Vous avez constitué un portefeuille de propriétés locatives à votre nom personnel. Les flux de trésorerie sont solides. L’équité augmente. Et maintenant votre comptable vous dit qu’il pourrait être temps de transférer le tout à une société.
Excellente idée — jusqu’à ce que vous réalisiez que transférer une propriété signifie normalement la vendre. Et vendre déclenche des gains en capital. Sur papier, vous n’avez vraiment rien vendu. Vous possédez toujours le même bâtiment. Mais l’ARC ne s’en soucie pas. Un transfert est une disposition, et une disposition entraîne des impôts.
À moins que vous utilisiez l’article 85.
C’est l’un des outils les plus puissants du droit fiscal canadien pour les investisseurs immobiliers, et la plupart des gens n’en ont jamais entendu parler. Laissez-moi vous l’expliquer.
Qu’est-ce qu’un roulement en vertu de l’article 85?
L’article 85 de la Loi de l’impôt sur le revenu vous permet de transférer des « biens admissibles » à une société canadienne sans impôt immédiat. Vous n’échappez pas à l’impôt pour toujours — vous le reportez jusqu’à ce que la société vende éventuellement la propriété.
Voici l’idée de base : au lieu de transférer la propriété à la juste valeur marchande (ce qui déclenche un gain), vous et la société élisez conjointement un prix de transfert. Ce montant élu peut être aussi bas que votre coût rajusté, ce qui signifie un gain imposable nul au moment du transfert.
En échange de la propriété, la société vous donne des actions (et parfois d’autres contreparties). Le coût fiscal de la propriété se reporte à la société. Le gain est intégré dans les actions que vous recevez.
Pensez à cela comme le transfert d’argent de votre poche gauche à votre poche droite. Rien ne change économiquement — mais l’événement fiscal est reporté dans le futur.
Pourquoi voudriez-vous faire cela?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles un investisseur voudrait transférer des propriétés personnelles à une société :
Taux d’imposition plus bas sur les bénéfices non distribués. Le taux d’imposition des petites entreprises au Canada est d’environ 12,2 % (combiné fédéral-provincial, varie selon la province). Si vous êtes dans une tranche d’imposition personnelle de 50 %+, c’est une énorme différence sur le revenu locatif que vous n’avez pas besoin de dépenser immédiatement.
Protection responsabilité. Une société crée un mur juridique entre vos propriétés locatives et vos biens personnels. Si un locataire poursuit pour un accident de glissade, il poursuit la société — pas vous personnellement.
Opportunités de fractionnement du revenu. Avec une planification appropriée, une société vous permet de verser des dividendes aux membres de la famille qui sont actionnaires (sous réserve des règles de TIJE — plus de détails ci-dessous).
Planification successorale. Les structures corporatives peuvent faciliter le transfert de patrimoine à la prochaine génération par le biais de gels successoraux et d’autres stratégies.
Crédibilité du portefeuille. Si vous levez des capitaux auprès de partenaires en coentreprise, opérer par l’intermédiaire d’une société signale que vous exploitez une véritable entreprise.
Le problème? Si vous détenez des propriétés personnellement qui ont considérablement augmenté en valeur, les transférer à la juste valeur marchande pourrait vous coûter des dizaines ou des centaines de milliers en impôts. L’article 85 résout ce problème.
Qui est admissible?
Toutes les situations ne sont pas admissibles. Voici les exigences :
Vous devez être un contribuable canadien. Le cédant doit être un résident canadien (particulier, fiducie, société de personnes ou autre société).
Le destinataire doit être une société canadienne imposable. Cela signifie une société privée contrôlée au Canada standard. Vous pouvez créer une nouvelle société spécifiquement à cette fin.
La propriété doit être un « bien admissible ». Pour les investisseurs immobiliers, cela comprend les biens en capital (vos immeubles locatifs), les inventaires et les biens en capital admissibles. Les terrains et bâtiments utilisés dans une entreprise de location sont admissibles.
Vous devez recevoir au moins une action. La contrepartie que vous recevez de la société doit comprendre au moins une action d’une catégorie quelconque. Vous pouvez également recevoir une contrepartie sans action (appelée « contrepartie »), mais elle est limitée — j’expliquerai ci-dessous.
Les deux parties doivent conjointement déposer l’élection. Cela se fait sur le formulaire T2057. Vous et la société signez tous les deux.
Une chose à surveiller : si votre propriété est détenue à titre d’inventaire (vous êtes constructeur ou rénovateur), les règles sont légèrement différentes. Le plancher du montant élu change. Parlez avec votre comptable de votre situation spécifique.
Le montant élu : où la magie opère
Le montant élu est le prix de transfert que vous et la société convenez. Il devient :
- Votre produit de disposition (personnellement)
- Le coût de la propriété pour la société
Vous avez une plage de choix :
Plancher (minimum) : Le plus élevé de (a) la juste valeur marchande de toute contrepartie sans action (contrepartie) que vous recevez, et (b) le plus faible de la juste valeur marchande et du coût de la propriété.
Plafond (maximum) : La juste valeur marchande de la propriété.
En clair : vous pouvez élire un prix de transfert aussi bas que votre coût fiscal (coût rajusté pour les biens en capital), ce qui signifie aucun gain déclenché.
Exemple avec des chiffres réels
Supposons que vous possédiez un duplex :
- Prix d’achat original : 400 000 $
- Juste valeur marchande actuelle : 700 000 $
- Coût en capital non amorti (CNA) : 320 000 $ (vous avez réclamé la DPA)
- Solde hypothécaire : 280 000 $
Vous mettez en place une nouvelle société et transférez le duplex en utilisant l’article 85.
Si vous élisez au coût rajusté de 400 000 $ :
- Votre produit de disposition = 400 000 $
- Votre coût original = 400 000 $
- Gain en capital = 0 $
- Récupération de DPA = 400 000 $ - 320 000 $ = 80 000 $ (c’est un revenu imposable)
Attendre — il y a toujours une récupération? Oui. Vous pouvez éviter le gain en capital, mais si votre CNA est inférieur à votre coût de base, vous ferez face à une récupération de DPA sur la différence. C’est du revenu, pas un gain en capital, donc c’est entièrement imposable.
Si vous élisez au CNA de 320 000 $ :
- Votre produit = 320 000 $
- Gain en capital = 0 $ (produit inférieur au coût)
- Récupération de DPA = 0 $ (produit égal au CNA)
Mais maintenant, vous devez vous assurer que la contrepartie (contrepartie sans action) ne dépasse pas 320 000 $. Sinon, le montant élu est augmenté.
C’est pourquoi la mécanique du montant élu est si importante. Si vous vous trompez ne serait-ce que d’un dollar, tout peut s’effondrer.
Réserver votre appel stratégique
Comprendre la contrepartie (contrepartie sans action)
La contrepartie est toute contrepartie que vous recevez de la société qui ne sont pas des actions. Les exemples courants incluent :
- Un billet à ordre de la société
- Trésorerie
- Hypothèque assumée
Voici la règle critique : le montant élu ne peut pas être inférieur à la juste valeur marchande de la contrepartie.
C’est là que la plupart des gens se trompent.
Le piège hypothécaire
Réserver votre appel stratégique
Si la société assume votre hypothèque de 280 000 $, cette hypothèque compte comme contrepartie. Votre montant élu doit être au moins 280 000 $.
Dans notre exemple, c’est bien — 280 000 $ est toujours inférieur au coût de base de 400 000 $. Mais imaginez un scénario différent où votre coût de base est 250 000 $ et l’hypothèque est 280 000 $. Maintenant vous êtes forcé d’élire à 280 000 $, ce qui déclenche un gain en capital de 30 000 $.
La leçon : les soldes hypothécaires élevés par rapport à la base de coût peuvent tuer votre planification en vertu de l’article 85. Remboursez l’hypothèque avant le transfert, ou faites en sorte que la société obtienne son propre financement après le transfert au lieu d’assumer le vôtre.
Structurer la contrepartie
Typiquement, vous structureriez cela comme suit :
| Contrepartie | Montant |
|---|---|
| Billet à ordre de la société | 320 000 $ |
| Actions privilégiées (rachetables) | 380 000 $ |
| Total | 700 000 $ |
Le billet à ordre est une contrepartie (320 000 $). Le montant élu doit être au moins 320 000 $. Puisque cela équivaut au CNA, aucune récupération et aucun gain. Parfait.
Les actions privilégiées composent les 380 000 $ restants de juste valeur marchande. Le coût fiscal de ces actions pour vous est 0 $ (montant élu moins contrepartie = 320 000 $ - 320 000 $ = 0 $). Lorsque vous rachèterez éventuellement ces actions, vous ferez face à un dividende présumé — et c’est alors que l’impôt reporté devient exigible.
Terrain et bâtiment : deux propriétés distinctes
Voici quelque chose qui égare même les comptables expérimentés : à titre fiscal, un bâtiment et son terrain sont des propriétés distinctes. Vous devez faire l’élection en vertu de l’article 85 séparément pour chacun.
Cela importe parce que :
- Le bâtiment a un CNA (de la réclamation de DPA) qui est différent de son coût de base
- Le terrain n’a pas de DPA, donc le coût de base et le CNA ne sont pas un problème
- Les montants élus doivent être calculés indépendamment
Si vous mettez juste un numéro sur l’ensemble de la propriété, l’ARC rejettera l’élection ou vous réévaluera. Séparez toujours les valeurs du terrain et du bâtiment et déposez des élections distinctes pour chacun.
Honoraires professionnels : à quoi s’attendre
Un roulement en vertu de l’article 85 n’est pas un projet de bricolage. Voici ce que vous paierez généralement :
- Honoraires comptables pour l’élection : 2 000 $ à 5 000 $ par propriété
- Honoraires juridiques d’incorporation : 1 000 $ à 2 500 $ (si vous avez besoin d’une nouvelle société)
- Honoraires juridiques de structuration des actions : 1 500 $ à 3 000 $
- Impôt sur le transfert de propriété : Varie selon la province — l’Ontario le facture même sur les transferts à votre propre société (bien qu’il y ait des exemptions limitées pour certains transferts admissibles)
- Frais d’enregistrement du transfert de propriété : Quelques centaines de dollars
Au total, prévoyez 5 000 $ à 15 000 $ par propriété selon la complexité et la province. Pour une propriété avec 200 000 $ + de gains reportés, c’est de l’argent bien dépensé.
Quand cela a-t-il du sens?
Un roulement en vertu de l’article 85 a du sens quand :
- Vous avez des gains non réalisés importants dans des propriétés détenues personnellement
- Votre taux d’imposition marginal personnel est beaucoup plus élevé que le taux corporatif
- Vous voulez une protection responsabilité
- Vous retenez la plupart du revenu locatif (vous ne le dépensez pas tout personnellement)
- Vous prévoyez d’augmenter l’échelle et voulez une structure corporative à l’avenir
Cela n’a PAS du sens quand :
- Vos propriétés n’ont pas beaucoup augmenté (transférez-les simplement normalement)
- Vous avez besoin de tout le revenu locatif personnellement (vous paierez quand même de l’impôt en le retirant de la société)
- Vos soldes hypothécaires sont proches ou supérieurs à votre coût de base
- La propriété est votre résidence principale (utilisez l’exemption RP à la place)
- Les honoraires professionnels dépasseraient les économies d’impôt
Erreurs courantes qui coûtent beaucoup d’argent
Erreur #1 : Dépôt tard. Le formulaire T2057 doit être déposé avant la date limite la plus rapprochée de la date de production fiscale du cédant ou de la société pour l’année du transfert. Manquer la date limite et vous pouvez demander une élection déposée tardivement — mais l’ARC facture une pénalité de 100 $ par mois en retard, jusqu’à 8 000 $. Pas plaisant.
Erreur #2 : Ignorer l’impôt sur le transfert de propriété. En Ontario, un transfert à votre propre société déclenche l’impôt sur le transfert de propriété basé sur la juste valeur marchande. Pour une propriété de 700 000 $, c’est environ 11 000 $. C’est un coût de trésorerie réel en plus des honoraires professionnels.
Erreur #3 : Oublier la TIJE. Les règles de l’impôt sur le fractionnement du revenu (anciennement « impôt des enfants ») peuvent ruiner les plans de fractionnement du revenu. Si les membres de la famille détiennent des actions mais ne travaillent pas activement dans l’entreprise, les dividendes qu’ils reçoivent peuvent être imposés au taux marginal le plus élevé. Planifiez la structure des actions avec soin.
Erreur #4 : Ne pas envisager la sortie. L’impôt est reporté, pas éliminé. Lorsque vous vendrez éventuellement la propriété (à l’intérieur de la société) ou extrairez la valeur (par le biais de dividendes ou de rachat d’actions), l’impôt sera exigible. Parfois, l’impôt total payé par l’intermédiaire d’une société est réellement plus élevé qu’en le payant personnellement. Exécutez les chiffres dans les deux sens.
Erreur #5 : Le faire vous-même. J’ai vu des investisseurs essayer de déposer T2057 sans aide professionnelle. Ils se trompent sur les montants élus, ratent le partage terrain/bâtiment, ou gâchent la contrepartie des actions. L’ARC les réévalue, et les « économies » sur les honoraires professionnels leur coûtent 50 000 $ + en impôts inattendus.
Le processus étape par étape
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Décidez si l’incorporation a du sens. Effectuez une comparaison complète personnel-vs-corporatif avec votre comptable. Tenez compte du revenu actuel, du revenu locatif projeté, des besoins de dépenses personnelles et des objectifs à long terme.
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Incorporez. Mettez en place une nouvelle société (ou utilisez une existante). Structurez les catégories d’actions de manière appropriée — généralement des actions ordinaires, des actions privilégiées et possiblement différentes catégories pour différents membres de la famille.
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Faites évaluer la propriété. Vous avez besoin de la juste valeur marchande pour l’élection. Utilisez un évaluateur qualifié. Ce n’est pas optionnel.
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Calculez les montants élus. Travaillez avec votre comptable pour déterminer le montant élu optimal pour chaque propriété (terrain et bâtiment séparément).
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Structurez la contrepartie. Décidez du mélange d’actions, de billets à ordre et d’autres contreparties.
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Exécutez le transfert. Signez les documents de transfert. Enregistrez la propriété au nom de la société.
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Déposez le formulaire T2057. Vous et la société signez et déposez tous les deux l’élection auprès de l’ARC.
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Mettez à jour vos dossiers. Transférez l’assurance, les accords de gestion immobilière, les baux et les comptes de services publics à la société.
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Avisez votre prêteur hypothécaire. C’est important — transférer le titre sans le consentement du prêteur peut déclencher une clause d’exigibilité. Obtenez d’abord l’approbation du prêteur, ou organisez un nouveau financement corporatif.
Un scénario du monde réel
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Sarah possède quatre propriétés locatives d’une valeur combinée de 2,8 millions de dollars. Son coût rajusté sur les quatre est de 1,6 million de dollars, elle a donc 1,2 million en gains non réalisés. À un taux marginal de 50 %, le taux d’inclusion signifie qu’elle devrait environ 300 000 $ + en impôts si elle transférait ces propriétés normalement.
En utilisant l’article 85, elle transfère les quatre propriétés à une nouvelle société à leur coût de base. Honoraires professionnels totaux : environ 35 000 $ (quatre propriétés, évaluations, travaux juridiques, impôts sur le transfert de propriété).
Elle économise 300 000 $ en impôt immédiat, son revenu locatif est maintenant imposé à des taux corporatifs, et elle a une protection responsabilité. L’impôt reporté sera éventuellement exigible — mais elle a des années ou des décennies de capitalisation avant que cela ne se produise.
Ces 300 000 $ réinvestis dans plus d’immobilier à un rendement annuel de 10 % croissent à plus de 770 000 $ en dix ans. La valeur temps du report seul rend l’exercice entier rentable.
Réflexions finales
L’article 85 n’est pas pour les débutants. Ce n’est pas pour quelqu’un avec un condo de location. C’est pour les investisseurs qui ont constitué des portefeuilles importants, qui ont des gains non réalisés importants, et qui sont prêts à fonctionner comme une entreprise.
Mais si c’est vous — et vous payez des taux d’imposition personnels au nord de 45 % sur le revenu locatif que vous ne dépensez même pas — cela pourrait être l’un des meilleurs mouvements financiers que vous ne fassiez jamais.
Obtenez un bon comptable. Obtenez un bon avocat. Faites-le bien la première fois. Les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Foire aux questions
Puis-je utiliser l'article 85 pour transférer ma résidence principale à une société?
L'hypothèque doit-elle être remboursée avant un roulement en vertu de l'article 85?
Que se passe-t-il si je manque la date limite de dépôt du formulaire T2057?
Puis-je transférer plusieurs propriétés à la même société à la fois?
Devrai-je payer l'impôt sur le transfert de propriété sur le transfert?
Le gain en capital est-il éliminé ou simplement reporté?
Ai-je besoin d'une évaluation professionnelle pour l'élection en vertu de l'article 85?
Une société de personnes peut-elle utiliser l'article 85 pour transférer des propriétés à une société?
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Rédigé par
LendCity
Publié
13 mai 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
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