Al financiar una propiedad multifamiliar en Canadá, se enfrenta a una elección fundamental: financiación asegurada por CMHC o financiación convencional. Cada camino ofrece ventajas y desventajas distintas que afectan sus rendimientos, flujo de caja y capacidad de crecimiento de cartera.
Esta no es una comparación simple de “lo más barato es mejor”. La elección correcta depende de su operación, su situación de capital y su estrategia a largo plazo.
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Entendiendo los Dos Caminos
Financiación Asegurada por CMHC
La Corporación de Hipotecas y Vivienda de Canadá (CMHC) proporciona seguro hipotecario para propiedades de alquiler multifamiliares con cinco o más unidades. Este seguro protege al prestamista contra el impago, lo que les permite ofrecer mejores tasas y condiciones.
El seguro CMHC requiere una prima inicial (típicamente del 1.5-4.5% del monto del préstamo), pero desbloquea beneficios significativos. Para una inmersión profunda en las ventajas completas del programa, lea sobre CMHC MLI Select para inversores multifamiliares.
Financiación Convencional
La financiación convencional para propiedades multifamiliares implica pedir prestado sin seguro hipotecario. Los prestamistas asumen el riesgo total de impago, lo que afecta las tasas y condiciones que ofrecen.
La financiación convencional evita las primas de seguro, pero generalmente requiere más capital propio y cobra tasas de interés más altas.
Comparación Lado a Lado
| Característica | Asegurado por CMHC | Convencional |
|---|---|---|
| Pago inicial | Tan bajo como 15% | Típicamente 25-35% |
| Tasas de interés | Más bajas (descuento por seguro) | Más altas (prima de riesgo) |
| Amortización | Hasta 40-50 años | Típicamente 25 años |
| Prima de seguro | 1.5-4.5% del préstamo | Ninguno |
| Proceso de solicitud | Más riguroso | Varía según el prestamista |
| Requisitos de propiedad | Debe cumplir con los estándares CMHC | Específico del prestamista |
| Flexibilidad de prepago | Más restrictivo | Varía |
En un edificio de $2 millones, la diferencia en el pago inicial entre el 15% y el 35% es de más de $400,000 en capital. Reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para averiguar qué camino mantiene más efectivo trabajando para usted.
Cuándo Gana la Financiación Asegurada por CMHC
Pago Inicial Más Bajo, Mayor Apalancamiento
El seguro CMHC permite pagos iniciales de tan solo el 15% en propiedades multifamiliares elegibles, en comparación con el 25-35% para la financiación convencional. En un edificio de apartamentos de $2 millones, esa es la diferencia entre $300,000 y $500,000-$700,000 de capital propio requerido.
Ese capital liberado puede adquirir propiedades adicionales, financiar renovaciones o mantener reservas. Para los inversores centrados en escalar su cartera, la eficiencia del apalancamiento es importante.
Mejores Tasas de Interés
Las hipotecas aseguradas por CMHC suelen tener tasas entre 50 y 150 puntos básicos más bajas que las alternativas convencionales. En una hipoteca de $1.5 millones, una diferencia de tasa del 1% ahorra aproximadamente $15,000 anuales en intereses.
A lo largo de un plazo de cinco años, esa ventaja de tasa a menudo excede el costo de la prima de seguro, lo que hace que la financiación CMHC sea más barata en general a pesar de la prima inicial.
Amortización Extensa
Los programas CMHC ofrecen períodos de amortización de hasta 40 o incluso 50 años, significativamente más largos que los 25 años típicos de la financiación convencional. Una amortización más larga reduce los pagos mensuales, mejorando el flujo de caja y los índices de cobertura de deuda.
Una hipoteca de $1.5 millones al 4.5% cuesta aproximadamente $8,300 mensuales durante 25 años frente a $6,900 mensuales durante 40 años. Esa diferencia mensual de $1,400 ($16,800 anuales) mejora directamente el flujo de caja.
Beneficios de MLI Select
El programa MLI Select de CMHC ofrece incentivos adicionales para propiedades que cumplen con criterios de asequibilidad, accesibilidad o eficiencia energética, lo que puede reducir las primas y aumentar aún más el apalancamiento.
Cuándo Gana la Financiación Convencional
Evitar la Prima de Seguro
En una propiedad de $2 millones con un 85% de financiación, el seguro CMHC al 4% cuesta $68,000. Es dinero real. Si tiene capital propio suficiente y la diferencia de tasa es pequeña, la financiación convencional evita este costo inicial por completo.
Para los inversores con capital propio sustancial de propiedades refinanciadas, ahorros o socios, la financiación convencional puede costar menos en general.
Proceso Más Rápido y Sencillo
Las solicitudes CMHC requieren documentación detallada, que incluye evaluaciones ambientales, informes de condiciones de propiedad y análisis de asequibilidad. El proceso puede ser largo.
Los prestamistas convencionales pueden procesar las solicitudes más rápido con menos requisitos de documentación. Cuando el tiempo de la operación es crítico, la velocidad convencional tiene valor.
Mayor Flexibilidad de Propiedad
CMHC tiene estándares de elegibilidad de propiedad específicos. Las propiedades que necesitan trabajos significativos, aquellas en ciertas ubicaciones o configuraciones no estándar pueden no calificar.
Los prestamistas convencionales pueden financiar propiedades que CMHC no asegurará. Para los inversores de valor agregado que compran propiedades por debajo de los estándares CMHC con planes de mejorarlas, la financiación convencional brinda acceso. Considere leer sobre cómo financiar propiedades multifamiliares en Canadá para conocer todo el espectro de opciones.
Flexibilidad de Prepago
Algunos prestamistas convencionales ofrecen privilegios de prepago más generosos. Si planea pagar la hipoteca agresivamente, vender la propiedad o refinanciar dentro del plazo, las condiciones convencionales pueden ofrecer más flexibilidad sin penalizaciones.
Si está comprando una propiedad de valor agregado que aún no cumple con los estándares CMHC, la financiación convencional con una refinanciación CMHC posterior podría ser la jugada. Reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y modelaremos ambos escenarios.
Corriendo los Números
La única manera de elegir definitivamente es modelar ambas opciones con los números específicos de su operación.
Calcule el costo total del endeudamiento para cada opción, incluyendo primas de seguro, diferenciales de tasas de interés y cualquier tarifa del prestamista. Compare los costos totales a cinco y diez años.
Modele el flujo de caja bajo cada escenario. Los pagos más bajos de CMHC pueden hacer que una operación ajustada sea viable o convertir una buena operación en una excelente.
Ejecute sus números a través de la Calculadora MLI Select para ver cómo las condiciones CMHC afectan su monto máximo de préstamo y pagos mensuales.
Considere el costo de oportunidad del capital adicional requerido para la financiación convencional. El capital atrapado en una propiedad no puede ser desplegado en otro lugar. Si ese capital generara rendimientos en otra inversión, el costo efectivo de la financiación convencional aumenta.
Tenga en cuenta sus planes de crecimiento. Si está construyendo hacia una cartera más grande, la eficiencia del capital a través de la financiación CMHC acelera el crecimiento, incluso si los costos de las operaciones individuales son similares.
Qué Inversores Eligen Cuál
La financiación asegurada por CMHC tiende a atraer a inversores que están escalando agresivamente y necesitan eficiencia de capital, cuyas propiedades cumplen con los criterios de elegibilidad CMHC, quienes priorizan la optimización del flujo de caja a través de una amortización extendida, y quienes se sienten cómodos con procesos de solicitud más largos.
La financiación convencional tiende a atraer a inversores con capital propio sustancial que buscan simplicidad, aquellos que compran propiedades de valor agregado que aún no cumplen con los estándares CMHC, inversores que desean flexibilidad de prepago y aquellos con relaciones con prestamistas comerciales que ofrecen condiciones convencionales competitivas.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo cambiar de financiación convencional a CMHC más adelante?
¿El seguro CMHC cubre al inversor si la propiedad falla?
¿Qué tipos de propiedades califican para el seguro multifamiliar CMHC?
¿La prima del seguro CMHC es deducible de impuestos?
¿Cuánto tiempo tarda la aprobación de CMHC en comparación con la convencional?
Tomando Su Decisión
Ninguna opción es universalmente superior. La financiación CMHC se optimiza para el apalancamiento y el flujo de caja. La financiación convencional se optimiza para la simplicidad y la flexibilidad.
Modele ambas opciones con los números reales de su operación. Considere no solo los costos inmediatos, sino cómo cada elección afecta la estrategia general de su cartera. La mejor financiación sirve a sus objetivos de inversión a largo plazo, no solo a la transacción individual.
Si está buscando comparar opciones de financiación comercial para diferentes tipos de propiedades más allá de las multifamiliares, trabajar con un corredor que conozca el panorama completo de los programas puede ayudarle a evaluar todos los caminos disponibles. Específicamente para multifamiliares, trabaje con un profesional hipotecario con experiencia en financiación multifamiliar que pueda presentar ambas opciones con números realistas para su situación específica.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
7 min de lectura
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
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