Ya sabes que los bienes raíces canadienses son caros. Es posible que ya poseas propiedades de inversión en Canadá o Estados Unidos. Ahora estás mirando más al sur, a condominios frente al mar en Playa del Carmen, casas de la época colonial en San Miguel de Allende o propiedades en zonas turísticas a lo largo de la Riviera Maya.
México ofrece algo que los mercados canadienses simplemente no pueden: propiedades costeras asequibles con una fuerte demanda de alquiler vacacional y una creciente comunidad de expatriados y “snowbirds” canadienses. El clima solo atrae a millones de canadienses cada año, y cada vez más, esos visitantes se hacen la misma pregunta que tú: ¿por qué no ser propietario aquí?
Pero financiar una propiedad en México como canadiense no es sencillo. Las estructuras de propiedad son diferentes. Las opciones de financiación son diferentes. El marco legal es diferente. Esta guía cubre todo para que puedas tomar una decisión informada y cerrar un trato.
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Por Qué México Tiene Sentido para los Inversores Canadienses
El argumento de inversión para los alquileres vacacionales en México se basa en varios factores convergentes.
Asequibilidad. Un condominio frente al mar en la Riviera Maya de México cuesta una fracción de lo que pagarías por una propiedad comparable en Columbia Británica u Ontario. Los precios de entrada para unidades de alquiler vacacional bien ubicadas comienzan significativamente más bajos que en mercados turísticos canadienses como Whistler o Mont-Tremblant.
Fuerte demanda de alquiler vacacional. México recibe más de 40 millones de turistas internacionales al año. Plataformas como Airbnb y VRBO han facilitado a los propietarios el acceso a esta demanda. Los alquileres vacacionales bien gestionados en destinos populares generan tarifas nocturnas sólidas durante la temporada alta y una ocupación sólida durante todo el año.
Crecientes comunidades de expatriados. Las comunidades de expatriados canadienses y estadounidenses en México se están expandiendo rápidamente. Ciudades como Puerto Vallarta, Lago de Chapala, San Miguel de Allende y Mérida tienen comunidades canadienses establecidas con comodidades familiares, acceso a atención médica y redes sociales. Esto crea demanda de alquiler y una base de compradores incorporada si decides vender.
Ventaja cambiaria. El dólar canadiense rinde significativamente más en México que en casa. El precio de compra, los costos de renovación y los gastos operativos están denominados en pesos mexicanos, lo que extiende tu capital de inversión.
Proximidad. Los vuelos directos desde la mayoría de las principales ciudades canadienses a los destinos turísticos mexicanos duran de 4 a 6 horas. Puedes visitar tu propiedad, disfrutarla personalmente y administrar tu inversión sin cruzar un océano.
Para una descripción completa de nuestros programas de préstamos específicos para México, visita la página de Financiamiento de propiedades en México para canadienses.
Cómo los Extranjeros Poseen Propiedades en México
Esta es la sección más importante de esta guía. La ley mexicana restringe la propiedad extranjera de bienes inmuebles a 50 kilómetros de la costa y 100 kilómetros de las fronteras internacionales. Esto se llama la zona restringida, e incluye todos los destinos de playa en los que los canadienses desean comprar.
Pero existe un mecanismo legal bien establecido que hace posible la propiedad extranjera.
Fideicomiso (Fideicomiso Bancario)
Un fideicomiso es un fideicomiso bancario en el que un banco mexicano tiene el título legal de la propiedad en tu nombre. Eres el beneficiario del fideicomiso y conservas todos los derechos de propiedad:
- Controlas la propiedad por completo
- Recibes todos los ingresos por alquiler
- Puedes vender, arrendar, renovar o legar la propiedad
- Tú decides cuándo y cómo se utiliza la propiedad
- El papel del banco es puramente administrativo
El fideicomiso se establece a través de un notario mexicano (un profesional legal especializado con más autoridad que un notario canadiense) y un banco mexicano. Típicamente, se tarda de 4 a 8 semanas en configurarlo.
Detalles clave del fideicomiso:
- Duración: 50 años, renovable indefinidamente
- Tarifa anual: Típicamente $500-1,500 USD por año, pagada al banco que posee el fideicomiso
- Costo de configuración: $1,000-3,000 USD, incluyendo honorarios de notario
- Transferible: Puedes vender la propiedad cediendo el fideicomiso al comprador
El fideicomiso no es una limitación. Es el mecanismo estándar y legalmente seguro que miles de canadienses y estadounidenses utilizan para poseer propiedades costeras en México. Cada transacción inmobiliaria legítima en la zona restringida utiliza esta estructura.
Propiedad Directa en el Interior
Si estás comprando una propiedad en el interior de México (más de 50 km de la costa y 100 km de las fronteras), puedes poseerla directamente a través de una corporación mexicana o, en algunos casos, personalmente. Ciudades como San Miguel de Allende, Guanajuato y partes de la Ciudad de México se encuentran fuera de la zona restringida.
La propiedad directa es más simple y evita la tarifa anual del fideicomiso, pero la mayoría de las propiedades de alquiler vacacional que los canadienses buscan están en áreas costeras que requieren la estructura del fideicomiso.
Opciones de Financiamiento para Canadienses que Compran en México
Aquí es donde México difiere más de la inversión canadiense o estadounidense. El panorama de la financiación está menos desarrollado, pero existen varias opciones viables.
Hipotecas Bancarias Mexicanas
Varios bancos mexicanos ofrecen hipotecas a compradores extranjeros. Estos incluyen bancos con operaciones internacionales que entienden las transacciones transfronterizas.
Términos típicos:
- Relación préstamo-valor (LTV): 50-70% (lo que significa un pago inicial del 30-50%)
- Tasas de interés: Más altas que las canadienses, a menudo en el rango del 8-12%
- Moneda: Denominada en USD o MXN (se recomiendan USD para canadienses para reducir el riesgo cambiario)
- Amortización: 15-20 años
- Plazo: Generalmente amortización completa (sin pago global)
El proceso de calificación examina tus ingresos y activos globales. Los bancos mexicanos revisarán:
- Comprobante de ingresos (cartas de empleo, declaraciones de impuestos o estados financieros corporativos)
- Extractos bancarios que muestren activos suficientes
- Informe de crédito de tu país de origen
- Verificación del pago inicial
Las hipotecas bancarias mexicanas son sencillas pero conllevan costos más altos de lo que estás acostumbrado en Canadá. Las tasas de interés más altas reflejan el entorno económico más amplio de México, no necesariamente un mayor riesgo en tu propiedad específica.
Programas de Financiamiento Transfronterizo Canadienses
Algunos prestamistas canadienses y programas especializados transfronterizos ofrecen financiamiento para la compra de propiedades en México. Estos programas entienden a los inversores canadienses y están diseñados para funcionar con la estructura del fideicomiso.
El equipo de LendCity conecta a los canadienses con programas de financiamiento hipotecario transfronterizo diseñados específicamente para la compra de propiedades en México. Esto incluye trabajar con prestamistas que entienden la estructura del fideicomiso, el proceso de notario y las implicaciones fiscales canadienses.
Financiamiento del Desarrollador
Muchos desarrolladores mexicanos, especialmente en proyectos de condominios de nueva construcción, ofrecen su propio financiamiento. Esto puede ser atractivo porque:
- Requisitos de pago inicial más bajos durante la construcción (a menudo estructurados como pagos por etapas)
- No se requiere calificación bancaria
- Términos negociados directamente con el desarrollador
- Financiamiento integrado en el precio de compra
Los riesgos incluyen el riesgo crediticio específico del desarrollador (¿qué pasa si el desarrollador quiebra?) y potencialmente términos menos favorables en comparación con el financiamiento bancario. Siempre haz que un abogado mexicano revise los acuerdos de financiamiento del desarrollador antes de firmar.
Consideraciones sobre RRSP y TFSA Autogestionados
Algunos canadienses exploran el uso de cuentas registradas autogestionadas para invertir en bienes raíces mexicanos. Esta es un área compleja con importantes implicaciones fiscales.
La realidad: Generalmente no está permitido mantener bienes raíces extranjeros directamente en un RRSP o TFSA según las reglas de la CRA. Existen estructuras indirectas (como poseer acciones de una corporación que posee la propiedad), pero estas añaden complejidad, costo y riesgo fiscal.
Antes de seguir este camino, consulta a un contador fiscal transfronterizo que entienda tanto las reglas de la CRA como la propiedad de bienes en México. Las sanciones por incumplimiento de las reglas de las cuentas registradas son severas.
Compra en Efectivo y Estrategia de Refinanciación
Muchos inversores canadienses compran propiedades mexicanas en efectivo y luego las refinancian. Este enfoque:
- Hace que tu oferta sea más fuerte (sin condición de financiamiento)
- Se cierra más rápido (las hipotecas bancarias mexicanas tardan de 60 a 90 días)
- Te permite asegurar la propiedad primero, financiarla después
- Funciona bien si tienes capital en tu propiedad canadiense
Puedes refinanciar tus propiedades canadienses a través de programas de financiamiento hipotecario residencial o financiamiento hipotecario multifamiliar para liberar efectivo para una adquisición mexicana. Esto utiliza tus relaciones crediticias canadienses y tasas de interés canadienses más bajas para financiar una adquisición mexicana.
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Potencial de Ingresos por Alquiler Vacacional
El mercado de alquileres vacacionales de México está maduro y bien respaldado por plataformas como Airbnb, VRBO y Booking.com. Esto es lo que puedes esperar.
Impulsores de Ingresos
Estacionalidad. La temporada alta va de diciembre a abril, cuando los “snowbirds” canadienses y estadounidenses inundan las zonas turísticas mexicanas. Las tarifas nocturnas durante la temporada alta pueden ser el doble o el triple de las tarifas de temporada baja. Semana Santa y Navidad/Año Nuevo son períodos pico.
Ubicación dentro del destino. Una unidad frente a la playa tiene tarifas nocturnas significativamente más altas que una a 10 cuadras de la playa. La proximidad a pie a restaurantes, tiendas y atracciones afecta tanto las tarifas como la ocupación.
Calidad y comodidades de la propiedad. El acceso a piscinas, terrazas en la azotea, cocinas modernas y Wi-Fi confiable afectan drásticamente las tasas de reserva. Los inquilinos vacacionales en México esperan un cierto estándar, y las propiedades que cumplen o superan ese estándar superan el rendimiento.
Gestión profesional. Las propiedades gestionadas por empresas profesionales de alquiler vacacional superan consistentemente a las propiedades autogestionadas. Los gerentes profesionales se encargan de:
- Optimización de listados y estrategia de precios
- Comunicación y reseñas de huéspedes
- Limpieza y traspaso
- Mantenimiento y reparaciones
- Cumplimiento local y presentación de impuestos
Las tarifas de gestión suelen representar el 20-30% de los ingresos brutos por alquiler. Esto suena elevado, pero las mayores reservas y las tarifas nocturnas más altas generalmente compensan con creces el costo.
Proyecciones de Ingresos Realistas
Sé cauteloso con las proyecciones de ingresos de desarrolladores o agentes inmobiliarios. A menudo muestran escenarios optimistas. Un enfoque conservador:
- Asume una ocupación anual del 60-70% (no el 85-90% que proyectan los vendedores)
- Utiliza tarifas nocturnas promedio en todas las estaciones, no solo en los picos de temporada alta
- Deducir tarifas de gestión, costos de limpieza, tarifas de plataforma, servicios públicos y mantenimiento
- Presupuestar el reemplazo de muebles y la renovación de la unidad cada 3-5 años
Cuando los números funcionan de manera conservadora, tienes una inversión sólida. Cuando solo funcionan con proyecciones pico, estás asumiendo más riesgo del que podrías darte cuenta.
Consideraciones Legales
La ley de bienes raíces mexicana difiere significativamente de la ley canadiense. Aquí están los elementos críticos.
El Proceso Notarial
En México, un notario público es un profesional legal designado por el gobierno que valida y registra todas las transacciones inmobiliarias. El notario:
- Verifica el título limpio
- Asegura que la propiedad no tenga gravámenes ni cargas
- Calcula y recauda los impuestos de transferencia
- Registra la transacción en el registro público
- Establece el fideicomiso con el banco
El notario no es tu abogado personal. Es una parte neutral requerida por ley. También debes contratar a un abogado inmobiliario mexicano independiente para que represente tus intereses, revise los contratos y asesore sobre la estructura.
Tarifas del Fideicomiso y Costos Continuos
Poseer a través de un fideicomiso implica costos continuos:
- Tarifa anual del fideicomiso bancario: $500-1,500 USD
- Impuesto predial: Relativamente bajo en comparación con Canadá
- Cuotas de la HOA: Si compras en un condominio, las cuotas mensuales cubren el mantenimiento de las áreas comunes
- Seguro: Se recomienda un seguro de propiedad y responsabilidad civil, pero los prestamistas no siempre lo exigen
- Impuesto sobre las ganancias de capital: México grava las ganancias de capital en la venta de propiedades, con algunas exenciones disponibles
Obligaciones Fiscales
Como canadiense que posee propiedades de alquiler en México, tienes obligaciones fiscales en ambos países:
- México: Los ingresos por alquiler son imponibles en México. Puedes optar por pagar un impuesto fijo sobre los ingresos brutos o presentar una declaración detallada deduciendo gastos. La mayoría de los inversores utilizan el método de impuesto fijo por simplicidad.
- Canadá: Debes declarar los ingresos mundiales, incluidos los ingresos por alquileres en México, en tu declaración de impuestos canadiense. Puedes reclamar créditos fiscales extranjeros por los impuestos pagados en México para evitar la doble imposición.
Trabaja con un profesional fiscal transfronterizo que entienda ambas jurisdicciones. Para los canadienses que también invierten en EE. UU., los mismos profesionales que manejan financiamiento canadiense para propiedades en EE. UU. a menudo tienen experiencia en estructuras fiscales mexicanas también.
Muchos canadienses comienzan con Cómo los Canadienses Pueden Invertir en Bienes Raíces de EE. UU. de Manera Inteligente antes de expandirse a México, ya que el mercado estadounidense tiene programas de financiamiento transfronterizo más establecidos.
Proceso de Compra: Paso a Paso
Paso 1: Investigación y selección de propiedad. Visita tu mercado objetivo en persona. Recorre los vecindarios. Habla con otros propietarios canadienses. Consulta Airbnb para conocer las tarifas de alquiler reales en el área. Utiliza nuestro portal de recursos para inversores para comenzar tu investigación.
Paso 2: Contrata profesionales. Contrata a un abogado inmobiliario mexicano (independiente del agente del vendedor), identifica a un notario de buena reputación y ponte en contacto con un corredor de financiamiento si no vas a pagar en efectivo.
Paso 3: Haz una oferta. Las ofertas en México suelen ir acompañadas de un depósito (generalmente mantenido en depósito de garantía por el notario o una compañía de títulos). El plazo de oferta a cierre es más largo que en Canadá, típicamente de 60 a 120 días.
Paso 4: Debida diligencia. Tu abogado verifica el título, busca gravámenes, confirma la zonificación, revisa los documentos de la HOA (para condominios) y se asegura de que el vendedor tenga el derecho legal de vender. Este paso es crucial. El seguro de título existe en México pero es menos común que en Canadá. Una debida diligencia exhaustiva por parte de un abogado calificado es tu mejor protección.
Paso 5: Configuración del fideicomiso. Si compras en la zona restringida, el notario inicia el fideicomiso bancario. Esto requiere obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores de México, lo que lleva de 3 a 6 semanas.
Paso 6: Finalización del financiamiento. Si utilizas una hipoteca, presenta tu solicitud y completa los requisitos del prestamista. Las hipotecas bancarias mexicanas tardan de 60 a 90 días en procesarse.
Paso 7: Cierre. El notario realiza el cierre, recauda los fondos, paga los impuestos de transferencia y registra la transacción. Recibes tu documentación del fideicomiso que confirma tu propiedad beneficiaria.
Paso 8: Preparación para el alquiler. Amuebla y fotografía la propiedad, contrata a un administrador de propiedades y publícala en las plataformas de alquiler vacacional. La mayoría de las propiedades pueden estar listas para alquilar dentro de 2 a 4 semanas después del cierre.
Errores Comunes que Cometen los Canadienses
Omitir al abogado independiente. El notario trabaja para la transacción, no para ti. Siempre ten tu propio abogado revisando todo antes de firmar.
Confiar en las proyecciones de ingresos del desarrollador. Los desarrolladores venden propiedades, no consejos de inversión. Haz tus propios cálculos utilizando datos reales de Airbnb para propiedades comparables en el área.
Ignorar el riesgo cambiario. Tu hipoteca puede estar en USD, tus ingresos en MXN y tu declaración en CAD. La exposición a triple moneda añade complejidad. Comprende cómo los movimientos del tipo de cambio afectan tus rendimientos.
No visitar en persona. Nunca compres una propiedad mexicana sin haberla visto basándote en una presentación del desarrollador. Visita el área, ve la propiedad y comprende el vecindario.
Elegir el precio sobre la ubicación. Una propiedad barata a 20 minutos de la playa en un área en desarrollo puede parecer atractiva en el papel pero tener dificultades para generar reservas. La ubicación impulsa los ingresos por alquiler vacacional más que cualquier otro factor.
Olvidarse de la salida. Sepa quién será su comprador eventual. Las propiedades en áreas establecidas con fuertes comunidades de compradores extranjeros son más fáciles de vender que aquellas en áreas emergentes donde la base de compradores es menor. Compara esto con los mercados establecidos disponibles a través de financiamiento hipotecario doméstico canadiense donde la liquidez de reventa rara vez es una preocupación.
Si estás explorando varios mercados transfronterizos, nuestra guía sobre Inversión Inmobiliaria en México para Canadienses proporciona una visión general más amplia de las oportunidades de inversión más allá de los alquileres vacacionales.
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Preguntas Frecuentes
¿Pueden los canadienses poseer legalmente propiedades frente al mar en México?
¿Cuánto pago inicial necesito para una propiedad mexicana?
¿Qué es un fideicomiso y cuánto cuesta?
¿Debo pagar impuestos tanto en México como en Canadá sobre los ingresos por alquiler?
¿Puedo usar mi RRSP o TFSA para comprar propiedades en México?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una propiedad mexicana?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Title Insurance
Insurance that protects against losses from defects in title to a property, such as liens, encumbrances, or ownership disputes.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Fideicomiso
A Mexican bank trust allowing foreigners to own property in Mexico's restricted zone within 50 km of coast or 100 km of borders. A Mexican bank holds legal title while the foreign buyer retains full beneficial ownership rights.
Restricted Zone
In Mexican property law, land within 50 km of coastline and 100 km of international borders where foreigners cannot directly own real estate. Foreign buyers must use a fideicomiso or Mexican corporation.
Notario
In Mexico, a licensed public official who authenticates real estate transactions, collects taxes, and ensures legal compliance. A notario is not an independent attorney; investors should hire their own lawyer separately.
Currency Risk
The potential for financial loss from fluctuations in foreign exchange rates. Canadian investors holding US or Mexican properties face currency risk because values and rental income in foreign currencies change in Canadian dollar terms.
Common Area Maintenance
Expenses for maintaining shared spaces in commercial properties, including lobbies, parking lots, landscaping, and hallways. CAM charges are typically passed through to tenants as part of net lease structures.
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