¿Está comprando una propiedad multifamiliar? La forma en que la financie puede hacer o deshacer su trato. La mayoría de los inversores acuden directamente a su banco, pero eso suele ser un error. Déjeme mostrarle por qué.
¿Qué se considera multifamiliar?
Primero, seamos claros sobre de qué estamos hablando. Multifamiliar significa cinco unidades o más. Estas propiedades caen bajo las reglas de financiamiento comercial, que funcionan de manera diferente a su préstamo típico para propiedades de alquiler.
Aquí está el problema: muchos inversores e incluso algunos agentes inmobiliarios no saben cómo calcular las cifras adecuadamente para estas operaciones. Esto lleva a oportunidades perdidas y a montos de préstamo menores de los que realmente podría obtener. Saber Cómo comprar propiedades de alquiler ilimitadas en Canadá comienza con un financiamiento adecuado.
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La ruta bancaria: por qué se queda corta
Ir a su banco para un préstamo multifamiliar parece la opción obvia. Pero esto es con lo que se queda atascado:
- Amortización de 25 años (quizás 30 años si tiene suerte)
- 75% de préstamo sobre el valor (a veces 80% como excepción)
- Tasas de interés más altas
Los bancos prestan basándose en el flujo de caja de la propiedad. Cuando encajan ese análisis en un período de pago de 25 años, el monto de su préstamo disminuye. Son matemáticas que no le favorecen.
Si su banco ofrece un 75% de LTV y una amortización de 25 años, se debe a usted mismo ver qué pueden hacer los programas de CMHC en su lugar: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y compararemos ambas opciones para su operación.
La mejor opción: programas asegurados por CMHC
Aquí es donde las cosas se ponen interesantes. CMHC ofrece dos programas para propiedades multifamiliares que superan con creces el financiamiento bancario: MLI Standard y MLI Select.
Piénselo de esta manera: al igual que los compradores de vivienda por primera vez usan el seguro de CMHC para comprar con menos dinero, los inversores multifamiliares pueden acceder a programas similares. CMHC revisa su propiedad, analiza el flujo de caja y respalda el préstamo.
Programa MLI Standard
Este programa ofrece:
- Hasta un 85% de préstamo sobre el valor
- Períodos de amortización de hasta 40 años
- Tasas de interés más bajas (entre el cuatro y el cinco por ciento a principios de 2026)
Compare eso con el 75% de LTV y la amortización de 25 años del banco. La diferencia es enorme. Pruebe nuestra calculadora de préstamo máximo CMHC MLI para ver para qué podría calificar.
Programa MLI Select
Este va aún más lejos, pero requiere más trabajo para calificar. MLI Select utiliza un sistema de puntos basado en tres cosas:
- Asequibilidad: ¿Qué tan razonables son sus alquileres?
- Eficiencia energética: ¿Qué tan ecológica es la construcción?
- Accesibilidad: ¿Qué tan accesible es para personas con discapacidades?
Cuantos más puntos acumule, mejores serán sus condiciones. Si alcanza los 100 puntos, desbloqueará la mejor oferta disponible:
- Financiación del 95% del precio de compra
- Amortización de 50 años
Eso es el doble de lo que ofrecen los bancos. No es una pequeña diferencia, es una diferencia masiva.
El mejor ajuste para MLI Select
MLI Select funciona mejor para propiedades nuevas que aún están vacantes. Puede establecer los alquileres y las características desde cero para alcanzar esos objetivos de puntos. Las propiedades existentes con inquilinos ya presentes son más difíciles de calificar.
¿Qué pasa con las tarifas?
Nada es gratis. CMHC cobra una tarifa de seguro por estos programas, al igual que lo hace por las compras de viviendas regulares. La tarifa se agrega a su préstamo, por lo que la paga con el tiempo en lugar de por adelantado.
Pero aquí está la cuestión: incluso con la tarifa, sale ganando. Las tasas de interés más bajas, la amortización más larga y los montos de préstamo más altos compensan con creces.
Incluso con la tarifa de seguro de CMHC, las tasas más bajas y la amortización más larga generalmente le dan ventaja: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y haremos la comparación lado a lado de su propiedad específica.
Por qué las cifras importan tanto
Vamos a desglosarlo de manera simple. Los prestamistas comerciales analizan si el ingreso de alquiler de la propiedad puede cubrir los pagos de la hipoteca. A esto lo llaman ratio de cobertura de servicio de la deuda.
Cuando extiende los pagos a lo largo de 40 o 50 años en lugar de 25, cada pago mensual es menor. Eso significa que el mismo ingreso de alquiler puede respaldar un préstamo más grande. Califica para más dinero con la misma propiedad.
Por qué la mayoría de los inversores se pierden esto
La mayoría de los bancos no ofrecen estos programas asegurados. Solo tienen opciones convencionales. Por lo tanto, si entra en su sucursal local preguntando sobre financiamiento multifamiliar, solo escuchará sobre la opción de 25 años y 75% LTV.
No sabrá lo que se está perdiendo a menos que alguien se lo diga. Ahora lo sabe.
El resultado final
Si está comprando una propiedad con cinco o más unidades, no se conforme con el financiamiento bancario. Explore primero los programas MLI Standard y MLI Select de CMHC. Probablemente calificará para un préstamo más grande, obtendrá una tasa más baja y disfrutará de pagos distribuidos durante un período mucho más largo.
La diferencia no es pequeña. Es el tipo de brecha que separa a los inversores que construyen carteras serias de aquellos que se quedan atascados después de una o dos propiedades. Si está listo para escalar a apartamentos, nuestra guía de inversión en complejos de apartamentos detalla las cifras, y nuestra comparación de financiamiento multifamiliar CMHC vs. convencional lo ayuda a elegir el programa correcto. Lea cómo un inversor pasó de ingeniero a inversor inmobiliario al escalar al multifamiliar, o aprenda consejos prácticos para generar flujo de caja en el sector inmobiliario de Toronto.
Hable con un profesional hipotecario que conozca el financiamiento multifamiliar a fondo. La estrategia de financiamiento adecuada puede cambiar todo lo que es posible para usted.
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Preguntas frecuentes
¿Qué califica como propiedad multifamiliar para financiamiento comercial?
¿Qué es el programa CMHC MLI Standard?
¿Cómo se diferencia MLI Select de MLI Standard?
¿Por qué los programas de CMHC son mejores que el financiamiento bancario para multifamiliares?
¿Existen tarifas para los programas multifamiliares de CMHC?
¿Qué tasas de interés puedo esperar con el financiamiento multifamiliar de CMHC?
¿Qué propiedades funcionan mejor para MLI Select?
¿Por qué los bancos no ofrecen estos mejores programas multifamiliares?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
12 de enero de 2026
Tiempo de lectura
6 min de lectura
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Energy Efficiency
The effectiveness with which a property uses energy for heating, cooling, lighting, and other functions. Energy-efficient upgrades to rental properties reduce operating costs, increase NOI, and can add significant property value while qualifying for government rebates.
Mortgage Insurance Premium
The fee charged by CMHC or other insurers for mortgage default insurance on high-ratio mortgages. The premium is calculated as a percentage of the loan amount and can be added to the mortgage balance or paid upfront.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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