En el mundo de la inversión inmobiliaria novata, la “salida” es binaria: o eres el propietario de la propiedad, o la vendes. La pones en el MLS, esperas una oferta, pagas a tu agente inmobiliario, pagas a la CRA (Agencia Tributaria de Canadá) y te marchas con lo que quede.
Pero para el inversor sofisticado, la salida es un espectro.
Una vez trabajé con un cliente que quería retirarse de la gestión activa. Era propietario de un edificio de 12 unidades que se había apreciado en $2 millones. Una simple venta habría desencadenado un gran impacto por ganancias de capital y la “recuperación” inmediata de años de depreciación. En lugar de una venta tradicional, utilizó una hipoteca VTB (Vendor Take Back).
No solo vendió un edificio; creó una anualidad privada de cinco años para sí mismo, pospuso cientos de miles en impuestos y vendió la propiedad con una prima porque él proporcionó la financiación.
Esta guía explora las estrategias de salida de alto nivel que le permiten recuperar capital, reducir el riesgo y pivotar su cartera sin perderlo todo ante el fisco.
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1. La Hipoteca VTB (Vendor Take Back): Actuando como el Banco
Una hipoteca Vendor Take Back (VTB) es una de las herramientas más potentes y subutilizadas en el mercado canadiense. En una VTB, usted (el vendedor) proporciona una parte de la financiación al comprador.
En lugar de que el comprador aporte un 25% de pago inicial, podría aportar un 15% y usted “mantener” una hipoteca secundaria por el 10% restante.
Por qué esto es una “Triple Victoria” para el Vendedor:
- La Prima por Precio: Los compradores casi siempre están dispuestos a pagar un precio de compra más alto a cambio de una financiación más fácil. Si usted resuelve el problema de capital del comprador, él resolverá su problema de precio.
- Ingresos por Intereses Continuos: Deja de ser un propietario (sin más inodoros y inquilinos) y empieza a ser el banco. Cobra intereses mensuales sobre su capital, a menudo a tasas un 2-3% más altas que un GIC o un Bono.
- La Reserva de Ganancias de Capital: Este es el “ingrediente secreto”. Si no recibe el importe total de la venta en el Año 1, la CRA le permite distribuir el impuesto sobre las ganancias de capital en hasta cinco años. Esto puede mantenerle en una categoría impositiva más baja y permitir que su dinero siga “trabajando” para usted mientras está inmovilizado en la VTB.
Si está considerando utilizar una VTB como salida, reserve una llamada de estrategia para ver cómo impacta en su próxima compra.
2. Ventas de Capital Parcial: Escalando sin Venderlo Todo
No tiene que vender el 100% de un activo para “exit” su capital. Una jugada sofisticada es vender una participación del 50% o 70% a un socio de Joint Venture (JV).
El Plan de Acción:
Ha comprado una propiedad, completado un BRRRR exitoso y añadido un valor significativo. En lugar de vender a un desconocido, trae a un socio de JV que aporta el capital para “comprar” su inversión inicial.
- Retira el 100% de su pago inicial original y el efectivo de la renovación.
- El socio obtiene un activo estabilizado y de alto rendimiento.
- Usted conserva una participación del 30% o 50% y sigue participando en la apreciación futura y el flujo de caja.
Esto efectivamente convierte una inversión activa y con mucho capital en una “pasiva”, liberando su efectivo para que vaya y haga el próximo gran trato.
3. La “Prima de Cartera”: Vendiendo el Sistema, No las Piedras
Las casas individuales se venden a familias. Las carteras se venden a Inversores Institucionales.
Cuando ha construido un grupo de 10, 20 o 50 puertas, tiene algo que vale más que la suma de sus partes. Esto se llama la “Prima de Cartera”.
Los REITs y los grandes grupos de capital privado no quieren pasar tiempo buscando casas individuales. Quieren “Rendimiento”. Si puede ofrecer un paquete de unidades estabilizadas, gestionadas profesionalmente y con flujo de caja, a menudo pagarán una prima del 5-10% por encima de los valores de mercado individuales combinados solo por la eficiencia de la transacción.
Consejo Clave: Para capturar esta prima, su software de gestión de propiedades y sus informes financieros deben ser impecables. Están comprando sus datos tanto como su terreno.
4. El “Retorno Infinito” (La Salida que No Es Salida)
En muchos sentidos, la estrategia de salida definitiva es nunca vender.
En Canadá, el dinero prestado no es imponible. Si vende una propiedad con una ganancia de $500,000, paga impuestos. Si refinancia esa propiedad y retira $500,000 de capital, tiene el efectivo en su bolsillo, pero ha desencadenado cero obligación fiscal.
Usted sigue siendo propietario del activo, los inquilinos siguen pagando la hipoteca, y puede usar ese efectivo libre de impuestos para comprar sus próximas tres propiedades. Así es como las familias más ricas de Canadá construyen “Retornos Infinitos”: nunca cortando la conexión con sus activos en apreciación.
5. Triaje Fiscal: Gestionando la Recuperación y las Ganancias de Capital
Antes de firmar cualquier acuerdo, debe comprender el “Triaje Fiscal”.
- Recuperación (Recapture): Si ha estado reclamando el Coste de Capital (CCA) para reducir sus impuestos durante la última década, el gobierno “recuperará” esos ingresos en el año de la venta a su tasa impositiva marginal completa. Esta puede ser una factura masiva e inesperada.
- Base de Costo Ajustada (ACB): Asegúrese de haber rastreado cada mejora de capital (techos nuevos, ventanas, hornos) a lo largo de los años. Estas aumentan su ACB y reducen su ganancia de capital imponible al salir.
¿Planificando tu Próximo Movimiento?
La mejor estrategia de salida es la que se planifica antes de comprar. Ya sea que esté refinanciando, vendiendo o incorporando un socio, veamos sus opciones de financiación para maximizar su beneficio neto.
Reserva una Llamada de EstrategiaPreguntas Frecuentes
¿Qué pasa si el comprador incumple una VTB?
¿Cómo se calcula la 'Reserva de Ganancias de Capital'?
¿Puedo hacer un Intercambio 1031 en Canadá?
¿Debería refinanciar o vender si necesito efectivo para un nuevo proyecto?
La Palabra Final
Una salida es más que un contrato firmado: es una maniobra estratégica. Al mirar más allá de la simple venta, puede proteger su capital, minimizar sus impuestos y asegurarse de que su próxima inversión sea aún mayor que la que está dejando atrás.
Descargo de responsabilidad: Las transacciones inmobiliarias y las leyes fiscales son complejas. Esta guía tiene fines educativos únicamente. Consulte siempre a un abogado inmobiliario y a un profesional fiscal cualificado antes de ejecutar una estrategia de salida.
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
16 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
6 min de lectura
1031 Exchange
A US tax provision allowing investors to defer capital gains taxes by reinvesting proceeds from a property sale into a like-kind replacement property within specific timeframes. Not available in Canada, but relevant for Canadians investing in US real estate.
Adjusted Cost Base
The original purchase price of a property plus qualifying capital improvements and acquisition costs, minus any CCA claimed. The adjusted cost base is subtracted from the sale price to determine the taxable capital gain.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Capital Cost Allowance
The Canadian tax deduction that allows property owners to write off the depreciation of a building over time, reducing taxable rental income. CCA cannot be used to create a rental loss and must be recaptured upon sale of the property.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
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