Durante la mayor parte de la historia moderna de préstamos, obtener una hipoteca ha significado una cosa por encima de todo: demostrar sus ingresos. Dos años de declaraciones de impuestos. W-2 de cada empleador. Talones de pago de 30 a 60 días. Estados de cuenta bancarios que muestran cada depósito. Si trabaja por cuenta propia, añada estados de pérdidas y ganancias, declaraciones de impuestos comerciales y, a veces, una carta de un contador.
Para los inversores en propiedades de alquiler, este proceso siempre ha sido incómodo en el mejor de los casos y descalificante en el peor. Los ingresos que un prestamista convencional ve en su declaración de impuestos a menudo tienen poco que ver con su fortaleza financiera real, especialmente si es propietario de un negocio que realiza deducciones agresivas, un inversor a tiempo completo cuyos ingresos W-2 son mínimos o un profesional de altos ingresos con una compensación compleja.
Los préstamos DSCR eliminan la verificación de ingresos personales por completo. Sin declaraciones de impuestos. Sin W-2s. Sin talones de pago. Sin verificación de empleo. El prestamista no pregunta cuánto gana. En su lugar, pregunta cuánto gana la propiedad.
Este artículo explica cómo funciona, por qué no es tan radical como parece, qué documentación realmente necesitará y quién se beneficia más de este enfoque.
Por qué los Préstamos DSCR No Requieren Verificación de Ingresos
La lógica detrás de los préstamos DSCR es sorprendentemente simple: si una propiedad de alquiler genera suficientes ingresos para cubrir su propio pago hipotecario, el préstamo es fundamentalmente sólido independientemente de los ingresos personales del prestatario.
Ejecute sus números en nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para ver si su propiedad califica.
Piénselo desde la perspectiva del prestamista. Están otorgando un préstamo garantizado por una propiedad que produce ingresos mensuales. Si el alquiler cubre la hipoteca, los impuestos, el seguro y aún queda un colchón, el riesgo del prestamista está ligado al rendimiento de la propiedad, no a si el empleador del prestatario podría despedirlo o si su negocio tiene un mal trimestre.
Este es el mismo principio que ha regido los préstamos inmobiliarios comerciales durante décadas. Cuando un banco financia un edificio de apartamentos de 10 millones de dólares, no le pide al propietario los W-2. Observan el ingreso operativo neto del edificio, calculan la relación de cobertura del servicio de la deuda y toman su decisión basándose en el flujo de efectivo de la propiedad.
Los préstamos DSCR aplican esa misma lógica al nivel de la propiedad de inversión residencial: viviendas unifamiliares, dúplex, tríplex, cuádruplex y condominios.
Para una explicación completa de cómo funciona la relación DSCR, consulte nuestra guía sobre qué es un préstamo DSCR y cómo funciona.
Cómo los Prestamistas Evalúan sin W-2s
Si el prestamista no está examinando sus ingresos, ¿qué está examinando? El proceso de suscripción de un préstamo DSCR se centra en cuatro pilares:
1. Los Ingresos por Alquiler de la Propiedad
Este es el centro de la suscripción DSCR. El prestamista necesita determinar cuánto generará la propiedad en alquiler mensual. Lo establecen a través de:
- Tasación con análisis de alquiler de mercado. Para propiedades que se compran sin inquilinos existentes, el tasador proporciona una estimación del alquiler de mercado utilizando propiedades de alquiler comparables en el área. Para viviendas unifamiliares, generalmente es el Formulario 1007. Para propiedades multifamiliares, es el Formulario 1025.
- Contratos de arrendamiento existentes. Si la propiedad ya tiene inquilinos, el prestamista revisa los contratos de arrendamiento actuales para verificar los ingresos de alquiler reales. Los contratos de arrendamiento proporcionan una evidencia más sólida que las estimaciones de mercado porque representan obligaciones contractuales.
- Historial de ingresos de alquiler a corto plazo. Para propiedades de Airbnb o VRBO, algunos prestamistas aceptan 12 meses de ingresos de alquiler documentados de la plataforma de alojamiento. Esto depende del prestamista: no todos los programas DSCR aceptan ingresos de alquiler a corto plazo.
El prestamista utiliza los ingresos de alquiler verificados como el numerador en el cálculo del DSCR.
2. El Servicio de la Deuda de la Propiedad
El denominador es la obligación mensual total: capital, intereses, impuestos a la propiedad, seguro de propiedad y cuotas de la asociación de propietarios (si corresponde). Esto se calcula en función de los términos reales del préstamo: precio de compra, pago inicial, tasa de interés y plazo del préstamo.
DSCR = Ingresos Mensuales por Alquiler / PITIA Mensual
Si la relación cumple o excede el umbral mínimo del prestamista (generalmente de 1.00 a 1.25), la propiedad califica.
3. La Solvencia del Prestatario
Si bien los ingresos personales están fuera de discusión, el crédito personal no lo está. Los prestamistas DSCR revisan su informe de crédito y requieren una puntuación mínima, generalmente entre 620 y 680. Su puntaje de crédito afecta:
- Si califica o no
- Su tasa de interés (puntuaciones más altas = tasas más bajas)
- Su pago inicial requerido
- Sus programas de préstamos disponibles
El historial de crédito es un indicador de responsabilidad financiera. Un prestatario con un puntaje de crédito de 760 ha demostrado una gestión de deuda consistente, lo que reduce el riesgo del prestamista incluso sin verificación de ingresos.
4. Los Activos del Prestatario
Debe demostrar que tiene el capital para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas de efectivo. Esto se verifica a través de 2 a 3 meses de extractos bancarios o de cuentas de inversión.
El prestamista no está analizando de dónde provino el dinero en términos de ingresos por empleo; simplemente está confirmando que los fondos existen y están disponibles. Los fondos de regalo, los productos de inversión y las distribuciones comerciales son fuentes aceptables en la mayoría de los programas DSCR.
Para obtener la lista completa de lo que buscan los prestamistas, consulte nuestra guía de requisitos de préstamos DSCR.
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Qué Documentación SÍ se Requiere
Aclararemos una confusión común. “No verificación de ingresos” no significa “no documentación”. Aquí está lo que deberá proporcionar para un préstamo DSCR:
Siempre requerido:
- Identificación con foto emitida por el gobierno
- Número de Seguro Social (para consulta de crédito)
- Dirección de la propiedad y acuerdo de compra
- Comprobante de fondos para el pago inicial (extractos de cuentas bancarias o de inversión, generalmente de 2 a 3 meses)
- Comprobante de reservas de efectivo (los mismos extractos, que muestren fondos más allá del pago inicial)
- Póliza de seguro de propiedad
- Documentos de la entidad (si se cierra en una LLC): estatutos de organización, acuerdo operativo, carta del EIN
Ordenado por el prestamista:
- Tasación completa con análisis de alquiler de mercado
- Búsqueda de título y seguro de título
- Inspección de la propiedad (recomendada pero no siempre requerida por el prestamista)
No requerido:
- Declaraciones de impuestos (personales o comerciales)
- W-2 o 1099
- Talones de pago
- Carta de verificación de empleo
- Estados de pérdidas y ganancias
- Cartas de CPA
- Cálculo de la relación deuda-ingresos
La lista de documentación para un préstamo DSCR es aproximadamente un tercio de la de una solicitud de hipoteca convencional. Es por eso que los préstamos DSCR se cierran en 21 a 30 días en comparación con 30 a 45 días para los préstamos convencionales para propiedades de inversión.
¿Quién se Beneficia Más de la No Verificación de Ingresos?
Si bien cualquier inversor puede utilizar un préstamo DSCR, ciertos perfiles ven la mayor ventaja de la estructura de no verificación de ingresos:
Propietarios de Negocios Autónomos
Este es el grupo más grande de prestatarios DSCR. Si posee un negocio, probablemente realiza todas las deducciones fiscales legítimas disponibles: depreciación, gastos de vehículo, deducciones de oficina en casa, contribuciones de jubilación y más. El resultado es que su declaración de impuestos a menudo muestra un ingreso neto muy inferior a su capacidad de ganancias real.
Un propietario de negocio que gana $250,000 en ingresos brutos podría mostrar $60,000 en ingresos imponibles después de las deducciones. Un prestamista convencional usaría esa cifra de $60,000 para la calificación. Un prestamista DSCR no la examina en absoluto.
Inversores Inmobiliarios que Viven de Ingresos de Alquiler
Los inversores a tiempo completo que obtienen la mayor parte de sus ingresos de propiedades de alquiler se enfrentan a una paradoja con los préstamos convencionales: cuantas más propiedades poseen, más difícil es calificar para la siguiente. Los prestamistas convencionales descuentan los ingresos de alquiler, agregan la nueva hipoteca a la carga de deuda del prestatario y aplican límites estrictos de DTI.
Los préstamos DSCR tratan cada propiedad como una transacción independiente. Su cartera existente no hace que el próximo préstamo sea más difícil; de hecho, un historial de arrendamiento exitoso hace que los prestamistas se sientan más cómodos.
Empleados con W-2 con Altas Deducciones
Incluso los empleados tradicionales pueden ser penalizados por la suscripción convencional. Si maximiza sus contribuciones 401(k), contribuye a una HSA, reclama deducciones detalladas y tiene pérdidas contables de propiedades de alquiler existentes, su ingreso bruto ajustado puede ser significativamente menor que su salario bruto.
Un préstamo DSCR ignora toda esa complejidad.
Ganadores con Comisiones e Ingresos Variables
Profesionales de ventas, consultores, autónomos y trabajadores de la economía informal tienen ingresos que fluctúan mes a mes. Los prestamistas convencionales requieren dos años de historial de ingresos y utilizan el menor de los dos años (o una tendencia decreciente) para la calificación. Esto penaliza a las personas cuyos ingresos están creciendo y frustra a aquellos cuyos ingresos son simplemente variables.
Los préstamos DSCR son indiferentes a la variabilidad de los ingresos porque nunca los examinan en primer lugar.
Recientes Cambios de Trabajo y Transición de Carrera
Los prestamistas convencionales requieren dos años de empleo continuo en el mismo campo de trabajo. Si cambió de carrera recientemente, pasó de W-2 a trabajo por cuenta propia o se tomó un tiempo libre, es posible que no califique convencionalmente durante 24 meses.
Un préstamo DSCR no tiene ningún requisito de empleo. Podría estar entre trabajos y aún calificar, siempre que los ingresos de la propiedad respalden el préstamo y tenga el capital para cerrar.
Nacionales Extranjeros y Expatriados
Los ciudadanos estadounidenses que viven en el extranjero y los extranjeros que invierten en bienes raíces estadounidenses a menudo no pueden proporcionar la documentación de ingresos que requieren los prestamistas convencionales. Los préstamos DSCR proporcionan una vía para la propiedad de bienes raíces en EE. UU. que no depende de la verificación de ingresos nacional.
Non-QM Explicado: Qué Significa y Por Qué Importa
Los préstamos DSCR se clasifican como préstamos Non-QM — Préstamos No Calificados. Este término causa alarma innecesaria para algunos prestatarios, así que expliquemos qué significa realmente.
Después de la crisis financiera de 2008, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) creó reglas que definen los “Préstamos Calificados” (QM). Un préstamo QM debe verificar la capacidad de pago del prestatario utilizando ingresos documentados, no puede tener ciertas características de riesgo y debe cumplir con límites específicos de relación deuda-ingresos.
Un préstamo Non-QM es simplemente cualquier hipoteca que no cumple con todos los criterios QM. Para los préstamos DSCR, la clasificación non-QM existe porque el prestamista no verifica los ingresos personales, lo cual es un requisito QM.
Esto es lo que Non-QM no significa:
- No significa que el préstamo sea subprime
- No significa que el prestatario sea de alto riesgo
- No significa que el préstamo tenga términos predatorios
- No significa que el prestamista no esté regulado
Los préstamos DSCR requieren pagos iniciales sustanciales (20-25%), puntajes de crédito sólidos (620+), y propiedades que producen ingresos demostrablemente. Estos son préstamos conservadores bajo cualquier estándar razonable. La etiqueta Non-QM es una clasificación regulatoria, no un indicador de riesgo.
El mercado Non-QM se ha convertido en un segmento grande y legítimo de la industria hipotecaria, con inversores institucionales, compañías de seguros y fondos de pensiones comprando rutinariamente carteras de préstamos DSCR. Esta demanda institucional proporciona estabilidad y garantiza precios competitivos para los prestatarios.
Cómo los Préstamos DSCR se Comparan con los Préstamos de Ingresos Declarados del Pasado
Algunas personas escuchan “no verificación de ingresos” y piensan inmediatamente en los préstamos de ingresos declarados — a veces llamados “préstamos de mentiroso” — que contribuyeron a la crisis financiera de 2008. La comparación es comprensible pero inexacta.
Los préstamos de ingresos declarados permitían a los prestatarios declarar cualquier cifra de ingresos que quisieran sin verificación. El prestamista tomaba la palabra del prestatario. Esto creó un fraude masivo: los prestatarios reclamaban ingresos que no tenían para comprar casas que no podían pagar. Había requisitos mínimos de pago inicial, sin verificación real de activos y sin fuente de ingresos subyacente ligada a la propiedad.
Los préstamos DSCR son fundamentalmente diferentes en todos los aspectos importantes:
| Característica | Ingresos Declarados (Pre-2008) | Préstamos DSCR (Hoy) |
|---|---|---|
| Base de ingresos | Ingresos declarados del prestatario (sin verificar) | Ingresos de alquiler verificados de la propiedad |
| Pago inicial | 0-5% en muchos casos | 20-25% mínimo |
| Requisitos de crédito | A menudo mínimos | Mínimo 620-680, con niveles de precios |
| Verificación de activos | A menudo mínima | Se requieren 2-3 meses de extractos bancarios |
| Verificación de ingresos de la propiedad | Ninguna | Tasación con análisis de alquiler de mercado o contratos de arrendamiento existentes |
| Marco regulatorio | Regulación mínima pre-crisis | Regulaciones Non-QM, requisitos de licencia estatal |
| Alineación de riesgos | El prestatario podía declarar cualquier ingreso | La propiedad debe demostrar que genera suficientes ingresos |
La diferencia crítica es esta: los préstamos de ingresos declarados no tenían ancla en la realidad. Los préstamos DSCR están anclados a una métrica verificable y objetiva: los ingresos de alquiler de la propiedad según lo determinado por una tasación independiente o contratos de arrendamiento documentados.
Un pago inicial del 20-25% también crea capital inmediato para el prestatario, lo que alinea los intereses del prestatario con los del prestamista y proporciona un importante colchón de pérdidas.
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Salvaguardias que Hacen Legítimos los Préstamos DSCR
Existen múltiples capas de protección para garantizar que los préstamos DSCR sean sólidos:
Tasaciones independientes. El valor de la propiedad y los ingresos por alquiler son determinados por un tasador independiente y con licencia, no por el prestatario ni por el prestamista. Los tasadores están obligados por USPAP (Normas Uniformes de Práctica de Tasación Profesional) y enfrentan graves consecuencias por valoraciones infladas.
Pagos iniciales sustanciales. Requerir un 20-25% de capital en el cierre significa que el prestatario tiene un compromiso financiero significativo con la propiedad. Si un prestatario da $60,000 de entrada en una propiedad de $300,000, está muy motivado a mantener esa propiedad funcionando.
Suscripción de crédito. Incluso sin verificación de ingresos, el prestamista evalúa a fondo el historial de crédito del prestatario. Pagos atrasados, incumplimientos, quiebras y ejecuciones hipotecarias afectan la elegibilidad y los precios.
Requisitos de reservas de efectivo. Mandar de 3 a 6 meses de reservas asegura que el prestatario pueda superar interrupciones a corto plazo como la rotación de inquilinos o reparaciones inesperadas.
Calificación a nivel de propiedad. La propiedad debe demostrar su capacidad para generar ingresos. Este no es un préstamo especulativo; se basa en condiciones de mercado verificables y actuales.
Supervisión regulatoria. Los prestamistas DSCR tienen licencia y están regulados a nivel estatal. Muchos también están sujetos a supervisión federal. El mercado Non-QM opera dentro de un marco regulatorio definido que no existía antes de 2008.
Escenarios del Mundo Real: Cómo la No Verificación de Ingresos Cambia la Ecuación
Escenario 1: El Optimizador Fiscal Agresivo
Marcus es un exitoso propietario de un negocio de comercio electrónico. Su empresa genera $450,000 en ingresos anuales, pero después de deducir los costos de inventario, envío, suscripciones de software, una oficina en casa, gastos de vehículo y contribuciones de jubilación, su Anexo C muestra $72,000 de ingresos netos.
Resultado convencional: Basado en $72,000 de ingresos y deudas existentes (pago de automóvil, préstamos estudiantiles), Marcus califica para aproximadamente $180,000 en financiamiento hipotecario adicional. La propiedad de alquiler que quiere cuesta $320,000.
Resultado DSCR: El prestamista ignora por completo los ingresos de Marcus. La propiedad se tasa en $320,000 con un alquiler de mercado de $2,400/mes. El PITIA es de $1,900/mes. DSCR = 1.26. Marcus califica con un 25% de pago inicial.
Escenario 2: El Inversor de Cartera
Sarah posee 11 propiedades de alquiler, todas funcionando bien. Quiere comprar su duodécima. Sus ingresos de alquiler combinados son de $18,500/mes y sus ingresos W-2 personales de un rol de consultoría a tiempo parcial son de $48,000/año.
Resultado convencional: Fannie Mae limita la mayoría de los prestatarios a 10 propiedades financiadas. Sarah ya está por encima del límite. Incluso si calificara bajo la excepción para inversores experimentados, el cálculo de DTI con 11 hipotecas existentes sería muy ajustado.
Resultado DSCR: El prestamista evalúa solo la duodécima propiedad. Alquiler de mercado de $1,800, PITIA de $1,400. DSCR = 1.29. Aprobado. La cartera existente de Sarah es irrelevante para la decisión de suscripción.
Escenario 3: El Cambiador de Carrera
David dejó su trabajo corporativo de finanzas hace ocho meses para lanzar una empresa de inversión inmobiliaria. Tiene ahorros, un crédito sólido y ha identificado un excelente dúplex en Indianápolis.
Resultado convencional: David dejó su empleo W-2 hace menos de dos años y tiene menos de un año de ingresos por cuenta propia. Ningún prestamista convencional aceptará esta solicitud.
Resultado DSCR: El dúplex genera $2,600/mes en alquiler combinado. PITIA es de $1,950. DSCR = 1.33. El historial de empleo de David nunca se discute porque nunca es relevante.
Preguntas Comunes Sobre el Proceso de No Verificación de Ingresos
Algunos prestatarios temen que la falta de verificación de ingresos signifique que el proceso es menos profesional o menos exhaustivo. En la práctica, a menudo ocurre lo contrario. Los prestamistas DSCR son especialistas que se centran intensamente en el análisis de la propiedad, los fundamentos del mercado y la solvencia del prestatario. La suscripción es exhaustiva, simplemente se enfoca en factores diferentes a los préstamos convencionales.
También debe saber que, si bien el prestamista no verifica sus ingresos, puede realizar una verificación básica de identidad y antecedentes. Algunos prestamistas solicitan un 4506-C (solicitud de transcripción) para confirmar que ha presentado declaraciones de impuestos, no para revisar los montos, sino para verificar que cumple con los requisitos de presentación del IRS.
La ausencia de documentación de ingresos no significa la ausencia de diligencia. Significa que la diligencia se dirige a donde más importa para un préstamo de propiedad de inversión: la propiedad misma.
¿Es un Préstamo DSCR Adecuado Para Usted?
Un préstamo DSCR sin verificación de ingresos tiene sentido si:
- Sus declaraciones de impuestos subestiman su capacidad financiera real
- Trabaja por cuenta propia, es propietario de un negocio o tiene ingresos variables
- Ya posee varias propiedades de inversión
- Desea un proceso de préstamo más simple y rápido
- Planea invertir en una LLC
- La propiedad que está buscando tiene fuertes ingresos por alquiler
Un préstamo DSCR puede no ser la mejor opción si:
- Califica convencionalmente y la tasa más baja supera el factor de conveniencia
- La propiedad no genera suficiente alquiler para cumplir con los mínimos de DSCR
- Su puntaje de crédito es inferior a 620
- Está comprando una vivienda principal (los préstamos DSCR son solo para propiedades de inversión)
Si no está seguro de qué camino es el correcto, la mejor opción es hablar con un especialista que pueda evaluar su situación específica y ejecutar los números en ambos sentidos.
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Preguntas Frecuentes
¿Los prestamistas DSCR verifican mis ingresos en absoluto?
¿Es un préstamo DSCR lo mismo que un préstamo de ingresos declarados?
¿Qué extractos bancarios necesito proporcionar?
¿Puedo calificar para un préstamo DSCR si estoy desempleado?
¿Se consideran seguros y legítimos los préstamos DSCR?
¿El prestamista consultará mis transcripciones fiscales del IRS?
¿Pueden los prestatarios autónomos obtener mejores condiciones con un préstamo DSCR que con un préstamo convencional?
¿Cómo verifican los prestamistas DSCR que la propiedad realmente generará ingresos de alquiler?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
16 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
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