte de sus ingresos imponibles como dividendos.

Recibo de Alquiler

Un documento que enumera todas las unidades de alquiler en una propiedad, incluyendo nombres de inquilinos, términos del contrato de arrendamiento y montos de alquiler. Esencial para verificar ingresos durante la diligencia debida.

Relación Alquiler-Precio

Una métrica que compara los ingresos de alquiler mensuales con el precio de compra de una propiedad, expresada como un porcentaje. Una relación más alta indica un mayor potencial de flujo de efectivo. Se utiliza para evaluar rápidamente propiedades y mercados en cuanto a viabilidad de inversión.

ROI

Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.

Reemplazo de Techo

Un gasto de capital importante que implica la remoción completa e instalación de un nuevo sistema de techado. La antigüedad y el estado del techo son factores críticos en las inspecciones de propiedades, la elegibilidad para seguros y las aprobaciones de financiamiento, con costos típicos que van desde $5,000 a $30,000+ dependiendo del tamaño de la propiedad.

Refugio Fiscal

Una estrategia o inversión legal que reduce el ingreso imponible. Los bienes raíces son uno de los refugios fiscales más efectivos debido a deducciones como el interés hipotecario, la depreciación (CCA), los gastos operativos y las diferimientos de ganancias de capital.

Rotación

El proceso y el costo de preparar una unidad de alquiler para un nuevo inquilino después de que el inquilino anterior se muda, incluyendo limpieza, reparaciones, marketing y tiempo de desocupación. Las altas tasas de rotación reducen significativamente la rentabilidad debido a la pérdida de alquileres y los gastos de preparación.

S

Seguro CMHC

Seguro de impago hipotecario de Canada Mortgage and Housing Corporation. Para propiedades de inversión de 1 a 4 unidades, los inversores deben aportar un 20% o más de pago inicial (no hay seguro disponible). Sin embargo, CMHC ofrece MLI Select para propiedades multifamiliares de 5 o más unidades, y los 'house hackers' pueden acceder a hipotecas aseguradas con un pago inicial del 5-10%.

Servidumbre

Un derecho legal para usar la tierra de otra persona para un propósito específico, como acceso, servicios públicos o drenaje. Las servidumbres se transfieren con la propiedad y deben identificarse mediante una revisión del título antes de la compra.

Socio Capitalista

Un socio capitalista es un individuo o entidad que aporta capital a una inversión inmobiliaria a cambio de una participación en la propiedad y una parte de las ganancias, en lugar de recibir pagos de intereses fijos como un prestamista. En la inversión inmobiliaria canadiense, los socios capitalistas se utilizan comúnmente para agrupar recursos para la compra de propiedades que serían inasequibles individualmente, con ganancias y pérdidas que generalmente se comparten en proporción a la contribución de cada socio o según lo descrito en un acuerdo de sociedad.

Sociedad Holding

Una corporación creada para poseer acciones de otras corporaciones o mantener activos como propiedades de inversión. En el sector inmobiliario, una sociedad holding se sitúa por encima de las corporaciones específicas de propiedades, proporcionando aislamiento de responsabilidad y flexibilidad en la planificación fiscal.

Seguro para propietarios

Seguro de propiedad especializado diseñado para propiedades de alquiler, que cubre daños al edificio, reclamaciones de responsabilidad civil y, opcionalmente, la pérdida de ingresos por alquiler durante las reparaciones. El seguro para propietarios difiere del seguro de propietario de vivienda al abordar los riesgos únicos de las propiedades ocupadas por inquilinos.

Sociedad de Inversión Hipotecaria

Un vehículo de inversión canadiense que agrupa capital de múltiples inversores para financiar préstamos hipotecarios. Las MICs permiten a los inversores obtener rendimientos de la concesión de hipotecas sin originar préstamos directamente, regidas por la Ley del Impuesto sobre la Renta.

Solicitud de alquiler

Un formulario estandarizado completado por posibles inquilinos que proporciona información personal, detalles de empleo, historial de alquiler y referencias utilizadas para la selección de inquilinos. El uso constante de solicitudes de alquiler ayuda a los propietarios a aplicar criterios de selección justos y a cumplir con los requisitos de vivienda justa.

Segunda Hipoteca

Un préstamo subordinado obtenido sobre una propiedad que ya tiene una primera hipoteca. Las segundas hipotecas tienen tasas de interés más altas debido al mayor riesgo del prestamista y se pueden utilizar para acceder al capital sin refinanciar la primera hipoteca.

Sujeto a

Una estrategia de adquisición creativa en la que usted asume la propiedad de una propiedad mientras la hipoteca existente del vendedor permanece en vigor. Usted realiza los pagos, pero el préstamo sigue a nombre del vendedor.

Sindicación

Agrupación de capital de múltiples inversores para adquirir propiedades de mayor envergadura, típicamente estructurada con socios generales (operadores) y socios limitados (inversores).

Seguro de Título

Seguro que protege contra pérdidas derivadas de defectos en el título de una propiedad, como gravámenes, cargas o disputas de propiedad.

Suscripción

El proceso que utilizan los prestamistas para evaluar el riesgo de una solicitud de hipoteca, incluyendo la revisión del crédito, ingresos, activos y valor de la propiedad para determinar la aprobación del préstamo.

T

Tasa de Absorción

La velocidad a la que las propiedades disponibles se venden o se alquilan en un mercado específico durante un período determinado. Una alta tasa de absorción indica una fuerte demanda, mientras que una tasa baja sugiere un mercado de compradores o inquilinos.

Tasación

Una evaluación profesional del valor de mercado de una propiedad, requerida por los prestamistas para garantizar que la propiedad vale el monto del préstamo.

Tasa de Capitalización

Capitalization Rate - la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado actual o precio de compra. Una tasa de capitalización del 6% significa que la propiedad genera $60,000 de NOI anualmente sobre un valor de $1,000,000. Se utiliza para comparar propiedades de inversión independientemente de la financiación.

Terreno Ejidal

Terreno agrícola comunal en México que se posee colectivamente y no se puede vender legalmente a extranjeros. Los inversores deben verificar la clasificación del terreno antes de comprar propiedades en México para evitar riesgos legales significativos.

Tasa de interés

El costo de pedir dinero prestado, expresado como un porcentaje. Determina cuánto paga además del capital prestado.

Tasa Interna de Retorno

Una métrica utilizada para estimar la rentabilidad de una inversión, representando la tasa de rendimiento anualizada a la que el valor presente neto de todos los flujos de efectivo es igual a cero. La TIR tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo y se utiliza comúnmente en el análisis de desarrollo y sindicación.

Tasa de Ocupación

El porcentaje de unidades de alquiler que están actualmente ocupadas por inquilinos que pagan, calculado como unidades ocupadas dividido por el total de unidades disponibles. Las altas tasas de ocupación indican una sólida gestión de la propiedad y demanda del mercado, mientras que las bajas tasas señalan problemas que reducen el flujo de caja.

Tasa Prime

La tasa de interés de referencia fijada por los bancos, que influye en las tasas hipotecarias variables. Normalmente sigue la tasa nocturna del Banco de Canadá.

Tasa de hipoteca privada

Una tasa de hipoteca privada es la tasa de interés cobrada por prestamistas no institucionales, como individuos o compañías de préstamos privadas, que generalmente oscila entre el 8% y el 18% en Canadá, y es significativamente más alta que las tasas bancarias para compensar el mayor riesgo de prestar a prestatarios que pueden no calificar para financiamiento convencional. Para los inversores inmobiliarios canadienses, las hipotecas privadas pueden proporcionar financiamiento puente a corto plazo o financiar acuerdos rápidamente cuando los prestamistas tradicionales rechazan, pero los mayores costos de mantenimiento deben considerarse cuidadosamente en los rendimientos de la inversión.

Tasación de Impuestos sobre la Propiedad

El proceso mediante el cual un municipio determina el valor de una propiedad a efectos fiscales. Los inversores pueden apelar las tasaciones que consideren demasiado altas, lo que podría reducir los gastos anuales de impuestos sobre la propiedad y mejorar el flujo de caja.

Terreno en Bruto

Propiedad sin desarrollar sin edificios, servicios públicos o infraestructura. Las inversiones en terrenos en bruto ofrecen potencial de desarrollo o apreciación, pero no generan ingresos de alquiler y pueden ser difíciles de financiar a través de prestamistas tradicionales.

TDS

Razón de Servicio de Deuda Total (Total Debt Service ratio) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir todos los pagos de deuda. Máximo típicamente del 44%. Los inversores pueden utilizar los ingresos por alquiler (con una compensación del 50-80%) para ayudar a calificar, lo que permite escalar una cartera a pesar de las deudas existentes.

Triplex

Una propiedad residencial que contiene tres unidades de vivienda separadas. Los triplexes ofrecen un mayor potencial de ingresos por alquiler que los dúplex, al tiempo que aún califican para financiamiento hipotecario residencial en la mayoría de los casos, lo que los hace atractivos para los inversores en crecimiento.

Tasa de Vacancia

El porcentaje de unidades de alquiler que no están ocupadas durante un período determinado. Un factor crítico en el análisis de flujo de caja, típicamente estimado entre el 4% y el 8% para proyecciones conservadoras.

U

Un prestamista A

Un banco importante o prestamista institucional que ofrece las tasas y condiciones hipotecarias más competitivas, pero con los criterios de calificación más estrictos, incluida la verificación completa de ingresos y el cumplimiento de pruebas de estrés. La mayoría de los inversores utilizan prestamistas A para sus primeras cuatro a seis propiedades.

Unión de Crédito

Una cooperativa financiera propiedad de sus miembros que ofrece servicios bancarios, incluyendo préstamos hipotecarios. Las uniones de crédito a menudo tienen políticas de préstamo más flexibles para inversores inmobiliarios que los grandes bancos, especialmente para prestatarios que han superado los límites de financiación convencionales.

Utilización de crédito

El porcentaje de su crédito disponible que está utilizando. Mantener este porcentaje por debajo del 30% ayuda a mantener una puntuación de crédito saludable.

Unidad de Vivienda Secundaria

Una unidad de alquiler autónoma dentro o adosada a una vivienda unifamiliar, como un apartamento en el sótano, una casa en un callejón o una suite de jardín. Las unidades de vivienda secundaria ayudan a los inversores a generar ingresos de alquiler adicionales de una propiedad y pueden calificar para programas de compensación de alquiler que mejoran la calificación hipotecaria.

Unifamiliar

Una vivienda independiente diseñada para un solo hogar, el tipo de propiedad más común para inversores inmobiliarios principiantes.

V

VIV

Vivienda Unifamiliar Adicional - una unidad residencial secundaria en una propiedad unifamiliar, como un apartamento en el sótano, una casa en el callejón, una suite de jardín o una suite para suegros. Las VIV aumentan los ingresos por alquiler y el valor de la propiedad, al tiempo que aprovechan la tierra y la infraestructura existentes.

Valor Después de la Reparación (ARV)

El Valor Después de la Reparación (ARV, por sus siglas en inglés) es el valor de mercado estimado de una propiedad una vez que se han completado todas las renovaciones y mejoras planificadas, determinado típicamente a través de un análisis de ventas comparables. Los inversores inmobiliarios canadienses utilizan el ARV para evaluar el potencial de ganancias de los proyectos de compra-reforma-venta o de valor agregado y para determinar cuánta financiación un prestamista privado o de dinero duro podría estar dispuesto a extender en la operación.

Valor Después de la Reparación

El valor de mercado estimado de una propiedad después de que se completen todas las renovaciones y mejoras planificadas. El VDR es un cálculo fundamental para los inversores BRRRR y los que se dedican a la compraventa de propiedades para determinar el precio de compra máximo y los márgenes de beneficio proyectados.

Valor Posterior a la Reparación

Valor Posterior a la Reparación (ARV) - el valor de mercado estimado de una propiedad una vez que se completan todas las renovaciones y mejoras. Se calcula comparándola con propiedades comparables vendidas recientemente en la zona que se encuentran en condiciones actualizadas. El ARV es la base de la regla del 70% y es fundamental para las estrategias BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) y de fijación y venta (fix-and-flip).

Velo corporativo

La separación legal entre una corporación y sus accionistas que protege los activos personales de las responsabilidades comerciales. Los tribunales pueden levantar el velo cuando no se mantienen las formalidades corporativas o se mezclan las finanzas.

Visa E-2

Una visa E-2 es una visa no inmigrante de los EE. UU. que permite a los ciudadanos de países con tratado, incluido Canadá, ingresar y trabajar en los Estados Unidos basándose en una inversión sustancial en un negocio estadounidense. Para los inversores inmobiliarios canadienses, esta visa puede facilitar la vida en los EE. UU. mientras gestionan inversiones inmobiliarias significativas o negocios relacionados con la propiedad, aunque la inversión inmobiliaria pasiva por sí sola generalmente no califica.

Valor de Mercado

El precio estimado al que se vendería una propiedad en el mercado abierto en condiciones normales. Determinado por ventas comparables, ubicación, estado y demanda del mercado.

Venta por poder

Una cláusula en las hipotecas canadienses que permite al prestamista vender una propiedad sin intervención judicial después de que el prestatario incumpla. Se utiliza en Ontario y algunas otras provincias como alternativa más rápida a la ejecución hipotecaria judicial.

Verificación de Inquilinos

El proceso de evaluar a posibles inquilinos a través de verificaciones de crédito, verificación de empleo, revisiones del historial de alquiler y verificaciones de referencias. Una verificación exhaustiva es la forma más efectiva para que los propietarios prevengan costosos problemas de arrendamiento y reduzcan la rotación de inquilinos.

VTB

Abreviatura de 'Vendor Take Back' (hipoteca del vendedor), donde el vendedor de una propiedad proporciona financiación al comprador para facilitar la venta.

Venta al por mayor (Inversión inmobiliaria)

Una estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor celebra un contrato para comprar una propiedad y luego cede ese contrato a otro comprador por una tarifa, sin llegar a tomar posesión. La venta al por mayor requiere un capital mínimo pero habilidades significativas de marketing y negociación.

Z

Zona Restringida

En el derecho inmobiliario mexicano, terreno ubicado dentro de los 50 km de la costa y 100 km de las fronteras internacionales donde los extranjeros no pueden poseer directamente bienes inmuebles. Los compradores extranjeros deben utilizar un fideicomiso o una corporación mexicana.

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Zonificación

Normativas municipales que dictan cómo se pueden usar las propiedades en áreas específicas, incluyendo designaciones residenciales, comerciales, industriales o de uso mixto. Las ordenanzas de zonificación afectan lo que los inversores pueden hacer con las propiedades, incluyendo restricciones de alquiler, conversiones de múltiples unidades y negocios desde casa.

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