Tout le monde dit que l’on ne peut pas gagner d’argent en investissant dans l’immobilier à Toronto. Les prix sont trop élevés. Les propriétés ne génèrent pas de flux de trésorerie. Vous seriez fou d’essayer.
Mais si c’était complètement faux ?
Ming Lim, président de Volition Properties, a bâti toute son entreprise sur la preuve que Toronto peut être rentable pour les investisseurs. Non seulement cela, mais il affirme que Toronto est en fait moins risqué que les marchés moins chers.
Pourquoi la plupart des investisseurs immobiliers s’épuisent
Ming a commencé à investir à 21 ans, juste après l’université. Comme beaucoup, il a lu “Père riche, père pauvre” et s’est laissé séduire par l’idée du revenu passif.
Il a acheté 21 propriétés à Waterloo. Et il a détesté chaque minute de cela.
Ses soirées et ses week-ends disparaissaient dans l’entretien des propriétés. Il entraînait la personne avec qui il sortait pour l’aider à peindre des pièces et à réparer des portes cassées. C’était épuisant, insoutenable, et rien ne ressemblait au rêve de revenu passif auquel il s’était inscrit.
Après des années de cela, Ming voulait tout quitter. Mais avant de démissionner, il a pris une décision intelligente : quelqu’un a dû trouver comment faire cela correctement.
Le réseautage qui a tout changé
Ming a cherché sur meetup.com tous les groupes d’investissement immobilier à moins de deux heures de route. Il a assisté à chacun d’entre eux. Il a rencontré autant d’investisseurs expérimentés que possible.
Grâce à ce processus, il a pris une énorme révélation : il n’était pas stratégique. Sa méthode était beaucoup trop simple : si une propriété générait des flux de trésorerie sur le papier, il l’achetait. Il ne faisait pas de Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable. Il ne pensait pas à l’échelle, à l’efficacité opérationnelle, ou à la construction de systèmes appropriés.
Il a rencontré son actuel partenaire commercial, Matt, lors de cette phase de réseautage. Ensemble, ils ont fait un choix surprenant : ils ont consolidé leurs portefeuilles à Toronto.
Malgré les prix d’achat plus élevés, ils obtenaient de meilleurs rendements à Toronto. L’entreprise était plus durable. Ils ne conduisaient pas des heures pour résoudre des problèmes de locataires. Et ils gagnaient mieux leur vie.
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Les trois principes qui font fonctionner Toronto
Principe n° 1 : Être un expert de son marché
La mère de Ming a un jour appelé pour dire qu’elle achetait des semi-conducteurs. Il lui a demandé ce qu’était un semi-conducteur. Elle ne savait pas.
Sa réponse ? “Quelle affaire avez-vous à investir dans quelque chose que vous ne comprenez pas ?”
Il en va de même pour l’immobilier. Si vous ne connaissez pas la différence entre High Park, Victoria Park et Moss Park — et que vous pensez qu’il ne s’agit que de parcs — vous ne devriez pas investir à Toronto.
Vous devez comprendre les quartiers au niveau de chaque rue. Vous avez besoin d’une équipe qui peut combler vos lacunes de connaissances. Vous devez rester à jour sur les changements réglementaires (comme les récentes règles d’angle pour les jardins attenants qui affectent la taille des étages supérieurs).
Ne courez pas après les opportunités dans des marchés que vous ne comprenez pas. Choisissez la profondeur plutôt que l’étendue.
Principe n° 2 : Donner la priorité à la gestion des risques
Ming a travaillé dans la finance après son passage chez Research in Motion. Dans ce monde, personne ne prend de décisions sans une analyse approfondie des risques : cadres, analyses SWOT, plusieurs couches de diligence raisonnable.
Mais dans l’immobilier ? Les gens font des calculs sur des serviettes. “Oh, ça génère des flux de trésorerie. Super. Achetez.”
Ming l’a fait lui-même au début — écrivant littéralement des calculs sur une serviette dans une diner, faisant cinq lignes de calculs basiques, et appelant cela de la diligence raisonnable.
Cette approche ne fonctionne pas pour le succès à long terme.
Volition a développé le cadre TIME pour évaluer chaque investissement :
- T – Tenant (Locataire) : Qui louera cette propriété ?
- I – Investor (Investisseur) : Quels sont les objectifs et la situation du client ?
- M – Market (Marché) : Que se passe-t-il dans cette zone spécifique ?
- E – Estate (Propriété) : Quelle est la condition et le potentiel de la propriété ?
Ils n’achètent pas de propriétés qui génèrent des flux de trésorerie sur le papier en espérant trouver de bons locataires. Ils identifient où vivent les meilleurs locataires, puis achètent des propriétés dans ces endroits.
Principe n° 3 : Adapter sa stratégie à son marché
Vous ne pouvez pas prendre une stratégie qui fonctionne à Sarnia et vous attendre à ce qu’elle fonctionne à Toronto.
Toronto est plus sophistiqué. Il exige des approches plus sophistiquées. Les attentes des locataires, les types de propriétés et les exigences opérationnelles sont complètement différents.
Le succès signifie adapter votre modèle économique au marché dans lequel vous vous trouvez.
Utiliser le cadre TIME pour évaluer les facteurs locataires, investisseurs, marché et propriété est intelligent, mais votre financement est tout aussi important — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour vous assurer que vos chiffres fonctionnent réellement.
La stratégie axée sur les locataires qui change tout
Voici comment la plupart des investisseurs opèrent :
- Trouver une propriété qui semble générer des flux de trésorerie
- L’acheter
- Croiser les doigts et espérer de bons locataires
Volition inverse complètement cela :
- Identifier le profil du locataire idéal
- Découvrir où ces locataires préfèrent vivre
- Acheter des propriétés dans ces endroits spécifiques
- Concevoir l’offre pour répondre aux besoins de ces locataires
Qui sont ces locataires idéaux ?
Volition cible les jeunes professionnels, âgés de 25 à 35 ans, gagnant entre 65 000 $ et 85 000 $ par an. Ils sont diplômés de l’université, ne possèdent pas de voiture, et se rendent au travail ou travaillent à distance.
Ils préfèrent les quartiers comme Little Italy, Little Portugal et East York.
Voici l’idée clé : 60 à 70 % de ce groupe vit en condo. Mais cela signifie que 30 à 40 % choisissent activement de ne pas le faire.
Depuis le COVID, ce pourcentage a augmenté. Les personnes qui travaillent à domicile ne veulent pas vivre dans 400 pieds carrés. Ils veulent un espace extérieur qu’ils peuvent réellement utiliser. Ils veulent une chambre supplémentaire pour un bureau.
Dans les condos, ces caractéristiques sont difficiles à trouver à des prix que les jeunes professionnels peuvent se permettre. C’est la niche que Volition comble.
Pourquoi les condos sont un piège pour les nouveaux investisseurs
Les nouveaux investisseurs adorent les condos. Ils nécessitent peu d’entretien, tout est neuf, et ils semblent simples.
Le problème se manifeste 2 à 3 ans plus tard, lorsque les frais d’entretien commencent à augmenter. Le bâtiment a besoin d’un nouveau toit. Des réparations majeures sont nécessaires. Vos frais de condo grimpent.
Vous n’avez aucun contrôle sur cela. Et si vous avez un contrôle des loyers, vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour couvrir vos dépenses accrues.
Ming est anti-condo depuis plusieurs années, et le marché de 2025-2026 lui a donné raison. L’enquête SCHL d’octobre 2025 a placé la vacance globale de Toronto à 3,0 % — le plus haut niveau depuis 2021 — avec les nouveaux immeubles de condos affichant des taux d’inoccupation bien supérieurs à la moyenne urbaine. Les propriétaires offrent un à deux mois de loyer gratuit pour attirer des locataires.
Pensez-y ainsi : pourquoi continuer à investir dans une entreprise où plus elle grandit, plus elle perd d’argent ? C’est exactement ce qui se passe lorsque vous augmentez un portefeuille de condos avec des flux de trésorerie négatifs.
Si l’augmentation des frais de condo et le contrôle des loyers vous font reconsidérer votre approche, vous n’êtes pas seul — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à comparer les chiffres des duplex et des condos côte à côte.
Stratégies qui fonctionnent réellement à Toronto
La stratégie du duplex
Pour quelqu’un qui a besoin d’un endroit où vivre et qui envisage un condo, Ming recommande souvent un duplex à la place.
Voici comment cela fonctionne :
- Achetez un duplex en utilisant des programmes de prêt assurés favorables
- Vivez vous-même dans le logement du sous-sol
- Louez le logement à l’étage
- Vos coûts mensuels sont inférieurs à ceux de la possession d’un condo
- Vous construisez des capitaux propres dans une propriété avec plus de potentiel
Oui, vous vivez dans un sous-sol. Mais financièrement, vous êtes bien mieux loti que si vous aviez un condo.
Financement sans revenu élevé
Vous n’avez pas besoin d’un revenu énorme pour investir à Toronto. Il existe deux approches d’approbation :
Approche n° 1 : Basée sur le revenu Le prêteur examine votre revenu d’emploi plus le revenu locatif, prend en compte les dépenses, et approuve en fonction des ratios d’endettement.
Approche n° 2 : Basée sur la propriété C’est plus comme le financement commercial. Si la propriété couvre ses propres dépenses et le service de sa dette, vous pouvez obtenir un financement maximal, quel que soit votre revenu personnel.
La vraie raison pour laquelle les prix à Toronto sont élevés
Personne ne regarde une action chère et ne la rejette simplement parce que le prix est élevé. Avec les actions, lorsque quelque chose est moins cher, les investisseurs s’inquiètent souvent du risque.
L’immobilier fonctionne de la même manière. Les prix de Toronto sont élevés parce que le risque est plus faible. Les propriétés sur des marchés moins chers coûtent moins cher en partie parce qu’il y a plus de risques.
Démarrer votre parcours d’investissement à Toronto
Volition n’aide pas seulement les gens à acheter des propriétés. Ils commencent par des questions de planification financière :
- Pourquoi envisagez-vous l’immobilier ?
- Qu’essayez-vous d’accomplir ?
- Quels sont vos objectifs à court et long terme ?
- Quelle est votre situation financière actuelle ?
Sur la base de ces réponses, ils élaborent un plan adapté aux circonstances uniques de chaque personne.
Leurs services vont des triplex clés en main qui génèrent déjà des flux de trésorerie positifs, aux duplex avec diverses stratégies, en passant par des projets de développement avancés.
Pour un aperçu plus large des fondamentaux du marché, consultez notre Immobilier à Toronto : Le guide complet de l’investisseur. L’essentiel est le suivant : Toronto n’est pas trop cher pour être rentable. Cela demande juste une approche différente de celle des marchés moins chers. Lorsque vous combinez une expertise du marché, une gestion appropriée des risques et une réflexion axée sur le locataire, Toronto peut être l’un des meilleurs endroits pour construire un portefeuille immobilier.
Il vous suffit d’arrêter de faire des calculs sur des serviettes et de commencer à penser stratégiquement.
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Foire aux questions
Peut-on vraiment générer des flux de trésorerie avec des propriétés locatives à Toronto ?
Qu'est-ce que la stratégie d'investissement axée sur le locataire ?
Pourquoi les nouveaux investisseurs devraient-ils éviter les condos à Toronto ?
Quelle est la stratégie du duplex pour les investisseurs à Toronto ?
Ai-je besoin d'un revenu élevé pour investir dans l'immobilier à Toronto ?
Quels sont les meilleurs quartiers pour les investissements locatifs à Toronto ?
Qu'est-ce que le cadre TIME pour l'immobilier à Toronto ?
Pourquoi l'expertise du marché est-elle si importante pour investir à Toronto ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
10 min de lecture
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Taux de vacance
Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Propriété clé en main
Une propriété d'investissement entièrement rénovée et souvent déjà louée, prête à générer des revenus immédiatement après l'achat.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Remplacement de toiture
Une dépense d'investissement majeure impliquant le retrait complet et l'installation d'un nouveau système de couverture. L'âge et l'état de la toiture sont des facteurs critiques lors des inspections de propriété, de l'éligibilité à l'assurance et des approbations de financement, avec des coûts typiques allant de 5 000 $ à 30 000 $ et plus, selon la taille de la propriété.
Logement secondaire
Une unité locative autonome située dans une maison unifamiliale ou y étant attachée, comme un appartement au sous-sol, une maison de ruelle ou une dépendance aménagée. Les logements secondaires aident les investisseurs à générer un revenu locatif supplémentaire à partir d'une seule propriété et peuvent être admissibles à des programmes de compensation de loyer qui améliorent la qualification hypothécaire.
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