Tiene dos caminos realistas para financiar una propiedad de inversión en los Estados Unidos: un préstamo DSCR o una hipoteca convencional. Ambos cumplen su función. Ambos ponen una propiedad de alquiler en su cartera. Pero funcionan de maneras fundamentalmente diferentes, y elegir el equivocado puede costarle miles de dólares o meses de tiempo perdido.
Esta guía desglosa cada diferencia significativa entre los préstamos DSCR y las hipotecas convencionales para que pueda elegir la herramienta adecuada para su situación específica.
¿Qué es un préstamo DSCR?
Un Préstamo DSCR lo califica según los ingresos de la propiedad en lugar de sus ingresos personales. DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda), que es el ingreso bruto de alquiler de la propiedad dividido por sus obligaciones de deuda totales (capital del préstamo hipotecario, intereses, impuestos, seguro y tarifas de HOA si corresponde).
Ejecute sus números a través de nuestra Calculadora de Préstamos DSCR para ver si su propiedad califica.
Si una propiedad genera $2,000 por mes en alquiler y las obligaciones de deuda mensuales totales son $1,600, el DSCR es 1.25. La mayoría de los prestamistas desean un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25, lo que significa que los ingresos de la propiedad cubren o superan el pago de la hipoteca.
La distinción clave: al prestamista le importa el flujo de caja de la propiedad, no sus formularios W-2 o declaraciones de impuestos.
¿Qué es una Hipoteca Convencional para Propiedades de Inversión?
Una hipoteca convencional para propiedades de inversión sigue las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac. El prestamista lo califica según sus ingresos personales, historial crediticio, activos y relación deuda-ingresos (DTI). Los ingresos de alquiler de la propiedad en cuestión pueden complementar su calificación, pero sus finanzas personales son el impulsor principal.
Estos son los mismos programas de préstamos que se utilizan para residencias principales, adaptados con requisitos más estrictos para propiedades de inversión.
Comparación Lado a Lado
Así es como se comparan los dos tipos de préstamos en cada categoría que importa a los inversores:
| Característica | Préstamo DSCR | Hipoteca Convencional |
|---|---|---|
| Documentación de Ingresos | No se requiere (solo ingresos de la propiedad) | Documentación completa: W-2, declaraciones de impuestos, talones de pago |
| Base de Calificación | Flujo de caja de la propiedad (ratio DSCR) | Ratio DTI personal + verificación de ingresos |
| Puntuación de Crédito Mínima | 620-680 típico | Mínimo 620, 740+ para mejores tasas |
| Pago Inicial | 20-25% típico | 15-25% según el tipo de propiedad |
| Tasas de Interés | 1-2% más altas que las convencionales | Tasas más bajas, vinculadas a puntos de referencia del mercado |
| Plazo de Cierre | Posible 2-3 semanas | Típico 30-45 días |
| Límite de Propiedades | Sin límite | Máximo 10 propiedades financiadas (Fannie Mae) |
| Cierre de LLC | Sí, directamente a nombre de la entidad | No, debe cerrarse a nombre personal |
| Requisito de DTI | Ninguno | Máximo 45-50% |
| Montos de Préstamo | Comunes $100K-$5M+ | Se aplican límites conformes ($766,550 en 2025) |
| Tipos de Propiedad | Residencial de 1-4 unidades, algunas de 5+ | Solo residencial de 1-4 unidades |
| Penalizaciones por Pago Anticipado | Común (términos de 3-5 años) | Típicamente ninguna |
| Reservas Requeridas | 6-12 meses de PITIA | 2-6 meses por propiedad |
Esta tabla le indica la mecánica. Las secciones a continuación explican lo que esas diferencias realmente significan para su estrategia de inversión.
Cuándo una Hipoteca Convencional Gana
Los préstamos convencionales son la mejor opción en situaciones específicas. Si alguna de estas descripciones se aplica a usted, comience con financiamiento convencional.
Tiene Ingresos Fuertes y Documentables
Si tiene un buen salario con ingresos W-2 limpios, los préstamos convencionales lo recompensan con tasas más bajas. Un prestatario con una puntuación de crédito de 760 e ingresos verificables de $120,000 por año obtendrá una tasa 1-2 puntos porcentuales más baja en un préstamo convencional que en un préstamo DSCR para la misma propiedad. En un préstamo de $300,000, esa diferencia es de $3,000 a $6,000 por año en intereses.
Quiere el Pago Inicial Más Bajo Posible
Los préstamos hipotecarios convencionales para propiedades de inversión pueden ser tan bajos como el 15% de pago inicial en propiedades unifamiliares para prestatarios bien calificados. Los préstamos DSCR generalmente comienzan en el 20% y a menudo requieren el 25%. En una propiedad de $400,000, eso es una diferencia de $20,000 a $40,000 en efectivo requerido al cierre.
Posee Menos de 10 Propiedades Financiadas
Fannie Mae permite hasta 10 propiedades financiadas por prestatario. Si está comprando su primera a décima propiedad de inversión y tiene los ingresos para calificar, los préstamos convencionales le brindan una mejor economía. Las matemáticas son simples: tasas más bajas y pagos iniciales más bajos significan mayores rendimientos.
Quiere Evitar Penalizaciones por Pago Anticipado
La mayoría de las hipotecas convencionales no tienen penalización por pago anticipado. Puede vender, refinanciar o pagar el préstamo en cualquier momento sin costo adicional. Los préstamos DSCR comúnmente incluyen períodos de penalización por pago anticipado de 3-5 años, que pueden costar entre el 1% y el 5% del saldo del préstamo si sale temprano. Si su estrategia implica períodos de tenencia cortos o refinanciaciones frecuentes, esto es importante.
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Cuándo un Préstamo DSCR Gana
Los préstamos DSCR resuelven problemas que las hipotecas convencionales no pueden. Estas situaciones hacen que valga la pena pagar la tasa más alta.
Es Autónomo o Tiene Ingresos Complejos
Los inversores autónomos a menudo muestran ingresos imponibles más bajos en sus declaraciones debido a deducciones legítimas. Los prestamistas convencionales utilizan sus declaraciones de impuestos para calificarlo, por lo que esas deducciones que le ahorran dinero en impuestos pueden impedirle calificar para una hipoteca.
Un préstamo DSCR ignora por completo sus declaraciones de impuestos. El prestamista nunca ve su Anexo C ni sus deducciones comerciales. Si la propiedad genera flujo de caja, usted califica. Esta es la razón más común por la que los inversores eligen préstamos DSCR.
Para un desglose completo de lo que lo califica, consulte nuestra guía de requisitos de préstamos DSCR.
Ya Posee Más de 10 Propiedades Financiadas
Una vez que alcanza el límite de 10 propiedades de Fannie Mae, la financiación convencional queda descartada. Los prestamistas DSCR no tienen límite en la cantidad de propiedades. Los inversores con 20, 50 o 100 propiedades pueden continuar financiando adquisiciones con préstamos DSCR siempre que cada propiedad genere flujo de caja.
Esta es la pared de escalada que impulsa a la mayoría de los inversores de cartera hacia la financiación DSCR.
Quiere Cerrar en una LLC
Los préstamos convencionales deben cerrarse a su nombre personal. Puede transferirlo a una LLC después, pero eso técnicamente activa la cláusula “due-on-sale” (aunque los prestamistas rara vez la aplican para transferencias a LLC de un solo miembro). Es un área gris que incomoda a los inversores.
Los préstamos DSCR se cierran directamente a nombre de su LLC sin ambigüedades. La entidad es el prestatario. Esto es importante para la protección de la responsabilidad, la organización de la cartera y las estructuras de asociación. Obtenga más información sobre préstamos DSCR para inversión basada en LLC.
Necesita Cerrar Rápido
Los préstamos convencionales tardan de 30 a 45 días en cerrarse debido a los requisitos de documentación y suscripción. Los préstamos DSCR pueden cerrarse en 2-3 semanas porque la suscripción es más simple: el prestamista evalúa los ingresos de la propiedad, no toda su vida financiera.
En mercados competitivos, la velocidad gana acuerdos. Un vendedor que elige entre dos ofertas a menudo aceptará la que cierra más rápido, incluso a un precio ligeramente más bajo.
No Quiere Compartir Detalles Financieros Personales
Algunos inversores simplemente prefieren no entregar dos años de declaraciones de impuestos, extractos bancarios, cartas de empleo y divulgaciones financieras detalladas. Los préstamos DSCR requieren una documentación personal mínima. Se consulta su crédito, pero no se realiza el análisis financiero profundo.
Comprensión de la Diferencia de Tasas
La prima de tasa en los préstamos DSCR generalmente oscila entre 1 y 2 puntos porcentuales por encima de las tasas convencionales. A principios de 2026, eso significa tasas DSCR en el rango alto del 7% a bajo del 9% en comparación con las tasas de hipotecas convencionales para propiedades de inversión en el rango alto del 6% a mediados del 7%.
Pero las tasas por sí solas no determinan qué préstamo es mejor. Considere la imagen completa:
Comparación de pagos mensuales en un préstamo de $300,000 (plazo de 30 años):
- Convencional al 7.0%: $1,996/mes
- DSCR al 8.5%: $2,307/mes
- Diferencia: $311/mes ($3,732/año)
Esa diferencia mensual de $311 importa. Pero si el préstamo convencional tarda 45 días en cerrarse y pierde el trato ante otro comprador, ha perdido toda la inversión. Si no puede calificar convencionalmente porque sus declaraciones de impuestos muestran bajos ingresos, el préstamo DSCR es su única opción, y $311 al mes es barato en comparación con no poseer la propiedad en absoluto.
Para conocer los rangos de tasas actuales y qué impulsa los precios, consulte nuestra guía de tasas de préstamos DSCR.
La Estrategia Híbrida: Usando Ambas
Los inversores inteligentes no eligen un tipo de préstamo exclusivamente. Usan cada uno donde tiene más sentido.
Estrategia 1: Convencional Primero, DSCR Después
Utilice financiación convencional para sus primeras propiedades mientras sus ingresos lo respalden y esté por debajo del límite de 10 propiedades. Se beneficiará de tasas y pagos iniciales más bajos. Una vez que alcance el techo convencional, ya sea por límites en el número de propiedades o por restricciones de DTI, cambie a préstamos DSCR para continuar creciendo.
Estrategia 2: DSCR para Velocidad, Refinanciación Convencional Después
Compre rápido con un préstamo DSCR cuando el momento sea importante, luego refinancie a un préstamo convencional una vez que las cosas se calmen y tenga tiempo para la documentación completa. Esto funciona particularmente bien para propiedades de valor agregado donde ha aumentado los alquileres después de la adquisición.
Estrategia 3: Segmentar por Entidad
Financie propiedades a su nombre personal con préstamos convencionales por la ventaja de la tasa. Financie propiedades en su LLC con préstamos DSCR donde la protección de responsabilidad es la prioridad. Diferentes propiedades pueden tener diferentes perfiles de riesgo que justifican diferentes estructuras.
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Escenarios Reales: ¿Qué Préstamo Gana?
Escenario 1: Empleado con W-2 Comprando la Propiedad #3
Perfil: Ingeniero de software con ingresos de $150,000, puntuación de crédito de 780, comprando una casa unifamiliar de alquiler de $350,000.
Ganador: Convencional. Ingresos sólidos, puntuación de crédito alta y muy por debajo del límite de 10 propiedades. La tasa será significativamente más baja y el pago inicial puede ser tan bajo como el 15%. No hay razón para pagar la prima DSCR.
Escenario 2: Inversor Autónomo Comprando la Propiedad #6
Perfil: Propietario de negocio que muestra ingresos imponibles de $60,000 (después de deducciones) pero un flujo de caja real de $200,000. Compra un dúplex de $275,000.
Ganador: DSCR. Los ingresos reportados de $60,000 no respaldarán la relación DTI necesaria para un préstamo convencional, especialmente con cinco hipotecas existentes. Un préstamo DSCR ignora las declaraciones de impuestos y califica la propiedad en función de sus ingresos de alquiler solamente.
Escenario 3: Inversor en Crecimiento Comprando la Propiedad #12
Perfil: Inversor a tiempo completo con 11 propiedades existentes, crédito sólido, comprando un cuádruplex de $400,000 a través de una LLC.
Ganador: DSCR. Ya ha superado el límite de 10 propiedades de Fannie Mae y desea cerrar en una LLC. La opción convencional simplemente no está disponible. DSCR es la única opción realista.
Escenario 4: Inversor en un Mercado Competitivo
Perfil: Cualquier inversor compitiendo contra múltiples ofertas en una propiedad de alquiler deseable.
Ganador: DSCR. El plazo de cierre de 2-3 semanas puede marcar la diferencia entre ganar y perder el acuerdo. La prima de tasa es el costo de la velocidad.
Escenario 5: Inversor “Fix-and-Flip” con Alquileres
Perfil: Inversor que remodela 4-5 casas al año y mantiene 3 propiedades de alquiler. Ingresos irregulares de las remodelaciones, desea agregar una propiedad de alquiler.
Ganador: DSCR. Los ingresos de las remodelaciones son difíciles de documentar consistentemente para la calificación convencional. Los ingresos variables y basados en proyectos no se ajustan bien a la suscripción convencional. DSCR evita la documentación de ingresos por completo.
Consideraciones Clave Antes de Decidir
Calcule su Costo Real de Capital
No se limite a comparar tasas. Calcule el costo total de cada préstamo durante su período de tenencia esperado, incluidos los cargos de originación, las penalizaciones por pago anticipado, las diferencias de tasas y los requisitos de pago inicial. Un préstamo DSCR con una tasa más alta pero un cierre más rápido podría generar más ganancias totales que un préstamo convencional que tardó meses en cerrarse.
Piense en su Plan a Cinco Años
Si planea comprar una o dos propiedades y mantenerlas durante décadas, los préstamos convencionales tienen sentido. Si planea escalar agresivamente a 10, 20 o 50 propiedades, necesitará préstamos DSCR eventualmente, y familiarizarse con ellos ahora tiene valor.
No Olvide los Pros y los Contras
Cada tipo de préstamo tiene compensaciones más allá de las tasas y la calificación. Las penalizaciones por pago anticipado, los requisitos de reserva, los períodos de maduración y la flexibilidad del prestamista influyen en su decisión. Revise la lista completa de pros y contras de los préstamos DSCR para comprender el panorama completo.
Hable con un Especialista
La respuesta correcta depende de su situación financiera específica, sus objetivos de inversión y su cronograma. Un especialista en financiación que trabaje con ambos tipos de préstamos puede modelar los números para su escenario exacto y recomendar el mejor camino a seguir. Para una comparación personalizada de todas las opciones disponibles, revise nuestra guía sobre qué programa de financiación de LendCity es el adecuado para usted.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo cambiar de un préstamo DSCR a una hipoteca convencional más adelante?
¿Los préstamos DSCR requieren declaraciones de impuestos en absoluto?
¿Qué tipo de préstamo tiene costos de cierre más bajos?
¿Puedo obtener un préstamo DSCR en una propiedad que aún no tiene inquilinos?
¿Es un préstamo DSCR lo mismo que un préstamo de dinero duro (hard money)?
¿Qué sucede si el DSCR de mi propiedad cae por debajo de 1.0 después del cierre?
¿Puedo usar ambos tipos de préstamos al mismo tiempo?
¿Los préstamos DSCR se informan a mi crédito personal?
Tomando su Decisión
No existe un tipo de préstamo universalmente mejor. Las hipotecas convencionales ofrecen tasas y pagos iniciales más bajos para prestatarios con ingresos sólidos y documentables y menos de 10 propiedades. Los préstamos DSCR ofrecen flexibilidad, velocidad y escalabilidad para inversores autónomos, constructores de carteras y cualquier persona que quiera cerrar en una LLC.
Los mejores inversores utilizan ambos de forma estratégica. Comience con el que se adapte a su situación actual y no dude en cambiar a medida que evolucionen su cartera y sus objetivos. La financiación adecuada es la que le permite adquirir propiedades que generan flujo de caja a un costo que hace que los números funcionen.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
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