Los alquileres a corto plazo se han convertido en una de las estrategias más rentables en la inversión inmobiliaria. Las propiedades listadas en Airbnb, VRBO y plataformas similares pueden generar dos o tres veces más ingresos que un alquiler a largo plazo comparable en el mercado adecuado. Pero financiar estas propiedades históricamente ha sido un desafío: los prestamistas tradicionales a menudo se niegan a contar los ingresos de alquileres a corto plazo, y las hipotecas convencionales requieren documentación de ingresos personales que muchos inversores prefieren evitar.
Ahí es donde entran los préstamos DSCR. Un préstamo de Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda califica la propiedad en función de sus ingresos de alquiler en lugar de los ingresos personales del prestatario (W-2 o declaraciones de impuestos). Para los inversores en alquileres a corto plazo, un préstamo DSCR puede ser el camino más rápido y flexible para la financiación, pero solo si comprende cómo los prestamistas evalúan los ingresos de los alquileres a corto plazo de manera diferente a los ingresos de alquileres tradicionales.
Esta guía cubre todo lo que necesita saber sobre el uso de préstamos DSCR para financiar propiedades de Airbnb y alquileres a corto plazo, incluido cómo los prestamistas calculan los ingresos de los alquileres a corto plazo, qué mercados funcionan mejor y cómo posicionar su trato para su aprobación.
Cómo los Préstamos DSCR para Alquileres a Corto Plazo Difieren de los Préstamos DSCR Tradicionales
Un Préstamo DSCR estándar es sencillo: el prestamista analiza el alquiler del mercado de la propiedad (generalmente de un formulario de alquiler 1007 en la tasación) y lo divide por el pago mensual total, incluido el capital, interés, impuestos, seguros y cualquier cuota de la asociación de propietarios (HOA). Si esa relación cumple o supera el mínimo del prestamista, generalmente de 1.0 a 1.25, el préstamo se califica.
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Los préstamos DSCR para alquileres a corto plazo siguen la misma estructura básica, pero el lado de los ingresos de la ecuación es más complejo. En lugar de un solo alquiler mensual predecible, los ingresos de los alquileres a corto plazo fluctúan según las tasas de ocupación, las tarifas nocturnas, la demanda estacional y las tarifas de la plataforma. Esto introduce una incertidumbre que los prestamistas deben tener en cuenta.
Las diferencias clave incluyen:
- Documentación de ingresos: Los prestamistas pueden requerir proyecciones de AirDNA, historial de reservas real o una combinación de ambos en lugar de una simple comparación de alquileres.
- Mínimos DSCR más altos: Algunos prestamistas requieren un DSCR de 1.25 para alquileres a corto plazo, en comparación con 1.0 para alquileres a largo plazo.
- Pagos iniciales más grandes: Espere un pago inicial del 25% al 30% para propiedades de alquiler a corto plazo en comparación con el 20% al 25% para alquileres a largo plazo.
- Primas de tasa: Los préstamos DSCR para alquileres a corto plazo a menudo conllevan un ajuste de tasa de 0.25% a 0.75% por encima de los precios estándar de DSCR.
- Menos opciones de prestamistas: No todos los prestamistas DSCR aceptan ingresos de alquileres a corto plazo, lo que reduce sus opciones.
Comprender estas diferencias desde el principio le ayuda a establecer expectativas realistas y a elegir el prestamista adecuado para su operación.
Cómo los Prestamistas Calculan los Ingresos de Alquileres a Corto Plazo
Esta es la parte más importante del rompecabezas DSCR para alquileres a corto plazo. Los prestamistas utilizan varios métodos para determinar los ingresos que generará su alquiler a corto plazo, y diferentes prestamistas prefieren diferentes enfoques.
Método 1: Proyecciones de AirDNA
AirDNA es una plataforma de datos de terceros que proporciona estimaciones de ingresos para propiedades de alquiler a corto plazo basadas en listados comparables en el área. Muchos prestamistas DSCR aceptan el informe de análisis de alquileres a corto plazo de AirDNA (llamado informe Rentalizer) como fuente principal de ingresos.
El informe de AirDNA estima los ingresos anuales basándose en la tarifa diaria promedio, la tasa de ocupación y los patrones estacionales de propiedades comparables dentro de un radio definido. Los prestamistas suelen utilizar la proyección anual dividida por 12 para obtener una cifra de ingresos mensual.
Algunos prestamistas aplican un recorte al número de AirDNA, utilizando el 75% o el 80% de los ingresos proyectados en lugar de la estimación completa. Esto tiene en cuenta el hecho de que las proyecciones son optimistas por naturaleza y los nuevos operadores pueden no lograr de inmediato un rendimiento promedio del mercado.
Método 2: Historial de Reservas Real
Si la propiedad ya está operando como un alquiler a corto plazo, los prestamistas pueden aceptar 12 a 24 meses de historial de reservas real de Airbnb, VRBO o su software de gestión de propiedades. Esta es la forma más sólida de documentación de ingresos porque refleja el rendimiento real en lugar de las proyecciones.
Los prestamistas observarán los ingresos brutos de las reservas, restarán las tarifas de la plataforma (típicamente del 3% al 15%) y utilizarán la cifra neta como ingresos. Algunos prestamistas promedian los últimos 12 meses, mientras que otros dan más peso a los meses recientes.
Método 3: Hoja de Alquiler 1007 con Ajuste para Alquileres a Corto Plazo
Algunos prestamistas todavía utilizan la hoja de alquiler tradicional 1007 de la tasación, pero permiten que el tasador incluya comparables de alquileres a corto plazo. Este enfoque funciona en mercados donde los datos de alquileres a corto plazo están fácilmente disponibles y los tasadores tienen experiencia en valoraciones de alquileres vacacionales.
Método 4: Enfoque Híbrido
El enfoque más común entre los prestamistas experimentados en alquileres a corto plazo es un enfoque híbrido: aceptan proyecciones de AirDNA como punto de partida, pero también pueden solicitar el historial de reservas real si está disponible, y lo comparan con la hoja de alquiler 1007 para garantizar que los números sean razonables.
Consejo profesional: Antes de solicitar, pregunte a su prestamista exactamente qué método de documentación de ingresos acepta. Proporcionar el tipo incorrecto desperdicia tiempo y puede retrasar su cierre.
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Mejores Mercados para Préstamos DSCR de Alquileres a Corto Plazo
No todos los mercados son adecuados para la financiación de préstamos DSCR para alquileres a corto plazo. Los mejores mercados comparten algunas características clave:
Fuerte Demanda Turística
Los mercados con un tráfico constante de visitantes proporcionan las tasas de ocupación necesarias para cumplir con los requisitos del DSCR. Ciudades de la Costa del Golfo de Florida como Destin, Panama City Beach y Fort Myers muestran consistentemente un sólido rendimiento de alquileres a corto plazo. Los destinos de montaña como Gatlinburg, Tennessee, y Big Bear, California, también funcionan bien durante todo el año.
Regulaciones Favorables para Alquileres a Corto Plazo
Los prestamistas son cada vez más cautelosos con el riesgo regulatorio. Los mercados donde los alquileres a corto plazo son claramente legales, tienen la zonificación adecuada y cuentan con el apoyo del gobierno local son más fáciles de financiar. Estados como Florida, Tennessee, Texas y Arizona generalmente tienen entornos de alquileres a corto plazo favorables para los inversores.
Los mercados con regulaciones restrictivas o cambiantes para alquileres a corto plazo, como partes de la ciudad de Nueva York, Los Ángeles y Nashville, pueden hacer que los prestamistas rechacen la operación o requieran condiciones adicionales.
Datos de Ingresos Probados
Los prestamistas quieren ver datos comparables sólidos. Los mercados con cientos o miles de listados activos de alquileres a corto plazo proporcionan la densidad de datos necesaria para proyecciones de ingresos precisas. Los mercados rurales o emergentes con historial limitado de alquileres a corto plazo pueden ser más difíciles de financiar.
Mercados Anuales vs. Estacionales
Los mercados estacionales como las ciudades costeras o los centros de esquí pueden funcionar, pero los prestamistas utilizarán los ingresos anualizados en lugar de los números de temporada alta. Una propiedad que genera $8,000 por mes en verano y $2,000 por mes en invierno se evaluará en el promedio de todo el año, no solo en la temporada alta.
Desafíos de Valoración de Propiedades Amuebladas
Las propiedades de alquiler a corto plazo suelen estar amuebladas, lo que crea un desafío único durante el proceso de tasación. Las tasaciones residenciales estándar valoran la propiedad física —la estructura y el terreno— pero no los muebles, accesorios y equipos (FF&E) en su interior.
Esto es importante porque muchos inversores en alquileres a corto plazo gastan entre $15,000 y $40,000 en amueblar una propiedad según los estándares de Airbnb. Esa inversión mejora los ingresos, pero no aumenta directamente el valor tasado.
Algunas estrategias para abordar esto:
- Separar los FF&E: Mantenga los recibos de compra de muebles separados de su presupuesto de renovación. Los prestamistas no incluirán los FF&E en el monto del préstamo, pero documentarlos por separado demuestra profesionalismo.
- Enfocarse en mejoras estructurales: Las renovaciones que aumentan el valor tasado (cocinas, baños, adiciones) son más valiosas para la financiación que las mejoras de mobiliario.
- Solicitar un tasador con experiencia en alquileres a corto plazo: Un tasador que comprenda los mercados de alquileres vacacionales puede seleccionar mejores comparables que reflejen el valor real de mercado de la propiedad.
Estacionalidad y Cómo Afecta su DSCR
La estacionalidad es uno de los factores más importantes que diferencian el análisis DSCR de alquileres a corto plazo del análisis de alquileres a largo plazo. Un alquiler a largo plazo genera ingresos mensuales constantes. Un alquiler a corto plazo puede generar del 60% al 70% de sus ingresos anuales durante una temporada alta de cuatro meses.
Los prestamistas manejan la estacionalidad de diferentes maneras:
- Método de promedio anual: Ingresos anuales proyectados totales divididos por 12. Este es el enfoque más común y suaviza las fluctuaciones estacionales.
- Prueba de estrés de temporada baja: Algunos prestamistas calculan el DSCR utilizando solo los ingresos de temporada baja para garantizar que la propiedad pueda cubrir su deuda incluso durante los meses lentos. Esta es una prueba más difícil pero proporciona un margen de seguridad.
- Últimos 12 meses reales: Para propiedades con historial operativo, los prestamistas pueden simplemente promediar los últimos 12 meses de ingresos reales, lo que naturalmente tiene en cuenta la estacionalidad.
Para fortalecer su solicitud en un mercado estacional, considere demostrar que la propiedad genera suficientes ingresos durante la temporada alta para cubrir el servicio de la deuda anual completo, y que los ingresos de temporada baja brindan un cojín adicional.
Requisitos de Seguro para Alquileres a Corto Plazo
El seguro de propietario estándar no cubre la actividad de alquiler a corto plazo. Los prestamistas que financian propiedades de alquiler a corto plazo requerirán un seguro especializado, y esta es una condición innegociable para el cierre.
Necesitará una de las siguientes opciones:
- Seguro comercial para alquileres a corto plazo: Pólizas de aseguradoras como Proper Insurance, CBIZ o Safely que cubran específicamente propiedades alquiladas de forma nocturna o semanal.
- Póliza de propietario con endoso para alquileres a corto plazo: Algunas pólizas de propietario tradicionales ofrecen una cláusula adicional para alquileres a corto plazo, aunque la cobertura puede ser más limitada.
Espere pagar entre $2,500 y $5,000 anuales por seguro de alquiler a corto plazo en una propiedad típica, en comparación con $1,200 a $2,000 por seguro de propietario estándar. Este mayor costo afecta directamente su cálculo de DSCR porque el seguro se incluye en el pago mensual utilizado para calcular la relación.
Asegúrese de que su seguro esté vigente antes del cierre. Los prestamistas requerirán prueba de cobertura, y una falta de seguro puede retrasar o arruinar la operación.
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Regulaciones de Alquileres a Corto Plazo y Riesgo del Prestamista
Las regulaciones de alquileres a corto plazo están evolucionando rápidamente en todo Estados Unidos. Ciudades y condados están implementando requisitos de permisos, límites de ocupación, restricciones de zonificación y prohibiciones directas en algunas áreas. Este entorno regulatorio crea riesgo para los prestamistas, y son cada vez más conscientes de ello.
Cuando solicite un préstamo DSCR para alquileres a corto plazo, espere que los prestamistas evalúen:
- Requisitos de permisos locales para alquileres a corto plazo: ¿Tiene la propiedad (o puede obtener) el permiso o licencia de alquiler a corto plazo requerido?
- Cumplimiento de zonificación: ¿Está la propiedad en una zona donde se permiten actividades de alquiler a corto plazo?
- Restricciones de la HOA: Si la propiedad está en una comunidad de HOA, ¿los estatutos permiten alquileres a corto plazo?
- Tendencia regulatoria: ¿Está el gobierno local endureciendo las reglas para alquileres a corto plazo? Los prestamistas pueden ser cautelosos en mercados donde se discuten prohibiciones o restricciones importantes.
Algunos prestamistas no financiarán propiedades de alquiler a corto plazo en jurisdicciones con entornos regulatorios inestables o hostiles, independientemente del potencial de ingresos de la propiedad. Antes de hacer una oferta por una propiedad de alquiler a corto plazo, investigue a fondo el panorama regulatorio local y esté preparado para proporcionar documentación del permiso a su prestamista.
Comparación de Calificación DSCR de Alquileres a Corto Plazo vs. Alquileres a Largo Plazo
Comprender cómo se comparan la calificación DSCR de alquileres a corto plazo y alquileres a largo plazo le ayuda a decidir qué estrategia —y qué enfoque de financiación— tiene más sentido para una propiedad determinada.
| Factor | DSCR de Alquiler a Largo Plazo | DSCR de Alquiler a Corto Plazo |
|---|---|---|
| Fuente de ingresos | Hoja de alquiler 1007 / contrato | AirDNA, historial de reservas o híbrido |
| DSCR mínimo típico | 1.0 – 1.10 | 1.0 – 1.25 |
| Pago inicial | 20% – 25% | 25% – 30% |
| Prima de tasa | Tasa DSCR base | +0.25% a 0.75% |
| Costo del seguro | $1,200 – $2,000/año | $2,500 – $5,000/año |
| Disponibilidad de prestamistas | La mayoría de los prestamistas DSCR | Prestamistas DSCR selectos |
| Previsibilidad de ingresos | Alta | Moderada a baja |
| Ingresos potenciales | Alquiler de mercado | 1.5x – 3x alquiler de mercado |
La compensación es clara: los alquileres a corto plazo ofrecen un potencial de ingresos significativamente mayor, pero conllevan más fricciones de financiación, mayores costos y una mayor variabilidad de ingresos. Para los inversores que entienden su mercado y pueden ejecutar bien, los mayores ingresos generalmente compensan con creces los obstáculos adicionales.
Para una mirada más profunda a los criterios de calificación de préstamos DSCR, consulte nuestra guía sobre requisitos de préstamos DSCR.
Ventajas y Desventajas de los Préstamos DSCR para Alquileres a Corto Plazo
Ventajas
- Sin verificación de ingresos personales: Al igual que todos los préstamos DSCR, los préstamos DSCR para alquileres a corto plazo se califican en función de los ingresos de la propiedad en lugar de sus declaraciones de impuestos personales o W-2.
- Mayores ingresos de calificación: Los ingresos de alquileres a corto plazo a menudo superan los ingresos de alquileres a largo plazo, lo que puede hacer que la proporción DSCR supere los mínimos del prestamista más fácilmente.
- Cierre en una LLC: La mayoría de los prestamistas DSCR le permiten cerrar en su entidad comercial, proporcionando una protección de responsabilidad crucial para las propiedades de alquiler a corto plazo con exposición a huéspedes.
- Escalar sin límites de DTI: Dado que los préstamos DSCR no cuentan contra su índice de deuda-ingresos personal, puede adquirir múltiples propiedades de alquiler a corto plazo sin alcanzar los límites de préstamos convencionales.
- Cierre rápido: Muchos prestamistas DSCR pueden cerrar préstamos para alquileres a corto plazo en 21 a 30 días.
Desventajas
- Tasas más altas: Los préstamos DSCR para alquileres a corto plazo generalmente tienen tasas 0.25% a 0.75% más altas que los préstamos DSCR estándar y 1% a 2% más altas que las tasas convencionales de propiedades de inversión.
- Pago inicial más grande: La mayoría de los prestamistas requieren un pago inicial del 25% al 30%, lo que inmoviliza más capital por operación.
- Menos opciones de prestamistas: No todos los prestamistas DSCR aceptan ingresos de alquileres a corto plazo, lo que limita sus opciones y poder de negociación.
- Penalizaciones por pago anticipado: La mayoría de los préstamos DSCR incluyen penalizaciones por pago anticipado (típicamente estructuras 3-2-1 o 5-4-3-2-1) que limitan su flexibilidad para refinanciar o vender anticipadamente.
- Riesgo regulatorio: Si las regulaciones locales de alquileres a corto plazo cambian después del cierre, sus supuestos de ingresos pueden ya no ser válidos.
Para comprender cómo se comparan las tasas actuales en diferentes programas de préstamos DSCR, revise nuestra guía de tasas de préstamos DSCR.
Cómo Posicionar su Operación de Alquiler a Corto Plazo para su Aprobación
La preparación es lo que separa las operaciones que se cierran sin problemas de las que se estancan en la suscripción. Así es como puede posicionar su préstamo DSCR para alquileres a corto plazo para obtener el mejor resultado:
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Obtenga su informe AirDNA con anticipación. Solicite el informe Rentalizer antes de hacer una oferta para que sepa si los números funcionan al precio de compra objetivo.
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Obtenga el permiso de alquiler a corto plazo. Si su mercado objetivo requiere un permiso, comience el proceso de solicitud de inmediato. Algunos prestamistas requieren el permiso en mano antes del cierre.
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Organice el seguro para alquileres a corto plazo. Obtenga cotizaciones de aseguradoras especializadas en alquileres a corto plazo antes de solicitar el préstamo. Conozca su prima anual para poder calcular con precisión el DSCR.
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Elija el prestamista adecuado. Trabaje con un prestamista o corredor que se especialice en préstamos DSCR para alquileres a corto plazo y que haya cerrado operaciones en su mercado objetivo. Los prestamistas DSCR genéricos pueden no comprender los matices de los alquileres a corto plazo.
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Prepare un plan de negocios de la propiedad. Aunque no siempre se requiere, un plan de negocios breve que muestre su estrategia de precios, ocupación objetivo y enfoque de gestión puede fortalecer su solicitud.
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Presupueste el mobiliario por separado. Mantenga su presupuesto de mobiliario fuera del monto del préstamo. Planee financiar los FF&E con reservas de efectivo o una línea de crédito separada.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo usar los ingresos de Airbnb para calificar para un préstamo DSCR?
¿Qué ratio DSCR necesito para un alquiler a corto plazo?
¿Qué es un informe AirDNA y por qué lo requieren los prestamistas?
¿Necesito un permiso de alquiler a corto plazo para obtener un préstamo DSCR?
¿Cuánto más caro es un préstamo DSCR de alquiler a corto plazo en comparación con un préstamo DSCR estándar?
¿Puedo cerrar un préstamo DSCR para alquiler a corto plazo en mi LLC?
¿Qué sucede con mi préstamo DSCR si la ciudad prohíbe los alquileres a corto plazo?
¿Es más difícil obtener un préstamo DSCR para una propiedad de alquiler estacional?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
16 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
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