La plupart des gens investissent dans les immeubles d’appartements pour le flux de trésorerie. Et bien sûr, le flux de trésorerie est agréable. Mais voilà le problème : vous payez des impôts sur ce flux de trésorerie.
Il existe une meilleure stratégie qui vous permet de bâtir une richesse considérable : forcer l’appréciation. Cette approche vous permet de créer un capital que vous contrôlez, de récupérer votre investissement initial et de posséder un immeuble sans pratiquement aucun de votre propre argent.
Décortiquons comment cela fonctionne.
Pourquoi le multifamilial est différent
Lorsque vous possédez une location unifamiliale par rapport à une propriété multifamiliale, la valeur de votre propriété dépend de ce que des maisons similaires autour de vous vendent. Vous ne pouvez pas vraiment contrôler cela.
Mais les immeubles d’appartements ? Jeu complètement différent.
La valeur d’une propriété multifamiliale est basée sur le revenu qu’elle génère. Cela signifie que vous pouvez contrôler directement la valeur de votre immeuble en augmentant les revenus et en réduisant les dépenses.
C’est puissant car vous pouvez réellement prédire la valeur de votre propriété après avoir effectué des améliorations. Pas de devinettes. Pas d’espoir que le quartier s’améliore. Vous êtes aux commandes.
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La stratégie de base
Voici comment fonctionne l’appréciation forcée en pratique :
Vous achetez un immeuble d’appartements pour 1 500 000 $. Peut-être que les loyers sont inférieurs au marché parce que le propriétaire précédent s’en fichait ou ne savait pas mieux.
Vous investissez 200 000 $ dans des rénovations – mise à jour des unités, amélioration des aires communes, en faisant un endroit où les gens veulent vraiment vivre.
Ensuite, vous augmentez les loyers aux taux du marché à mesure que les baux arrivent à échéance ou que de nouveaux locataires emménagent.
Parce que l’immeuble génère maintenant plus de revenus, il vaut plus cher. Dans cet exemple, votre propriété est maintenant évaluée à 2 100 000 $.
Si vous visez un immeuble où les loyers sont inférieurs au marché et que vous souhaitez établir un plan sur la façon dont 200 000 $ de rénovations pourraient créer plus de 500 000 $ de capital, prenez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous ferons les calculs pour vous.
Récupérer votre argent
Voici maintenant la partie vraiment intéressante.
Vous refinancez la propriété à 75 % de ratio prêt/valeur. Votre nouveau montant de prêt est de 1 570 000 $.
Réfléchissez-y une seconde. Vous avez commencé avec 1 500 000 $ (votre prix d’achat) plus 200 000 $ (rénovations) – soit un total de 1 700 000 $. Votre nouveau prêt vous donne 1 570 000 $.
Vous avez récupéré presque tout votre argent. Et vous possédez maintenant un immeuble d’une valeur de 2 100 000 $ avec seulement 130 000 $ de votre propre capital encore investi dans l’opération. C’est un capital instantané de plus de 500 000 $.
Vos rendements sur le capital investi peuvent être extrêmement élevés, car il ne reste pratiquement plus d’argent à votre charge dans la propriété.
L’approche à deux prêts
Cette stratégie nécessite généralement deux prêts hypothécaires différents à deux moments différents.
Le premier est votre prêt d’achat. Vous pouvez utiliser une caisse populaire à 75 % de ratio prêt/valeur, mais une meilleure option est généralement un prêt relais.
Les prêts relais comportent des paiements d’intérêts seulement. Cela maintient vos coûts bas pendant que vous effectuez les rénovations et stabilisez les loyers. Vous ne remboursez pas le principal alors que vous avez besoin de cet argent pour les améliorations.
Une fois l’immeuble stabilisé avec des loyers aux taux du marché, vous obtenez votre deuxième prêt hypothécaire – le financement de sortie. C’est votre prêt à long terme, généralement d’une durée de cinq ans. Il peut s’agir d’un financement conventionnel ou de programmes assurés qui dépassent 75 % de ratio prêt/valeur (qui peuvent aller au-delà de 75 % de ratio prêt/valeur).
Utilisez notre calculateur de prêt maximal de la SCHL MLI gratuit pour estimer combien vous pouvez retirer lors du refinancement avec l’assurance SCHL.
Remarque importante : rappelez-vous que vous aurez des frais de clôture et des commissions deux fois. Tenez cela en compte dans vos calculs dès le départ.
Où cette stratégie fonctionne le mieux
Tous les marchés ne sont pas égaux pour cette approche.
Vous voulez des marchés favorables aux propriétaires où vous pouvez réellement augmenter les loyers sans trop de restrictions. L’Alberta et la Saskatchewan en sont d’excellents exemples — il n’y a aucun plafond de loyer, vous pouvez donc ramener les locataires en place au marché lors du roulement et ajuster les loyers existants.
Les marchés avec un contrôle strict des loyers rendent cela plus difficile. La hausse permise en Ontario pour 2026 est de 2,1 % sur les unités occupées avant le 15 novembre 2018; le plafond de la C.-B. pour 2026 est de 3,0 %. Vous pouvez encore atteindre le marché lors du roulement des locataires, mais les hausses de loyer en place sont limitées, alors les calculs doivent fonctionner principalement par le roulement, les améliorations des unités et les réductions de dépenses d’exploitation.
Pour mettre l’effet de levier en perspective : une hausse de loyer de 100 $/mois sur un immeuble de 10 unités à un taux de capitalisation de 5 % se traduit par une hausse de valeur de 240 000 $. C’est l’effet de levier que l’appréciation forcée vous donne sur le multifamilial — de petits gains de revenus se composent en gros gains de valeur parce que l’actif est évalué sur le NOI.
Cette stratégie fonctionne également très bien aux États-Unis, où de nombreux marchés sont très favorables aux propriétaires.
Que vous ayez besoin d’un prêt relais pour la phase de rénovation ou d’un prêt de sortie une fois les loyers stabilisés, prenez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous guiderons à travers les deux étapes de l’approche à deux prêts.
Pourquoi cela surpasse la simple collecte de flux de trésorerie
Souvenez-vous de ce que nous avons dit au début – le flux de trésorerie est taxé.
Lorsque vous forcez l’appréciation et que vous refinancez, vous retirez des liquidités qui ne sont généralement pas considérées comme un revenu imposable (consultez votre comptable). Vous ne vendez pas la propriété (ce qui déclencherait les gains en capital). Vous contractez un prêt garanti par le capital que vous avez créé.
De plus, vous pouvez maintenant prendre cet argent et le faire à nouveau avec une autre propriété. Et encore. Et encore.
C’est ainsi que vous augmentez rapidement un portefeuille immobilier sans avoir constamment besoin d’épargner pour les mises de fonds.
Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, d’investissement ou juridique. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés avant de prendre des décisions d’investissement.
Cette stratégie vous convient-elle ?
Forcer l’appréciation des immeubles multifamiliaux ne convient pas à tout le monde. Vous devez :
- Avoir suffisamment de capital pour la mise de fonds et les rénovations
- Être à l’aise à gérer une propriété plus grande ou à embaucher une société de gestion immobilière
- Être disposé à faire le travail nécessaire pour stabiliser les loyers et améliorer la propriété
- Choisir le bon marché où les augmentations de loyer sont possibles
- Comprendre le processus de financement et le calendrier
Mais si vous pouvez remplir ces conditions, cette stratégie change véritablement la donne. Elle vous permet de bâtir de la richesse plus rapidement que presque toute autre approche immobilière.
La clé est d’être stratégique quant aux propriétés que vous achetez, de faire des rénovations intelligentes qui justifient des augmentations de loyer, de sécuriser un financement pour l’achat et la remise en état de vos projets BRRRR, et de comprendre votre Financement hypothécaire pour immeubles multifamiliaux afin de structurer correctement le prêt relais et le prêt de sortie.
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Questions fréquemment posées
Que signifie forcer l'appréciation dans l'investissement multifamilial ?
En quoi la valorisation des propriétés multifamiliales diffère-t-elle de celle des maisons unifamiliales ?
Qu'est-ce qu'un prêt relais dans l'investissement multifamilial ?
Puis-je récupérer tout mon argent après avoir forcé l'appréciation ?
Quels marchés sont les meilleurs pour la stratégie multifamiliale à valeur ajoutée ?
Pourquoi forcer l'appréciation est-il préférable à la simple collecte de flux de trésorerie ?
Quel budget devrais-je prévoir pour les rénovations sur une propriété à valeur ajoutée ?
Ai-je besoin de deux hypothèques distinctes pour cette stratégie ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
8 min de lecture
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Frais de clôture
Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Valeur Marchande
Le prix estimé qu'une propriété pourrait atteindre sur le marché ouvert dans des conditions normales. Déterminée par les ventes comparables, l'emplacement, l'état et la demande du marché.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Propriété à valeur ajoutée
Une propriété qui a le potentiel d'augmenter sa valeur grâce à des rénovations, une meilleure gestion, une augmentation des loyers ou l'ajout d'unités.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
Deuxième hypothèque
Un prêt subordonné accordé sur une propriété qui fait déjà l'objet d'une première hypothèque. Les deuxièmes hypothèques ont des taux d'intérêt plus élevés en raison du risque accru pour le prêteur et peuvent être utilisées pour accéder à la valeur nette de la propriété sans refinancer la première hypothèque.
Appréciation forcée
Une augmentation de la valeur d'une propriété résultant des actions du propriétaire plutôt que des conditions générales du marché. Les stratégies comprennent les rénovations, l'augmentation des loyers, la réduction des vacances locatives ou la diminution des charges d'exploitation. Dans l'immobilier commercial, l'augmentation du NOI augmente directement la valeur estimée de la propriété basée sur ses revenus.
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