Usted sabe que quiere invertir en bienes raíces. Ha investigado, ha hecho algunos cálculos y está listo para seguir adelante. Pero cuando mira las opciones de financiamiento disponibles, hay más programas de los que esperaba, y elegir el equivocado podría costarle tiempo, dinero o incluso el trato en sí.
Esta guía disipa la confusión. Emparejaremos su perfil de inversionista con el programa correcto de LendCity para que pueda dejar de investigar y empezar a cerrar tratos.
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Cómo Utilizar Esta Guía
Comience con su perfil de inversionista a continuación. Encuentre la descripción que coincida con su situación y le indicaremos el programa de financiamiento correcto con los detalles que necesita para avanzar.
Si se ajusta a varios perfiles, eso es normal. Muchos inversionistas comienzan en una categoría y crecen hacia otras. Lea cada sección relevante y hable con un especialista en hipotecas sobre cómo combinar programas a medida que evoluciona su cartera.
Perfil 1: Inversionista por Primera Vez que Compra 1-4 Unidades
Usted es: Alguien que compra su primera o segunda propiedad de inversión. Está buscando casas unifamiliares, dúplex, tríplex o cuádruplex. Tiene un trabajo a tiempo completo con ingresos verificables y ha ahorrado un pago inicial.
Su programa: Financiamiento hipotecario residencial
Este es el camino más directo para invertir en bienes raíces. Las hipotecas residenciales cubren propiedades de una a cuatro unidades y siguen reglas de suscripción estándar que la mayoría de los inversionistas pueden cumplir.
Lo que necesita saber:
- Pago inicial mínimo del 20% para propiedades de inversión. Sin excepciones. El seguro CMHC no se aplica a compras no ocupadas por el propietario.
- Se le someterá a pruebas de estrés al valor más alto entre el 5.25% o su tasa contractual más el 2%. Su índice de servicio de deuda bruta debe mantenerse en o por debajo del 39%, y su índice de servicio de deuda total en o por debajo del 44%.
- Los prestamistas contarán una porción de los ingresos de alquiler esperados para ayudarlo a calificar, pero no todos. La mayoría de los prestamistas “A” utilizan entre el 50% y el 80% de los alquileres proyectados en sus cálculos.
- Los plazos varían de uno a cinco años con amortizaciones de hasta 25 años a través de prestamistas “A”, o hasta 30 años a través de algunos prestamistas “B”.
Ideal para: Inversionistas que desean una hipoteca convencional con las mejores tasas disponibles, tienen ingresos personales y crédito sólidos, y están comprando propiedades de alquiler residenciales estándar.
Perfil 2: Inversionista en Crecimiento que Compra 5+ Unidades
Usted es: Un inversionista que ha superado los alquileres de viviendas unifamiliares y está listo para pasar a edificios de apartamentos. Está buscando propiedades de cinco o más unidades y desea apalancar los ingresos de la propiedad en lugar de depender únicamente de sus finanzas personales.
Su programa: Financiamiento hipotecario multifamiliar
Una vez que cruza el umbral de las cinco unidades, ingresa al territorio de préstamos comerciales. Este es un mundo diferente al de las hipotecas residenciales. Los ingresos de la propiedad se convierten en el principal impulsor de la calificación, que es exactamente lo que necesitan los inversionistas en crecimiento.
Lo que necesita saber:
- Los programas CMHC MLI Select y MLI Standard ofrecen hasta el 95% de relación préstamo-valor (LTV) en edificios de apartamentos que califican, lo que le brinda un apalancamiento extraordinario.
- La calificación se basa principalmente en el ingreso operativo neto de la propiedad y la relación de cobertura de deuda, no en sus ingresos personales.
- Se ofrecen períodos de amortización de hasta 40 o incluso 50 años a través de programas asegurados por CMHC, lo que mejora significativamente el flujo de efectivo.
- Puede utilizar la calculadora de préstamos máximos CMHC MLI para estimar su poder de endeudamiento antes de hacer ofertas.
Ideal para: Inversionistas que desean escalar más allá de cuatro unidades, apalancar los ingresos de la propiedad para la calificación y acceder al mayor apalancamiento posible a través de financiamiento comercial asegurado.
Perfil 3: Inversionista de Volteo de Casas o BRRRR
Usted es: Un inversionista que compra propiedades en dificultades o infravaloradas, las renueva y las vende con fines de lucro o las refinancia para retirar su capital y repetir el proceso. La velocidad y la flexibilidad le importan más que obtener la tasa más baja posible.
Su programa: Financiamiento hipotecario para comprar y renovar
Las estrategias de volteo y BRRRR requieren un financiamiento que funcione en un cronograma diferente y con criterios distintos a las hipotecas tradicionales de comprar y mantener. Necesita capital rápidamente, lo necesita basado en el valor potencial de la propiedad y necesita salir sin penalizaciones masivas.
Lo que necesita saber:
- Los préstamos puente y los préstamos privados pueden cerrarse en tan solo cinco a catorce días, lo que le brinda la velocidad para competir en tratos en dificultades.
- Los prestamistas evalúan el valor después de la reparación (ARV) de la propiedad, no solo el precio de compra actual, lo que significa que puede financiar basándose en el potencial de la propiedad.
- Las tasas de interés son más altas que las de las hipotecas convencionales, pero el corto período de tenencia y la apreciación forzada suelen compensar con creces el costo.
- Para los inversionistas BRRRR, la estrategia de salida es crítica. Refinancia a una hipoteca convencional una vez que la renovación esté completa y la propiedad esté alquilada. Aquí es donde el financiamiento hipotecario residencial vuelve a entrar en juego para la tenencia a largo plazo.
Ideal para: Inversionistas que desean forzar la apreciación a través de la renovación, reciclar su capital en múltiples tratos y generar patrimonio más rápido de lo que permite la compra y tenencia tradicional.
Perfil 4: Constructor o Desarrollador
Usted es: Alguien que construye nueva construcción, ya sea una casa individual de relleno, un pequeño desarrollo multifamiliar o un proyecto más grande. Necesita financiamiento que cubra la adquisición del terreno, los costos de construcción y, potencialmente, la hipoteca de toma de posesión una vez que el proyecto esté completo.
Su programa: Financiamiento hipotecario para desarrollo
El financiamiento de desarrollo se estructura de manera completamente diferente a una hipoteca estándar. Se desembolsa en partes a medida que se cumplen los hitos de construcción, y el proceso de calificación considera la viabilidad del proyecto, su experiencia en desarrollo y el valor final proyectado.
Lo que necesita saber:
- Los préstamos de construcción suelen ser solo de interés durante la fase de construcción, y la hipoteca completa se convierte en una amortización estándar una vez que el proyecto está completo.
- Los prestamistas quieren ver un plan de proyecto detallado, un desglose de costos y un cronograma realista antes de desembolsar los fondos.
- Su experiencia importa. Los desarrolladores primerizos pueden enfrentar términos más estrictos o necesitar un socio más experimentado en el proyecto.
- Los cronogramas de desembolso están vinculados a los hitos de construcción inspeccionados por el tasador del prestamista.
Ideal para: Inversionistas que desean crear valor desde cero, tienen experiencia en construcción o gestión de proyectos, y se sienten cómodos con la complejidad y el cronograma de los proyectos de desarrollo.
Perfil 5: Canadiense comprando en EE. UU.
Usted es: Un inversionista canadiense que desea aprovechar los mercados de flujo de efectivo de EE. UU. Puede estar buscando alquileres de viviendas unifamiliares en los estados del Cinturón Solar, pequeñas propiedades multifamiliares o adquisiciones de carteras. No tiene historial crediticio ni ingresos en EE. UU.
Su programa: Financiamiento hipotecario en EE. UU. para canadienses
Los canadienses pueden absolutamente financiar propiedades de inversión en los Estados Unidos, pero no utilizará una hipoteca estándar de EE. UU. Los préstamos DSCR son el vehículo principal y le califican según los ingresos de alquiler de la propiedad en lugar de sus finanzas personales.
Lo que necesita saber:
- Los préstamos DSCR no requieren puntaje crediticio en EE. UU., verificación de ingresos en EE. UU. ni declaraciones de impuestos en EE. UU. La calificación se basa en la relación de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad.
- Los pagos iniciales típicos oscilan entre el 20% y el 25% en propiedades de inversión.
- Deberá establecer una LLC en EE. UU. para poseer la propiedad, lo que proporciona protección de responsabilidad y simplifica la declaración de impuestos.
- Se requiere un ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) para fines fiscales en EE. UU., pero es fácil de obtener.
- Las tasas de los préstamos DSCR son más altas que las de las hipotecas convencionales de EE. UU., pero la accesibilidad y la simplicidad los convierten en la opción preferida para los inversionistas canadienses transfronterizos.
Ideal para: Inversionistas canadienses que desean flujo de efectivo en EE. UU., no pueden calificar a través de canales de préstamos tradicionales de EE. UU. y prefieren un proceso de calificación simplificado basado en el rendimiento de la propiedad.
Perfil 6: Canadiense comprando en México
Usted es: Un canadiense que desea comprar una propiedad de alquiler vacacional o una casa de retiro en México. Se siente atraído por áreas como Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Vallarta o Cabo.
Su programa: Financiamiento de propiedades mexicanas para canadienses
Financiar propiedades en México como canadiense es posible pero funciona de manera diferente a las hipotecas canadienses y estadounidenses. México tiene estructuras legales específicas como el fideicomiso (trust bancario) que permiten a los extranjeros poseer propiedades en zonas restringidas cerca de la costa y las fronteras.
Lo que necesita saber:
- El financiamiento está disponible a través de prestamistas transfronterizos y algunos bancos mexicanos, aunque los términos y las tasas difieren de lo que está acostumbrado en Canadá.
- La estructura de fideicomiso es requerida para propiedades dentro de los 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de las fronteras internacionales.
- Los requisitos de pago inicial son generalmente más altos que las hipotecas canadienses, a menudo del 30% o más.
- El riesgo cambiario es un factor. Sus ingresos por alquiler pueden ser en pesos o dólares estadounidenses, mientras que sus obligaciones hipotecarias tienen sus propias dinámicas de divisas.
Ideal para: Inversionistas que desean ingresos por alquiler vacacional de los mercados con alta afluencia turística de México o que están planeando una estrategia de jubilación que incluya la propiedad de bienes raíces en México.
Perfil 7: Inversionista de Propiedades de Oficinas o Minoristas
Usted es: Un inversionista que busca propiedades comerciales como edificios de oficinas, plazas comerciales, centros comerciales o propiedades de uso mixto. Usted entiende que los bienes raíces comerciales operan con fundamentos diferentes a los residenciales.
Sus programas: Financiamiento hipotecario para oficinas o Financiamiento hipotecario para minoristas
El financiamiento de propiedades comerciales se suscribe en función de los ingresos de la propiedad, la calidad del inquilino, los términos del contrato de arrendamiento y la ubicación. Sus finanzas personales aún importan, pero quedan en segundo plano frente al rendimiento de la propiedad.
Lo que necesita saber:
- Las relaciones préstamo-valor en propiedades comerciales suelen tener un límite del 65% al 75%, lo que significa que necesita un pago inicial o una posición de capital mayor.
- Las estructuras de arrendamiento importan enormemente. Los arrendamientos triple neto (NNN) con inquilinos solventes facilitan y abaratan significativamente el financiamiento.
- A menudo se requieren evaluaciones ambientales, lo que puede agregar tiempo y costo al proceso de cierre.
- Las hipotecas comerciales a menudo tienen plazos más cortos (tres a cinco años) con amortizaciones más largas, por lo que debe planificar el riesgo de renovación.
Ideal para: Inversionistas que comprenden la dinámica de los inquilinos comerciales, tienen mayores reservas de capital y desean la estabilidad de ingresos que pueden proporcionar los contratos de arrendamiento comerciales a largo plazo.
Perfil 8: Inversionista de Alquiler por Habitación o Co-living
Usted es: Un inversionista interesado en maximizar los ingresos por alquiler alquilando habitaciones individuales en lugar de unidades completas. Quiere aprovechar la demanda de viviendas asequibles y generar un mayor flujo de efectivo por propiedad.
Su programa: Financiamiento hipotecario para PadSplit
PadSplit es una plataforma de co-living que conecta a los propietarios con inquilinos que buscan habitaciones asequibles y amuebladas. El financiamiento para propiedades PadSplit sigue pautas específicas que tienen en cuenta el modelo de alquiler habitación por habitación.
Lo que necesita saber:
- Las propiedades de alquiler por habitación pueden generar ingresos brutos significativamente mayores que los alquileres de unidades completas tradicionales en la misma propiedad.
- El financiamiento considera el modelo de ingresos habitación por habitación, lo que puede mejorar su índice de cobertura del servicio de la deuda.
- La gestión de la propiedad es diferente a la de los alquileres tradicionales. Usted administra inquilinos individuales en espacios compartidos, lo que requiere diferentes sistemas y expectativas.
- Este modelo funciona mejor en mercados con una fuerte demanda de viviendas asequibles, típicamente áreas urbanas con altos precios de alquiler convencionales.
Ideal para: Inversionistas que desean el máximo flujo de efectivo por propiedad, se sienten cómodos con un modelo más intensivo en gestión y desean servir al mercado de viviendas asequibles.
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Matriz de Decisión Rápida
¿No está seguro de qué perfil le corresponde? Utilice este filtro rápido:
| Su Situación | Programa Recomendado |
|---|---|
| Comprar una casa, dúplex, tríplex o cuádruplex en Canadá | Financiamiento hipotecario residencial |
| Comprar un edificio de apartamentos con 5+ unidades | Multifamiliar / CMHC MLI |
| Voltear casas o ejecutar BRRRR | Financiamiento para comprar y renovar |
| Construir o desarrollar propiedades | Financiamiento para desarrollo |
| Canadiense comprando propiedades de alquiler en EE. UU. | Préstamos transfronterizos / DSCR |
| Canadiense comprando propiedades en México | Financiamiento para México |
| Comprar propiedades comerciales de oficinas o minoristas | Financiamiento para oficinas o minoristas |
| Alquilar habitaciones individualmente para maximizar el flujo de efectivo | Financiamiento para PadSplit |
Combinación de Programas a Medida que Crece
La mayoría de los inversionistas exitosos no se quedan en un solo carril. Puede comenzar con financiamiento hipotecario residencial para su primer dúplex, pasar a financiamiento hipotecario multifamiliar cuando esté listo para un edificio de apartamentos, usar financiamiento hipotecario para comprar y renovar para forzar patrimonio en una propiedad en dificultades y, finalmente, diversificarse en Financiamiento hipotecario en EE. UU. para canadienses para flujo de efectivo transfronterizo.
La clave es combinar la herramienta adecuada con el trato adecuado. Cada propiedad y cada estrategia tiene una solución de financiamiento diseñada para ella. No debe forzar una clavija cuadrada en un agujero redondo.
Explore nuestros recursos de educación para inversionistas para obtener guías sobre cada estrategia, o consulte Ubicaciones de Préstamos para Propiedades de Inversión para ver si su mercado objetivo está cubierto.
Para inversionistas centrados en Canadá, comience con nuestra descripción general de Financiamiento hipotecario para canadienses en Canadá para comprender cómo funciona el panorama de préstamos antes de profundizar en programas específicos.
Qué Hacer a Continuación
Ha identificado qué programa se adapta a su situación. Así es como debe proceder:
- Reúna sus documentos. Cada programa requiere documentación financiera. Tenga a mano la verificación de ingresos, la confirmación del pago inicial y los detalles de la propiedad antes de su primera conversación.
- Obtenga una pre-aprobación. La pre-aprobación le da un presupuesto claro y muestra a los vendedores que habla en serio. El proceso difiere según el programa, así que comience temprano.
- Hable con un especialista. Cada programa de financiamiento tiene matices que una discusión hipotecaria general no cubrirá. Hable con alguien que estructure estos tratos a diario y comprenda el programa específico que necesita.
Lo peor que puede hacer es adivinar. El programa de financiamiento correcto le ahorra dinero, acelera su cronograma y lo posiciona para el próximo trato. El incorrecto crea fricción en cada paso.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo usar más de un programa de financiamiento de LendCity al mismo tiempo?
¿Qué pasa si no encajo perfectamente en un perfil de inversionista?
¿Todos los programas requieren un pago inicial del 20%?
¿Qué tan rápido puedo obtener la aprobación?
¿Qué es un préstamo DSCR y en qué se diferencia de una hipoteca normal?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
Conventional Mortgage
A mortgage with 20% or more down payment, not requiring default insurance. This is the standard financing type for investment properties in Canada, as high-ratio (insured) mortgages aren't available for pure rentals.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Triplex
A residential property containing three separate dwelling units. Triplexes offer higher rental income potential than duplexes while still qualifying for residential mortgage financing in most cases, making them attractive to growing investors.
Fourplex
A residential property containing four separate dwelling units. Fourplexes represent the largest property type that typically qualifies for residential mortgage financing, offering strong cash flow potential while avoiding commercial lending requirements.
After Repair Value
The estimated market value of a property after all planned renovations and improvements are completed. ARV is a critical calculation for BRRRR investors and house flippers to determine maximum purchase price and projected profit margins.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Room Rental
A strategy where individual rooms within a property are leased separately to different tenants rather than renting the entire unit. Room rentals generate higher per-property revenue but require more management and may have specific zoning and financing considerations.
Mixed-Use Property
A building that combines residential and commercial uses, such as retail on the ground floor with apartments above. Mixed-use properties can diversify income streams and may qualify for commercial financing terms.
Fideicomiso
A Mexican bank trust allowing foreigners to own property in Mexico's restricted zone within 50 km of coast or 100 km of borders. A Mexican bank holds legal title while the foreign buyer retains full beneficial ownership rights.
Currency Risk
The potential for financial loss from fluctuations in foreign exchange rates. Canadian investors holding US or Mexican properties face currency risk because values and rental income in foreign currencies change in Canadian dollar terms.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
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