Quentin D’Souza era un profesor de escuela pública con una maestría y un camino claro para convertirse en director. Luego, su cartera de bienes raíces creció lo suficiente como para reemplazar su salario de profesor. A los 40 años, dejó la enseñanza para dedicarse a los bienes raíces a tiempo completo. Hoy, posee al menos $80 millones en bienes raíces en Canadá y Estados Unidos.
Su viaje de una propiedad a 17 edificios de apartamentos muestra lo que es posible cuando combinas las estrategias adecuadas con una acción constante. Así es como lo hizo, y cómo puedes aplicar estas lecciones a tu propia inversión.
Las Primeras Tres Propiedades Son las Más Difíciles
Quentin compró su primera propiedad en 2004. Pero el crecimiento real comenzó en 2008, cuando empezó a comprar de tres a cuatro propiedades al año.
Algo importante: después de las primeras tres propiedades, invertir se volvió más parecido a un juego que a una lucha. Esas primeras operaciones son difíciles porque todo es nuevo. Pero una vez que las superas, el proceso se vuelve mucho más fácil.
Cada operación implica lo que Quentin llama “las tres F”:
- Find (encontrar) la propiedad correcta
- Funds (fondos) para conseguir el dinero
- Finance (financiar) la propiedad
¿La clave? No tienes que aportar las tres tú mismo. Aquí es donde entran las asociaciones y la estructura creativa de acuerdos. Quentin desearía haber aprendido esto antes, ya que le habría acelerado su crecimiento temprano.
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La Estrategia BRRRR Antes de Tener Nombre
Quentin utilizó El Método BRRRR: Construye una Cartera de Alquiler Rápido. Su enfoque era simple:
- Comprar propiedades que necesitaban trabajo
- Repararlas
- Alquilarlas a largo plazo
- Refinanciar para extraer el capital
- Repetir el proceso
Esto le permitió construir una cartera de activos que generan flujo de efectivo sin quedarse sin dinero. También incorporó socios durante esta fase. Algunas de las personas con las que se asoció entonces siguen siendo sus socios hoy en día, prueba de que tratar bien a las personas rinde frutos a largo plazo.
Quentin utilizó la estrategia BRRRR para reciclar capital y seguir creciendo. Si deseas comprender cómo el refinanciamiento encaja en tu plan de cartera, reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te guiaremos a través del proceso.
Por Qué los Edificios Más Grandes Son en Realidad Más Fáciles
A medida que la cartera de Quentin crecía, pasó de casas unifamiliares a edificios de apartamentos. Ahora se enfoca en edificios de 40 a 50 unidades, y los encuentra mucho más fáciles de administrar que muchas propiedades pequeñas.
Aquí se explica por qué los edificios más grandes tienen sentido:
Mejores Sistemas y Equipos
A escala, puedes permitirte una infraestructura profesional. Quentin utiliza una firma de contabilidad externa para las finanzas de fin de año, una empresa dedicada a la contabilidad para los libros mensuales y un equipo de administración de propiedades con enfoque regional. Esto crea supervisión, eficiencia y escalabilidad real.
Los Números Se Vuelven Más Simples
Suena contradictorio, pero los números más grandes son en realidad más fáciles de manejar. Tratar con decenas de miles de dólares es solo agregar otro cero en comparación con tratar con cientos. Los principios siguen siendo los mismos, los números simplemente se vuelven más grandes.
Una Corporación Por Propiedad
La estructura corporativa de Quentin es sencilla: una corporación por propiedad.
Este enfoque te brinda:
- Financiamiento más limpio: los prestamistas pueden ver claramente lo que posee cada entidad.
- Contabilidad más fácil: las finanzas de cada propiedad están completamente separadas.
- Transparencia: la imagen financiera de cada activo es cristalina.
- Flexibilidad de asociación: mucho más fácil cuando los socios quieren entrar o salir.
La estructura de propiedad está estratificada. La corporación propietaria posee el edificio, y corporaciones separadas poseen acciones de la corporación propietaria. Esto proporciona claridad y flexibilidad.
Establecer una corporación por propiedad mantiene limpio tu financiamiento y flexible tu asociación. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros para aprender cómo estructurar tu cartera correctamente desde el principio puede ahorrarte dolores de cabeza más adelante.
Cada Acuerdo Se Logró a Través de Relaciones
Algo notable: Quentin posee 17 edificios de apartamentos y no ha comprado ni uno solo en la MLS. Cada adquisición provino de relaciones.
Comprar fuera del mercado te brinda enormes ventajas:
- Menos competencia: no estás pujando contra múltiples compradores.
- Mejor precio: los vendedores pueden aceptar menos para evitar la molestia de listar.
- Flexibilidad: los términos del acuerdo pueden ser más creativos.
- Rapidez: las transacciones pueden cerrarse más rápido.
Tu reputación es todo en este negocio. Quentin mantiene su enfoque concentrado: el Corredor 401, desde Toronto hasta Ottawa. Este enfoque concentrado construye un conocimiento más profundo del mercado, redes más sólidas y operaciones más eficientes.
El Cambio de Mentalidad Que Cambia Todo
Quentin podría haber comprado su cartera de 202 unidades y siete edificios tres años antes de lo que lo hizo. El retraso no se debió al dinero o la capacidad. Fue mentalidad.
Estaba atascado pensando que los acuerdos de ese tamaño no eran para él. Luego comenzó a hablar con inversores que estaban más avanzados. Esas conversaciones ampliaron su visión de lo que era posible.
¿Su consejo para superar las barreras mentales? Simplemente agrega un cero a lo que estás haciendo actualmente.
- ¿Te sientes cómodo con acuerdos de $100,000? Apunta a un acuerdo de $1 millón.
- ¿Te sientes cómodo con acuerdos de $1 millón? Prueba un acuerdo de $10 millones.
Creando Valor en Bienes Raíces Comerciales
El valor de los bienes raíces comerciales se basa en el Ingreso Operativo Neto dividido por la Tasa de Capital (Cap Rate). Esto significa que puedes controlar directamente el valor de la propiedad a través de mejoras.
Reducir Gastos
Pequeños cambios suman rápido:
- Convertir a iluminación LED: menores costos de electricidad y mantenimiento.
- Instalar accesorios que ahorran agua: reducción drástica en las facturas de servicios públicos.
- Actualizar sistemas HVAC: uno de los elementos de gasto más importantes.
Aumentar Ingresos
A medida que las unidades se renuevan naturalmente, rehabilítalas y ajusta los alquileres a las tarifas del mercado. También puedes ofrecer indemnizaciones a los inquilinos, lo que cuesta más pero acelera el proceso. El financiamiento hipotecario multifamiliar estratégico puede financiar estas iniciativas de renovación y optimización de alquileres.
Comprar Por Debajo del Costo de Reemplazo
La construcción nueva cuesta alrededor de $300 por pie cuadrado en promedio. Quentin se enfoca en comprar edificios existentes muy por debajo de estos costos. Esto te da capital inmediato y un margen de seguridad incorporado.
Los Problemas Ocurren Todos los Días
Los bienes raíces siempre presentan desafíos. El techo de una de las propiedades de Quentin salió volando a las 2:00 AM. Su equipo de administración de propiedades llegó de inmediato y los contratistas ya estaban trabajando en las reparaciones al día siguiente.
La clave es tener procesos y sistemas para manejar los problemas de manera eficiente. Quentin ha escrito dos libros sobre administración de propiedades porque está obsesionado con crear procedimientos operativos estándar para todo.
Los buenos sistemas convierten tu cartera de bienes raíces de una colección de propiedades en un negocio real con procesos consistentes y repetibles.
Empezando Hoy
El paso más importante es el primero. Esas primeras tres propiedades se sentirán difíciles, pero se vuelven fáciles rápidamente. No necesitas resolver todo solo: busca socios que puedan llenar los vacíos donde eres débil. Obtén financiamiento para el desarrollo para respaldar tu crecimiento.
Enfócate en construir relaciones antes de necesitarlas. Tu reputación abrirá puertas a acuerdos que nunca llegan al mercado. Mantén la ética, actúa según las reglas y trata bien a las personas. Este enfoque construye un negocio sostenible que puede operar durante décadas.
Y recuerda: sea cual sea tu nivel actual, probablemente puedas manejar más de lo que crees. Simplemente agrega un cero.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuántas propiedades debo tener antes de que la inversión se vuelva más fácil?
¿Necesito aportar mi propio dinero para hacer tratos inmobiliarios?
¿Debo poner múltiples propiedades en una sola corporación?
¿Cómo encuentro ofertas de edificios de apartamentos fuera del mercado?
¿Son los edificios de apartamentos más grandes más difíciles de administrar que las propiedades pequeñas?
¿Cómo puedo aumentar el valor de una propiedad comercial?
¿Cómo supero el miedo a hacer tratos más grandes?
¿Cuál es la mejor estrategia geográfica para construir una cartera de bienes raíces?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cap Rate
Capitalization Rate - the ratio of a property's net operating income (NOI) to its current market value or purchase price. A 6% cap rate means the property generates $60,000 NOI annually on a $1,000,000 value. Used to compare investment properties regardless of financing.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
HVAC
Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems that control temperature and air quality in buildings. HVAC is often one of the largest energy expenses in rental properties, and upgrading to high-efficiency systems can significantly reduce operating costs and increase NOI.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
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