El pago inicial es el desembolso de efectivo más grande en cualquier transacción de Financiamiento con Préstamo DSCR. También es el número que los inversionistas preguntan primero, porque determina cuántas operaciones puedes realizar con el capital que tienes.
La respuesta corta: la mayoría de los préstamos DSCR requieren un pago inicial del 20-25%. La respuesta más larga involucra una docena de factores que pueden aumentar o disminuir ese número dependiendo de tu puntaje de crédito, el tipo de propiedad, la relación DSCR y el monto del préstamo. Esta guía desglosa cada variable para que sepas exactamente qué esperar y cómo minimizar tu efectivo al cierre.
Rangos Estándar de Pago Inicial para Préstamos DSCR
El préstamo DSCR típico requiere el 20-25% del precio de compra como pago inicial. Esto se traduce en una relación préstamo-valor (LTV) del 75-80%.
Así es como se ve en dinero real:
| Precio de Compra | 20% de Pago Inicial | 25% de Pago Inicial |
|---|---|---|
| $200,000 | $40,000 | $50,000 |
| $300,000 | $60,000 | $75,000 |
| $400,000 | $80,000 | $100,000 |
| $500,000 | $100,000 | $125,000 |
| $750,000 | $150,000 | $187,500 |
La mayoría de los prestatarios se encuentran en este rango. Pero el porcentaje específico que necesitarás depende de varios factores que el prestamista sopesa durante la suscripción.
Factores que Determinan Tu Pago Inicial
1. Puntaje de Crédito
Tu puntaje de crédito es el factor más influyente en tu requisito de pago inicial. Los puntajes más altos desbloquean pagos iniciales más bajos y mejores condiciones en general.
- 740+: Elegible para el pago inicial mínimo (a menudo 20% o incluso menos con algunos prestamistas)
- 700-739: Pago inicial estándar del 20-25%
- 680-699: Pago inicial típico del 25%, algunos prestamistas pueden requerir más
- 660-679: Pago inicial del 25-30%, menos opciones de prestamistas
- 620-659: Pago inicial del 30% o más, si es que se aprueba, selección limitada de prestamistas
El salto de un puntaje de crédito de 720 a 740 puede ahorrarte entre $10,000 y $25,000 en pago inicial en una propiedad de precio medio. Si tu puntaje está cerca de un umbral, puede valer la pena mejorarlo antes de solicitarlo.
2. Relación DSCR
Aquí es donde los préstamos DSCR se vuelven interesantes. El índice de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad afecta directamente tu requisito de pago inicial. Un DSCR más alto significa que la propiedad tiene más colchón de ingresos por encima del pago de la hipoteca, lo que reduce el riesgo del prestamista, y ellos lo recompensan con requisitos de pago inicial más bajos.
- DSCR superior a 1.25: Las mejores opciones de pago inicial (puede calificar para 20% o menos)
- DSCR de 1.10-1.25: Pago inicial estándar del 20-25%
- DSCR de 1.0-1.10: Pago inicial típico del 25%
- DSCR por debajo de 1.0: Pago inicial del 25-30% o más, y muchos prestamistas no aprobarán en absoluto
Una propiedad que genera $2,500 en alquiler mensual con un pago total de hipoteca de $1,800 tiene un DSCR de 1.39. Esa sólida relación podría calificar para el pago inicial mínimo. La misma propiedad en un mercado de alquiler más bajo que genera $1,900 frente al mismo pago de $1,800 tiene un DSCR de 1.06; espere un requisito de pago inicial más alto.
Ejecuta tus números en nuestra Calculadora de Préstamos DSCR para ver si tu propiedad califica.
Esto crea un incentivo directo para comprar propiedades con un fuerte flujo de efectivo. Cuanto mejor sea el trato, menos efectivo necesitarás por adelantado.
Para detalles completos de calificación, consulta nuestra guía de requisitos de préstamos DSCR.
3. Tipo de Propiedad
No todas las propiedades conllevan el mismo riesgo a los ojos del prestamista. El tipo de propiedad que está comprando afecta el pago inicial.
| Tipo de Propiedad | Pago Inicial Típico |
|---|---|
| Casa unifamiliar (1 unidad) | 20-25% |
| Dúplex (2 unidades) | 20-25% |
| Triplex (3 unidades) | 20-25% |
| Cuádruplex (4 unidades) | 25% |
| Condominio | 25-30% |
| Condominio no garantizable | 30%+ |
| Propiedad rural | 25-30% |
| Propiedad de uso mixto | 25-30% |
| Alquiler a corto plazo (Airbnb/VRBO) | 25-30% |
Las casas unifamiliares y los dúplex en áreas suburbanas obtienen las mejores condiciones porque son los más fáciles de vender si el prestamista necesita ejecutar la hipoteca. Los condominios, las propiedades rurales y los alquileres a corto plazo conllevan un mayor riesgo percibido, por lo que los prestamistas requieren más participación.
4. Monto del Préstamo
Los montos de préstamo muy pequeños y muy grandes pueden aumentar tu requisito de pago inicial.
- Menos de $100,000: Algunos prestamistas no otorgan préstamos DSCR tan pequeños. Aquellos que lo hacen pueden requerir un pago inicial del 25-30% porque los costos fijos de originación merman sus márgenes.
- $100,000-$500,000: El punto óptimo para condiciones estándar y pagos iniciales mínimos.
- $500,000-$1,000,000: Generalmente se aplican condiciones estándar.
- Por encima de $1,000,000: Territorio de préstamos DSCR jumbo. Los requisitos de pago inicial a menudo aumentan al 25-30%, y menos prestamistas participan.
- Por encima de $2,000,000: Opciones limitadas de prestamistas, pago inicial del 30% o más es común.
5. Propósito del Préstamo
Si está comprando o refinanciando, afecta la dinámica del LTV y el pago inicial.
- Compra: Se aplica el pago inicial estándar del 20-25%.
- Refinanciamiento de tasa y plazo: Es común hasta un 80% de LTV, lo que significa que se requiere un 20% de capital.
- Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out): Generalmente limitado al 70-75% de LTV, lo que requiere un 25-30% de capital en la propiedad.
Los refinanciamientos con retiro de efectivo tienen los requisitos de LTV más estrictos porque el prestamista le está dando dinero adicional a lo que usted debe, aumentando su exposición.
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Cómo Reducir Tu Pago Inicial
No puedes eliminar el pago inicial en un préstamo DSCR, pero puedes reducirlo estratégicamente.
Mejora Tu Puntaje de Crédito Antes de Solicitar
Cada salto en el nivel de crédito puede reducir tu pago inicial en un 5%. Si tienes 700 y puedes alcanzar 740 en unos meses, ese esfuerzo te ahorra dinero real. Paga saldos de tarjetas de crédito por debajo del 30% de utilización, no abras cuentas nuevas y disputa cualquier error en tu informe de crédito.
Compra Propiedades con Fuertes Relaciones DSCR
Busca propiedades donde el alquiler exceda significativamente el pago de la hipoteca proyectado. Un DSCR superior a 1.25 te coloca en el mejor nivel de precios con la mayoría de los prestamistas. Esto significa hacer un análisis exhaustivo de alquileres antes de hacer ofertas: conoce el alquiler del mercado y cuál será el pago total a las tasas actuales.
Elige el Tipo de Propiedad Correcto
Las casas unifamiliares y las propiedades multifamiliares pequeñas (2-4 unidades) obtienen consistentemente los mejores términos de pago inicial. Si estás estirando tu capital, evita condominios, propiedades rurales y edificios de uso mixto hasta que tengas más reservas de efectivo.
Compara Múltiples Prestamistas
Los requisitos de pago inicial varían entre los prestamistas de DSCR. Un prestamista puede requerir un 25% en una operación donde otro requiere solo un 20%. Obtén cotizaciones de al menos tres prestamistas para encontrar las mejores condiciones. La tasa importa, pero también el pago inicial: un prestamista que ofrece una tasa ligeramente más alta con un 5% menos de pago inicial podría ser un mejor trato cuando consideras la conservación de efectivo.
Para comparaciones de tasas actuales, consulta nuestra guía de tasas de préstamos DSCR.
Negocia Concesiones del Vendedor
Las concesiones del vendedor no reducen tu pago inicial directamente, pero reducen tu desembolso total de efectivo al cierre. Si el vendedor acepta cubrir el 2-3% de los costos de cierre, eso son $4,000-$9,000 en una propiedad de $300,000 que no tienes que aportar. Algunos prestamistas DSCR permiten concesiones del vendedor de hasta el 2-6% del precio de compra; confirma con tu prestamista antes de negociar.
Fuentes de Fondos para el Pago Inicial
De dónde provienen los fondos importa. Los prestamistas DSCR quieren ver fuentes legítimas y documentadas para tu pago inicial.
Ahorros Personales
La fuente más sencilla. Los extractos bancarios de los últimos 2-3 meses que muestren los fondos en tu cuenta satisfacen a la mayoría de los prestamistas. Si has recibido depósitos grandes recientemente (efectivo de la venta de un vehículo, un bono, un regalo), prepárate para documentar la fuente con un rastro de papel.
Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria (HELOC)
Si tienes capital en tu residencia principal u otra propiedad, una HELOC puede proporcionar tu pago inicial. La mayoría de los prestamistas DSCR aceptan fondos de HELOC como una fuente legítima de pago inicial. El pago de la HELOC no afectará tu calificación DSCR, ya que los préstamos DSCR no tienen en cuenta la deuda personal, solo los ingresos y gastos de la propiedad en cuestión.
Esta es una de las estrategias más populares para escalar. Utilizas el capital de las propiedades que ya posees para financiar los pagos iniciales de nuevas adquisiciones.
Refinanciamiento con Retiro de Efectivo de Propiedades Existentes
Similar a una HELOC, un refinanciamiento con retiro de efectivo de una propiedad existente genera una suma global de efectivo para nuevos pagos iniciales. La ventaja sobre una HELOC es que la tasa de interés suele ser fija y los fondos están disponibles de inmediato al cierre. La desventaja son los costos de cierre y el proceso de refinanciamiento.
Cuentas de Jubilación
Las IRA autogestionadas y los planes 401(k) individuales se pueden usar para invertir en bienes raíces, incluido el pago de pagos iniciales, pero las reglas son complejas. La propiedad debe ser propiedad de la cuenta de jubilación, no tuya personalmente. No puedes vivir en ella, no puedes administrarla tú mismo y no puedes usar fondos personales para reparaciones. Consulta a un custodio de IRA autogestionada y a un profesional de impuestos antes de tomar esta ruta.
Algunos inversionistas obtienen préstamos de su 401(k) para financiar pagos iniciales. Te prestas a ti mismo y devuelves con intereses a tu propia cuenta. El préstamo máximo suele ser de $50,000 o el 50% del saldo adquirido. Esto preserva tus ahorros de jubilación y proporciona capital de inversión.
Fondos de Regalo
Las políticas de fondos de regalo varían según el prestamista DSCR. Algunos aceptan regalos de familiares directos con la documentación adecuada (carta de regalo y prueba de transferencia). Otros requieren que todos los fondos del pago inicial provengan de las cuentas del prestatario. Consulta la política de tu prestamista específico antes de depender de fondos de regalo.
Beneficios Empresariales
Si tienes un negocio, los beneficios distribuidos a tu cuenta personal son fondos de pago inicial aceptables. Proporciona documentación que muestre los ingresos del negocio y la transferencia a tu cuenta personal o de LLC.
Capital de Asociación
Si estás invirtiendo con socios, cada socio puede contribuir al pago inicial a través de la LLC. Esta es una de las mayores ventajas de la inversión en sociedad: dividir un pago inicial de $100,000 entre dos socios significa que cada uno aporta $50,000.
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Pago Inicial Más Reservas: Tu Requisito Total de Efectivo
Tu pago inicial no es el único efectivo que necesitas al cierre. Los prestamistas DSCR también requieren reservas: fondos líquidos que permanecen en tus cuentas después de que la transacción se cierra.
Requisitos Típicos de Reservas
La mayoría de los prestamistas DSCR requieren de 6 a 12 meses de PITIA (principal, interés, impuestos, seguro y cuotas de asociación) como reservas. En una propiedad con un pago total mensual de $2,000, eso son $12,000-$24,000 en reservas además de tu pago inicial.
Ejemplo de Efectivo Total
Aquí está la imagen completa del efectivo para un alquiler unifamiliar de $350,000:
| Artículo | Monto |
|---|---|
| Pago inicial (20%) | $70,000 |
| Costos de cierre (3%) | $10,500 |
| Reservas (6 meses a $2,100/mes) | $12,600 |
| Efectivo total necesario | $93,100 |
Eso es significativamente más que solo el pago inicial. Planifica tu asignación de capital en consecuencia y asegúrate de no solo mirar el número del pago inicial de forma aislada.
Qué Cuenta Como Reservas
Las reservas se pueden mantener en:
- Cuentas corrientes y de ahorro
- Cuentas del mercado monetario
- Cuentas de inversión (acciones, bonos, valoradas típicamente en un 60-70% de su valor de mercado)
- Cuentas de jubilación (valoradas típicamente en un 60% de su saldo adquirido)
- Capital inmobiliario adicional (varía según el prestamista)
El efectivo en la cuenta bancaria de la LLC cuenta para las reservas si la propiedad se compra a través de una LLC. Esta es otra ventaja de mantener cuentas de entidad bien financiadas.
Errores Comunes con el Pago Inicial
Error 1: No Contemplar los Costos de Cierre y las Reservas
El pago inicial es del 20-25%, pero tu desembolso total de efectivo es del 26-35% del precio de compra si incluyes los costos de cierre y las reservas. Los inversionistas que presupuestan solo para el pago inicial se encuentran buscando fondos adicionales en el último minuto, o perdiendo operaciones por completo.
Error 2: Depósitos Grandes y No Documentados
Mover dinero entre cuentas o recibir efectivo de la venta de artículos personales justo antes de solicitarlo crea dolores de cabeza de documentación. Los prestamistas necesitan rastrear cada depósito importante en tus cuentas bancarias de los últimos 60-90 días. Realiza las transferencias del pago inicial con anticipación y guarda la documentación de cada transacción.
Error 3: Agotar Todo el Efectivo Líquido
Usar hasta el último dólar disponible para el pago inicial y las reservas te deja sin red de seguridad. Las propiedades necesitan reparaciones. Los inquilinos se van. Hay vacantes. Mantén un fondo de emergencia fuera de las reservas requeridas por el prestamista para gastos imprevistos de la propiedad. Una buena regla general es un adicional de $5,000-$10,000 por propiedad más allá de lo que requiere el prestamista.
Error 4: Asumir que Todos los Prestamistas Quieren el Mismo Pago Inicial
Los requisitos de pago inicial varían significativamente entre los prestamistas DSCR. El mínimo del 25% de un prestamista podría ser el mínimo del 20% de otro prestamista para la misma operación. Comprar en diferentes prestamistas no es opcional, es cómo conservas capital para más adquisiciones.
Error 5: Ignorar el Impacto de la Relación DSCR
Muchos inversionistas se centran en el puntaje de crédito y el tipo de propiedad, pero no se dan cuenta de que mejorar la relación DSCR puede reducir su pago inicial. Comprar una propiedad con un alquiler de $2,200 en lugar de $1,900 podría ser la diferencia entre un pago inicial del 20% y un 25% sobre el mismo precio de compra. Ejecuta el cálculo DSCR antes de hacer ofertas, no después.
Error 6: Esperar Demasiado para Empezar
La parálisis por análisis en torno a los pagos iniciales mantiene a los inversionistas al margen. Mientras ahorras para un pago inicial del 25% en una propiedad de $400,000, alguien más la está comprando con un pago inicial del 20% de otro prestamista. Cada mes que esperas, los precios pueden cambiar, las tasas pueden variar y las oportunidades desaparecen. Comienza el proceso y deja que los números guíen tus decisiones.
Si eres un prestatario DSCR por primera vez, nuestra guía sobre préstamos DSCR para inversores primerizos cubre la imagen completa de cómo empezar.
Estructura Tu Operación para el Pago Inicial Más Bajo
Aquí tienes un marco práctico para minimizar tu desembolso de efectivo en un préstamo DSCR:
Paso 1: Lleva tu puntaje de crédito a 740 o superior. Esta es la acción de mayor apalancamiento que puedes tomar.
Paso 2: Busca propiedades con un DSCR proyectado de 1.25 o superior. Esto significa ejecutar números en cada posible adquisición antes de hacer ofertas. Concéntrate en mercados donde las relaciones alquiler-precio sean favorables.
Paso 3: Cíñete a casas unifamiliares y multifamiliares pequeñas (2-4 unidades). Estos tipos de propiedad obtienen consistentemente los mejores términos de LTV.
Paso 4: Mantén tu monto de préstamo en el rango de $150,000-$750,000, donde la competencia de prestamistas es más fuerte y las condiciones son más favorables.
Paso 5: Obtén cotizaciones de al menos tres prestamistas DSCR. Compara no solo las tasas, sino también los requisitos de pago inicial, los requisitos de reservas y los costos de cierre. El desembolso total de efectivo varía más de lo que esperarías.
Paso 6: Negocia concesiones del vendedor para los costos de cierre, lo que preserva tu efectivo para el pago inicial y las reservas.
Paso 7: Utiliza el capital de propiedades existentes (HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo) para financiar pagos iniciales de nuevas adquisiciones, creando un ciclo de crecimiento autofinanciado.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo obtener un préstamo DSCR con menos del 20% de pago inicial?
¿Puedo usar una HELOC en mi residencia principal para el pago inicial?
¿Necesita el pago inicial estar "sazonado" en mi cuenta?
¿Es diferente el pago inicial para un refinanciamiento con retiro de efectivo?
¿Puede mi socio comercial contribuir con parte del pago inicial?
¿Un pago inicial mayor me otorga una mejor tasa de interés?
¿Puedo usar financiación del vendedor para una parte del pago inicial?
¿Qué sucede si la tasación es baja y necesito más pago inicial?
Tu Próximo Paso
El pago inicial de un préstamo DSCR es significativo, pero también manejable cuando entiendes las variables y planificas estratégicamente. Concéntrate en la optimización del puntaje de crédito, apunta a propiedades con flujo de efectivo, compara múltiples prestamistas y utiliza el capital existente para impulsar nuevas adquisiciones.
Cada propiedad que agregas a tu cartera genera capital que puede financiar pagos iniciales futuros. La primera operación requiere la mayor cantidad de efectivo en relación con tus recursos. Cada operación subsiguiente se vuelve más fácil a medida que tu cartera genera el capital para el crecimiento.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
HELOC
Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria - una línea de crédito rotatoria garantizada por el capital de su vivienda, que le permite pedir prestado según sea necesario hasta un límite establecido.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Triplex
Una propiedad residencial que contiene tres unidades de vivienda separadas. Los triplexes ofrecen un mayor potencial de ingresos por alquiler que los dúplex, al tiempo que aún califican para financiamiento hipotecario residencial en la mayoría de los casos, lo que los hace atractivos para los inversores en crecimiento.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
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