Comprar tu primer edificio multifamiliar se siente como un gran salto. Has estado lidiando con alquileres de casas unifamiliares y dúplex, y ahora estás mirando un edificio de apartamentos de 6, 12 o 20 unidades con una etiqueta de precio que tiene un cero adicional.
Esto es lo que la mayoría de los inversores no se dan cuenta: financiar un edificio multifamiliar puede ser en realidad más fácil que financiar tu quinta casa unifamiliar de alquiler. ¿Por qué? Porque los prestamistas multifamiliares se preocupan por los ingresos de la propiedad, no por los tuyos. Y las herramientas de financiación disponibles para edificios de apartamentos, especialmente a través de CMHC, son algunos de los productos de apalancamiento más potentes en el sector inmobiliario canadiense.
Esta guía te lleva a través de cada opción de financiación, cada requisito de calificación y cada paso del proceso para comprar tu primer edificio multifamiliar.
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Por qué el multifamiliar es diferente (y mejor)
Economías de escala
Gestionar 12 unidades en un edificio es mucho más fácil que gestionar 12 casas unifamiliares dispersas por una ciudad. Un techo, un sistema de calefacción, un administrador de propiedades, una póliza de seguro. Tu costo por unidad disminuye significativamente.
Calificación basada en NOI
Las hipotecas para casas unifamiliares te califican según tus ingresos personales y tus índices de deuda. Las hipotecas multifamiliares califican el edificio según su Ingreso Operativo Neto (NOI). Si el edificio genera suficientes ingresos para cubrir sus pagos de deuda con margen de sobra, puedes obtener la aprobación, incluso si tus ingresos personales por sí solos no respaldarían la hipoteca.
Este cambio de la calificación por ingresos personales a la calificación por ingresos de la propiedad es la mayor ventaja de pasar al multifamiliar. Elimina el techo que limita a la mayoría de los inversores de casas unifamiliares a 5-10 propiedades.
Beneficios de CMHC
El seguro hipotecario de CMHC para edificios multifamiliares (5+ unidades) no se parece en nada al de CMHC para compradores de viviendas. Es una poderosa herramienta de apalancamiento que ofrece condiciones que ningún prestamista convencional puede igualar. Más información a continuación.
Riesgo de vacancia reducido
Si tu casa unifamiliar de alquiler permanece vacía, pierdes el 100% de tus ingresos y sigues pagando la hipoteca completa. Si una unidad en un edificio de 12 unidades permanece vacía, pierdes el 8% de tus ingresos. El multifamiliar diversifica tu flujo de ingresos entre múltiples inquilinos.
Opción de financiación 1: CMHC MLI Select
CMHC MLI Select es la herramienta de financiación más potente disponible para inversores multifamiliares canadienses. Si tu edificio califica, las condiciones son excepcionales.
Lo que ofrece CMHC MLI Select
- Hasta un 95% de relación préstamo-valor (LTV): tan solo un 5% de pago inicial en un edificio calificado.
- Hasta 50 años de amortización: lo que reduce drásticamente los pagos mensuales y mejora el flujo de caja.
- Tasas de interés competitivas: a menudo más bajas que las hipotecas comerciales convencionales.
- Plazos de tasa fija de 5 o 10 años.
Requisitos de calificación
- La propiedad debe tener 5+ unidades: este es el mínimo para el seguro multifamiliar de CMHC.
- Relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 1.1 o superior: el NOI de la propiedad debe superar los pagos anuales de la deuda en al menos un 10%.
- Requisito de patrimonio neto: tu patrimonio neto debe ser al menos el 25% del monto del préstamo.
- Sistema de puntuación de 50 puntos: CMHC utiliza una matriz de puntuación basada en criterios de eficiencia energética, accesibilidad y asequibilidad. Puntuaciones más altas desbloquean mejores LTV y términos de amortización.
- La propiedad debe estar en condiciones aceptables: CMHC inspeccionará y puede requerir mejoras de capital.
Cómo funciona la puntuación de 50 puntos
CMHC otorga puntos en categorías como:
- Mejoras de eficiencia energética (mejor aislamiento, calderas de alta eficiencia, iluminación LED)
- Características de accesibilidad (acceso para sillas de ruedas, unidades accesibles)
- Compromisos de asequibilidad (alquiler de un porcentaje de unidades por debajo del mercado)
Cuantos más puntos obtenga tu edificio, mayor será el LTV y más larga será la amortización que CMHC ofrecerá. Un edificio que obtenga 40+ puntos podría acceder a un LTV del 95% con una amortización de 50 años. Un edificio con una puntuación más baja podría calificar solo para un LTV del 85% con una amortización de 40 años.
Ejecuta tus números a través de la calculadora de préstamo máximo CMHC MLI antes de hacer una oferta para ver exactamente qué financiación es posible.
Por qué CMHC MLI Select cambia las matemáticas
Considera un edificio de apartamentos de $2,000,000:
Financiación convencional (75% LTV, amortización de 25 años):
- Pago inicial: $500,000
- Hipoteca: $1,500,000
- Pago mensual (estimado): ~ $8,400
CMHC MLI Select (95% LTV, amortización de 50 años):
- Pago inicial: $100,000
- Hipoteca: $1,900,000
- Pago mensual (estimado): ~ $7,200
Con CMHC, pones $400,000 menos de pago inicial y tu pago mensual es en realidad menor debido a la amortización de 50 años. Esos $400,000 de ahorro podrían financiar dos compras de edificios más. Es por eso que la financiación hipotecaria multifamiliar a través de CMHC es la herramienta de escalamiento más potente en bienes raíces canadienses.
Utiliza nuestra calculadora gratuita de préstamo máximo CMHC MLI para ver exactamente cuánto puedes financiar en tu próxima operación multifamiliar con seguro CMHC.
Opción de financiación 2: Hipotecas comerciales convencionales
No todos los edificios califican para CMHC, y no todos los inversores quieren el proceso de CMHC. Las hipotecas comerciales convencionales son la alternativa.
Condiciones típicas
- 65-75% LTV: lo que significa un pago inicial del 25-35%.
- Amortización de 25 años: estándar para comerciales.
- Plazos de 5 años: renovables al vencimiento.
- Tasas de interés: varían según el prestamista, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.
- Requisito de DSCR: típicamente 1.2-1.3.
Cuándo tiene sentido lo convencional
- Edificios con menos de 5 unidades (CMHC requiere 5+).
- Propiedades que no cumplen con los requisitos de condición o puntuación de CMHC.
- Inversores que desean cierres más rápidos (CMHC puede tardar de 60 a 90 días).
- Propiedades de valor agregado donde planeas renovaciones significativas antes de estabilizar.
Tipos de prestamistas
- Bancos del Anexo I: bancos canadienses importantes con divisiones de préstamos comerciales.
- Cooperativas de crédito: a menudo más flexibles en acuerdos multifamiliares más pequeños.
- Compañías de seguros de vida: tasas competitivas en propiedades estabilizadas más grandes.
- Prestamiststas comerciales privados: tasas más altas pero más flexibles en cuanto a la condición de la propiedad y el perfil del prestatario.
Opción de financiación 3: Cooperativas de crédito
Las cooperativas de crédito a menudo se pasan por alto para la financiación multifamiliar, pero pueden ser excelentes para compradores de multifamiliares por primera vez.
Ventajas
- Préstamos más basados en relaciones: quieren conocerte, no solo tus números.
- Flexibles en edificios más pequeños (5-12 unidades) que los grandes bancos podrían no priorizar.
- Tasas competitivas, a menudo igualando o superando a los bancos del Anexo I.
- Dispuestos a trabajar con inversores multifamiliares más nuevos.
Limitaciones
- Menor capacidad de préstamo: es posible que no financien edificios de más de $5-10 millones.
- Restricciones geográficas: la mayoría de las cooperativas de crédito se centran en provincias o regiones específicas.
- Tiempos de procesamiento más lentos que los grandes bancos.
Opción de financiación 4: Financiación comercial privada
Los prestamistas privados en el espacio comercial sirven a un propósito diferente al de los prestamistas privados residenciales. Son útiles para:
- Préstamos puente para brechas temporales de financiación de propiedades para adquirir un edificio rápidamente y refinanciar con CMHC o convencional más tarde.
- Operaciones de valor agregado donde el edificio no cumple actualmente con los estándares de préstamos convencionales.
- Cierres rápidos cuando el vendedor necesita moverse rápido.
Las tasas comerciales privadas suelen ser del 7-12% con comisiones del 1-3% y plazos de 1-2 años. Estas son herramientas a corto plazo, no inversiones a largo plazo. Tu estrategia de salida (refinanciación a financiación permanente) debe estar clara antes de obtener dinero comercial privado.
Cómo analizar una operación multifamiliar para la aprobación del prestamista
Los prestamistas no ven los edificios multifamiliares de la misma manera que ven las casas unifamiliares. Les importa el ingreso, los gastos y las proporciones resultantes.
Métricas clave que evalúan los prestamistas
Ingreso Operativo Neto (NOI): NOI = Ingresos Brutos por Alquiler - Subsidio por Vacancia - Gastos Operativos
Los gastos operativos incluyen administración de propiedades, seguros, impuestos sobre la propiedad, mantenimiento, servicios públicos (si los paga el propietario) y reservas. No incluyen pagos de hipoteca.
Tasa de capitalización (Cap Rate): Cap Rate = NOI / Precio de Compra
Las tasas de capitalización indican el retorno de una inversión sin apalancamiento. En los principales mercados canadienses, las tasas de capitalización multifamiliar oscilan entre el 3.5 y el 6% según la ubicación y la calidad del edificio.
Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR): DSCR = NOI / Servicio Anual de la Deuda (pagos de hipoteca)
CMHC requiere un DSCR mínimo de 1.1. Los prestamistas convencionales suelen querer 1.2-1.3. Un DSCR de 1.3 significa que el edificio genera un 30% más de ingresos que sus pagos de deuda.
Lo que los prestamistas quieren ver en tu solicitud
- Estados financieros de los últimos 12 meses: estados de ingresos y gastos del último año.
- Lista de alquileres actual: cada unidad, su tamaño, alquiler actual, fecha de vencimiento del contrato y nombre del inquilino.
- Informe de condición de la propiedad: hallazgos de la inspección, necesidades de mejoras de capital.
- Informe ambiental (Fase I): requerido para transacciones comerciales.
- Tasación: el prestamista la ordena, pero el prestatario paga.
- Tu estado de patrimonio neto personal: activos, pasivos y reservas líquidas.
- Tu experiencia en bienes raíces: propiedades anteriores poseídas y administradas.
Cuanto más organizado y completo sea tu paquete de solicitud, más rápida será la aprobación. Los prestamistas ven las solicitudes desorganizadas como una señal de alerta sobre cómo administrarás el edificio.
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Construyendo tu equipo multifamiliar
No puedes comprar un edificio multifamiliar solo. Necesitas un equipo de especialistas que lo hayan hecho antes.
Corredor hipotecario
Tu corredor hipotecario debe especializarse en financiación comercial y multifamiliar, no solo residencial. Deben tener relaciones directas con prestamistas aprobados por CMHC, cooperativas de crédito y prestamistas comerciales. Un corredor que solo hace financiación hipotecaria residencial no tendrá las herramientas ni las relaciones para conseguirte la mejor oferta multifamiliar.
Pregúntale a tu corredor:
- ¿Cuántas operaciones multifamiliares ha cerrado en el último año?
- ¿Con qué prestamistas aprobados por CMHC trabaja?
- ¿Cuál es la operación multifamiliar más pequeña que ha financiado?
Abogado inmobiliario
Las transacciones de bienes raíces comerciales son más complejas que las residenciales. Tu abogado debe tener experiencia en:
- Contratos de compra comercial.
- Revisión de diligencia debida (cumplimiento ambiental, de zonificación y de códigos de construcción).
- Estructuras corporativas si compras a través de una entidad.
- Registro hipotecario para propiedades comerciales.
Administrador de propiedades
Si compras un edificio de 6+ unidades, la administración profesional de propiedades no es opcional, es esperada por los prestamistas. CMHC y la mayoría de los prestamistas comerciales requieren un plan de administración de propiedades. Tener un administrador de propiedades en su lugar antes del cierre demuestra a los prestamistas que eres serio.
Incluso si planeas autogestionar inicialmente, ten una empresa de administración de propiedades en espera. Los prestamistas quieren saber que el edificio se administrará profesionalmente.
Inspector de edificios
Una inspección de edificios comerciales es más exhaustiva que una residencial. Necesitas a alguien que pueda evaluar:
- Condición del techo y vida útil restante.
- Sistemas mecánicos (calderas, HVAC, agua caliente).
- Sistemas eléctricos y capacidad del panel.
- Fontanería (incluida la inspección de la línea de alcantarillado principal con cámara).
- Cimentación y elementos estructurales.
- Cumplimiento de seguridad contra incendios y códigos.
- Pronóstico de gastos de capital (qué necesita reemplazo y cuándo).
Esta inspección se incorpora directamente a la evaluación de tu prestamista y a tu propia elaboración de presupuestos para reservas.
Contador
Un contador especializado en bienes raíces te ayuda a:
- Estructurar la compra para una eficiencia fiscal óptima.
- Configurar la entidad corporativa adecuada si es necesario.
- Planificar las deducciones por asignación de costos de capital (CCA).
- Gestionar las implicaciones del HST en propiedades comerciales.
- Presentar correctamente tanto el impuesto sobre la renta como el GST/HST.
El proceso de compra paso a paso
Paso 1: Define tus criterios
Antes de mirar una sola lista, decide:
- Mercado objetivo (ciudad y barrio).
- Rango de número de unidades (6-12 unidades para tu primer edificio es un buen punto de partida).
- Precio máximo de compra basado en tu capital disponible y financiación.
- Tasa de capitalización y DSCR mínimos.
- Condición aceptable de la propiedad (llave en mano, valor agregado ligero o renovación importante).
Paso 2: Obtén precalificación
Reúnete con un corredor hipotecario especializado en financiación multifamiliar canadiense y obtén una precalificación. Necesitas saber:
- Tu precio máximo de compra.
- Qué programa de financiación probablemente utilizarás (CMHC vs. convencional).
- Qué pago inicial se requiere.
- Qué documentación debes tener lista.
Paso 3: Encuentra el edificio
Trabaja con un agente inmobiliario comercial especializado en multifamiliar. Los agentes residenciales no tienen acceso a las mismas listas ni al mismo conocimiento del mercado.
Revisa el paquete de listado (cada listado multifamiliar serio lo incluye) que debe contener información financiera, lista de alquileres, fotos y detalles del edificio.
Paso 4: Analiza los números
Realiza los cálculos de NOI, tasa de capitalización y DSCR. Compara los alquileres con las tasas del mercado: ¿hay margen de mejora? Revisa los gastos para detectar cualquier cosa anormalmente baja (lo que sugiere mantenimiento diferido) o anormalmente alta (lo que sugiere mala administración).
Paso 5: Haz una oferta
Tu oferta debe incluir condiciones para:
- Aprobación de financiación.
- Inspección del edificio.
- Evaluación ambiental (Fase I).
- Revisión de todos los contratos de arrendamiento y archivos de inquilinos.
- Revisión de costos de servicios públicos y evaluaciones de impuestos a la propiedad.
Paso 6: Diligencia debida
Aquí es donde verificas todo lo que el vendedor te dijo. Inspecciona el edificio. Revisa cada contrato de arrendamiento. Confirma los ingresos por alquiler con extractos bancarios o registros de transferencias electrónicas. Obtén el informe ambiental. Revisa las evaluaciones de impuestos a la propiedad y las facturas de servicios públicos.
Paso 7: Aprobación de financiación
Envía tu paquete de solicitud completo a tu corredor. Para operaciones de CMHC, espera de 60 a 90 días para la aprobación. Para financiación comercial convencional, espera de 30 a 45 días. El prestamista ordenará una tasación y revisará tu solicitud.
Paso 8: Cierre
Los cierres comerciales implican más trámites que los residenciales. Tu abogado se encarga de la transferencia legal, el registro de la hipoteca y el desembolso de fondos. Presupuesta el 2-4% del precio de compra para los costos de cierre (honorarios legales, impuesto de transferencia de tierras, tasación, inspección, informe ambiental).
Errores comunes que cometen los compradores de multifamiliares por primera vez
Subestimar los gastos operativos. Los datos financieros del vendedor pueden excluir las tarifas de administración de propiedades (si se autogestiona), subestimar el mantenimiento o diferir reparaciones de capital. Utiliza siempre índices de gastos estandarizados: el 35-45% de los ingresos brutos para gastos operativos es típico.
Ignorar los gastos de capital. Un edificio que necesita un techo nuevo en dos años no es lo mismo que uno con techo nuevo. Presupuesta las mejoras de capital y tenlas en cuenta en tu precio de compra.
Omitir el informe ambiental. Las evaluaciones ambientales iniciales (Fase I) cuestan entre $3,000 y $5,000, pero pueden evitarte comprar una propiedad contaminada. La mayoría de los prestamistas comerciales lo requieren de todos modos.
No tener suficientes reservas. Los prestamistas quieren ver reservas líquidas equivalentes a 6-12 meses de pagos de hipoteca después del cierre. Si todos tus ahorros se destinan al pago inicial, no calificarás.
Intentar hacerlo solo. Tu primera operación multifamiliar requiere un equipo. Omitir al administrador de propiedades, usar un abogado residencial o trabajar con un corredor que no se dedica a operaciones comerciales te costará mucho más que sus honorarios.
Si has estado construyendo tu cartera con alquileres de casas unifamiliares y estás listo para dar el salto al multifamiliar, la financiación es más accesible de lo que piensas. La clave es la preparación: tener el equipo adecuado, los números correctos y la estrategia de financiación adecuada definida antes de hacer tu primera oferta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito para un pago inicial en un edificio multifamiliar?
¿Necesito experiencia en multifamiliares para que me aprueben?
¿Puedo comprar un edificio multifamiliar en una corporación?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar la compra de un edificio multifamiliar?
¿Cuál es una buena tasa de capitalización para un edificio multifamiliar en Canadá?
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Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Cap Rate
Capitalization Rate - the ratio of a property's net operating income (NOI) to its current market value or purchase price. A 6% cap rate means the property generates $60,000 NOI annually on a $1,000,000 value. Used to compare investment properties regardless of financing.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Bridge Financing
Short-term financing (90 days to 1 year) that covers the gap between purchasing a new property and selling or refinancing another. Investors use bridge loans to act quickly on deals or fund renovations before long-term financing is in place.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Turnkey Property
An investment property that's fully renovated and often already tenanted, ready to generate income immediately after purchase.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Land Transfer Tax
A provincial tax paid when purchasing property, calculated as a percentage of the purchase price. Some cities like Toronto add additional municipal tax.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
HVAC
Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems that control temperature and air quality in buildings. HVAC is often one of the largest energy expenses in rental properties, and upgrading to high-efficiency systems can significantly reduce operating costs and increase NOI.
Deferred Maintenance
Necessary repairs and maintenance that have been postponed or neglected, creating a backlog of work that will eventually require attention. Properties with significant deferred maintenance can be value-add opportunities for investors willing to address accumulated issues.
Capital Expenditures
Major one-time expenses for property improvements that extend the useful life of the asset, such as roof replacement, foundation repairs, or new HVAC systems. CapEx differs from regular maintenance and is typically budgeted separately in investment property analysis.
Energy Efficiency
The effectiveness with which a property uses energy for heating, cooling, lighting, and other functions. Energy-efficient upgrades to rental properties reduce operating costs, increase NOI, and can add significant property value while qualifying for government rebates.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Capital Cost Allowance
The Canadian tax deduction that allows property owners to write off the depreciation of a building over time, reducing taxable rental income. CCA cannot be used to create a rental loss and must be recaptured upon sale of the property.
Takeout Financing
Permanent long-term mortgage financing that replaces a short-term construction loan after a development project is completed and stabilized. Securing a takeout commitment before construction begins reduces project risk.
Recourse Loan
A loan where the borrower is personally liable for repayment beyond the collateral value. If the property sells for less than owed at foreclosure, the lender can pursue the borrower's other assets. Most Canadian commercial mortgages under $5 million are full recourse.
Net Worth Statement
A financial document listing all assets and liabilities to calculate total net worth. Commercial and portfolio lenders often require this as part of mortgage applications, using total equity across all properties as a qualification factor.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
Environmental Assessment
A professional evaluation of a property's environmental condition, typically required by commercial lenders. Phase I reviews historical records for contamination risk. Phase II involves soil and water testing. Essential for commercial and industrial property purchases.
Cash Reserve
Liquid funds set aside by a property investor to cover unexpected expenses such as repairs, vacancy periods, or mortgage payments during tenant turnover. Lenders may require proof of cash reserves as part of mortgage qualification.
Capitalization
The total value of a property based on its income-producing potential, calculated by dividing NOI by the cap rate. Also refers to the overall investment structure and the amount of debt versus equity used to acquire a property.
Insulation
Material installed in walls, attics, and floors to resist heat flow, measured by R-value. Upgrading insulation in older properties reduces heating and cooling costs, improves tenant comfort, and can qualify for government energy rebates.
Plumbing
The system of pipes, drains, fixtures, and fittings in a building that distributes water and removes waste. Plumbing issues are among the most costly repairs in rental properties, and older galvanized or polybutylene pipes often need replacement during renovations.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
Roof Replacement
A major capital expenditure involving the complete removal and installation of a new roofing system. Roof age and condition are critical factors in property inspections, insurance eligibility, and financing approvals, with typical costs ranging from $5,000 to $30,000+ depending on property size.
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