Solicitar un préstamo DSCR es uno de los procesos de financiación más sencillos disponibles para los inversores inmobiliarios, pero solo si sabe qué esperar en cada paso. A diferencia de las hipotecas convencionales que requieren una extensa documentación de ingresos personales, verificación de empleo y análisis de la relación deuda-ingresos, un préstamo DSCR se centra en la capacidad de la propiedad para generar suficientes ingresos de alquiler para cubrir el pago de la hipoteca. Para comprender cómo la calificación hipotecaria DSCR basada en los ingresos de la propiedad difiere de la suscripción tradicional, consulte nuestra guía completa.
Esa simplicidad es la principal atracción. Pero “más simple” no significa “automático”. Hay pasos específicos, documentos, plazos y obstáculos potenciales que debe comprender antes de comenzar el proceso. Esta guía le muestra cada etapa de la solicitud de un préstamo DSCR, desde su primera conversación con un prestamista hasta el día del cierre y más allá.
Ya sea esta su primera propiedad de inversión o su decimoquinta, saber exactamente qué esperar elimina sorpresas y le ayuda a cerrar a tiempo.
Paso 1: Precalificación
Plazo: 1 a 3 días
Ejecute sus números con nuestra Calculadora de préstamos DSCR — Edición Canadiense para ver si su propiedad califica.
La precalificación es su primera conversación con un prestamista o corredor de DSCR. El objetivo es determinar si su trato y el perfil del prestatario probablemente calificarán antes de invertir tiempo y dinero en una solicitud completa.
Durante la precalificación, proporcionará información básica:
- Detalles de la propiedad: Dirección (o mercado objetivo si aún está comprando), tipo de propiedad (unifamiliar, 2-4 unidades, condominio), precio de compra o valor estimado
- Estimación de ingresos de alquiler: Alquiler mensual esperado basado en propiedades comparables o contrato de arrendamiento existente
- Rango de puntaje de crédito: La mayoría de los prestamistas realizarán una verificación suave o le pedirán su puntaje aproximado antes de realizar una consulta rigurosa.
- Pago inicial: Cuánto efectivo planea pagar (típicamente del 20% al 25%)
- Estructura de la entidad: Si planea cerrar a su nombre personal o a través de una LLC
- Estrategia de inversión: Alquiler a largo plazo, alquiler a corto plazo u otro
Con base en esta información, el prestamista le proporcionará una evaluación preliminar de si es probable que el trato califique, qué rango de tasa esperar y cómo serán el proceso y el plazo.
Qué debe preguntar durante la precalificación:
- ¿Cuál es el requisito mínimo de DSCR?
- ¿En qué tramo de puntaje de crédito me encontraré?
- ¿Cuál es la tasa de interés estimada para mi escenario?
- ¿Qué estructura de penalización por pago anticipado está disponible?
- ¿Puedo cerrar en mi LLC?
- ¿Cuál es su plazo de cierre promedio?
La precalificación no lo compromete a nada. Es una conversación de obtención de información, y un buen prestamista será transparente sobre si su trato se ajusta a su programa.
Para un desglose completo de lo que buscan los prestamistas, consulte nuestra guía de requisitos de préstamos DSCR.
Paso 2: Encuentre su propiedad y obtenga la preaprobación
Plazo: Varía (búsqueda de propiedad) + 3 a 5 días (preaprobación)
Si ya ha identificado una propiedad, puede pasar directamente a la preaprobación. Si aún está buscando, use la información de la precalificación para refinar su objetivo: ahora conoce su rango de precios, el umbral de DSCR que debe cumplir la propiedad y el pago inicial requerido.
La preaprobación es más formal que la precalificación. El prestamista:
- Realizará una consulta de crédito rigurosa para verificar su puntaje de crédito y revisar su historial crediticio.
- Revisará sus documentos de entidad si cierra a través de una LLC (artículos de organización, acuerdo operativo, carta EIN)
- Emitirá una carta de preaprobación indicando que está aprobado para financiar hasta un monto determinado, sujeto a condiciones específicas de la propiedad.
Una carta de preaprobación de DSCR puede fortalecer su oferta de compra, especialmente en mercados competitivos. Le indica al vendedor que tiene la financiación lista y que es un comprador serio.
Algunos prestamistas emiten la preaprobación en tan solo 24 horas. Otros tardan de tres a cinco días hábiles. Si la velocidad es importante para su trato, pregunte sobre el tiempo de respuesta al seleccionar su prestamista.
Para obtener orientación sobre cómo obtener la preaprobación, lea nuestra guía de preaprobación de préstamos DSCR.
Paso 3: Solicitud completa y envío de documentos
Plazo: 1 a 3 días
Una vez que tenga una oferta aceptada sobre una propiedad (o si está refinanciando una propiedad existente), presente la solicitud de préstamo completa. Las solicitudes de préstamos DSCR son significativamente más livianas que las solicitudes de préstamos convencionales porque no se requiere verificación de ingresos personales.
Documentos que necesitará
Documentos del prestatario:
- Identificación con foto emitida por el gobierno (licencia de conducir o pasaporte)
- Número de Seguro Social (para la verificación de crédito)
- Documentos de la entidad si cierra a través de una LLC: artículos de organización, acuerdo operativo, carta EIN
- Estados de cuenta bancarios que muestren fondos suficientes para el pago inicial y los costos de cierre (típicamente extractos de dos meses)
- Carta explicativa para cualquier evento crediticio (bancarrota, ejecuciones hipotecarias, ventas cortas) si corresponde
Documentos de la propiedad:
- Contrato de compra firmado (para compras)
- Rol de alquiler actual o contrato de arrendamiento existente (si la propiedad está ocupada por un inquilino)
- Cotización de seguro de propiedad
- Información y presupuesto de la HOA (si corresponde)
Para refinanciamientos, agregue:
- Estado de cuenta hipotecario actual
- Factura de impuestos sobre la propiedad
- Página de declaración de seguro
- 12 meses de historial de ingresos de alquiler (estados de cuenta bancarios o informes de administración de propiedades)
Observe lo que falta en esta lista: no hay W-2, no hay declaraciones de impuestos, no hay recibos de pago, no hay estados de pérdidas y ganancias, no hay cartas de verificación de empleo. Esta es la ventaja fundamental de los préstamos DSCR. Los ingresos de la propiedad califican el préstamo, no los suyos.
La mayoría de los prestamistas proporcionan un portal en línea seguro para cargar documentos. Organice sus documentos con anticipación y envíe todo a la vez para evitar demoras. Los paquetes de documentos incompletos son la causa más común de retrasos en los préstamos DSCR.
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Paso 4: Tasación y análisis de alquiler
Plazo: 5 a 10 días hábiles
La tasación es el paso más crítico en el proceso de préstamo DSCR porque determina tanto el valor de la propiedad como los ingresos de alquiler utilizados para calcular el DSCR.
El Proceso de Tasación
El prestamista solicita una tasación a un tasador con licencia en el mercado de la propiedad. El tasador visita la propiedad, fotografía el interior y el exterior, mide el área en metros cuadrados y evalúa la condición. Luego, compara la propiedad en cuestión con ventas recientes de propiedades similares (comparables) para determinar un valor de mercado.
Para los préstamos DSCR, la tasación incluye un componente adicional que las tasaciones estándar no tienen: el formulario 1007 de alquiler (también llamado Formulario de Alquiler Comparable de Propiedad Unifamiliar). Este formulario proporciona la estimación del tasador del alquiler de mercado justo de la propiedad basado en listados de alquileres comparables y arrendamientos recientes en el área.
La cifra de alquiler del formulario 1007 es la que utiliza el prestamista para calcular el DSCR. Este número es de suma importancia: si el alquiler tasado es inferior al esperado, puede hacer que el DSCR caiga por debajo del mínimo del prestamista y poner en peligro el préstamo.
Qué afecta la estimación de alquiler del formulario 1007
- Listados de alquileres comparables: El tasador observa propiedades activas y alquiladas recientemente similares en tamaño, condición y ubicación.
- Condición de la propiedad: Una propiedad recientemente renovada puede generar un alquiler más alto que una con mantenimiento diferido.
- Número de unidades: Para propiedades multifamiliares, el tasador estima el alquiler para cada unidad por separado.
- Comodidades: Garaje, aire acondicionado central, cocina y baños actualizados, y lavadora/secadora en la unidad son factores que influyen en la estimación del alquiler.
Si la tasación resulta baja
Si el valor tasado es inferior al precio de compra, tiene varias opciones:
- Renegociar el precio de compra con el vendedor para que coincida con el valor tasado.
- Aportar efectivo adicional para cubrir la diferencia entre el valor tasado y el precio de compra.
- Impugnar la tasación proporcionando comparables adicionales que el tasador podría haber pasado por alto (llamado “reconsideración de valor”).
- Retirarse si el contrato incluye una contingencia de tasación.
Si el alquiler del formulario 1007 resulta ser inferior al esperado, lo que hace que el DSCR caiga por debajo del mínimo, sus opciones son más limitadas. Puede solicitar una reconsideración con mejores comparables de alquiler, aceptar un LTV más bajo (mayor pago inicial) para mejorar la relación, o encontrar un prestamista con un mínimo de DSCR más bajo.
Paso 5: Suscripción
Plazo: 5 a 10 días hábiles
Una vez completada la tasación y enviados todos los documentos, su archivo pasa a suscripción. El trabajo del suscriptor es verificar que el préstamo cumpla con todas las directrices del prestamista.
Para un préstamo DSCR, el suscriptor revisa:
- Cálculo del DSCR: Utilizando el alquiler del formulario 1007 de la tasación y los términos propuestos del préstamo (tasa, monto del préstamo, impuestos, seguro, HOA), el suscriptor calcula el DSCR real y confirma que cumple con el requisito mínimo.
- Revisión de crédito: Revisión detallada de su informe de crédito, incluyendo historial de pagos, deudas pendientes y cualquier evento adverso.
- Elegibilidad de la propiedad: Confirmación de que el tipo, la condición y la ubicación de la propiedad cumplen con los requisitos del prestamista.
- Revisión de título: Informe preliminar de título para confirmar el título claro e identificar cualquier gravamen, servidumbre o impedimento.
- Revisión de seguro: Confirmación de que la cobertura de seguro propuesta cumple con los requisitos del prestamista.
- Revisión de entidad: Si se cierra a través de una LLC, verificación de los documentos de formación de la entidad y el acuerdo operativo.
- Revisión de extractos bancarios: Confirmación de fondos suficientes para el pago inicial, los costos de cierre y cualquier reserva requerida.
La suscripción de DSCR es generalmente más rápida que la suscripción convencional porque no hay cálculos de ingresos, verificaciones de empleo o análisis de la relación DTI que realizar. Sin embargo, el plazo depende del volumen y la dotación de personal del prestamista.
Paso 6: Aprobación condicional y condiciones
Plazo: 1 a 5 días hábiles para resolver condiciones
Después de la revisión de suscripción, la mayoría de los préstamos reciben una “aprobación condicional” en lugar de una aprobación limpia. Esto significa que el préstamo se aprueba sujeto a la satisfacción de una lista de condiciones. Las condiciones comunes de los préstamos DSCR incluyen:
- Extractos bancarios actualizados si los extractos originales tienen más de 60 días.
- Comprobante de seguro con el prestamista listado como beneficiario y la póliza cumpliendo con los requisitos mínimos de cobertura.
- Documentación de la HOA incluido el presupuesto, las actas de las reuniones y el certificado de seguro.
- Documentos de la entidad, como un certificado de buena reputación de la LLC.
- Carta explicativa para cualquier consulta de crédito, pagos atrasados u otros elementos que el suscriptor haya marcado.
- Prueba de la fuente del pago inicial si los extractos bancarios muestran depósitos grandes que deben explicarse.
- Artículos de saneamiento del título, como la cancelación de un gravamen antiguo u la obtención de una liberación faltante.
Su oficial de préstamos o procesador le enviará la lista de condiciones y lo guiará para cumplir cada elemento. Responda rápidamente: cada día de retraso en esta etapa retrasa su fecha de cierre.
El objetivo es convertir la aprobación condicional en un “cierre claro” al satisfacer cada condición. Algunas condiciones son “previas a los documentos” (deben cumplirse antes de preparar los documentos de cierre) y otras son “previas a la financiación” (deben cumplirse antes de que el prestamista envíe el dinero).
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Paso 7: Cierre claro
Plazo: 1 a 3 días hábiles
Una vez que se satisfacen todas las condiciones, el suscriptor emite un “cierre claro”, lo que significa que el préstamo está totalmente aprobado y se pueden preparar los documentos de cierre.
En esta etapa:
- Se preparan los documentos de cierre por parte del prestamista y se envían a la compañía de títulos o al abogado de cierre.
- Se emite la divulgación de cierre final que muestra los términos exactos del préstamo, el pago mensual, los costos de cierre y el efectivo necesario para cerrar.
- Se proporcionan instrucciones de transferencia bancaria para su pago inicial y costos de cierre.
- Se programa el cierre en la compañía de títulos, oficina del abogado o mediante notario móvil.
Revise cuidadosamente la divulgación de cierre. Compare la tasa, las tarifas y los términos con lo que le cotizaron originalmente. Si bien los ajustes menores son normales (prorrateo de impuestos sobre la propiedad, ajustes de intereses por día), los cambios significativos en la tasa o las tarifas deben cuestionarse de inmediato.
Paso 8: Día de cierre
Plazo: 1 día (la cita de cierre real toma de 30 a 60 minutos)
El día del cierre, usted (o su representante autorizado si cierra a través de una LLC) firmará los documentos del préstamo y cualquier documento de transferencia en el lugar designado.
Qué llevar:
- Identificación con foto emitida por el gobierno
- Cheque certificado o de caja por el monto del cierre (si no se transfiere fondos)
- Cualquier documento de condición restante que fuera requerido antes de la financiación.
Qué firmará:
- Pagaré: Su promesa de pagar el préstamo según los términos establecidos.
- Hipoteca o escritura de fideicomiso: El instrumento de garantía que otorga al prestamista un gravamen sobre la propiedad.
- Divulgación de cierre: Contabilidad final de todos los costos y créditos.
- Documentos de la entidad: Si se cierra a través de una LLC, la documentación del firmante autorizado.
- Varios afidávits y divulgaciones requeridos por el estado.
Si está comprando en un estado que permite cierres por correo o notario móvil, es posible que no necesite comparecer en una oficina de la compañía de títulos. Muchos prestamistas DSCR admiten cierres remotos, lo que es especialmente conveniente para inversores fuera del estado.
Después de que se firmen todos los documentos y el prestamista confirme que se ha enviado la transferencia bancaria, la compañía de títulos registra la escritura e hipoteca. En ese momento, usted es oficialmente el propietario de la propiedad.
Paso 9: Post-cierre
Plazo: Continuo
El cierre no es el final del proceso. Hay varios elementos post-cierre que administrar:
Transferencia de administración del préstamo
Su préstamo DSCR probablemente se venderá a un administrador de préstamos dentro de los 30 a 60 días posteriores al cierre. Recibirá un aviso indicándole dónde enviar sus pagos. Esta es una práctica estándar y no cambia los términos de su préstamo.
Seguro de propiedad
Asegúrese de que su póliza de seguro esté activa y que el prestamista (o su administrador) esté listado como beneficiario. Si su póliza expira, el administrador contratará un seguro por fuerza mayor a un costo significativamente mayor.
Depósito en garantía para impuestos sobre la propiedad
La mayoría de los préstamos DSCR incluyen una cuenta de depósito en garantía para impuestos y seguros sobre la propiedad. El prestamista cobra una parte de sus impuestos y seguros anuales con cada pago mensual y paga las facturas en su nombre. Revise su cuenta de depósito en garantía anualmente para asegurar la exactitud.
Requisitos de reservas
Algunos prestamistas DSCR requieren que mantenga un número determinado de meses de reservas (típicamente de 3 a 12 meses de pagos de hipoteca) en una cuenta bancaria o de inversión después del cierre. Si cae por debajo del requisito de reserva, generalmente no activa un incumplimiento, pero algunos prestamistas pueden requerir verificación en el momento de la financiación.
Informe de ingresos de alquiler
Si bien el prestamista no supervisa sus ingresos de alquiler después del cierre de la misma manera que lo haría un prestamista convencional, mantener ingresos de alquiler sólidos garantiza que pueda realizar sus pagos cómodamente y lo posiciona bien para futuras refinanciaciones o préstamos DSCR adicionales.
Resumen completo del plazo
Aquí hay un cronograma realista para todo el proceso de préstamo DSCR, desde el primer contacto hasta el cierre:
| Paso | Duración | Total acumulado |
|---|---|---|
| Precalificación | 1 – 3 días | Día 1 – 3 |
| Preaprobación | 3 – 5 días | Día 4 – 8 |
| Solicitud y envío de documentos | 1 – 3 días | Día 5 – 11 |
| Tasación y análisis de alquiler | 5 – 10 días | Día 10 – 21 |
| Suscripción | 5 – 10 días | Día 15 – 31 |
| Resolver condiciones | 1 – 5 días | Día 16 – 36 |
| Cierre claro | 1 – 3 días | Día 17 – 39 |
| Cierre | 1 día | Día 18 – 40 |
Mejor escenario: 18 a 21 días desde la solicitud hasta el cierre para un prestatario bien preparado y un prestamista receptivo.
Escenario promedio: 25 a 35 días, que es el plazo más común para el cierre de préstamos DSCR.
Peor escenario: 40 a 60 días si hay retrasos en la tasación, problemas de condiciones o retrasos en el prestamista.
El factor más importante para alcanzar el extremo inferior de este rango es la preparación. Tener sus documentos organizados y enviados de manera oportuna, responder a las solicitudes de condiciones el mismo día y trabajar con un prestamista que tenga procesos internos eficientes contribuyen a un cierre más rápido.
Para más detalles sobre el proceso de cierre específicamente, consulte nuestra guía del proceso de cierre de préstamos DSCR.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito proporcionar declaraciones de impuestos para un préstamo DSCR?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar un préstamo DSCR?
¿Qué sucede si mi DSCR está por debajo del mínimo del prestamista?
¿Puedo solicitar un préstamo DSCR antes de encontrar una propiedad?
¿Qué puntaje de crédito necesito para solicitar un préstamo DSCR?
¿Puedo solicitar un préstamo DSCR como ciudadano extranjero?
¿Cuántos préstamos DSCR puedo tener al mismo tiempo?
¿Cuál es la diferencia entre precalificación y preaprobación para un préstamo DSCR?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
16 min de lectura
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Mortgage Penalty
A fee charged for breaking your mortgage early, calculated as either 3 months' interest or the Interest Rate Differential (IRD), whichever is greater.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Subject-To
A creative acquisition strategy where you take ownership of a property while the seller's existing mortgage stays in place. You make the payments, but the loan remains in the seller's name.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Deferred Maintenance
Necessary repairs and maintenance that have been postponed or neglected, creating a backlog of work that will eventually require attention. Properties with significant deferred maintenance can be value-add opportunities for investors willing to address accumulated issues.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Lien
A legal claim against a property used as security for a debt. Liens arise from unpaid mortgages, property taxes, contractor work, or court judgments. Undiscovered liens can eliminate an apparent purchase discount on distressed properties.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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