La mayoría de la gente se dedica a invertir en edificios de apartamentos por el flujo de caja. Y sí, el flujo de caja es agradable. Pero aquí está el detalle: se pagan impuestos sobre ese flujo de caja.
Hay una mejor estrategia que le permite construir una riqueza seria: forzar la apreciación. Este enfoque le permite crear capital propio que controla, recuperar su inversión original y ser propietario de un edificio sin prácticamente nada de su propio dinero invertido.
Desglosemos cómo funciona esto.
Por qué Multifamiliares son Diferentes
Cuando eres propietario de una vivienda unifamiliar de alquiler frente a una propiedad multifamiliar, el valor de tu propiedad depende de lo que vendan casas similares a tu alrededor. No puedes controlar eso realmente.
¿Pero edificios de apartamentos? Juego totalmente diferente.
El valor de una propiedad multifamiliar se basa en cuántos ingresos genera. Eso significa que puedes controlar directamente cuánto vale tu edificio aumentando los ingresos y reduciendo los gastos.
Esto es poderoso porque puedes predecir lo que valdrá tu propiedad después de hacer mejoras. Sin adivinanzas. Sin esperar que el vecindario mejore. Tú tienes el control.
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La Estrategia Básica
Así es como funciona la apreciación forzada en la práctica:
Compra un edificio de apartamentos por $1,500,000. Quizás los alquileres están por debajo del mercado porque el propietario anterior no se preocupó o no sabía mejor.
Inviertes $200,000 en renovaciones: actualizando unidades, mejorando áreas comunes, haciendo del lugar un sitio donde la gente realmente quiera vivir.
Luego, aumenta los alquileres a las tarifas del mercado a medida que las propiedades se renuevan o cuando entran nuevos inquilinos.
Debido a que el edificio ahora genera más ingresos, vale más. En este ejemplo, su propiedad ahora está valorada en $2,100,000.
Si está buscando un edificio donde los alquileres estén por debajo del mercado y desea trazar cómo $200K en renovaciones podrían crear más de $500K en capital, reserve una llamada estratégica gratuita con LendCity y nosotros haremos los cálculos con usted.
Recuperando Su Dinero
Ahora viene la parte realmente genial.
Refinancia la propiedad con un índice préstamo-valor del 75%. El monto de su nuevo préstamo es de $1,570,000.
Piénsalo por un segundo. Comenzaste con $1,500,000 (tu precio de compra) más $200,000 (renovaciones), eso es $1,700,000 en total. Tu nuevo préstamo te da $1,570,000.
Has recuperado casi todo tu dinero. Y ahora eres propietario de un edificio valorado en $2,100,000 con solo $130,000 de tu propio capital aún invertido en el trato. Eso es capital instantáneo de más de $500,000.
Sus retornos sobre el capital invertido pueden ser extremadamente altos, porque casi no tiene dinero invertido en la propiedad.
El Enfoque de Dos Préstamos
Esta estrategia típicamente requiere dos hipotecas diferentes en dos momentos diferentes.
Primero está su préstamo de compra. Puede usar una cooperativa de crédito con un índice préstamo-valor del 75%, pero una mejor opción suele ser un préstamo puente.
Los préstamos puente vienen con pagos solo de intereses. Esto mantiene sus costos bajos mientras realiza renovaciones y estabiliza los alquileres. No está pagando el capital cuando necesita ese efectivo para mejoras.
Una vez que el edificio esté estabilizado con alquileres a tarifas de mercado, obtendrá su segunda hipoteca: el financiamiento de toma (takeout financing). Este es su préstamo a largo plazo, generalmente por un período de cinco años. Esto puede ser financiamiento convencional o programas asegurados que superan el 75% del índice préstamo-valor (que pueden superar el 75% del índice préstamo-valor).
Use nuestra calculadora de préstamos máximos CMHC MLI gratuita para estimar cuánto puede retirar al refinanciar con seguro CMHC.
Nota importante: recuerde que tendrá costos de cierre y tarifas dos veces. Incluya eso en sus números desde el principio.
Dónde Funciona Mejor Esta Estrategia
No todos los mercados son iguales para este enfoque.
Quiere mercados favorables para propietarios donde realmente pueda aumentar los alquileres sin toneladas de restricciones. Alberta es un ejemplo principal: muchos inversores lo están haciendo con éxito allí ahora mismo.
Los mercados con un control de alquileres estricto lo hacen más difícil. Es posible que no pueda aumentar los alquileres lo suficiente para forzar la apreciación que necesita.
Esta estrategia también funciona muy bien en los EE. UU., donde muchos mercados son muy favorables para los propietarios.
Ya sea que necesite un préstamo puente para la fase de renovación o un financiamiento de toma una vez que los alquileres se estabilicen, reserve una llamada estratégica gratuita con nosotros y lo guiaremos a través de ambas etapas del enfoque de dos préstamos.
Por Qué Esto Supera Simplemente Cobrar Flujo de Caja
Recuerde lo que dijimos al principio: el flujo de caja se grava.
Cuando fuerza la apreciación y refinancia, está extrayendo efectivo que generalmente no se considera ingreso imponible (consulte a su contador). No está vendiendo la propiedad (lo que desencadenaría ganancias de capital). Está obteniendo un préstamo contra el capital que creó.
Además, ahora puede tomar ese dinero y hacerlo de nuevo con otra propiedad. Y otra vez. Y otra vez.
Así es como escala un portafolio de bienes raíces rápidamente sin necesidad constante de ahorrar para pagos iniciales.
Este contenido es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero, de inversión o legal. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. Consulte siempre a profesionales calificados antes de tomar decisiones de inversión.
¿Es Esta Estrategia Adecuada Para Usted?
Forzar la apreciación en propiedades multifamiliares no es para todos. Necesitas:
- Tener suficiente capital para el pago inicial y las renovaciones
- Sentirte cómodo administrando una propiedad más grande o contratando administración de propiedades
- Estar dispuesto a trabajar para estabilizar los alquileres y mejorar la propiedad
- Elegir el mercado adecuado donde los aumentos de alquileres sean posibles
- Comprender el proceso de financiamiento y el cronograma
Pero si puede marcar esas casillas, esta estrategia realmente cambia las reglas del juego. Le permite construir riqueza más rápido que casi cualquier otro enfoque inmobiliario.
La clave es ser estratégico sobre qué propiedades compra, realizar renovaciones inteligentes que justifiquen aumentos de alquileres, asegurar financiamiento para arreglar y vender para sus proyectos BRRRR, y comprender su Financiamiento Hipotecario Multifamiliar para poder estructurar correctamente tanto el préstamo puente como la hipoteca de toma.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué significa forzar la apreciación en la inversión multifamiliar?
¿Cómo difiere la valoración de propiedades multifamiliares de las casas unifamiliares?
¿Qué es un préstamo puente en la inversión multifamiliar?
¿Puedo recuperar todo mi dinero después de forzar la apreciación?
¿Qué mercados son mejores para la estrategia multifamiliar de valor añadido?
¿Por qué forzar la apreciación es mejor que simplemente cobrar flujo de caja?
¿Cuánto debo presupuestar para renovaciones en una propiedad de valor añadido?
¿Necesito dos hipotecas separadas para esta estrategia?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
7 min de lectura
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Bridge Financing
Short-term financing (90 days to 1 year) that covers the gap between purchasing a new property and selling or refinancing another. Investors use bridge loans to act quickly on deals or fund renovations before long-term financing is in place.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Takeout Financing
Permanent long-term mortgage financing that replaces a short-term construction loan after a development project is completed and stabilized. Securing a takeout commitment before construction begins reduces project risk.
Second Mortgage
A subordinate loan taken against a property that already has a first mortgage. Second mortgages have higher interest rates due to increased lender risk and can be used to access equity without refinancing the first mortgage.
Rent Control
Provincial regulations that limit how much a landlord can increase rent annually for existing tenants. Rules vary by province - Ontario caps increases at a government-set guideline, while Alberta has no rent control. Rent control directly impacts investment cash flow projections.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
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