No todos los deals se ajustan al mismo prestamista. Y no todos los prestatarios se ajustan a la misma caja. El inversionista que entiende la diferencia entre prestamistas A, prestamistas B y prestamistas privados tiene una ventaja masiva: puede hacer coincidir el financiamiento adecuado con el deal correcto en lugar de intentar forzar cada deal a través de una sola puerta.
La mayoría de las personas solo conocen los grandes bancos. Solicitan, obtienen aprobación o rechazo, y piensan que ahí termina la historia. Hay más que eso. Hay tres niveles distintos de préstamos en Canadá, cada uno con reglas diferentes, tasas diferentes y puntos fuertes diferentes. Saber cuándo usar cada uno es lo que separa a los compradores casuales de los inversionistas serios.
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¿Qué es un Prestamista A?
Los prestamistas A son instituciones financieras tradicionales: los grandes bancos de Canadá (TD, RBC, BMO, Scotiabank, CIBC, National Bank), grandes cooperativas de crédito y prestamistas de línea única que siguen los mismos estándares de suscripción. Estas son instituciones reguladas federalmente que deben seguir las reglas de calificación más estrictas.
Cómo los Prestamistas A te Evalúan
Los prestamistas A siguen una lista de verificación. Si cumples con todos los requisitos, obtienes aprobación a las mejores tasas disponibles. Si te falta uno, estás fuera.
Esto es lo que requieren:
- Puntaje de crédito: Generalmente 680 o superior para propiedades de inversión. Algunos quieren 700 o más.
- Verificación de ingresos: Documentación completa. T4s, recibos de pago, Avisos de Evaluación, cartas de empleo. Todo debe ser verificado y consistente.
- Relaciones de servicio de la deuda: GDS debe ser 39% o menos. TDS debe ser 44% o menos. Estos se calculan utilizando la tasa de estrés, que es el mayor de 5.25% o tu tasa de contrato más 2%.
- Pago inicial: Mínimo 20% para propiedades de inversión. Sin excepciones.
- Estándares de propiedad: La propiedad debe cumplir con condiciones estándar de habitabilidad. Sin problemas estructurales mayores, sin mantenimiento diferido que afecte el valor.
Fortalezas del Prestamista A
- Tasas más bajas. A partir de 2026, los prestamistas A continúan ofreciendo las tasas más competitivas disponibles en el mercado hipotecario canadiense.
- Tarifas más bajas. Tasas estándar de aplicación y tasación. Sin tarifas de prestamista además de la tasa.
- Amortización más larga disponible a las mejores tasas. Hasta 30 años en propiedades de inversión con prestamistas calificadores.
- Privilegios de prepago. La mayoría de los prestamistas A permiten pagos de suma global anuales del 15% al 20% y aumentos de pago sin penalización.
- Portabilidad. Muchas hipotecas de prestamistas A pueden transferirse a una nueva propiedad sin romper el plazo.
Debilidades del Prestamista A
- Calificación rígida. Si tus ingresos, crédito o relaciones no se ajustan a su caja, no hay flexibilidad.
- Lento en deals no convencionales. Las propiedades que necesitan renovación significativa, zonificación única o estructuras no estándar a menudo se rechazan.
- Los trabajadores autónomos luchan. Si tus ingresos declarados en tus declaraciones fiscales son bajos debido a deducciones, los prestamistas A usarán ese número más bajo independientemente de tu flujo de efectivo real.
Los prestamistas A son la primera parada para inversionistas con buen crédito, ingresos documentados estables y deals limpios. Para financiamiento hipotecario residencial directo, es difícil vencerlos en costo.
¿Qué es un Prestamista B?
Los prestamistas B son instituciones financieras alternativas que operan con más flexibilidad que los prestamistas A. Incluyen empresas como Home Trust, Equitable Bank, ICICI Bank Canada y varias otras. Algunos están regulados federalmente, otros provincialmente. Aún siguen regulaciones crediticias pero tienen criterios de calificación más amplios.
Cómo los Prestamistas B te Evalúan
Los prestamistas B observan los mismos factores que los prestamistas A pero aplican estándares más flexibles:
- Puntaje de crédito: Muchos aceptan puntajes tan bajos como 550 a 600. Algunos no tienen un puntaje mínimo si otros factores son sólidos.
- Verificación de ingresos: Más opciones aquí. Algunos prestamistas B ofrecen programas de ingresos declarados donde los trabajadores autónomos declaran sus ingresos y lo apoyan con extractos bancarios en lugar de declaraciones fiscales. Otros utilizan una prueba de “ingresos razonables” basada en normas de la industria.
- Relaciones de servicio de la deuda: Muchos prestamistas B permiten relaciones de TDS hasta el 50% o superior. Algunos evalúan el deal de manera holística en lugar de aplicar límites de relación estrictos.
- Pago inicial: Aún 20% mínimo para propiedades de inversión. Algunos pueden querer 25% a 35% dependiendo del perfil del prestatario.
- Estándares de propiedad: Más flexible que los prestamistas A. Considerará propiedades que necesitan renovación moderada o tienen características no estándar.
Fortalezas del Prestamista B
- Flexibilidad para trabajadores autónomos. Si tus declaraciones fiscales no reflejan tus ingresos verdaderos, un prestamista B puede trabajar con extractos bancarios y flujo de caja empresarial. Explora opciones de hipotecas de ingresos declarados para ver cómo funciona.
- Crédito dañado aceptado. Pagos atrasados, propuestas al consumidor que han sido completadas u otros eventos de crédito del pasado no te descalifican automáticamente.
- Mayor tolerancia a la relación de deuda. Si tus relaciones están ligeramente por encima de los umbrales del prestamista A, un prestamista B aún puede aprobarte.
- Ingresos no estándar aceptados. Ingresos pesados en comisión, estacionales o variables que no se ajustan al molde de promedio de dos años del prestamista A a menudo pueden ser acomodados.
Debilidades del Prestamista B
- Tasas más altas. Típicamente 0.5% a 2% por encima de las tasas del prestamista A, a veces más. La prima exacta depende de tu perfil de riesgo.
- Tarifas de prestamista. Muchos prestamistas B cobran una tarifa del 0.5% a 1% del monto de la hipoteca, pagadera al cierre. En una hipoteca de $400,000, eso es $2,000 a $4,000.
- Términos más cortos disponibles. Algunos productos de prestamista B solo ofrecen términos de 1 a 3 años, lo que significa renovaciones más frecuentes y posibles costos de refinanciamiento.
- Puede requerir pago inicial más alto. Dependiendo del deal, un prestamista B podría requerir 25% o más de entrada donde un prestamista A aceptaría 20%.
Los prestamistas B son el ajuste correcto cuando estás cerca de los estándares del prestamista A pero te falta uno o dos criterios. También son ideales para trabajadores autónomos, inversionistas con ingresos variables y cualquiera que se haya recuperado de problemas de crédito pasados.
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¿Qué es un Prestamista Privado?
Los prestamistas privados son individuos, grupos de inversionistas o empresas de préstamos privados que prestan su propio capital o fondos de inversionistas agrupados. No son bancos. No están regulados de la misma manera. Y operan con máxima flexibilidad.
Cómo los Prestamistas Privados te Evalúan
Los prestamistas privados se enfocan principalmente en una cosa: el deal. Son prestamistas basados en activos, lo que significa que les importa más el valor de la propiedad y la relación préstamo-valor (LTV).
- Puntaje de crédito: A menudo no es un factor primario. Algunos prestamistas privados ni siquiera verifican el crédito.
- Verificación de ingresos: Mínima o ninguna en muchos casos. La propiedad y su equidad son lo que importa.
- Relaciones de servicio de la deuda: Raramente es el factor decisivo. Si la propiedad vale significativamente más que el préstamo, el deal se aprueba.
- Pago inicial / equidad: Los prestamistas privados típicamente prestan hasta 65% a 80% del valor de la propiedad. Quieren una equidad significativa como su red de seguridad.
- Estrategia de salida: Esto es crítico. Los prestamistas privados quieren saber cómo planeas pagarles, ya sea vendiendo la propiedad, refinanciando en una hipoteca convencional u otro plan claramente definido.
Fortalezas del Prestamista Privado
- Velocidad. Los prestamistas privados pueden financiar un deal en días, a veces 24 a 48 horas. Cuando necesitas cerrar rápido, esto es invaluable.
- Máxima flexibilidad. Propiedades no estándar, proyectos de construcción, deals de tierra, propiedades en mal estado, estructuras de propiedad compleja. Los prestamistas privados considerarán deals que ningún banco tocaría.
- El crédito es secundario. Si has pasado por una quiebra, propuesta al consumidor o tienes un crédito terrible, un prestamista privado aún puede trabajar contigo si la equidad de la propiedad es sólida.
- Estructuras de deal creativas. Pagos solo de interés, términos cortos, cronogramas de pago flexible. Los prestamistas privados pueden personalizar los términos para ajustarse al deal.
Debilidades del Prestamista Privado
- Tasas más altas. Las tasas de préstamos privados típicamente varían del 7% al 15% o más, dependiendo del perfil de riesgo del deal y la relación LTV.
- Tarifas significativas. Espera tarifas de prestamista del 2% al 5% del monto de la hipoteca, más tarifas legales, tarifas de tasación y tarifas de corredor. En una hipoteca de $400,000, las tarifas totales podrían alcanzar $10,000 a $20,000.
- Términos cortos. La mayoría de las hipotecas privadas son de 6 a 24 meses. Estos están diseñados como financiamiento puente, no soluciones a largo plazo.
- Sin flexibilidad de prepago. Muchas hipotecas privadas tienen garantías de interés mínimo, lo que significa que pagas un número determinado de meses de interés incluso si pagas antes.
- Menos protección del consumidor. Los préstamos privados tienen menos salvaguardas regulatorias que los préstamos institucionales.
Los prestamistas privados llenan un nicho específico. Son el prestamista de último recurso para algunos prestatarios y el prestamista de primera elección para deals sensibles al tiempo o no convencionales.
Comparación Lado a Lado
| Característica | Prestamista A | Prestamista B | Prestamista Privado |
|---|---|---|---|
| Tasas de Interés | Más bajas disponibles | 0.5% a 2% más altas que A | 7% a 15%+ |
| Tarifas de Prestamista | Ninguna o mínima | 0.5% a 1% | 2% a 5% |
| Puntaje de Crédito Mín. | 680+ | 550 a 600+ | A menudo no es un factor |
| Límites GDS/TDS | 39% / 44% | Hasta 50%+ TDS | Raramente un factor |
| LTV Máximo (Inversión) | 80% | 75% a 80% | 65% a 80% |
| Verificación de Ingresos | Documentación completa | Flexible / ingresos declarados | Mínima o ninguna |
| Velocidad de Aprobación | 1 a 4 semanas | 1 a 3 semanas | 1 a 7 días |
| Plazo Típico | 1 a 5 años | 1 a 3 años | 6 a 24 meses |
| Amortización | Hasta 30 años | Hasta 30 a 35 años | A menudo solo interés |
| Mejor Para | Prestatarios fuertes, deals limpios | Trabajadores autónomos, crédito dañado | Velocidad, deals únicos, financiamiento puente |
Si tus ingresos autónomos se ven bajos en papel pero tus depósitos bancarios cuentan una historia diferente, un programa de ingresos declarados de un prestamista B podría desbloquear deals que un prestamista A rechazaría — programa una sesión de estrategia gratuita con nosotros para averiguar si calificas.
Cuándo Usar Cada Tipo de Prestamista
Escenario 1: Tu Primera Propiedad de Inversión Con Finanzas Sólidas
Ganas $95,000 en un trabajo asalariado que has mantenido durante tres años. Tu puntaje de crédito es 740. Tienes 25% de pago inicial ahorrado. Estás comprando un dúplex llave en mano en buenas condiciones.
Mejor ajuste: Prestamista A. Cumples con todos los requisitos. Ve directamente a un prestamista A por la mejor tasa y costo más bajo. Un corredor puede ayudarte a encontrar los mejores términos de financiamiento hipotecario residencial entre múltiples prestamistas A.
Escenario 2: Trabajador Autónomo Con Ingresos Declarados Bajos
Diriges un negocio de contratación exitoso. Tu cuenta bancaria muestra $180,000 en depósitos anuales, pero tu declaración fiscal muestra $70,000 después de deducciones. Puntaje de crédito es 690. Tienes 20% de pago inicial.
Mejor ajuste: Prestamista B. Tus ingresos declarados son demasiado bajos para que un prestamista A apruebe la hipoteca que necesitas. El programa de ingresos declarados de un prestamista B usa tus depósitos bancarios para determinar ingresos calificables, conseguirte aprobado a una tasa ligeramente más alta pero por la cantidad correcta.
Escenario 3: Comprar una Propiedad para Renovar a Descuento
Encontraste una propiedad listada a $280,000 que necesita $60,000 en renovaciones. Después del trabajo, valdrá $420,000. La propiedad está en mal estado y no pasará una tasación estándar. Planeas renovar y vender o refinanciar dentro de ocho meses.
Mejor ajuste: Prestamista Privado. Ningún prestamista A o B financiará una propiedad en mal estado. Un prestamista privado mirará el valor después de la reparación, prestará contra el valor actual a un LTV conservador y te dará un plazo de 12 meses para completar la renovación. Una vez que el trabajo esté hecho, refinanciar en una hipoteca convencional a través de un prestamista A o B.
Escenario 4: Mercado Competitivo, Necesitas Cerrar Rápido
Estás pujando por un edificio de múltiples unidades en un mercado caliente. El vendedor quiere cerrar en dos semanas. Tienes el pago inicial pero tu aprobación del prestamista A tomará tres a cuatro semanas.
Mejor ajuste: Prestamista Privado para financiamiento puente. Usa un prestamista privado para cerrar el deal rápido, luego refinancia en una hipoteca multifamiliar convencional dentro de unos pocos meses. Las tarifas de préstamos privados son un costo de ganar el deal. Si el deal es lo suficientemente fuerte, esas tarifas se pagan por sí solas.
Escenario 5: Recuperándose de Problemas de Crédito Pasados
Pasaste por una propuesta al consumidor hace dos años. Ahora está completa y tu crédito se está reconstruyendo. Puntaje es 620. Ingresos son estables a $85,000 asalariado. Tienes 25% de pago inicial.
Mejor ajuste: Prestamista B. Tu historial de crédito te descalifica de prestamistas A, pero tus ingresos y pago inicial son sólidos. Un prestamista B trabajará con tu crédito en recuperación a una tasa más alta. A medida que tu crédito mejora, puedes refinanciar en un prestamista A en la renovación.
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Cómo un Corredor Hipotecario Navega Todos los Tres Niveles
Aquí es por qué esto importa tanto: si entras en tu banco, solo accedes a productos de prestamista A de esa institución. Si no encajas, te rechazan y tienes que empezar de cero en otro lugar.
Un corredor hipotecario tiene acceso a los tres niveles. Pueden enviar tu solicitud a prestamistas A primero. Si no se ajusta, inmediatamente pivotean a prestamistas B sin que tengas que empezar de nuevo. Si el deal requiere velocidad o la propiedad es no convencional, pueden colocarlo con un prestamista privado el mismo día.
Esto no es solo sobre encontrar a alguien que diga que sí. Se trata de encontrar el prestamista correcto para tu deal específico al costo más bajo posible. Un corredor que entiende la gama completa de financiamiento hipotecario canadiense sabe qué prestamista B da el mejor trato a trabajadores autónomos, qué prestamista privado tiene las tarifas más bajas para deals puente y qué prestamista A es más generoso con compensaciones de ingresos de alquiler.
Para inversionistas que construyen carteras, esta relación se vuelve cada vez más valiosa. Tu primera propiedad podría ajustarse perfectamente a un prestamista A. Para tu tercera o cuarta, podrías necesitar un prestamista B porque tus relaciones están estiradas. Para una oportunidad de rápido cambio, podrías necesitar dinero privado. Un corredor navega todo. Consulta recursos educativos para inversionistas para aprender más sobre construir tu estrategia de financiamiento entre tipos de prestamistas.
Si también estás mirando propiedades en los Estados Unidos, el panorama de prestamistas es diferente pero el concepto de préstamos por niveles aún se aplica. Explora tus opciones para canadienses financiando propiedades de inversión estadounidenses para entender cómo funcionan los deals transfronterizos.
La Estrategia de Transición: Movimiento Entre Niveles de Prestamista
Los inversionistas inteligentes no se quedan con el prestamista más caro más tiempo de lo necesario. Aquí es cómo usar los niveles de prestamista estratégicamente:
- Comienza donde califiques. Si es un prestamista B o prestamista privado, está bien. Haz el deal.
- Arregla el problema que te puso en un nivel superior. Reconstruye crédito. Declara más ingresos. Espera a que se borre una propuesta al consumidor. Paga deuda.
- Refinancia en un nivel más bajo en la renovación. Cuando tu plazo termine, muévete de privado a B, o de B a A. Cada movimiento baja tu tasa y tarifas.
- Repite a medida que tu cartera crece. La equidad que construyes en propiedades tempranas se convierte en el pago inicial para las siguientes. Tu historial como terrateniente fortalece futuras aplicaciones.
Esto no es un camino de fracaso. Es un camino estratégico. Algunos de los inversionistas más exitosos en Canadá comenzaron con financiamiento de prestamista B o privado porque era lo que el deal o su situación requería. Optimizaron con el tiempo.
Errores Comunes al Elegir un Prestamista
Error 1: Ir Directamente a Tu Banco
Tu banco solo ofrece sus propios productos. Si no encajas en sus criterios, te rechazan. No te sugerirán un competidor o un prestamista B. Te vas pensando que no puedes obtener una hipoteca cuando la realidad es que solo le preguntaste a la institución equivocada. Lee por qué ir directamente a tu banco te cuesta millones.
Error 2: Evitar Prestamistas B Debido a la Tasa
Sí, las tasas del prestamista B son más altas. Pero si un prestamista B te mete en una propiedad de inversión que genera flujo de efectivo que no podrías comprar de otra manera, la tasa ligeramente más alta es el costo de entrar en el deal. La apreciación de la propiedad e ingresos de alquiler superarán con creces la prima de tasa durante un plazo de uno a tres años.
Error 3: Usar Dinero Privado Cuando No Lo Necesitas
Los préstamos privados son costosos. Si calificas con un prestamista A o B, úsalos. El dinero privado debe reservarse para situaciones donde la velocidad, la condición de la propiedad o las circunstancias del prestatario lo hacen la única opción viable.
Error 4: No Tener Una Estrategia de Salida para Financiamiento Privado
Cada hipoteca privada necesita una salida clara: refinanciar en financiamiento convencional, vender la propiedad o pagar el préstamo de otra fuente. Si no puedes articular tu estrategia de salida antes de tomar dinero privado, estás asumiendo un riesgo peligroso.
En Resumen
Los prestamistas A, prestamistas B y prestamistas privados no son bueno, mejor y mejor. Son herramientas diferentes para situaciones diferentes. El mejor prestamista para tu deal depende de tu perfil financiero, la propiedad, tu cronograma y tu estrategia de inversión.
El inversionista que entiende los tres niveles y sabe cuándo usar cada uno tiene acceso a deals y oportunidades que los prestatarios de un solo prestamista se pierden completamente. Un corredor hipotecario calificado es tu guía a través de este panorama, haciendo coincidir cada deal con el financiamiento correcto para maximizar tus retornos mientras minimizas tus costos.
Conoce tus opciones. Elige estratégicamente. Y siempre ten un plan para moverte hacia el financiamiento más rentable a medida que tu situación mejora.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un prestamista A y un prestamista B en Canadá?
¿Cuándo debo usar un prestamista privado para una propiedad de inversión?
¿Cuánto más caro es un prestamista B en comparación con un prestamista A?
¿Puedo refinanciar de un prestamista privado a un banco después?
¿Necesito un corredor hipotecario para acceder a prestamistas B y prestamistas privados?
¿Qué puntaje de crédito necesito para cada tipo de prestamista?
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Escrito por
LendCity
Publicado
3 de julio de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
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