Todos dicen que no se puede ganar dinero invirtiendo en bienes raíces de Toronto. Los precios son demasiado altos. Las propiedades no generan flujo de caja. Serías un loco si lo intentaras.
¿Pero qué pasa si eso es completamente erróneo?
Ming Lim, presidente de Volition Properties, ha construido todo su negocio en torno a demostrar que Toronto puede funcionar para los inversores. No solo eso, sino que argumenta que Toronto es en realidad menos arriesgado que los mercados más baratos.
Por qué la mayoría de los inversores inmobiliarios se agotan
Ming comenzó a invertir a los 21 años, justo después de la universidad. Como muchas personas, leyó Rich Dad Poor Dad y se enganchó con la idea del ingreso pasivo.
Compró 21 propiedades en Waterloo. Y odió cada minuto de ello.
Sus noches y fines de semana desaparecieron en el mantenimiento de propiedades. Arrastraba a quienquiera que estuviera saliendo para ayudar a pintar habitaciones y reparar puertas rotas. Era agotador, insostenible y nada parecido al sueño de ingresos pasivos para el que se había registrado.
Después de años de esto, Ming quería salirse por completo. Pero antes de renunciar, tomó una decisión inteligente: alguien debió haber descubierto cómo hacer esto correctamente.
La red de contactos que lo cambió todo
Ming buscó en meetup.com todos los grupos de inversión inmobiliaria a dos horas de distancia. Asistió a todos. Conoció a tantos inversores experimentados como fue posible.
A través de este proceso, tuvo una gran revelación: no estaba siendo estratégico. Su método era demasiado simple: si una propiedad generaba flujo de caja en papel, la compraba. No estaba Cómo analizar una propiedad de alquiler: flujo de caja y debida diligencia. No estaba pensando en la escala, la eficiencia operativa o la construcción de sistemas adecuados.
Conoció a su actual socio comercial, Matt, durante esta fase de networking. Juntos, tomaron una decisión sorprendente: consolidaron sus carteras en Toronto.
A pesar de los precios de compra más altos, obtuvieron mejores rendimientos en Toronto. El negocio era más sostenible. No tenían que conducir horas para lidiar con problemas de inquilinos. Y estaban ganando más dinero.
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Los tres principios que hacen que Toronto funcione
Principio n.º 1: Sea un experto en su mercado
La madre de Ming llamó una vez para decir que estaba comprando semiconductores. Le preguntó qué era un semiconductor. Ella no lo sabía.
Su respuesta fue: “¿Qué negocio tienes invirtiendo en algo que no entiendes?”
Lo mismo se aplica a los bienes raíces. Si no conoce la diferencia entre High Park, Victoria Park y Moss Park, y cree que todos son solo parques, no debería invertir en Toronto.
Debe comprender los vecindarios a nivel de calle. Necesita un equipo que pueda llenar sus lagunas de conocimiento. Debe mantenerse al día con los cambios regulatorios (como las recientes reglas del plano angular de las suites de jardín que afectan el tamaño de los segundos pisos).
No persiga oportunidades en mercados que no entiende. Elija profundidad sobre amplitud.
Principio n.º 2: Priorice la gestión de riesgos
Ming trabajó en finanzas después de su paso por Research in Motion. En ese mundo, nadie toma decisiones sin un análisis de riesgos exhaustivo: marcos, análisis FODA, múltiples capas de debida diligencia.
¿Pero en bienes raíces? La gente usa matemáticas de servilleta. “Oh, genera flujo de caja. Genial. Compra.”
Ming lo hizo él mismo al principio, literalmente escribiendo cálculos en una servilleta en una cena, haciendo cinco líneas de matemáticas básicas y llamando a eso debida diligencia.
Ese enfoque no funciona para el éxito a largo plazo.
Volition desarrolló el marco TIME para evaluar cada inversión:
- T – Tenant (Inquilino): ¿Quién alquilará esta propiedad?
- I – Investor (Inversor): ¿Cuáles son los objetivos y la situación del cliente?
- M – Market (Mercado): ¿Qué está sucediendo en esta área específica?
- E – Estate (Inmueble): ¿Cuál es el estado y el potencial de la propiedad?
No compran propiedades que generan flujo de caja en papel y esperan encontrar buenos inquilinos. Identifican dónde viven los mejores inquilinos y luego compran propiedades allí.
Principio n.º 3: Adapte su estrategia a su mercado
No se puede tomar una estrategia que funcione en Sarnia y esperar que funcione en Toronto.
Toronto es más sofisticado. Requiere enfoques más sofisticados. Las expectativas de los inquilinos, los tipos de propiedades y los requisitos operativos son completamente diferentes.
El éxito significa adaptar su modelo de negocio para que coincida con el mercado en el que se encuentra.
Usar el marco TIME para evaluar los factores de inquilino, inversor, mercado e inmueble es inteligente, pero su financiación importa igual de importante: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para asegurarse de que sus números realmente funcionen.
La estrategia centrada en el inquilino que lo cambia todo
Así es como operan la mayoría de los inversores:
- Encuentran una propiedad que parece generar flujo de caja
- La compran
- Cruzan los dedos y esperan buenos inquilinos
Volition invierte esto por completo:
- Identifican el perfil de inquilino ideal
- Averiguan dónde prefieren vivir estos inquilinos
- Compran propiedades en esas ubicaciones específicas
- Diseñan la oferta para satisfacer las necesidades de estos inquilinos
¿Quiénes son estos inquilinos ideales?
Volition se dirige a jóvenes profesionales, de 25 a 35 años, que ganan entre $65,000 y $85,000 al año. Se han graduado de la universidad, no tienen coche y viajan al trabajo o trabajan de forma híbrida.
Prefieren vecindarios como Little Italy, Little Portugal y East York.
Aquí está la clave: el 60-70% de este grupo vive en condominios. Pero eso significa que el 30-40% elige activamente no hacerlo.
Desde COVID, este porcentaje ha crecido. Las personas que trabajan desde casa no quieren vivir en 400 pies cuadrados. Quieren espacio al aire libre que puedan usar realmente. Quieren una habitación adicional para una oficina.
En los condominios, estas características son difíciles de encontrar a precios que los jóvenes profesionales puedan pagar. Ese es el nicho que cubre Volition.
Por qué los condominios son una trampa para los nuevos inversores
A los nuevos inversores les encantan los condominios. Requieren poco mantenimiento, todo es nuevo y parecen simples.
El problema aparece 2-3 años después, cuando las cuotas de mantenimiento comienzan a subir. El edificio necesita un techo nuevo. Se requieren reparaciones importantes. Sus cuotas de condominio aumentan.
No tiene ningún control sobre esto. Y si tiene control de alquiler, no puede aumentar el alquiler para cubrir sus gastos crecientes.
Ming ha estado en contra de los condominios durante seis o siete años. Solo hubo un proyecto que tuvo sentido, y solo porque obtuvieron precios extraordinarios directamente del desarrollador.
Piénselo así: ¿por qué seguiría invirtiendo en un negocio donde cuanto más grande se hacía, más dinero perdía? Eso es exactamente lo que sucede cuando escala una cartera de condominios con flujo de caja negativo.
Si el aumento de las cuotas de condominios y el control de alquiler le hacen reconsiderar su enfoque, no está solo: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a comparar los números de dúplex frente a condominios lado a lado.
Estrategias que realmente funcionan en Toronto
La estrategia de dúplex
Para alguien que necesita un lugar donde vivir y está considerando un condominio, Ming a menudo recomienda un dúplex en su lugar.
Así es como funciona:
- Compre un dúplex utilizando programas de financiación asegurada favorables
- Viva usted mismo en la unidad del sótano
- Alquile la unidad de arriba
- Sus costos mensuales son menores que los de ser propietario de un condominio
- Está generando plusvalía en una propiedad con más potencial
Sí, vive en un sótano. Pero financieramente, está mucho mejor de lo que estaría con un condominio.
Financiación sin altos ingresos
No necesita tener ingresos masivos para invertir en Toronto. Hay dos enfoques de aprobación:
Enfoque n.º 1: Basado en ingresos El prestamista analiza sus ingresos de empleo más los ingresos de alquiler, considera los gastos y aprueba según los índices de endeudamiento.
Enfoque n.º 2: Basado en la propiedad Esto es más parecido a la financiación comercial. Si la propiedad cubre sus propios gastos y servicio de deuda, puede obtener la financiación máxima independientemente de sus ingresos personales.
La verdadera razón por la que los precios de Toronto son altos
Nadie mira una acción cara y la descarta solo porque el precio es alto. Con las acciones, cuando algo es más barato, los inversores a menudo se preocupan por el riesgo.
Los bienes raíces funcionan de la misma manera. Los precios de Toronto son altos porque el riesgo es menor. Las propiedades en mercados más baratos cuestan menos, en parte porque implican más riesgo.
Iniciando su viaje de inversión en Toronto
Volition no solo ayuda a las personas a comprar propiedades. Comienzan con preguntas de planificación financiera:
- ¿Por qué está considerando los bienes raíces?
- ¿Qué intenta lograr?
- ¿Cuáles son sus objetivos a corto y largo plazo?
- ¿Cuál es su situación financiera actual?
Con base en estas respuestas, desarrollan un plan adaptado a las circunstancias únicas de cada persona.
Sus servicios van desde triplexes llave en mano que ya generan flujo de caja positivo, hasta dúplex con diversas estrategias, hasta proyectos de desarrollo avanzados.
Para una visión más amplia de los fundamentos del mercado, consulte nuestra Bienes Raíces en Toronto: La Guía Completa para Inversores. La clave es esta: Toronto no es demasiado caro para funcionar. Simplemente requiere un enfoque diferente al de los mercados más baratos. Cuando combina la experiencia del mercado, la gestión adecuada de riesgos y el pensamiento centrado en el inquilino, Toronto puede ser uno de los mejores lugares para construir una cartera inmobiliaria.
Solo necesita dejar de hacer matemáticas de servilleta y empezar a pensar estratégicamente.
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Preguntas frecuentes
¿Realmente se puede generar flujo de caja con propiedades de alquiler en Toronto?
¿Qué es la estrategia de inversión centrada en el inquilino?
¿Por qué los nuevos inversores deberían evitar los condominios de Toronto?
¿Cuál es la estrategia de dúplex para inversores de Toronto?
¿Necesito tener un alto nivel de ingresos para invertir en bienes raíces de Toronto?
¿Qué vecindarios funcionan mejor para inversiones de alquiler en Toronto?
¿Qué es el marco TIME para bienes raíces en Toronto?
¿Por qué la experiencia en el mercado es tan importante para la inversión en Toronto?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
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