Ahora te voy a ahorrar un gran dolor de cabeza. La razón número uno por la que los inversores pierden acuerdos no es una mala negociación o pagar de más, sino no estar listos cuando aparece la propiedad adecuada.
Encuentras la propiedad de alquiler perfecta. Los números cuadran. Haces una oferta. Y luego te apresuras a resolver tu hipoteca mientras el vendedor considera otras ofertas. Tres semanas después, has perdido el trato porque tu papeleo era un desastre y no pudiste cerrar a tiempo.
No seas esa persona.
Obtener la preaprobación para una hipoteca de propiedad de inversión es diferente a obtener la preaprobación para una casa en la que vas a vivir. La documentación es más pesada. Los cálculos de ingresos son más complejos. Y el escrutinio del prestamista es mayor porque, a sus ojos, las propiedades de inversión conllevan más riesgo.
Aquí tienes la lista de verificación completa para hacerlo correctamente, de modo que cuando encuentres tu oferta, puedas moverte rápido y cerrar con confianza.
Preaprobación vs. Precalificación: Conoce la Diferencia
Antes de entrar en los documentos, aclaremos algo porque estos términos se usan como si significaran lo mismo. No es así.
La precalificación es una conversación informal. Le dices al corredor tus ingresos, deudas y monto del pago inicial, y te da una idea aproximada de para qué podrías calificar. No se verifican documentos. No se consulta tu crédito. Es básicamente una suposición informada. Útil para la planificación temprana, pero no tiene peso cuando haces una oferta.
La preaprobación es lo real. El prestamista verifica tus ingresos, revisa tus documentos, consulta tu crédito y te da una aprobación condicional para un monto de hipoteca específico. No es una garantía —aún tiene que aprobar la propiedad en sí— pero es una indicación seria de que tu financiación está en marcha.
Para propiedades de inversión, quieres la preaprobación. Siempre. Los vendedores y sus agentes toman a los compradores preaprobados más en serio, y sabrás exactamente cuál es tu presupuesto antes de empezar a hacer ofertas. Descubre cómo las decisiones inteligentes de los prestamistas impulsan las preaprobaciones y cierran más acuerdos para inversores inmobiliarios.
La Lista de Verificación de Documentos
Aquí tienes todo lo que necesitas reunir antes de sentarte con tu corredor hipotecario. Ten todo esto listo con anticipación y reducirás significativamente el tiempo de preaprobación.
Verificación de Ingresos
Si tienes empleo (ingresos T4):
- Comprobantes T4 de los dos últimos años
- Talón de pago más reciente (dentro de los 30 días)
- Carta de empleo indicando tu puesto, salario y fecha de inicio
- Si recibes bonos u horas extras, historial de dos años que muestre consistencia
Si eres autónomo:
- Dos años más recientes de T1 Generals (declaraciones de impuestos completas, no solo el resumen)
- Dos años de Avisos de Evaluación de la CRA
- Estados financieros de la empresa (si está constituida como sociedad)
- Artículos de Incorporación (si corresponde)
- Los últimos seis meses de extractos bancarios de la empresa
Si tienes ingresos de alquiler existentes:
- Contratos de arrendamiento actuales para todas las propiedades de alquiler
- Declaración T776 de Alquileres Inmobiliarios de tus últimas dos declaraciones de impuestos
- Facturas de impuestos sobre la propiedad de cada propiedad de alquiler
- Certificados de seguro de cada propiedad de alquiler
Aquí es donde se pone interesante para los inversores. Tus ingresos de alquiler existentes pueden ayudarte a calificar para la próxima propiedad, pero cuánto ayuda depende completamente del método de cálculo del prestamista. Más sobre eso en un minuto.
Documentación de Activos
- Extractos bancarios de los últimos 90 días que muestren tu pago inicial
- Estados de cuentas de inversión (RRSP, TFSA, no registradas)
- Si utilizas fondos regalados, una carta de regalo firmada por el donante más prueba de su capacidad para regalar
- Prueba de otros activos (vehículos, otras propiedades inmobiliarias, etc.)
Importante: Los prestamistas quieren ver que tu pago inicial ha estado en tu cuenta durante al menos 90 días. Si moviste dinero recientemente, espera preguntas. Los depósitos grandes e inexplicables levantan sospechas. Si tus padres o alguien más te regaló dinero, obtén la documentación adecuada antes de solicitarlo.
Información de Propiedad y Deudas
- Estados de hipotecas actuales para cada propiedad que poseas
- Avisos de impuestos sobre la propiedad para todas las propiedades
- Documentación de cuotas de condominio (si corresponde)
- Detalles de todas las deudas: tarjetas de crédito, préstamos de automóviles, líneas de crédito, préstamos estudiantiles
- Extractos más recientes de tarjetas de crédito y préstamos
Identificación
- Dos piezas de identificación emitida por el gobierno
- Prueba de residencia o estatus de ciudadanía canadiense
- Número de Seguro Social
Cómo Funciona el Cálculo de Ingresos para Inversores
Esta es la parte que la mayoría de los principiantes no entienden, y es sin duda la pieza más importante del rompecabezas.
Cuando solicitas una hipoteca para una propiedad de inversión, el prestamista necesita averiguar si puedes hacer frente a los pagos. Miran tus ingresos totales, restan tus deudas totales (incluidas todas las hipotecas existentes) y ven si hay suficiente margen para agregar otro pago de hipoteca.
Aquí es donde entran los ingresos de alquiler. El prestamista no contará el 100% del alquiler que generan tus propiedades. Aplican un factor de descuento porque las vacantes y los gastos son reales. Pero el porcentaje que utilizan varía según el prestamista:
| Método de Cálculo | Cómo Funciona | Efecto en la Calificación |
|---|---|---|
| Compensación de alquiler (suma adicional) | Suma un porcentaje de los ingresos de alquiler (típicamente 50-80%) a tu ingreso bruto | Más favorable para la calificación |
| Compensación de alquiler (resta) | Resta los pagos de la hipoteca de los ingresos de alquiler, usa la cifra neta | Punto intermedio |
| Servicio total de deuda | Cuenta el pago total de la hipoteca como deuda, crédito limitado de ingresos de alquiler | Más restrictivo |
La diferencia entre estos métodos puede ser enorme. En una propiedad que se alquila por $2,500/mes con un pago de hipoteca de $1,800, un prestamista podría sumar $2,000 a tus ingresos (suma adicional del 80%) mientras que otro solo te acredita $700 (el neto después de restar la hipoteca). Esa diferencia podría significar calificar para tu próxima propiedad o ser rechazado.
Esta es exactamente la razón por la que la elección de tu corredor es tan importante. Un corredor que entienda estas diferencias te emparejará con el prestamista cuyas matemáticas funcionen mejor para tu situación.
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Consideraciones sobre el Tipo de Propiedad
No todas las propiedades de inversión son tratadas por igual por los prestamistas. El tipo de propiedad que estás comprando afecta tus requisitos de pago inicial, las tasas de interés e incluso qué prestamistas financiarán el trato.
Viviendas unifamiliares (1 unidad): Las más sencillas. Pago inicial mínimo del 20% para una inversión no ocupada por el propietario. La mayoría de los prestamistas se sienten cómodos con ellas.
Dúplex (2 unidades): Aún relativamente sencillas. 20% de pago inicial si no vives en ella. Si planeas vivir en una unidad y alquilar la otra, podrías calificar con tan solo un 5% de pago inicial con seguro hipotecario, una gran ventaja para inversores primerizos.
Tríplex y cuádruplex (3-4 unidades): Aquí es donde las cosas empiezan a cambiar. Algunos prestamistas las tratan igual que las propiedades más pequeñas. Otros quieren un 25% de pago inicial. Algunos ni siquiera las tocan. Tu corredor debe saber qué prestamistas se sienten cómodos con ellas.
Cinco unidades o más: Has entrado en el territorio de préstamos comerciales. Reglas diferentes, prestamistas diferentes, criterios de calificación diferentes. Los ingresos de la propiedad se vuelven más importantes que tus ingresos personales. Esta es una conversación completamente diferente, pero tu corredor debería poder guiarte a través de ella cuando llegue el momento.
Condominios: Los prestamistas se preocupan por más que solo tus finanzas con los condominios. Mirarán el fondo de reserva de la corporación del condominio, el porcentaje de unidades que están ocupadas por sus propietarios frente a las alquiladas, y si el edificio está en alguna lista de “no prestar” de un prestamista. Sí, esas listas existen, y son más comunes de lo que piensas.
Lo que la Prueba de Estrés Significa para tus Números
Cada hipoteca en Canadá pasa por la prueba de estrés. Tu corredor te califica con la tasa más alta entre tu tasa de hipoteca real más el 2% o la tasa de calificación del Banco de Canadá (actualmente 5.25%, pero esto cambia).
Para los inversores, la prueba de estrés golpea más fuerte porque normalmente ya tienes otras hipotecas. Cada hipoteca existente consume tus índices de servicio de deuda, incluso si los ingresos de alquiler cubren los pagos. La prueba de estrés se aplica a la tasa de calificación más alta, no a tu tasa real, lo que significa que el prestamista está probando si podrías manejar los pagos si las tasas aumentaran significativamente.
Así es como se ve en la práctica. Digamos que estás considerando una propiedad con un pago hipotecario de $2,000/mes a tu tasa real. La prueba de estrés podría aumentarlo a $2,600/mes a efectos de calificación. Multiplica ese efecto en tres o cuatro propiedades y verás cómo la prueba de estrés crea un techo sobre cuántas propiedades puedes tener a través de préstamos residenciales tradicionales.
Entender estas matemáticas antes de empezar a comprar evita la decepción de enamorarte de una propiedad que no puedes financiar.
Plazo: ¿Cuánto Tarda la Preaprobación?
Si tus documentos están organizados y completos, un plazo típico de preaprobación se ve así:
Día 1-2: Envía tu solicitud y todos los documentos a tu corredor.
Día 2-3: El corredor revisa todo, solicita cualquier artículo faltante y lo envía al prestamista.
Día 3-7: El prestamista revisa y emite la preaprobación (o solicita más documentación).
Total: 5-7 días hábiles si todo va bien.
Pero aquí está el detalle: “si todo va bien” está haciendo mucho trabajo en esa frase. En realidad, la mayoría de los retrasos ocurren porque:
- Faltan documentos o están incompletos
- Los extractos bancarios no cubren los 90 días completos
- La documentación de ingresos no coincide con lo declarado en la solicitud
- Hay depósitos grandes e inexplicables que necesitan ser justificados
- El prestatario tiene deudas que olvidó mencionar
Cada vez que el prestamista regresa con una pregunta, agrega otros 2-3 días hábiles. He visto preaprobaciones que deberían haber tardado una semana, pero se prolongaron durante un mes porque el inversor no estaba preparado.
Hazte un favor: ten todo junto antes de contactar a tu corredor. Hace que todo el proceso sea más rápido y fluido.
Qué Hacer Antes de Solicitar
Hay varias cosas que debes manejar antes de comenzar el proceso de preaprobación. Piensa en esto como tu lista de verificación de pre-preaprobación.
Consulta tu puntaje de crédito. Puedes obtener un informe de crédito gratuito de Equifax o TransUnion en Canadá. Para propiedades de inversión, la mayoría de los prestamistas A quieren ver un puntaje de 680 o superior. Algunos prestamistas B trabajarán con puntajes más bajos pero a tasas más altas. Si tu puntaje necesita trabajo, es mejor saberlo ahora y arreglarlo antes de solicitar.
Paga la deuda rotatoria. Los saldos de tarjetas de crédito y líneas de crédito afectan directamente tus índices de servicio de deuda. Incluso pagar unos pocos miles de dólares puede mejorar tu calificación. Enfócate primero en las cuentas rotatorias con saldos altos.
No abras crédito nuevo. Cada nueva solicitud de crédito crea una consulta exhaustiva en tu informe, lo que reduce temporalmente tu puntaje. No te inscribas en una nueva tarjeta de crédito, préstamo de automóvil o plan de financiación de muebles en los meses previos a la solicitud de tu hipoteca.
No cambies de trabajo. A los prestamistas les gusta la estabilidad. Si planeas un cambio de carrera, intenta hacerlo mucho después de que se cierre tu hipoteca. Cambiar de trabajo durante el proceso, especialmente a una nueva industria o de empleado a autónomo, puede descarrilar tu aprobación.
Ahorra más del mínimo. Necesitas el 20% para el pago inicial, pero también necesitas cubrir los costos de cierre (típicamente 1.5-4% del precio de compra), que incluyen honorarios legales, impuesto de transferencia de tierras, seguro de título y una inspección de la propiedad. Tener reservas más allá de tu pago inicial demuestra al prestamista que no te estás esforzando demasiado.
Organiza tu documentación de alquiler. Si ya posees propiedades de alquiler, asegúrate de que tus contratos de arrendamiento estén actualizados y que tus declaraciones de impuestos reflejen con precisión tus ingresos de alquiler. Las discrepancias entre tus ingresos de alquiler declarados y tus declaraciones de impuestos son una razón común para los retrasos en la preaprobación.
La Carta de Preaprobación: Lo Que Realmente Significa
Una vez aprobado, recibirás una carta o certificado de preaprobación. Esto es lo que garantiza y lo que no garantiza:
Garantiza: Confirma que el prestamista ha revisado tu perfil financiero y está dispuesto a prestarte hasta un monto específico. Típicamente fija una tasa de interés por 90-120 días.
No garantiza: Que obtendrás la hipoteca. El prestamista aún necesita aprobar la propiedad específica que deseas comprar. Ordenará una tasación, revisará el estado y la ubicación de la propiedad, y confirmará que cumple con sus criterios de préstamo. Si la propiedad no se tasa al precio de compra o tiene problemas que al prestamista no le gustan, la hipoteca aún puede fracasar.
Es por eso que tu preaprobación es el punto de partida, no la línea de meta. Te permite entrar en el juego, pero aún necesitas elegir propiedades que los prestamistas realmente financien.
Tu Plan de Acción
Esto es lo que quiero que hagas esta semana:
- Descarga tu informe de crédito y verifica tu puntaje.
- Haz una lista de cada deuda que tienes, incluidos los saldos y los pagos mínimos.
- Reúne todos los documentos de la lista de verificación anterior.
- Ponlo todo en una carpeta, digital está bien.
- Ponte en contacto con un corredor hipotecario que se especialice en propiedades de inversión.
Eso es todo. Cinco pasos, y estarás por delante del 90% de los inversores que improvisan y pierden el tiempo.
Obtener la preaprobación no es glamuroso. Nadie lo publica en las redes sociales. Pero es la base sobre la que se construye cada compra de propiedad exitosa. Hazlo bien, y el resto se vuelve mucho más fácil.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto dura una preaprobación de hipoteca?
¿Perjudica mi puntaje de crédito obtener la preaprobación?
¿Puedo obtener la preaprobación para una propiedad de inversión si ya tengo una hipoteca en mi residencia principal?
¿Qué puntaje de crédito necesito para una hipoteca de propiedad de inversión?
¿Puedo usar mi RRSP para el pago inicial de una propiedad de inversión?
¿Necesito un pago inicial mayor si ya poseo varias propiedades?
¿Qué pasa si no puedo proporcionar dos años de declaraciones de impuestos porque comencé un nuevo trabajo recientemente?
¿Debería obtener la preaprobación antes o después de encontrar una propiedad?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
12 min de lectura
Bank of Canada
Canada's central bank that sets the overnight lending rate, which influences prime rates and mortgage costs across the country. Rate decisions directly impact variable mortgage rates and overall borrowing costs for real estate investors.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Land Transfer Tax
A provincial tax paid when purchasing property, calculated as a percentage of the purchase price. Some cities like Toronto add additional municipal tax.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Rental Offset
Using a percentage of rental income (typically 50-80%) to help qualify for a mortgage by offsetting property carrying costs.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Title Insurance
Insurance that protects against losses from defects in title to a property, such as liens, encumbrances, or ownership disputes.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
Reserve Fund
Money set aside by a condo corporation or property owner for future major repairs and capital expenditures like roof replacement, building envelope repairs, or mechanical system upgrades. A well-funded reserve indicates responsible financial management and reduces the risk of special assessments.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
Rate Hold
A commitment from a lender to guarantee a specific mortgage interest rate for a set period, typically 90 to 120 days. Rate holds protect borrowers from increases while searching for a property or completing a purchase.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Strata Corporation
The governing body of a condominium building responsible for managing common property, collecting fees, maintaining reserve funds, and enforcing bylaws. The financial health of a strata corporation directly affects unit values and financing eligibility.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
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