Ya tienes algunas propiedades de alquiler. El flujo de caja es sólido. Estás empezando a pensar en grande. Y ahora surge la pregunta: ¿deberías tener estas propiedades a tu nombre personal o es hora de constituir una sociedad?
Esta es una de las decisiones estructurales más importantes que tomarás como inversor en crecimiento. Tenencias de bienes raíces en una corporación versus a nombre personal: si lo haces bien, te prepararás para décadas de crecimiento fiscalmente eficiente. Si lo haces mal, te enfrentarás a facturas fiscales innecesarias, dolores de cabeza de financiación y una exposición legal que nunca viste venir.
He visto inversores en ambos lados de esto. Algunos se constituyeron demasiado pronto y gastaron miles al año en honorarios de contabilidad que mermaron un flujo de caja escaso. Otros esperaron demasiado y dejaron decenas de miles en diferimiento fiscal sobre la mesa. Repasemos el marco de decisión para que puedas tener una conversación productiva con tu contador, tu abogado y tu bróker hipotecario.
Esta es tu guía completa sobre CUÁNDO y POR QUÉ elegir diferentes estructuras de propiedad. Si estás listo para constituir una sociedad y necesitas pasos tácticos, consulta nuestra Guía de Corporaciones para Propiedades de Alquiler: Portafolio para obtener detalles sobre la configuración y el cumplimiento. Si todavía estás decidiendo si la constitución de una sociedad tiene sentido para tu situación, lee nuestro análisis centrado en Propiedad de Alquiler: Corporación vs. Nombre Personal que desglosa los factores de decisión clave.
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Propiedad Personal: Donde Empiezan la Mayoría de los Inversores Canadienses
La mayoría de los inversores canadienses comienzan por tener propiedades a su nombre personal. Y hay una buena razón para ello. Es el camino más simple y te da el acceso más amplio a los prestamistas y las mejores condiciones hipotecarias.
Por Qué Funciona la Propiedad Personal
Obtienes mejor financiación. Cuando solicitas una hipoteca personalmente, tienes acceso a toda la gama de prestamistas A, prestamistas B y cooperativas de crédito. Obtienes las tasas más competitivas y el proceso de aprobación más fluido. Los prestamistas te evalúan en función de tus ingresos personales, puntaje de crédito y deudas existentes. Tu ratio de servicio bruto de la deuda (GDS), el porcentaje de tus ingresos destinado a los gastos de vivienda, debe mantenerse en o por debajo del 39%. Tu ratio de servicio total de la deuda (TDS), todas las deudas combinadas, debe mantenerse en o por debajo del 44%. Las propiedades de inversión requieren un pago inicial mínimo del 20%, y la prueba de estrés hipotecaria te califica con el mayor de 5.25% o tu tasa de contrato más el 2%.
La declaración de impuestos se mantiene simple. Declaras los ingresos de alquiler en tu declaración de impuestos personal utilizando el formulario T776. Tu contador lo maneja como parte de tu declaración anual. Sin declaraciones corporativas separadas. Sin costos de contabilidad adicionales.
El tratamiento de las ganancias de capital es sencillo. Cuando vendes, el 50% de tu ganancia de capital es imponible a tu tasa marginal. (Nota: el presupuesto federal de 2024 propuso aumentar la tasa de inclusión al 66.7% sobre las ganancias superiores a $250,000 para individuos. Consulta con tu contador sobre las reglas actuales para tu situación).
Menores costos continuos. Sin declaraciones corporativas anuales, sin declaraciones de impuestos corporativas, sin cuentas bancarias separadas y sin tarifas de mantenimiento legal.
Las Desventajas de la Propiedad Personal
Responsabilidad personal completa. Si un inquilino o visitante se lesiona en tu propiedad y la reclamación excede tu cobertura de seguro, tus activos personales quedan expuestos. Tu casa, tus ahorros, tus otras inversiones, todo en riesgo.
Ingresos gravados a tu tasa marginal. Si ya te encuentras en un tramo impositivo alto debido a ingresos de empleo, cada dólar de ingreso neto de alquiler se grava a tu tasa más alta. En Ontario, eso es más del 53% en el tramo más alto. Eso duele.
Limitada división de ingresos. No puedes dirigir fácilmente los ingresos de alquiler a miembros de la familia en tramos impositivos más bajos sin activar las reglas de atribución.
Límites de endeudamiento alcanzados más rápido. Cada hipoteca aparece en tu informe de crédito personal y cuenta contra tus ratios de deuda. He visto a inversores chocar contra un muro después de tres o cuatro propiedades. Tienen un excelente flujo de caja, un capital sólido, pero el banco dice que no porque su ratio TDS está al máximo.
Propiedad Corporativa: La Herramienta de Escalada
Una vez que tu portafolio alcanza un cierto tamaño, la constitución de una sociedad empieza a tener mucho sentido. Pero “cierto tamaño” se ve diferente para cada inversor. Aquí tienes lo que la estructura corporativa realmente te da.
Las Ventajas de Constituir una Sociedad
Responsabilidad limitada. Tu corporación es una entidad legal separada. Si algo sale mal con una propiedad, los acreedores y demandantes solo pueden ir tras los activos dentro de la corporación. Tu casa personal y tus ahorros permanecen protegidos. Esto no es un reemplazo para un seguro adecuado, pero es una capa adicional poderosa.
Diferimiento fiscal a la tasa de pequeñas empresas. Aquí es donde se pone interesante. En Ontario, la tasa combinada federal y provincial para pequeñas empresas es de alrededor del 12.2% sobre los primeros $500,000 de ingresos comerciales activos. Compáralo con una tasa marginal personal superior al 53%.
La palabra clave aquí es diferimiento. No estás evitando impuestos. Estás posponiéndolos hasta que retires dinero de la corporación como dividendos o salario. Pero mientras tanto, tienes significativamente más capital para reinvertir. Permíteme poner números reales en esto.
Digamos que tus propiedades generan $80,000 en ingresos netos de alquiler. Si se mantienen personalmente a una tasa marginal del 50%, te quedas con $40,000. Dentro de una corporación gravada aproximadamente al 12%, te quedas con alrededor de $70,000. Eso son $30,000 adicionales al año para destinarlos a tu próxima entrada. En cinco años, eso son $150,000 más de capital trabajando para ti. Eso se capitaliza.
Separación de informes crediticios. Las hipotecas mantenidas en una corporación no aparecen en tu informe crediticio personal. Algunos prestamistas ni siquiera cuentan las deudas corporativas al calificarte para hipotecas personales. Esto significa que potencialmente puedes calificar para propiedades mucho más allá de los límites de préstamos normales.
Planificación de sucesión más fácil. Las acciones corporativas son más fáciles de transferir a los miembros de la familia con el tiempo que los títulos de propiedad individuales. La planificación patrimonial con corporaciones inmobiliarias es significativamente más eficiente fiscalmente.
Las Desventajas de la Propiedad Corporativa
Menos prestamistas, tasas más altas. No todos los prestamistas prestarán a una corporación. Los que lo hacen a menudo cobran una prima, a veces entre 0.25% y 0.75% más alta, porque hay menos competencia en este espacio.
Las garantías personales todavía son requeridas. Incluso cuando un prestamista acepta prestar a tu corporación, casi siempre requerirá una garantía personal de los directores. Por lo tanto, mientras que la corporación te protege de demandas de inquilinos y propiedades, la hipoteca en sí misma todavía se vincula contigo personalmente.
Todos los directores deben calificar. Si tu corporación tiene varios directores, el prestamista generalmente quiere que todos ellos estén en la solicitud de hipoteca. Si agregaste a un familiar como director con fines fiscales o de sucesión, él o ella debe estar dispuesto y ser capaz de calificar.
Mayores costos de mantenimiento. Necesitas una declaración de impuestos corporativa separada (T2) presentada anualmente, cuentas bancarias separadas, registros corporativos adecuados, declaraciones anuales ante el gobierno provincial y honorarios legales y de contabilidad continuos. Presupuesta un mínimo adicional de $2,000 a $5,000 al año.
Complicaciones con ingresos de inversión pasiva. Si tu corporación obtiene ingresos de inversión pasiva significativos, y los ingresos de alquiler de una corporación que no está gestionando activamente propiedades pueden clasificarse de esta manera, puedes perder el acceso a la deducción para pequeñas empresas. Las reglas aquí son complejas. Tu contador debe estar al tanto de esto.
Una vez que sepas que tus ingresos de alquiler superan tus necesidades personales, las matemáticas se aclaran rápidamente: una corporación con un impuesto del 12% vence a la propiedad personal con un 53% cada vez, y esos más de $30,000 adicionales al año cambian tu capacidad de escalar. reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te mostraremos exactamente cómo las diferentes estructuras impactan tu próxima adquisición.
La Estructura de la Empresa Matriz: Organización de Nivel Superior
Una vez que tengas varias propiedades en una corporación, el siguiente nivel de planificación implica una empresa matriz (holding company). Aquí te explicamos cómo funciona.
Corporación Operativa Más Corporación Matriz
Creas dos corporaciones. La corporación operativa posee y gestiona las propiedades de alquiler. La corporación matriz posee las acciones de la corporación operativa.
¿Para qué molestarse? Porque la corporación matriz actúa como una bóveda. Transfieres las ganancias de la corporación operativa a la corporación matriz de forma fiscalmente diferida utilizando dividendos entre corporaciones. Esos fondos permanecen protegidos en la corporación matriz, lejos de los riesgos operativos de tu negocio de alquiler.
Si la corporación operativa alguna vez se enfrenta a una demanda o se declara en quiebra, los activos que transferiste a la corporación matriz están protegidos.
¿Cuándo Tiene Sentido Esto?
Esta estructura añade complejidad legal y contable real. Típicamente tiene sentido cuando tienes un portafolio sustancial que genera ingresos significativos, cuando estás reinvirtiendo activamente las ganancias, o cuando deseas construir una estructura para la planificación patrimonial y la transferencia de riqueza.
Para la mayoría de los inversores con menos de cinco propiedades, esto probablemente sea exagerado. Pero si estás escalando agresivamente hacia diez, veinte o más unidades, habla con tu abogado sobre su configuración temprana. Es mucho más fácil construir la estructura desde el principio que reorganizarla más tarde.
Cuándo Constituir una Sociedad: El Marco de Decisión
No hay un número mágico de propiedades que active la constitución de una sociedad. Depende de tu panorama financiero completo. Pero estas son las señales que te indican que es hora de tener la conversación.
Tus ingresos de alquiler superan tus necesidades de gastos personales. Si estás generando más ingresos netos de alquiler de los que necesitas para vivir, estás pagando impuestos a tu tasa marginal más alta sobre dinero que ni siquiera necesitas en este momento. Una corporación te permite diferir esos impuestos y reinvertir más rápido.
Estás escalando rápidamente. Si planeas adquirir múltiples propiedades al año, la separación de informes crediticios y las ventajas de ganancias retenidas de una corporación se vuelven cada vez más valiosas.
Deseas protección contra la responsabilidad más allá del seguro. Si tu portafolio es lo suficientemente grande como para que una reclamación importante pueda amenazar tus activos personales incluso después del seguro, la propiedad corporativa proporciona una red de seguridad adicional.
Estás planeando la sucesión. Las acciones corporativas son más fáciles de transferir a la próxima generación que los títulos de propiedad individuales. Empieza a pensar en esto antes de lo que crees que necesitas.
Tu contador lo recomienda. Esta es la señal más importante. Un buen contador que entienda la inversión inmobiliaria modelará los números para tu situación específica y te dirá exactamente cuándo la constitución de una sociedad comienza a ahorrarte dinero.
Si estás planeando comprar tu próxima propiedad, comprarla en una corporación desde el primer día cuesta mucho menos que transferir propiedades existentes más tarde, y también accederás a prestamistas y estrategias de separación de crédito que la propiedad personal nunca te brinda. programa una sesión de estrategia gratuita con nosotros para explorar las opciones de financiación que realmente funcionan para las estructuras corporativas.
Cómo la Constitución de una Sociedad Afecta Tu Calificación Hipotecaria
Aquí es donde muchos inversores tropiezan. Tu estructura tiene un impacto directo en tu capacidad para financiar futuras compras.
Cambios en la declaración de ingresos personales. Cuando tienes propiedades en una corporación, los ingresos de alquiler no aparecen en tu declaración de impuestos personal. Algunos prestamistas necesitan ver ingresos personales para calificarte. Otros aceptan ingresos corporativos con la documentación adecuada. Equipo de Hipotecas para Propiedades de Inversión: A Quién Necesitas.
La prueba de estrés todavía se aplica. Ya sea que pidas prestado personalmente o a través de una corporación, aún debes calificar con el mayor de 5.25% o tu tasa de contrato más 2%.
Los requisitos de pago inicial siguen siendo los mismos. Las propiedades de inversión todavía requieren un pago inicial mínimo del 20% independientemente de la estructura.
Algunos prestamistas A simplemente no prestarán a corporaciones para propiedades residenciales. Esto reduce tus opciones. Trabajar con un bróker especializado en financiación para inversores es fundamental.
Acuerdos de fideicomiso desnudo (bare trust). Algunos inversores utilizan un acuerdo de fideicomiso desnudo donde la propiedad se compra a nombre personal del individuo pero se mantiene en fideicomiso para la corporación. Esto te da acceso a tasas hipotecarias personales mientras sigues canalizando los ingresos a través de la corporación para fines fiscales. Sin embargo, las nuevas reglas de reporte de fideicomisos desnudos entraron en vigor en 2024. No obtendrás la protección de responsabilidad de la propiedad corporativa directa, y algunos prestamistas no permiten fideicomisos desnudos. Siempre confirma con tu bróker hipotecario y abogado antes de usar este enfoque.
Transición de la Propiedad Personal a la Corporativa
¿Ya posees propiedades personalmente y quieres transferirlas a una corporación? Puedes hacerlo, pero no es gratis.
Impuesto sobre la transferencia de tierras. La transferencia de propiedad de tu nombre personal a una corporación activa el impuesto sobre la transferencia de tierras en la mayoría de las provincias. En Ontario, eso es del 1% al 2% del valor de mercado justo de la propiedad. En Toronto, también pagarías el impuesto sobre la transferencia de tierras municipal además de eso. En una propiedad de $700,000 en Toronto, estarías looking at aproximadamente entre $20,000 y $25,000 combinados.
Honorarios legales. Necesitas un abogado de bienes raíces para manejar la transferencia, registrar un nuevo título y, potencialmente, cancelar y registrar nuevas hipotecas. Presupuesta entre $2,000 y $5,000 por propiedad.
Impuesto sobre las ganancias de capital en la transferencia. El CRA trata la transferencia como una disposición al valor de mercado justo. Si la propiedad se ha apreciado, podrías generar una ganancia de capital. Existen disposiciones de traspaso bajo la Sección 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta que pueden permitirte diferir esta ganancia, pero las reglas son estrictas y requieren orientación profesional.
Complicaciones hipotecarias. Tu prestamista actual puede no aceptar transferir la hipoteca a un prestatario corporativo. Es posible que necesites refinanciar por completo, lo que significa volver a calificar, pagar potencialmente una penalización por cancelación y obtener financiación nueva a través de un prestamista que trabaje con corporaciones.
La conclusión sobre las transiciones. Mover propiedades después del hecho es caro y complicado. Si crees que querrás propiedad corporativa en el futuro, compra tu próxima propiedad en la corporación en lugar de transferir las existentes. Casi siempre es más barato.
Habla con Profesionales Antes de Decidir
La situación de cada inversor es diferente. Las leyes fiscales cambian. Las reglas provinciales varían. La estructura correcta para tu vecino puede ser completamente incorrecta para ti.
Antes de tomar cualquier decisión sobre cómo estructurar tus tenencias inmobiliarias, consulta con tu contador y tu abogado. Obtén asesoramiento específico y personalizado basado en tus ingresos, tu portafolio, tu provincia de residencia y tus objetivos a largo plazo. Un buen bróker hipotecario puede ayudarte a comprender las implicaciones de financiación de cada estructura, pero las decisiones fiscales y legales deben provenir de profesionales calificados que conozcan tu panorama financiero completo.
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Preguntas Frecuentes
¿En qué punto debería constituir una sociedad para mis propiedades de alquiler?
¿Pagaré tasas hipotecarias más altas si compro en una corporación?
¿Puedo transferir mis propiedades existentes a una corporación?
¿Proporciona una empresa matriz (holding company) protección adicional?
¿Aparecen las hipotecas corporativas en mi informe de crédito personal?
¿Qué es un acuerdo de fideicomiso desnudo (bare trust) y debo usar uno?
¿Cuánto cuesta mantener una corporación para bienes raíces?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Debt Ratios
Debt ratios are financial calculations lenders use to determine how much of your income goes toward debt payments, with the two main types being Gross Debt Service (GDS) and Total Debt Service (TDS) ratios. For Canadian real estate investors, these ratios are critical qualifying factors that determine borrowing capacity, with most lenders requiring GDS below 39% and TDS below 44%, though rental income from investment properties can help offset these calculations.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
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