Ahora mismo te ahorraré un gran dolor de cabeza. La razón número uno por la que los inversores pierden acuerdos no es la mala negociación ni el sobrepago, sino no estar listos cuando aparece la propiedad adecuada.
Encuentras la propiedad de alquiler perfecta. Los números cuadran. Haces una oferta. Y luego te apresuras a resolver tu hipoteca mientras el vendedor considera otras ofertas. Tres semanas después, has perdido el trato porque tu papeleo era un desastre y no pudiste cerrar a tiempo.
No seas esa persona.
Obtener la preaprobación para una hipoteca de propiedad de inversión es diferente a obtener la preaprobación para una casa en la que vas a vivir. La documentación es más pesada. Las matemáticas de ingresos son más complejas. Y el escrutinio del prestamista se intensifica porque, a sus ojos, las propiedades de inversión conllevan más riesgo.
Aquí tienes la lista de verificación completa para hacer esto correctamente, para que cuando encuentres tu trato, puedas moverte rápido y cerrar con confianza.
Preaprobación vs. Precalificación: Conoce la Diferencia
Antes de entrar en los documentos, aclaremos algo porque estos términos se usan como si significaran lo mismo. No es así.
La precalificación es una conversación informal. Le dices al corredor tus ingresos, deudas y monto del pago inicial, y él te da una idea aproximada de para qué podrías calificar. No se verifica ningún documento. No se consulta el crédito. Es básicamente una suposición informada. Útil para la planificación temprana, pero no tiene peso cuando haces una oferta.
La preaprobación es lo real. El prestamista verifica tus ingresos, revisa tus documentos, consulta tu crédito y te da una aprobación condicional para una cantidad hipotecaria específica. No es una garantía —aún necesita aprobar la propiedad en sí— pero es una indicación seria de que tu financiamiento está en orden.
Para propiedades de inversión, quieres la preaprobación. Siempre. Los vendedores y sus agentes toman a los compradores preaprobados más en serio, y sabrás exactamente cuál es tu presupuesto antes de empezar a hacer ofertas. Descubre cómo las decisiones inteligentes de los prestamistas mejoran las preaprobaciones y cierran más acuerdos para inversores inmobiliarios.
La Lista de Verificación de Documentos
Aquí tienes todo lo que necesitas reunir antes de sentarte con tu corredor hipotecario. Si tienes todo esto listo con anticipación, reducirás significativamente el tiempo de tu preaprobación.
Verificación de Ingresos
Si tienes empleo (ingresos T4):
- Últimos dos años de comprobantes T4
- Talón de pago más reciente (dentro de los 30 días)
- Carta de empleo indicando tu puesto, salario y fecha de inicio
- Si recibes bonos u horas extras, historial de dos años que muestre consistencia
Si eres autónomo:
- Últimos dos años de T1 Generals (declaraciones de impuestos completas, no solo el resumen)
- Dos años de Avisos de Evaluación de la CRA
- Estados financieros de la empresa (si está constituida)
- Artículos de Incorporación (si aplica)
- Últimos seis meses de extractos bancarios de la empresa
Si tienes ingresos de alquiler existentes:
- Contratos de arrendamiento actuales para todas las propiedades de alquiler
- Declaración T776 de Alquileres Inmobiliarios de tus últimas dos declaraciones de impuestos
- Facturas de impuestos sobre la propiedad para cada propiedad de alquiler
- Certificados de seguro para cada propiedad de alquiler
Aquí es donde se pone interesante para los inversores. Tus ingresos de alquiler existentes pueden ayudarte a calificar para la próxima propiedad, pero cuánto ayuda depende completamente del método de cálculo del prestamista. Más sobre eso en un minuto.
Documentación de Activos
- Extractos bancarios más recientes de los últimos 90 días que muestren tu pago inicial
- Estados de cuenta de cuentas de inversión (RRSP, TFSA, no registradas)
- Si utilizas fondos regalados, una carta de regalo firmada del donante más prueba de su capacidad para regalar
- Prueba de cualquier otro activo (vehículos, otras propiedades inmobiliarias, etc.)
Importante: Los prestamistas quieren ver que tu pago inicial ha estado en tu cuenta durante al menos 90 días. Si moviste dinero recientemente, espera preguntas. Depósitos grandes inexplicables levantan sospechas. Si tus padres o alguien más te regaló dinero, haz que se documente adecuadamente antes de solicitarlo.
Información de Propiedad y Deuda
- Extractos hipotecarios actuales de cada propiedad que poseas
- Avisos de impuestos sobre la propiedad de todas las propiedades
- Documentación de cuotas de condominio (si aplica)
- Detalles de todas las deudas: tarjetas de crédito, préstamos de automóvil, líneas de crédito, préstamos estudiantiles
- Extractos de tarjetas de crédito y préstamos más recientes
Identificación
- Dos piezas de identificación emitida por el gobierno
- Prueba de estatus de residencia o ciudadanía canadiense
- Número de Seguro Social
Cómo Funciona el Cálculo de Ingresos para Inversores
Esta es la parte que la mayoría de los principiantes no entienden, y es, posiblemente, la pieza más importante del rompecabezas.
Cuando solicitas una hipoteca para una propiedad de inversión, el prestamista necesita determinar si puedes afrontar los pagos. Miran tus ingresos totales, restan tus deudas totales (incluidas todas las hipotecas existentes) y ven si hay suficiente margen para agregar otro pago hipotecario.
Aquí es donde los ingresos por alquiler entran en juego. El prestamista no contará el 100% del alquiler que generan tus propiedades. Aplican un factor de descuento porque las vacantes y los gastos son reales. Pero el porcentaje que utilizan varía según el prestamista:
| Método de Cálculo | Cómo Funciona | Efecto en la Calificación |
|---|---|---|
| Compensación de alquiler (add-back) | Agrega un porcentaje de los ingresos de alquiler (típicamente 50-80%) a tus ingresos brutos | Más favorable para la calificación |
| Compensación de alquiler (sustracción) | Resta los pagos hipotecarios de los ingresos de alquiler, utiliza la cifra neta | Punto intermedio |
| Servicio de deuda completo | Cuenta el pago hipotecario completo como deuda, crédito limitado de ingresos de alquiler | Más restrictivo |
La diferencia entre estos métodos puede ser enorme. En una propiedad que se alquila por $2,500 al mes con un pago hipotecario de $1,800, un prestamista podría sumar $2,000 a tus ingresos (recuperación del 80%) mientras que otro solo te acredita $700 (el neto después de restar la hipoteca). Esa diferencia podría significar calificar para tu próxima propiedad o ser rechazado.
Esta es exactamente la razón por la que tu elección de corredor importa tanto. Un corredor que entiende estas diferencias te conectará con el prestamista cuyas matemáticas funcionen mejor para tu situación.
Reserva tu llamada de estrategia
Consideraciones sobre el Tipo de Propiedad
No todas las propiedades de inversión son tratadas por igual por los prestamistas. El tipo de propiedad que estás comprando afecta tus requisitos de pago inicial, las tasas de interés e incluso qué prestamistas financiarán el trato.
Viviendas unifamiliares (1 unidad): Las más sencillas. Pago inicial mínimo del 20% para una inversión no ocupada por el propietario. La mayoría de los prestamistas están cómodos con estas.
Dúplex (2 unidades): Todavía relativamente sencillas. 20% de pago inicial si no la ocupas. Si planeas vivir en una unidad y alquilar la otra, podrías calificar con tan solo un 5% de pago inicial con seguro hipotecario, una gran ventaja para los inversores primerizos.
Tríplex y cuádruplex (3-4 unidades): Aquí es donde las cosas empiezan a cambiar. Algunos prestamistas las tratan igual que las propiedades más pequeñas. Otros quieren un 25% de pago inicial. Algunos ni siquiera las tocarán. Tu corredor necesita saber qué prestamistas están cómodos con estas.
Cinco unidades o más: Has entrado en el territorio de préstamos comerciales. Reglas diferentes, prestamistas diferentes, criterios de calificación diferentes. Los ingresos de la propiedad se vuelven más importantes que tus ingresos personales. Esta es una conversación completamente diferente, pero tu corredor debería poder guiarte a través de ella cuando llegue el momento.
Condominios: Los prestamistas se preocupan por más que solo tus finanzas con los condominios. Mirarán el fondo de reserva de la corporación del condominio, el porcentaje de unidades que son ocupadas por propietarios frente a las alquiladas, y si el edificio está en alguna lista de “no prestar” de algún prestamista. Sí, esas listas existen, y son más comunes de lo que piensas.
Lo que la Prueba de Estrés Significa para tus Números
Cada hipoteca en Canadá pasa por la prueba de estrés. Tu corredor te califica a la tasa hipotecaria real más un 2% o a la tasa de calificación del Banco de Canadá (actualmente 5.25%, pero esto cambia).
Para los inversores, la prueba de estrés afecta más porque normalmente ya tienes otras hipotecas. Cada hipoteca existente reduce tus índices de servicio de deuda, incluso si los ingresos de alquiler cubren los pagos. La prueba de estrés se aplica a la tasa de calificación más alta, no a tu tasa real, lo que significa que el prestamista está probando si podrías afrontar los pagos si las tasas aumentaran significativamente.
Así es como se ve en la práctica. Supongamos que estás considerando una propiedad con un pago hipotecario de $2,000 al mes a tu tasa real. La prueba de estrés podría aumentarlo a $2,600 al mes para fines de calificación. Multiplica ese efecto en tres o cuatro propiedades y podrás ver cómo la prueba de estrés crea un límite en cuántas propiedades puedes tener a través de la financiación residencial tradicional.
Comprender estas matemáticas antes de empezar a comprar evita la decepción de enamorarte de una propiedad que no puedes financiar.
Plazo: ¿Cuánto Tiempo Lleva la Preaprobación?
Si tus documentos están organizados y completos, un plazo típico de preaprobación se ve así:
Día 1-2: Envía tu solicitud y todos los documentos a tu corredor.
Día 2-3: El corredor revisa todo, solicita los elementos que faltan y los envía al prestamista.
Día 3-7: El prestamista revisa y emite la preaprobación (o solicita más documentación).
Total: 5-7 días hábiles si todo va bien.
Pero aquí está el detalle: “si todo va bien” está haciendo mucho trabajo en esa oración. En realidad, la mayoría de los retrasos ocurren porque:
- Faltan documentos o están incompletos
- Los extractos bancarios no cubren los 90 días completos
- La documentación de ingresos no coincide con lo declarado en la solicitud
- Hay depósitos grandes inexplicables que necesitan ser rastreados
- El prestatario tiene deudas que olvidó mencionar
Cada vez que el prestamista regresa con una pregunta, agrega otros 2-3 días hábiles. He visto preaprobaciones que deberían haber llevado una semana prolongarse un mes porque el inversor no estaba preparado.
Hazte un favor: ten todo reunido antes de contactar a tu corredor. Hace que todo el proceso sea más rápido y fluido.
Qué Hacer Antes de Solicitar
Hay varias cosas que debes hacer antes de siquiera comenzar el proceso de preaprobación. Piensa en esto como tu lista de verificación previa a la preaprobación.
Verifica tu puntaje de crédito. Puedes obtener un informe de crédito gratuito de Equifax o TransUnion en Canadá. Para propiedades de inversión, la mayoría de los prestamistas “A” quieren ver un puntaje de 680 o más. Algunos prestamistas “B” trabajarán con puntajes más bajos pero a tasas más altas. Si tu puntaje necesita mejoras, es mejor saberlo ahora y arreglarlo antes de solicitar.
Paga deudas revolventes. Los saldos de tarjetas de crédito y líneas de crédito impactan directamente tus índices de servicio de deuda. Incluso pagar unos pocos miles de dólares puede mejorar tu calificación. Enfócate primero en las cuentas revolventes con saldos altos.
No abras crédito nuevo. Cada nueva solicitud de crédito crea una consulta dura en tu informe, lo que reduce temporalmente tu puntaje. No te registres para una nueva tarjeta de crédito, préstamo de automóvil o plan de financiamiento de muebles en los meses previos a solicitar tu hipoteca.
No cambies de trabajo. A los prestamistas les gusta la estabilidad. Si planeas un cambio de carrera, intenta hacerlo mucho después de que tu hipoteca se cierre. Cambiar de trabajo durante el proceso —especialmente a una nueva industria o de empleado a autónomo— puede descarrilar tu aprobación.
Ahorra más del mínimo. Necesitas el 20% para el pago inicial, pero también necesitas cubrir los costos de cierre (generalmente del 1.5-4% del precio de compra), que incluyen honorarios legales, impuesto de transferencia de tierras, seguro de título e inspección de la propiedad. Tener reservas más allá de tu pago inicial demuestra al prestamista que no te estás esforzando demasiado.
Organiza tu documentación de alquiler. Si ya posees propiedades de alquiler, asegúrate de que tus contratos de arrendamiento estén actualizados y tus declaraciones de impuestos reflejen con precisión tus ingresos de alquiler. Las discrepancias entre tus ingresos de alquiler declarados y tus declaraciones de impuestos son una razón común para retrasos en la preaprobación.
La Carta de Preaprobación: Lo Que Realmente Significa
Una vez aprobado, recibirás una carta o certificado de preaprobación. Esto es lo que garantiza y lo que no:
Lo que hace: Confirma que el prestamista ha revisado tu perfil financiero y está dispuesto a prestarte hasta una cantidad específica. Típicamente fija una tasa de interés por 90-120 días.
Lo que no hace: Garantiza que obtendrás la hipoteca. El prestamista aún necesita aprobar la propiedad específica que deseas comprar. Ordenará una tasación, revisará el estado y la ubicación de la propiedad, y confirmará que cumple con sus criterios de préstamo. Si la propiedad no se tasa al precio de compra o tiene problemas que al prestamista no le gustan, la hipoteca aún puede fracasar.
Es por eso que tu preaprobación es el punto de partida, no la línea de meta. Te pone en el juego, pero aún necesitas elegir propiedades que los prestamistas realmente financien.
Tu Plan de Acción
Esto es lo que quiero que hagas esta semana:
- Descarga tu informe de crédito y verifica tu puntaje.
- Haz una lista de cada deuda que tengas, incluyendo saldos y pagos mínimos.
- Reúne cada documento de la lista de verificación anterior.
- Pon todo en una carpeta —digital está bien.
- Contacta a un corredor hipotecario que se especialice en propiedades de inversión.
Eso es todo. Cinco pasos, y estarás por delante del 90% de los inversores que improvisan y pierden el tiempo.
Obtener la preaprobación no es glamoroso. Nadie publica sobre ello en las redes sociales. Pero es la base sobre la que se construye cada compra de propiedad exitosa. Hazlo bien, y el resto se vuelve mucho más fácil.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto tiempo dura una preaprobación hipotecaria?
¿Perjudica mi puntaje de crédito obtener una preaprobación?
¿Puedo obtener una preaprobación para una propiedad de inversión si ya tengo una hipoteca en mi residencia principal?
¿Qué puntaje de crédito necesito para una hipoteca de propiedad de inversión?
¿Puedo usar mi RRSP para el pago inicial de una propiedad de inversión?
¿Necesito un pago inicial más grande si ya poseo varias propiedades?
¿Qué pasa si no puedo proporcionar dos años de declaraciones de impuestos porque recientemente comencé un nuevo trabajo?
¿Debería obtener una preaprobación antes o después de encontrar una propiedad?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
12 min de lectura
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones. Consulte el glosario completo para todos los términos.