La mayoría de los inversores inmobiliarios se topan con un muro después de comprar solo unas pocas propiedades de alquiler. Su banco le dice que ha alcanzado su límite. Su corredor de hipotecas dice que ha alcanzado su límite. Pero la verdad es que puede comprar muchas más propiedades de las que cree.
El secreto no es encontrar más dinero ni aumentar sus ingresos. Es entender cómo trabajar con diferentes tipos de prestamistas en el orden correcto.
Por qué la mayoría de los inversores se atascan
La financiación es el mayor desafío en la construcción de una cartera de propiedades de alquiler. No la búsqueda de ofertas. Ni la gestión de propiedades. La financiación.
Esto es lo que suele suceder: usted compra algunas propiedades a través de su banco. Todo parece estar bien. Luego, de repente, le dicen que no pueden aprobar otra hipoteca. Supone que ha terminado. Pero hay formas de calificar para múltiples propiedades de alquiler que la mayoría de los inversores nunca aprenden.
Pero no es así. Solo necesita saber adónde ir a continuación.
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Los cuatro tipos de prestamistas que necesita conocer
Prestamistas A: su punto de partida
Los prestamistas A son los grandes bancos, cooperativas de crédito y compañías fiduciarias. Ofrecen las mejores tasas y condiciones, pero tienen reglas estrictas:
- Solo cuentan el 50% de sus ingresos de alquiler al calcular sus índices de endeudamiento.
- Limitan la cantidad de propiedades de alquiler que puede poseer (generalmente de 5 a 12, según el prestamista).
- Debe ajustarse a un índice de deuda-ingresos del 44%.
Aquí está el problema con esa regla del 50%: digamos que su propiedad se alquila por $2,000 al mes. Su hipoteca e impuestos son de $1,500. Usted obtiene una ganancia de $500 cada mes. Pero el banco solo cuenta $1,000 de esos ingresos de alquiler. Por lo tanto, en papel, ven una pérdida de $500. Esta pérdida ficticia reduce su capacidad para calificar para más hipotecas.
Prestamistas B: Más flexibilidad, costos más altos
Los prestamistas B trabajan con prestatarios que no encajan en el cuadro de financiación tradicional. Sus tasas oscilan entre el 3% y el 4% bajo, más tarifas del 1% al 1.5% de su monto hipotecario.
¿La gran ventaja? Aceptan índices de endeudamiento de hasta el 70% en lugar del 44% estándar. Esa es una gran diferencia en el poder de endeudamiento.
Prestamistas Comerciales: la joya oculta
Aquí es donde las cosas se ponen interesantes. La mayoría de la gente piensa que las hipotecas comerciales son solo para edificios de apartamentos o centros comerciales. Incorrecto.
Puede obtener hipotecas comerciales sobre alquileres residenciales en casas unifamiliares. Y esta es la razón por la que son poderosas:
- Tasas en el rango del 2% bajo.
- Lo califican en función del flujo de caja de la propiedad, no de sus ingresos personales.
- Sin prueba de estrés en muchos casos.
- Requisitos de pago inicial más bajos.
Un ejemplo real: un fourplex valorado en $800,000 requería un pago inicial de $320,000 (40%) en un banco tradicional. A través de un prestamista comercial, la misma propiedad solo necesitaba $200,000 de pago inicial (25%). Eso son $120,000 en ahorros allí mismo.
Los prestamistas comerciales utilizan algo llamado Índice de Servicio de la Deuda. Comparan los ingresos por alquiler con los gastos de la propiedad. Algunos quieren ver 1.3 (lo que significa un flujo de caja positivo del 30%). Otros aceptan 1.0 (punto de equilibrio). De cualquier manera, sus ingresos personales importan mucho menos.
Prestamistas Privados y MICs: su último recurso
Los prestamistas privados y las Corporaciones de Inversión Hipotecaria (MICs) cobran las tasas más altas. Los prestamistas privados individuales cobran entre el 10% y el 12%. Las MICs cobran entre el 5% y el 8%. Ambos cobran tarifas entre el 1.5% y el 3%.
Las MICs son mejores que los prestamistas privados individuales porque son corporaciones estables con millones en fondos. Los prestamistas privados individuales a veces utilizan líneas de crédito personales y podrían necesitar su dinero de regreso repentinamente si se divorcian o pierden su trabajo.
Quiere evitar esta categoría tanto como sea posible. Pero saber que existe significa que siempre tiene opciones.
Si no sabía que los prestamistas comerciales pueden financiar alquileres unifamiliares con tasas en el rango del 2% bajo, hay más por descubrir: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y trazaremos su secuencia de prestamistas.
El orden importa más que nada
Aquí está el error que le cuesta a los inversores millones de dólares: ir a los prestamistas en el orden equivocado.
Algunos prestamistas A lo limitan a un total de 5 propiedades, sin importar dónde se encuentren sus hipotecas. Otros prestamistas A le permiten tener 5 propiedades con ellos específicamente, incluso si posee 10 propiedades financiadas en otros lugares.
Si acude primero al prestamista flexible, desperdicia esa oportunidad. Una vez que tenga 5 propiedades en total, el prestamista estricto lo rechazará. Pero si acude primero al prestamista estricto, aún puede usar el prestamista flexible más tarde.
- Comience con prestamistas A que tienen límites absolutos de propiedades.
- Pase a prestamistas A que solo cuentan propiedades con ellos.
- Cambie a prestamistas A especializados que utilizan el 80-100% de los ingresos de alquiler.
- Transfiera a prestamistas comerciales.
- Utilice prestamistas B si es necesario.
- Utilice prestamistas privados o MICs como último recurso.
Los prestamistas A especializados que la mayoría de la gente no conoce
No todos los prestamistas A son iguales. Algunos se especializan en trabajar con inversores y ofrecen condiciones mucho mejores:
- Utilizan el 80% al 100% de sus ingresos de alquiler (no solo el 50%).
- Permiten 10-12 propiedades en lugar de 5.
- No requieren que tenga $100,000 en el banco sin hacer nada.
Estos prestamistas tienen las mismas excelentes tasas que los bancos tradicionales. Pero en realidad entienden cómo funcionan las propiedades de alquiler. Esto por sí solo puede duplicar o triplicar el tamaño de su cartera antes de que necesite pasar a otros tipos de prestamistas.
Algunos prestamistas A utilizan entre el 80 % y el 100 % de los ingresos de alquiler en lugar del 50 % típico: saber a cuáles dirigirse primero puede duplicar su capacidad de cartera, así que reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para obtener su hoja de ruta.
Por qué la mayoría de los corredores se equivocan en esto
La mayoría de los corredores de hipotecas no son especialistas en propiedades de inversión. Cuando agota los límites de uno o dos prestamistas A, lo envían directamente a prestamistas B o prestamistas privados porque es más fácil.
Se saltan las opciones comerciales. No conocen a los prestamistas A especializados. Le cuestan miles de dólares en intereses y tarifas innecesarias.
Necesita a alguien que conozca la diferencia entre prestamistas, entienda el orden estratégico y tenga relaciones con prestamistas comerciales canadienses que realmente trabajan con inversores.
Cómo la financiación comercial lo cambia todo
Cuando cambia a financiación comercial, todo el juego cambia. En lugar de preguntar sobre su trabajo e ingresos, le preguntan sobre la propiedad.
¿Genera flujo de caja? ¿Cuál es el índice de cobertura de la deuda? Eso es básicamente todo. Este enfoque de calificar para hipotecas basado en el flujo de caja de la propiedad cambia las reglas del juego para escalar.
Esto significa que puede seguir comprando propiedades incluso después de haber alcanzado personalmente el límite de calificación de ingresos. Las propiedades se califican a sí mismas.
Y no cometa el error de simplemente entrar en el departamento comercial de su banco. Diferentes prestamistas comerciales tienen requisitos muy diferentes. Algunos requieren un índice de cobertura de deuda de 1.3. Otros aceptan 1.0. Algunos utilizan pruebas de estrés. Otros no. Algunos quieren un 40% de pago inicial. Otros aceptan un 25%.
La estrategia real para propiedades ilimitadas
Esto es lo que realmente significa ilimitado: no está limitado por límites arbitrarios de prestamistas o reglas de calificación. Solo está limitado por encontrar buenas ofertas y tener los pagos iniciales.
Al trabajar estratégicamente a través de los cuatro tipos de prestamistas, la mayoría de los inversores pueden poseer 20, 30 o incluso más de 50 propiedades de alquiler. Cada tipo de prestamista le da otro lote de propiedades antes de que necesite pasar al siguiente nivel.
La clave es tener una hoja de ruta. Sepa qué prestamista utilizará para la propiedad número 6 antes de comprar la propiedad número 5. Tenga un plan para lo que sucede cuando agote la financiación tradicional.
Deje de aceptar “ha alcanzado su límite” como la respuesta final. Es solo el final de un capítulo. Hay tres capítulos más esperando.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántas propiedades de alquiler puedo poseer realmente en Canadá?
¿Por qué los bancos solo cuentan el 50% de mis ingresos de alquiler?
¿Cuándo debo usar una hipoteca comercial para una propiedad de alquiler?
¿Cuál es la diferencia entre los prestamistas B y los prestamistas privados?
¿Debería trabajar con un banco o un corredor de hipotecas para propiedades de inversión?
¿Qué es un índice de servicio de la deuda en financiación comercial?
¿Por qué el orden de los prestamistas es importante al comprar propiedades de alquiler?
¿Son las MICs mejores que los prestamistas privados individuales?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Fourplex
A residential property containing four separate dwelling units. Fourplexes represent the largest property type that typically qualifies for residential mortgage financing, offering strong cash flow potential while avoiding commercial lending requirements.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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