La mayoría de las personas se dedican a invertir en edificios de apartamentos por el flujo de caja. Y, claro, el flujo de caja es agradable. Pero la cosa es que paga impuestos sobre ese flujo de caja.
Hay una estrategia mejor que le permite construir una riqueza seria: forzar la apreciación. Este enfoque le permite crear capital que controla, retirar su inversión original y ser propietario de un edificio sin prácticamente nada de su propio dinero invertido.
Vamos a desglosar cómo funciona esto.
Por Qué el Multifamiliar es Diferente
Cuando es propietario de una casa de alquiler unifamiliar frente a una propiedad multifamiliar, el valor de su propiedad depende de lo que se vendan casas similares a su alrededor. Realmente no puede controlar eso.
¿Pero los edificios de apartamentos? Un juego totalmente diferente.
El valor de una propiedad multifamiliar se basa en cuántos ingresos genera. Eso significa que puede controlar directamente cuánto vale su edificio aumentando los ingresos y disminuyendo los gastos.
Esto es poderoso porque puede predecir con precisión lo que valdrá su propiedad después de realizar mejoras. Sin adivinanzas. Sin esperar que el vecindario mejore. Usted tiene el control.
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La Estrategia Básica
Así es como funciona la apreciación forzada en la práctica:
Compra un edificio de apartamentos por $1,500,000. Quizás los alquileres están por debajo del mercado porque el propietario anterior no se preocupaba o no sabía hacerlo mejor.
Invierte $200,000 en renovaciones: actualizar unidades, mejorar áreas comunes, hacer del lugar un sitio donde la gente realmente quiera vivir.
Luego, aumenta los alquileres a las tarifas de mercado a medida que vencen los contratos de arrendamiento o cuando ingresan nuevos inquilinos.
Debido a que el edificio ahora genera más ingresos, vale más. En este ejemplo, su propiedad ahora está valorada en $2,100,000.
Si está buscando un edificio donde los alquileres estén por debajo del mercado y desea trazar cómo $200,000 en renovaciones podrían crear más de $500,000 en capital, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y calcularemos los números con usted.
Sacando Su Dinero
Ahora viene la parte realmente interesante.
Refinancia la propiedad con un 75% de préstamo sobre el valor. El monto de su nuevo préstamo es de $1,570,000.
Piénselo por un segundo. Comenzó con $1,500,000 (su precio de compra) más $200,000 (renovaciones), eso es un total de $1,700,000. Su nuevo préstamo le otorga $1,570,000.
Ha recuperado casi todo su dinero. Y ahora es propietario de un edificio por valor de $2,100,000 con solo $130,000 de su propio capital aún invertido en el trato. Eso es un capital instantáneo de más de $500,000.
Sus rendimientos sobre el capital invertido pueden ser extremadamente altos, porque casi no le queda dinero en la propiedad.
El Enfoque de Dos Préstamos
Esta estrategia generalmente requiere dos hipotecas diferentes en dos momentos diferentes.
El primero es su préstamo de compra. Puede usar una cooperativa de crédito con un 75% de préstamo sobre el valor, pero una mejor opción suele ser un préstamo puente.
Los préstamos puente vienen con pagos de solo intereses. Esto mantiene sus costos bajos mientras realiza renovaciones y estabiliza los alquileres. No está pagando capital cuando necesita ese efectivo para mejoras.
Una vez que el edificio esté estabilizado con alquileres a precios de mercado, obtendrá su segunda hipoteca: el financiamiento de salida. Este es su préstamo a largo plazo, generalmente a cinco años. Puede ser financiamiento convencional o programas asegurados que superan el 75% de préstamo sobre el valor (que pueden superar el 75% de préstamo sobre el valor).
Utilice nuestra calculadora gratuita de préstamos máximos CMHC MLI para estimar cuánto puede retirar al refinanciar con seguro CMHC.
Nota importante: recuerde que tendrá costos y tarifas de cierre dos veces. Incorpore eso en sus números desde el principio.
Dónde Funciona Mejor Esta Estrategia
No todos los mercados son iguales para este enfoque.
Quiere mercados favorables para los propietarios donde pueda aumentar los alquileres sin muchas restricciones. Alberta es un ejemplo principal: muchos inversores lo están haciendo con éxito allí ahora mismo.
Los mercados con un fuerte control de alquileres lo hacen más difícil. Es posible que no pueda aumentar los alquileres lo suficiente para forzar la apreciación que necesita.
Esta estrategia también funciona muy bien en EE. UU., donde muchos mercados son muy favorables para los propietarios.
Ya sea que necesite un préstamo puente para la fase de renovación o un financiamiento de salida una vez que los alquileres se estabilicen, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le explicaremos ambas etapas del enfoque de dos préstamos.
Por Qué Esto Supera la Simple Recopilación de Flujo de Caja
Recuerde lo que dijimos al principio: el flujo de caja se grava.
Cuando fuerza la apreciación y refinancia, retira efectivo que generalmente no se considera ingreso imponible (consulte a su contador). No está vendiendo la propiedad (lo que desencadenaría ganancias de capital). Está obteniendo un préstamo contra el capital que creó.
Además, ahora puede tomar ese dinero y hacerlo de nuevo con otra propiedad. Y de nuevo. Y de nuevo.
Así es como escala una cartera de bienes raíces rápidamente sin tener que ahorrar constantemente para los pagos iniciales.
Este contenido es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero, de inversión o legal. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. Consulte siempre a profesionales calificados antes de tomar decisiones de inversión.
¿Es Esta Estrategia Adecuada Para Usted?
Forzar la apreciación en propiedades multifamiliares no es para todos. Necesita:
- Tener suficiente capital para el pago inicial y las renovaciones
- Sentirse cómodo administrando una propiedad más grande o contratando administración de propiedades
- Estar dispuesto a trabajar para estabilizar los alquileres y mejorar la propiedad
- Elegir el mercado adecuado donde los aumentos de alquileres sean posibles
- Comprender el proceso y el cronograma de financiamiento
Pero si puede marcar esas casillas, esta estrategia realmente cambia las reglas del juego. Le permite construir riqueza más rápido que casi cualquier otro enfoque inmobiliario.
La clave es ser estratégico sobre qué propiedades compra, hacer renovaciones inteligentes que justifiquen los aumentos de alquiler, obtener financiamiento para arreglar y vender para sus proyectos BRRRR y comprender su Financiamiento de Hipotecas Multifamiliares para poder estructurar correctamente tanto el préstamo puente como el préstamo de salida.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué significa forzar la apreciación en la inversión multifamiliar?
¿Cómo difiere la valoración de propiedades multifamiliares de las casas unifamiliares?
¿Qué es un préstamo puente en la inversión multifamiliar?
¿Puedo recuperar todo mi dinero después de forzar la apreciación?
¿Qué mercados son los mejores para la estrategia multifamiliar de valor agregado?
¿Por qué forzar la apreciación es mejor que solo cobrar flujo de caja?
¿Cuánto debo presupuestar para renovaciones en una propiedad de valor agregado?
¿Necesito dos hipotecas separadas para esta estrategia?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
7 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
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