Los inversores inmobiliarios a menudo se topan con un techo invisible al construir sus carteras de propiedades. Los prestamistas tradicionales imponen límites estrictos a la cantidad de propiedades de alquiler que puede poseer, dejando a los inversores ambiciosos buscando alternativas costosas. Sin embargo, existe un enfoque de financiamiento estratégico que permite a los inversores calificar para un número ilimitado de propiedades de alquiler mientras mantienen tasas competitivas.
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El Problema Tradicional de Financiamiento de Propiedades de Alquiler
Cuando los inversores comienzan a comprar propiedades de alquiler, descubren rápidamente que los prestamistas convencionales evalúan las solicitudes basándose en los ingresos personales y las ratios de endeudamiento. Esto crea un problema fundamental: eventualmente, todo inversor llega a un punto en el que los cálculos de su ratio de deuda sobre ingresos ya no respaldan hipotecas adicionales, sin importar cuán rentables puedan ser sus propiedades.
La mayoría de los corredores hipotecarios responden a esta barrera dirigiendo a los clientes a través de una progresión predecible: primero intentando aprobaciones con prestamistas A, luego pasando a prestamistas B cuando los bancos tradicionales rechazan, y finalmente recurriendo a préstamos privados como último recurso. Si bien este enfoque parece lógico, aumenta innecesariamente los costos y restringe el crecimiento de la cartera.
Entendiendo el Panorama de Préstamos para Propiedades de Inversión
El mercado de financiamiento de propiedades de alquiler en Canadá opera en distintos niveles, cada uno con diferentes estructuras de tasas y criterios de calificación.
Financiamiento con Prestamistas A
Los bancos y uniones de crédito tradicionales suelen ofrecer tasas entre el 4% y el 5% para propiedades de alquiler. Estos prestamistas utilizan métodos de calificación conservadores, calculando las ratios de deuda basándose en el 50-80% de los ingresos por alquiler. Una vez que los inversores acumulan múltiples propiedades, estas instituciones a menudo rechazan solicitudes adicionales basándose puramente en el número de propiedades poseídas, independientemente del rendimiento del flujo de caja.
Alternativas de Prestamistas B
Cuando los prestamistas A rechazan las solicitudes, los inversores suelen explorar opciones de prestamistas B con tasas que oscilan entre el 5% y el 7%. Estos prestamistas alternativos generalmente permiten la propiedad de más propiedades que los bancos tradicionales y aceptan ratios de deuda y límites de calificación más altos. Además, a menudo utilizan un mayor porcentaje de los ingresos por alquiler en sus cálculos. Sin embargo, los prestamistas B cobran comisiones de originación del 2-3% y aún imponen límites eventuales a la cartera.
Desafíos de los Préstamos Privados
Los prestamistas privados representan la opción más costosa, con tasas que van del 7% al 15% y comisiones que alcanzan el 2-6% del monto del préstamo. Si bien los prestamistas privados aprueban acuerdos que otras instituciones rechazan, los costos de mantenimiento pueden erosionar significativamente los rendimientos de la inversión y limitar la creación de riqueza a largo plazo.
Si su ratio de deuda sobre ingresos está bloqueando su próxima compra, incluso si sus propiedades generan un buen flujo de caja, es posible que tenga mejores opciones que las tasas de los prestamistas B; reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos lo que está disponible.
La Solución de Financiamiento Comercial para Inversores Residenciales
Una estrategia más efectiva implica aprovechar programas de suscripción comercial que evalúan las propiedades de alquiler a través de una lente fundamentalmente diferente. Incluso al financiar propiedades de alquiler residenciales, estos prestamistas especializados aplican estándares de calificación comercial que se centran en el rendimiento de la propiedad en lugar de las ratios de deuda personales.
Cómo Difieren los Programas Comerciales
Los prestamistas comerciales evalúan los ingresos y los gastos de cada propiedad individualmente. En lugar de evaluar cuánta deuda puede asumir personalmente el prestatario, determinan cuánta deuda puede soportar la propiedad en sí basándose en su flujo de caja. Este enfoque elimina las restricciones de tamaño de cartera que plagaron el financiamiento residencial tradicional.
El proceso de calificación examina:
- Potencial de ingresos por alquiler
- Gastos operativos
- Condición y comercialización de la propiedad
- Ratios de cobertura del servicio de la deuda
- Sostenibilidad general del flujo de caja
Ventajas Clave
Este enfoque comercial ofrece varios beneficios estratégicos para inversores inmobiliarios serios:
Crecimiento Ilimitado de la Cartera: Los inversores pueden comprar un número ilimitado de propiedades de alquiler sin límites artificiales impuestos por los prestamistas que cuentan el número total de unidades poseídas.
Menor Responsabilidad Personal: Muchos programas comerciales requieren que las propiedades se mantengan en corporaciones, lo que brinda protección de responsabilidad y una estructura profesional para carteras en crecimiento.
Precios Competitivos: Los programas comerciales suelen ofrecer tasas entre el 4.5% y el 7%, a menudo igualando o superando los precios de los prestamistas B y brindando una flexibilidad superior.
Consideraciones y Requisitos Importantes
Si bien los programas comerciales ofrecen ventajas significativas, los inversores deben comprender varios factores clave:
Restricciones de Préstamo sobre el Valor
Los prestamistas comerciales basan el LTV máximo en la capacidad de la propiedad para servir la deuda. Una propiedad con un flujo de caja débil podría calificar solo para el 65% de financiamiento, mientras que las de alto rendimiento podrían alcanzar el 75-80% de LTV. Este enfoque conservador beneficia a los inversores al prevenir el sobreapalancamiento en propiedades marginales.
Preferencias de Estructura Corporativa
La mayoría de los prestamistas comerciales prefieren que las propiedades se mantengan en corporaciones en lugar de nombres personales. Este requisito se alinea con las prácticas profesionales de gestión de carteras y proporciona un tratamiento fiscal beneficioso para inversores serios.
Flexibilidad Crediticia
A diferencia de los prestamistas residenciales tradicionales, los programas comerciales ponen menos énfasis en las puntuaciones de crédito personales. Algunos prestamistas aprueban prestatarios con desafíos crediticios porque el rendimiento de la propiedad importa más que el historial crediticio personal del prestatario.
Estructura de Tarifas
Los prestamistas comerciales suelen cobrar comisiones de originación de alrededor del 2% del monto del préstamo. Si bien esto excede los costos de financiamiento residencial tradicional, sigue siendo competitivo con las tarifas de los prestamistas B y significativamente más bajo que los cargos de los préstamos privados.
Los programas de suscripción comercial con tasas entre el 4.5% y el 7% pueden igualar o superar los precios de los prestamistas B, al tiempo que eliminan por completo los límites de cartera: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y compararemos sus opciones lado a lado.
Implementación Estratégica para el Crecimiento de la Cartera
Los inversores que buscan construir carteras sustanciales de propiedades de alquiler deben considerar este enfoque comercial desde el principio en lugar de esperar hasta alcanzar los límites de financiamiento tradicionales. La implementación temprana proporciona varias ventajas:
Estándares de Calificación Consistentes: Comprender cómo los prestamistas comerciales evalúan las propiedades ayuda a los inversores a seleccionar mejores adquisiciones desde el principio.
Construcción de Relaciones: Establecer relaciones con prestamistas comerciales mientras las carteras aún son pequeñas crea un trato preferencial a medida que los inversores escalan.
Crecimiento Sostenible: Centrarse en propiedades que cumplen con los requisitos de flujo de caja comercial garantiza la sostenibilidad de la cartera independientemente de las fluctuaciones del mercado.
Comparación de Costos Totales entre Opciones de Financiamiento
Los inversores inteligentes analizan los costos totales de mantenimiento en lugar de centrarse únicamente en las tasas de interés. Una comparación entre los tipos de financiamiento revela:
El financiamiento tradicional de prestamistas A ofrece las tasas más bajas (4-5%) sin comisiones, pero impone límites estrictos a la cartera. Los programas de prestamistas B proporcionan límites de propiedad ampliados a tasas del 5-7% más comisiones del 2-3%. Los préstamos privados eliminan la mayoría de las restricciones pero cuestan del 7-15% más comisiones del 2-6%. Los programas comerciales brindan capacidad ilimitada a tasas del 4.5-7% con comisiones del 2%.
Tomando la Mejor Decisión para su Estrategia de Inversión
El enfoque de financiamiento óptimo depende de los objetivos de inversión individuales y el rendimiento de la propiedad. Los inversores centrados en el crecimiento de la cartera a largo plazo deben priorizar la flexibilidad y la sostenibilidad sobre la minimización de los costos a corto plazo. Las propiedades que pueden demostrar un flujo de caja sólido funcionan bien bajo la suscripción comercial y respaldan la expansión continua.
Trabajar con profesionales hipotecarios que comprendan tanto los programas de financiamiento residencial como comercial garantiza el acceso a todo el espectro de opciones. Los corredores hipotecarios de inversión especializados pueden estructurar estrategias de financiamiento que respalden planes de crecimiento ambiciosos y al mismo tiempo mantengan costos competitivos.
Para obtener más información sobre estrategias de financiamiento de propiedades de inversión, visite a los especialistas en hipotecas de inversión de LendCity, quienes se centran exclusivamente en ayudar a los inversores inmobiliarios a acceder a soluciones de financiamiento óptimas.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la mejor manera de comprar varias propiedades?
¿Se tiene que dar el 20% de pago inicial para una propiedad de alquiler en Canadá?
¿Puedo comprar una propiedad de alquiler a través de mi negocio?
¿Debería constituir una sociedad para una propiedad de alquiler?
¿Puedo alquilar una habitación en mi propiedad de alquiler?
¿Debería crear una empresa para una propiedad de alquiler?
¿Dónde es más barato el alquiler en Canadá?
¿Cómo puedo calificar para más propiedades de alquiler cuando los prestamistas dicen que he alcanzado mi límite?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
18 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Carrying Costs
The ongoing expenses of holding a property, including mortgage payments, property taxes, insurance, utilities, and maintenance. Understanding carrying costs is essential during renovation periods when the property generates no rental income.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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