Ha construido una cartera de propiedades de alquiler a su nombre. El flujo de efectivo es sólido. El patrimonio está creciendo. Y ahora su contador le dice que podría ser hora de mover todo a una corporación.
Gran idea, hasta que se da cuenta de que transferir una propiedad normalmente significa venderla. Y vender activa ganancias de capital. En papel, en realidad no ha vendido nada. Todavía es propietario del mismo edificio. Pero a la CRA no le importa. Una transferencia es una disposición, y una disposición significa impuestos.
A menos que use la Sección 85.
Esta es una de las herramientas más poderosas de la ley fiscal canadiense para inversionistas inmobiliarios, y la mayoría de las personas nunca han oído hablar de ella. Permítame desglosarlo.
¿Qué es una Transferencia de la Sección 85?
La Sección 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta le permite transferir “bienes elegibles” a una corporación canadiense sobre una base de aplazamiento fiscal. No está evitando el impuesto para siempre, lo está diferiendo hasta que la corporación finalmente venda la propiedad.
Aquí está la idea básica: en lugar de transferir la propiedad a valor justo de mercado (lo que activa una ganancia), usted y la corporación eligen conjuntamente un precio de transferencia. Ese monto elegido puede ser tan bajo como su base de costo ajustado, lo que significa cero ganancia imponible en el momento de la transferencia.
A cambio de la propiedad, la corporación le da acciones (y a veces otra consideración). El costo fiscal de la propiedad se transfiere a la corporación. La ganancia está incorporada en las acciones que recibe.
Piénselo como mover dinero de su bolsillo izquierdo a su bolsillo derecho. Nada cambia económicamente, pero el evento fiscal se pospone para el futuro.
¿Por Qué Querría Hacer Esto?
Hay varias razones por las que un inversionista transferiría propiedades personales a una corporación:
Tasas fiscales más bajas sobre ganancias retenidas. La tasa de impuesto para pequeñas empresas en Canadá es aproximadamente del 12.2% (combinado federal-provincial, varía según la provincia). Si está en un tramo de impuesto personal del 50%+, esa es una diferencia masiva en los ingresos de alquiler que no necesita gastar en este momento.
Protección de responsabilidad. Una corporación crea una pared legal entre sus propiedades de alquiler y sus activos personales. Si un inquilino demanda por una caída, está demandando a la corporación, no a usted personalmente.
Oportunidades de división de ingresos. Con la planificación adecuada, una corporación le permite pagar dividendos a miembros de la familia que son accionistas (sujeto a reglas TOSI, más sobre eso más adelante).
Planificación patrimonial. Las estructuras corporativas pueden facilitar la transferencia de riqueza a la próxima generación a través de congelamientos patrimoniales y otras estrategias.
Credibilidad de cartera. Si está recaudando capital de socios de coventura, operar a través de una corporación indica que está ejecutando un negocio real.
¿El problema? Si tiene propiedades personales que se han apreciado significativamente, transferirlas a valor justo de mercado podría costarle decenas o cientos de miles en impuestos. La Sección 85 resuelve eso.
¿Quién Es Elegible?
No todas las situaciones califican. Aquí están los requisitos:
Debe ser un contribuyente canadiense. El transferidor debe ser un residente canadiense (individuo, fideicomiso, asociación u otra corporación).
El destinatario debe ser una corporación canadiense gravable. Esto significa una corporación privada controlada canadiense estándar (CCPC). Puede configurar una nueva corporación específicamente para este propósito.
La propiedad debe ser “bienes elegibles”. Para inversionistas inmobiliarios, esto incluye bienes de capital (sus edificios de alquiler), inventario y bienes de capital elegible. La tierra y los edificios utilizados en un negocio de alquiler califican.
Debe recibir al menos una acción. La consideración que reciba de la corporación debe incluir al menos una acción de cualquier clase. También puede recibir consideración que no sea de acciones (llamada “boot”), pero está limitada. Explicaré a continuación.
Ambas partes deben presentar conjuntamente la elección. Esto se hace en el Formulario T2057. Usted y la corporación lo firman.
Una cosa a tener en cuenta: si su propiedad se mantiene como inventario (es constructor o especulador), las reglas son ligeramente diferentes. El piso del monto elegido cambia. Hable con su contador sobre su situación específica.
El Monto Elegido: Donde Ocurre la Magia
El monto elegido es el precio de transferencia en el que usted y la corporación acuerdan. Se convierte en:
- Sus ingresos de disposición (personalmente)
- El costo de la propiedad de la corporación
Tiene un rango para elegir:
Piso (mínimo): El mayor de (a) el valor justo de mercado de cualquier consideración que no sea de acciones (boot) que reciba, y (b) el menor del valor justo de mercado y el monto de costo de la propiedad.
Techo (máximo): El valor justo de mercado de la propiedad.
En palabras sencillas: puede elegir un precio de transferencia tan bajo como su costo fiscal (base de costo ajustado para bienes de capital), lo que significa que no se activa ninguna ganancia.
Ejemplo Con Números Reales
Digamos que es propietario de un dúplex:
- Precio de compra original: $400,000
- Valor justo de mercado actual: $700,000
- Costo de capital no depreciado (UCC): $320,000 (ha estado reclamando CCA)
- Saldo de hipoteca: $280,000
Configura una nueva corporación y transfiere el dúplex utilizando la Sección 85.
Si elige la base de costo ajustado de $400,000:
- Sus ingresos de disposición = $400,000
- Su costo original = $400,000
- Ganancia de capital = $0
- Recuperación de CCA = $400,000 - $320,000 = $80,000 (esto es ingreso imponible)
Espera, ¿todavía hay recuperación? Sí. Puede evitar la ganancia de capital, pero si su UCC es menor que su base de costo, seguirá enfrentando recuperación de CCA en la diferencia. Este es ingreso, no una ganancia de capital, por lo que es totalmente imponible.
Si elige el UCC de $320,000:
- Sus ingresos = $320,000
- Ganancia de capital = $0 (ingresos por debajo del costo)
- Recuperación de CCA = $0 (ingresos iguales a UCC)
Pero ahora necesita asegurarse de que el boot (consideración que no sea de acciones) no exceda $320,000. De lo contrario, el monto elegido se aumentará.
Por eso la mecánica del monto elegido es tan importante. Equivóquese incluso en un dólar y todo puede fracasar.
Reservar su Llamada de Estrategia
Entendiendo Boot (Consideración que No es Accionaria)
Boot es cualquier consideración que reciba de la corporación que no sean acciones. Ejemplos comunes:
- Un pagaré de la corporación
- Efectivo
- Asunción de la hipoteca
Aquí está la regla crítica: el monto elegido no puede ser menor que el valor justo de mercado del boot.
Aquí es donde la mayoría de las personas se equivocan.
La Trampa de la Hipoteca
Reservar su Llamada de Estrategia
Si la corporación asume su hipoteca de $280,000, esa hipoteca cuenta como boot. Su monto elegido debe ser al menos $280,000.
En nuestro ejemplo, eso está bien, $280,000 sigue siendo inferior a la base de costo de $400,000. Pero imagine un escenario diferente donde su base de costo es $250,000 y la hipoteca es $280,000. Ahora se ve forzado a elegir en $280,000, lo que activa una ganancia de capital de $30,000.
La lección: los saldos hipotecarios altos en relación con la base de costo pueden arruinar su planificación de la Sección 85. Pague la hipoteca antes de la transferencia, o haga que la corporación obtenga su propio financiamiento después de la transferencia en lugar de asumir el suyo.
Estructurando la Consideración
Típicamente, lo estructuraría así:
| Consideración | Monto |
|---|---|
| Pagaré de corporación | $320,000 |
| Acciones preferentes (redimibles) | $380,000 |
| Total | $700,000 |
El pagaré es boot ($320,000). El monto elegido debe ser al menos $320,000. Como eso iguala el UCC, no hay recuperación ni ganancia. Perfecto.
Las acciones preferentes compensan los $380,000 restantes del valor justo de mercado. El costo fiscal de esas acciones para usted es $0 (monto elegido menos boot = $320,000 - $320,000 = $0). Cuando finalmente rescate esas acciones, enfrentará un dividendo reputado, y es cuando viene el impuesto diferido.
Tierra y Edificio: Dos Propiedades Separadas
Aquí hay algo que confunde incluso a contadores experimentados: para propósitos fiscales, un edificio y su tierra son propiedades separadas. Debe hacer la elección de la Sección 85 en cada una por separado.
Esto importa porque:
- El edificio tiene un UCC (de reclamos de CCA) diferente de su base de costo
- La tierra no tiene CCA, por lo que la base de costo y el UCC no son un problema
- Los montos elegidos necesitan ser calculados independientemente
Si simplemente coloca un número en toda la propiedad, la CRA rechazará la elección o lo reevaluará. Siempre separe los valores de tierra y edificio y presente elecciones separadas para cada uno.
Honorarios Profesionales: Qué Esperar
Una transferencia de la Sección 85 no es un proyecto de bricolaje. Aquí está lo que típicamente pagará:
- Honorarios de contabilidad para la elección: $2,000–$5,000 por propiedad
- Honorarios legales para incorporación: $1,000–$2,500 (si necesita una nueva corporación)
- Honorarios legales para estructuración de acciones: $1,500–$3,000
- Impuesto de transferencia de propiedad: Varía según la provincia. Ontario lo cobra incluso en transferencias a su propia corporación (aunque hay exenciones limitadas para ciertas transferencias calificadas)
- Cuotas de registro de transferencia de propiedad: Algunos cientos de dólares
En total, espere $5,000–$15,000 por propiedad dependiendo de la complejidad y la provincia. Para una propiedad con $200,000+ de ganancias diferidas, ese es dinero bien gastado.
¿Cuándo Tiene Sentido?
Una transferencia de la Sección 85 tiene sentido cuando:
- Tiene ganancias sin realizar significativas en propiedades mantenidas personalmente
- Su tasa fiscal marginal personal es mucho más alta que la tasa corporativa
- Desea protección de responsabilidad
- Está reteniendo la mayoría del ingreso de alquiler (no gastándolo todo personalmente)
- Planea escalar y desea una estructura corporativa en el futuro
NO tiene sentido cuando:
- Sus propiedades no han apreciado mucho (simplemente transfiéralas normalmente)
- Necesita todo el ingreso de alquiler personalmente (pagará impuestos extrayéndolo de la corporación de todas formas)
- Los saldos de hipoteca están cerca de o por encima de su base de costo
- La propiedad es su residencia principal (use el PRE en su lugar)
- Los honorarios profesionales excederían los ahorros fiscales
Errores Comunes que Cuestan Dinero Real
Error #1: Presentar tarde. El Formulario T2057 debe presentarse en la fecha anterior de vencimiento de declaración de impuestos del transferidor o de la corporación para el año de la transferencia. Si pierde la fecha límite, puede solicitar una elección presentada tardíamente, pero la CRA cobra una penalización de $100 por mes de retraso, hasta $8,000. No es agradable.
Error #2: Ignorar el impuesto de transferencia de propiedad. En Ontario, una transferencia a su propia corporación activa el impuesto de transferencia de propiedad basado en el valor justo de mercado. Para una propiedad de $700,000, eso es aproximadamente $11,000. Este es un costo de efectivo real además de los honorarios profesionales.
Error #3: Olvidar sobre TOSI. Las reglas de impuesto sobre ingresos divididos (anteriormente “impuesto a menores”) pueden arruinar los planes de división de ingresos. Si miembros de la familia tienen acciones pero no trabajan activamente en el negocio, los dividendos para ellos pueden ser gravados a la tasa marginal más alta. Planifique la estructura de acciones cuidadosamente.
Error #4: No considerar la salida. El impuesto es diferido, no eliminado. Cuando finalmente venda la propiedad (dentro de la corporación) o extraiga el valor (a través de dividendos o rescate de acciones), el impuesto vendrá. A veces, el impuesto total pagado a través de una corporación es en realidad más alto que pagarlo personalmente. Ejecute los números de ambas formas.
Error #5: Hacerlo usted mismo. He visto inversionistas intentar presentar T2057 sin ayuda profesional. Se equivocan con los montos elegidos, se pierden la división tierra/edificio, o arruinan la consideración de acciones. La CRA los reevalúa, y los “ahorros” en honorarios profesionales les cuestan más de $50,000 en impuestos inesperados.
El Proceso Paso a Paso
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Decida si la incorporación tiene sentido. Ejecute una comparación completa de impuestos personal versus corporativa con su contador. Tenga en cuenta el ingreso actual, los ingresos de alquiler proyectados, las necesidades de gasto personal y los objetivos a largo plazo.
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Incorpore. Configure una nueva corporación (o use una existente). Estructure las clases de acciones adecuadamente, típicamente acciones ordinarias, acciones preferentes y posiblemente diferentes clases para diferentes miembros de la familia.
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Haga evaluar la propiedad. Necesita valor justo de mercado para la elección. Use un tasador calificado. Esto no es opcional.
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Calcule montos elegidos. Trabaje con su contador para determinar el monto elegido óptimo para cada propiedad (tierra y edificio por separado).
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Estructure la consideración. Decida sobre la mezcla de acciones, pagarés, y otra consideración.
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Ejecute la transferencia. Firme los documentos de transferencia. Registre la propiedad a nombre de la corporación.
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Presente el Formulario T2057. Usted y la corporación firman y presentan la elección a la CRA.
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Actualice sus registros. Transfiera seguros, acuerdos de administración de propiedades, arrendamientos y cuentas de servicios públicos a la corporación.
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Notifique a su prestamista hipotecario. Esto es importante: transferir título sin consentimiento del prestamista puede activar una cláusula de venta adeudada. Obtenga la aprobación del prestamista primero, o organice nuevo financiamiento corporativo.
Un Escenario del Mundo Real
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Sarah es propietaria de cuatro propiedades de alquiler valoradas en un total de $2.8 millones. Su base de costo ajustado en las cuatro es $1.6 millones, por lo que tiene $1.2 millones en ganancias sin realizar. Con una tasa marginal del 50%, la tasa de inclusión significa que debería aproximadamente $300,000+ en impuestos si transfiriera éstas normalmente.
Usando la Sección 85, transfiere las cuatro propiedades a una nueva corporación a su base de costo. Honorarios profesionales totales: aproximadamente $35,000 (cuatro propiedades, tasaciones, trabajo legal, impuestos de transferencia de propiedad).
Ahorra $300,000 en impuestos inmediatos, sus ingresos de alquiler ahora se gravan a tasas corporativas, y tiene protección de responsabilidad. El impuesto diferido eventualmente vendrá debido, pero tiene años o décadas de capitalización antes de eso.
Ese $300,000 reinvertido en más bienes raíces a un rendimiento anual del 10% crece a más de $770,000 en diez años. Solo el valor de tiempo del aplazamiento hace que todo el ejercicio valga la pena.
Reflexiones Finales
La Sección 85 no es para principiantes. No es para alguien con un condo de alquiler. Es para inversionistas que han construido carteras significativas, tienen ganancias sin realizar importantes, y están listos para operar como un negocio.
Pero si eso es usted, y está pagando tasas de impuesto personal superiores al 45% en ingresos de alquiler que ni siquiera gasta, esto podría ser uno de los mejores movimientos financieros que jamás haga.
Obtenga un buen contador. Obtenga un buen abogado. Hágalo bien la primera vez. Los números hablan por sí solos.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo usar la Sección 85 para transferir mi residencia principal a una corporación?
¿Tiene que estar la hipoteca pagada antes de hacer una transferencia de la Sección 85?
¿Qué sucede si pierdo la fecha límite de presentación del Formulario T2057?
¿Puedo transferir múltiples propiedades a la misma corporación a la vez?
¿Tendré que pagar impuesto de transferencia de propiedad en la transferencia?
¿Se elimina la ganancia de capital o simplemente se difiere?
¿Necesito una tasación profesional para la elección de la Sección 85?
¿Puede una asociación usar la Sección 85 para transferir propiedades a una corporación?
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Escrito por
LendCity
Publicado
13 de mayo de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
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