Esto sucede con demasiada frecuencia: un inversor inmobiliario entra en su banco, pide un préstamo para su propiedad multifamiliar y cree que está obteniendo un buen trato. Luego se entera más tarde de que dejó millones sobre la mesa.
Permítanme compartir un ejemplo real que acaba de suceder. Un inversor renovó una propiedad de 57 unidades y la alquiló a una sola corporación grande que subarrienda a inquilinos individuales. Fue a su banco principal donde realiza toda su operativa bancaria. Le ofrecieron 13 millones de dólares. Suena bien, ¿verdad?
Incorrecto. Una vez que el banco descubrió que era un solo inquilino corporativo, dijo que no. Trato cancelado.
Vino a nosotros. Le conseguimos 16 millones de dólares en su lugar. Eso son 3 millones de dólares más. Además, su tasa bajó casi un 1%. Y convertimos ese ‘no’ en un ‘sí’.
Estas cosas suceden todo el tiempo. Y le está costando a inversores como tú dinero real.
Tu Banco No Ofrece Lo Que Realmente Necesitas
Aquí está la parte loca: los bancos a menudo tienen los programas exactos que necesitas, pero no te los dicen.
Tuvimos otro cliente que construyó una gran cartera multifamiliar. En cada propiedad, acudió a su banco. Todas las veces, le dieron préstamos convencionales con un LTV (Loan-to-Value) del 75% y amortizaciones de 25 años.
¿Sabes qué más le ofreció su banco? Financiación asegurada con 85% de LTV y plazos de 40 años. Eso significa un LTV del 85% y amortizaciones de 40 años. Mucho más dinero en su bolsillo. Mucho mejor Flujo de Caja.
Cuando se enteró, estaba furioso. Le dijo a su banco que nos transferiría todo para obtener financiación de CMHC. De repente dijeron: “¡Oh, nosotros también hacemos eso!”
¿Por qué no lo ofrecieron desde el primer día? Porque los préstamos convencionales son más fáciles para ellos. Menos papeleo. Menos trabajo. Pero te cuesta miles al mes en flujo de caja y deja tu capital atrapado en tus propiedades.
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La Mayoría de los Prestamistas Ni Siquiera Te Hablarán
Aquí hay algo que la mayoría de la gente no sabe: más de la mitad de los prestamistas comerciales no trabajan directamente contigo. Punto.
Solo trabajan a través de brokers hipotecarios. Así que cuando vas directamente a tu banco, solo estás viendo una pequeña parte de lo que realmente está disponible.
Diferentes prestamistas quieren cosas diferentes en diferentes momentos. A uno le pueden encantar los préstamos de construcción en este momento. Otro puede tener hambre de acuerdos en una ciudad específica. Algunos no tocarán préstamos por debajo de los 2 millones de dólares. Otros se especializan precisamente en eso.
Si solo hablas con un prestamista, te estás perdiendo todo esto.
Si tu banco te ofreció un 75% de LTV cuando podrías haber calificado para un 85% con una amortización de 40 años, esa diferencia te está costando cada mes. Reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te mostraremos la diferencia.
La Ubicación y el Monto del Préstamo Importan Más de lo Que Crees
Digamos que quieres pedir prestado 1 millón de dólares sobre una propiedad en un pueblo pequeño de Ontario. Algunos prestamistas dirán que no de inmediato. No porque tu trato sea malo, sino porque no prestan en esa área o esa cantidad es demasiado pequeña para ellos.
Un buen broker sabe qué prestamistas aman tu situación exacta. No estamos intentando forzar un clavo cuadrado en un agujero redondo. Te estamos emparejando con el prestamista que realmente quiere tu negocio.
Necesitas a Alguien Que Piense Como un Inversor
Cuando trabajas con un broker que invierte, ellos miran todo tu portafolio de manera diferente.
Están pensando: ¿Cómo te posiciona este préstamo para el siguiente? ¿Deberíamos usar CMHC aquí para mantener tu poder de préstamo convencional para otra propiedad? ¿Sería MLI Select más inteligente para la estructura de tu portafolio a largo plazo?
¿Un empleado del banco procesando tu préstamo? Solo están tratando de cerrar tu único acuerdo. No están pensando en el acuerdo número tres, cinco o diez.
Ese inversor que vino a nosotros después de que su banco dijera que no, se fue con 3 millones de dólares más en financiación y una tasa más baja. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y veamos qué podrías estar dejando sobre la mesa.
El Costo Real de Hacerlo Solo
Sume lo que el primer inversor del que hablamos casi perdió:
- 3 millones de dólares menos en financiación (eso es capital al que no puedes acceder)
- Tasa de interés casi un 1% más alta (eso son miles por mes)
- Fue completamente rechazado (trato cancelado, oportunidad perdida)
¡Y él pensó que estaba siendo inteligente al ir a donde tenía su cuenta bancaria!
Esto no se trata de hacer que los bancos queden mal. Cumplen un propósito. Pero para propiedades multifamiliares y comerciales, necesitas especialistas que hagan esto todos los días.
Qué Hacer Ahora Mismo
Si posees propiedades de inversión o planeas comprar bienes raíces multifamiliares, solo ten una conversación con un broker experto que entienda financiación de hipotecas comerciales y multifamiliares. Eso es todo.
Habla sobre tu portafolio. Mira lo que podrías estar perdiendo. Averigua si estás dejando dinero sobre la mesa.
Tal vez tu banco te está dando el mejor trato posible. ¡Genial! Pero ¿no preferirías saberlo con seguridad en lugar de preguntarte si estás perdiendo miles cada mes?
La conversación no te cuesta nada. Pero saltártela podría costarte millones.
Reserva una revisión de portafolio hipotecario canadiense. Analizaremos lo que tienes, lo que quieres hacer y te mostraremos el mejor camino a seguir. Sin presiones. Sin obligaciones. Solo consejos reales de personas que invierten en bienes raíces.
Porque al final del día, tu banco trabaja para el banco. Un buen broker trabaja para ti.
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Preguntas Frecuentes
¿Por qué mi banco no me ofrecería sus mejores productos hipotecarios?
¿Cuánto más puedo pedir prestado realmente con CMHC en comparación con la financiación convencional?
¿Puedo acceder a todos los prestamistas yendo directamente?
¿Cuál es el beneficio de trabajar con un broker que invierte en bienes raíces?
¿Cuesta dinero obtener una revisión de portafolio de un broker hipotecario?
¿Por qué a diferentes prestamistas les importa la ubicación de la propiedad?
¿Qué sucede si mi banco rechaza mi hipoteca comercial?
¿Cuánto puede costarme realmente una diferencia del 1% en la tasa de interés?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
6 min de lectura
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
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