Las tasas hipotecarias comerciales en Canadá son una de las primeras cosas que preguntan los inversores, y una de las últimas que realmente entienden. Eso no es una crítica a nadie. Las tasas comerciales son genuinamente más complicadas que las residenciales. No hay una tasa publicada única. No hay una tabla de comparación de “la mejor tasa fija a cinco años”. Su tasa depende de una combinación de factores que son únicos para su operación, su propiedad y cómo estructura la financiación.
Esta guía desglosa cómo se ven realmente las tasas hipotecarias comerciales en Canadá en este momento, qué las hace subir o bajar, y exactamente qué puede hacer para asegurar la tasa más baja posible.
Rangos Actuales de Tasas Hipotecarias Comerciales en Canadá
Las tasas hipotecarias comerciales en Canadá varían ampliamente según el tipo de financiación y la solidez de la operación. Esto es lo que puede esperar a principios de 2026:
| Tipo de Financiación | Rango de Tasas Típico | Notas |
|---|---|---|
| Asegurado por CMHC (MLI Standard) | 3.50% - 4.25% | Multifamiliar estabilizado, 5+ unidades |
| CMHC MLI Select (100+ puntos) | 3.25% - 3.95% | Reducciones de primas por asequibilidad/eficiencia |
| Convencional (prestamista A) | 4.50% - 6.50% | Prestatario sólido, propiedad estabilizada |
| Convencional (prestamista B) | 5.95% - 7.95% | Operación más débil o perfil de mayor riesgo |
| Financiación puente / provisional | 7.00% - 12.00% | Corto plazo, construcción o mejora de valor |
La brecha entre las tasas aseguradas por CMHC y las convencionales es significativa. En una hipoteca de $3 millones, la diferencia entre 3.75% y 5.75% equivale a $60,000 al año en intereses, lo que son $300,000 durante un plazo de cinco años. La ruta de financiación que elija importa enormemente.
Estos rangos fluctúan con la tasa overnight del Banco de Canadá y los rendimientos de los bonos, por lo que no permanecerán estáticos. Pero el margen relativo entre CMHC y convencional ha sido consistente durante años.
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Qué Determina Su Tasa Hipotecaria Comercial
A diferencia de las hipotecas residenciales donde su puntaje de crédito e ingresos impulsan la tasa, el precio de las hipotecas comerciales está impulsado por la propiedad y la estructura de la operación. Estos son los factores clave que evalúan los prestamistas.
1. Tipo de Propiedad
No todas las propiedades comerciales se tratan por igual. Los edificios de alquiler multifamiliares (apartamentos, alquileres construidos para tal fin) se consideran de menor riesgo porque la gente siempre necesita un lugar donde vivir. Las propiedades de oficinas, minoristas e industriales conllevan primas de riesgo más altas.
Un edificio de apartamentos estabilizado de 20 unidades obtendrá una mejor tasa que un centro comercial con tres locales vacíos. Los prestamistas fijan precios al riesgo, y la demanda de alquiler residencial es el flujo de ingresos más predecible en bienes raíces comerciales.
2. Relación Préstamo-Valor (LTV)
Cuanta más equidad tenga en la operación, menor será su tasa. Esto es sencillo. Una operación con un LTV del 65% es menos arriesgada para el prestamista que una con un LTV del 80%. Un LTV más bajo significa que usted está absorbiendo más del riesgo de pérdida, y los prestamistas lo recompensan con mejores precios.
Con la financiación asegurada por CMHC, puede alcanzar hasta un 85% de LTV (o 95% de préstamo sobre costo en construcción nueva con MLI Select), y aún así obtener excelentes tasas porque CMHC está asegurando al prestamista contra el incumplimiento.
3. Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR)
Su DSCR es la relación entre el ingreso operativo neto de la propiedad y su servicio total de la deuda (pagos de la hipoteca más otras obligaciones). Un DSCR de 1.30 significa que la propiedad genera un 30% más de ingresos de los necesarios para cubrir los pagos de la deuda.
Los prestamistas típicamente desean ver un DSCR mínimo de 1.20 a 1.30 para operaciones convencionales. CMHC requiere un mínimo de 1.10 para MLI Select. Cuanto mayor sea su DSCR por encima del mínimo, más margen tienen los prestamistas para ofrecer tasas competitivas. Puede ejecutar sus números a través de nuestra calculadora de préstamos DSCR para propiedades canadienses para ver dónde se encuentra su operación.
4. Ocupación y Vacancia
Una propiedad con una ocupación del 97% es un perfil de riesgo diferente a una con el 80%. Los prestamistas desean ver una ocupación estable y alta. Las propiedades con inquilinos a largo plazo y baja rotación obtienen mejores precios que aquellas con contratos mes a mes y vacancias frecuentes.
Para operaciones aseguradas por CMHC, la propiedad generalmente necesita demostrar al menos un 85% de ocupación durante un período sostenido. Los prestamistas convencionales pueden financiar propiedades con mayor vacancia, pero cobrarán por el riesgo adicional.
5. Ubicación
Las propiedades en los principales centros urbanos con fuerte demanda de alquiler —Toronto, Vancouver, Calgary, Edmonton, Ottawa— tienden a obtener mejores tasas que las propiedades en pueblos pequeños o áreas rurales. Los prestamistas evalúan la profundidad del mercado de alquiler: ¿qué tan rápido se pueden volver a alquilar las unidades si un inquilino se va?
Esto no significa que las propiedades rurales no puedan ser financiadas. Significa que la tasa reflejará el riesgo adicional del mercado.
6. Período de Amortización
Los períodos de amortización más largos significan más intereses pagados durante la vida del préstamo. Algunos prestamistas fijan tasas ligeramente más altas para amortizaciones más largas porque el saldo del préstamo disminuye más lentamente, manteniendo una mayor exposición al riesgo por más tiempo.
Los programas de CMHC ofrecen amortizaciones de hasta 40 o incluso 50 años, lo que mejora drásticamente el flujo de caja. Los prestamistas convencionales típicamente limitan la amortización a 25 a 30 años.
7. Experiencia y Solvencia del Prestatario
Aunque la financiación comercial se centra en la propiedad, los prestamistas todavía observan quién está detrás de la operación. Nuestra guía sobre cómo calificar para una hipoteca comercial en Canadá cubre exactamente lo que los prestamistas quieren de los prestatarios. Un inversor experimentado con un historial de proyectos comerciales exitosos obtendrá mejores precios que un comprador primerizo.
El patrimonio neto, la liquidez y la experiencia en gestión son factores en las negociaciones de tasas. Esto es especialmente cierto para los prestamistas convencionales que asumen todo el riesgo de incumplimiento sin el seguro de CMHC.
CMHC Asegurada vs. Convencional: Una Comparación de Tasas
Comprender la diferencia de tasas entre estas dos rutas es fundamental para cualquier operación comercial. Aquí se comparan en un escenario real.
Escenario: Compra de un edificio de apartamentos de $5 millones
| Factor | Asegurado por CMHC | Convencional |
|---|---|---|
| Precio de compra | $5,000,000 | $5,000,000 |
| LTV | 85% | 75% |
| Monto de la hipoteca | $4,250,000 | $3,750,000 |
| Pago inicial | $750,000 | $1,250,000 |
| Tasa de interés | 3.85% | 5.50% |
| Amortización | 40 años | 25 años |
| Pago mensual | $16,100 | $22,700 |
| Costo anual de intereses | $163,600 | $206,300 |
| Prima CMHC (4.0%) | $170,000 | N/A |
Incluso con la prima del seguro CMHC agregada a la operación, la ruta CMHC resulta en $500,000 menos de pago inicial requerido, pagos mensuales $6,600 más bajos y $42,700 menos en intereses anuales. Durante un plazo de cinco años, solo los ahorros en intereses compensan el costo de la prima.
La ruta convencional requiere $500,000 más de capital inicial. Si ese capital pudiera generar rendimientos en otro lugar, el costo de oportunidad hace que la opción convencional sea aún más costosa.
Para una mirada detallada a cómo se comparan estas opciones en su operación específica, explore nuestros programas de financiación hipotecaria comercial.
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Tasas Fijas vs. Variables para Hipotecas Comerciales
El debate entre fijas y variables se desarrolla de manera diferente en el ámbito comercial que en el residencial.
Hipotecas Comerciales a Tasa Fija
La mayoría de las hipotecas comerciales en Canadá son a tasa fija, típicamente para plazos de 5, 7 o 10 años. Las tasas fijas proporcionan pagos predecibles y facilitan la proyección del flujo de caja. Las operaciones aseguradas por CMHC casi siempre utilizan tasas fijas.
La ventaja: usted sabe exactamente cuáles serán sus pagos durante todo el plazo. Si las tasas suben, está protegido. La desventaja: si las tasas bajan, está atrapado. Y romper una hipoteca comercial fija anticipadamente es costoso: las penalizaciones por prepago en operaciones comerciales a menudo se basan en una fórmula de mantenimiento de rendimiento, no en la simple penalización de tres meses de interés que se ve en las residenciales.
Hipotecas Comerciales a Tasa Variable
Las tasas variables en hipotecas comerciales son menos comunes pero están disponibles a través de algunos prestamistas. Fluctúan según la tasa prime u otro índice similar. Las tasas variables a veces se utilizan para préstamos puente o financiación a corto plazo donde el prestatario planea refinanciar o vender dentro de unos pocos años.
Las tasas variables pueden ahorrar dinero cuando las tasas están bajando, pero introducen incertidumbre en el flujo de caja que dificulta la suscripción de tenencias a largo plazo.
¿Cuál Debería Elegir?
Para la mayoría de los inversores comerciales que poseen propiedades que generan ingresos, las tasas fijas tienen más sentido. La predictibilidad importa cuando se gestionan inquilinos, gastos y flujo de caja en una cartera. Las tasas variables son más adecuadas para tenencias a corto plazo o financiación transicional donde se espera salir o refinanciar dentro de uno a tres años.
Cómo Asegurar la Tasa Hipotecaria Comercial Más Baja
Aquí hay pasos prácticos para obtener la mejor tasa en su próxima operación comercial.
1. Utilice un Corredor Hipotecario Especializado en Comercial
Acudir a su banco y pedir una tasa hipotecaria comercial es como pedir el precio de un coche sin especificar la marca, el modelo o el año. La financiación comercial se basa en relaciones y operaciones específicas. Un corredor que trabaja con múltiples prestamistas comerciales puede buscar su operación para encontrar el mejor precio.
En LendCity, presentamos operaciones a múltiples prestamistas simultáneamente y les permitimos competir por su negocio. Esa competencia generalmente reduce entre 25 y 50 puntos básicos de lo que obtendría yendo directamente a una sola institución.
2. Explore la Financiación Asegurada por CMHC
Si su propiedad es un edificio multifamiliar estabilizado con 5+ unidades, la financiación asegurada por CMHC casi siempre le ofrecerá la tasa más baja. La prima de seguro se paga a sí misma a través de menores costos de interés. Para una visión más profunda de cómo se comparan las dos rutas, lea nuestra guía sobre hipotecas comerciales aseguradas por CMHC vs. convencionales. Utilice nuestra calculadora de préstamos máximos CMHC MLI para ver cuánto financiamiento califica su propiedad.
3. Maximice su DSCR
Antes de solicitar, busque formas de aumentar el ingreso operativo neto de su propiedad. Esto podría significar aumentar los alquileres por debajo del mercado a los niveles actuales, reducir las vacancias o recortar gastos operativos innecesarios. Un DSCR más sólido da a los prestamistas más confianza y se traduce directamente en mejores precios.
4. Aporte un Pago Inicial Sólido
Aunque CMHC permite operaciones de alto apalancamiento, aportar más capital que el mínimo requerido indica compromiso y reduce el riesgo del prestamista. Nuestro desglose de requisitos de pago inicial para hipotecas comerciales en Canadá cubre el rango completo por tipo de propiedad. Si puede pasar del 15% al 20% de pago inicial, es posible que obtenga mejores precios en una operación convencional.
5. Tenga su Documentación en Orden Temprano
Los prestamistas se mueven más rápido y negocian mejor cuando usted presenta un paquete limpio y completo. Tenga sus finanzas de la propiedad, listas de alquileres, tasación, informes ambientales y estados financieros personales organizados antes de solicitar. Los archivos desordenados ralentizan las operaciones y no inspiran confianza en el prestamista.
6. Considere el Costo Total, No Solo la Tasa
Una tasa del 4.5% con una amortización de 25 años podría resultar en pagos mensuales más altos que una tasa del 4.0% con una amortización de 40 años. El costo total del endeudamiento incluye la tasa, la amortización, las tarifas, las penalizaciones por prepago y cualquier prima de seguro. Siempre compare sobre una base de costo total.
7. Bloquee su Tasa Temprano
La mayoría de los prestamistas comerciales ofrecen bloqueos de tasa o retenciones de tasa durante el proceso de solicitud. En un entorno de tasas en aumento, bloquear temprano lo protege de aumentos entre la solicitud y el cierre. Pregunte sobre las opciones de bloqueo de tasa y las tarifas asociadas.
Opciones de Bloqueo de Tasa para Hipotecas Comerciales
Los bloqueos de tasa funcionan de manera diferente en el ámbito comercial que en el residencial. Esto es lo que puede esperar:
- Operaciones aseguradas por CMHC: Los bloqueos de tasa suelen estar disponibles una vez que CMHC emite una carta de compromiso. El período de bloqueo generalmente se alinea con el cronograma de cierre, a menudo de 60 a 120 días.
- Operaciones convencionales: La disponibilidad y duración de los bloqueos de tasa varían según el prestamista. Algunos ofrecen bloqueos en la solicitud, otros solo en el compromiso. Los períodos de bloqueo van de 30 a 90 días, con extensiones a veces disponibles por una tarifa.
- Financiación de construcción: Las tasas pueden fluctuar durante la construcción y bloquearse al convertirse a financiación permanente. Esto significa que su tasa final depende de las condiciones del mercado al finalizar, no al comienzo de la construcción.
Aclare siempre los términos del bloqueo de tasa antes de comprometerse con un prestamista. Una gran tasa cotizada que no está bloqueada es solo una estimación.
Errores Comunes que Llevan a Tasas Más Altas
Evite estos obstáculos que cuestan dinero a los inversores:
- Hablar solo con un prestamista. La competencia impulsa mejores precios. Siempre obtenga múltiples cotizaciones.
- Presentar paquetes incompletos. La falta de documentos causa retrasos y señala desorganización. Los prestamistas fijan precios al riesgo, y la desorganización es una señal de riesgo.
- Ignorar los programas de CMHC. Algunos inversores descartan la financiación de CMHC debido a la prima de seguro sin hacer los cálculos. En la mayoría de los casos, el costo total es menor con CMHC.
- Elegir la tasa sobre los términos. Una tasa ligeramente más baja con una amortización corta o términos de prepago restrictivos puede costar más a largo plazo que una tasa marginalmente más alta con términos generales mejores.
- Esperar demasiado para bloquear. En entornos de tasas en aumento, los retrasos entre la aprobación y el cierre pueden agregar puntos básicos a su tasa final.
Si está planeando una adquisición o refinanciación multifamiliar, acertar con su estrategia de tasas desde el principio puede ahorrarle decenas de miles de dólares durante la vida del préstamo.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la tasa hipotecaria comercial promedio en Canadá en este momento?
¿Por qué las tasas hipotecarias comerciales son más altas que las residenciales?
¿Puedo negociar mi tasa hipotecaria comercial?
¿Vale la pena pagar la prima del seguro CMHC para obtener una tasa más baja?
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener una cotización de tasa hipotecaria comercial?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
12 min de lectura
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
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