Permítanme contarles sobre una reunión que tuve el año pasado con un inversor al que llamaremos “David”. David lo había hecho todo bien. Durante treinta años, había construido una cartera de 42 puertas en el suroeste de Ontario. Su flujo de efectivo era excelente, sus LTV eran conservadores y finalmente estaba listo para dar un paso atrás y disfrutar de su éxito.
Pero cuando nos sentamos con su contador para revisar su salida a largo plazo, David se sorprendió. Debido a la forma en que había titulado sus propiedades, en su mayoría a su propio nombre o en una simple sociedad con su cónyuge, David estaba sentado sobre una bomba fiscal que hacía tictac.
Si falleciera mañana, la CRA trataría su cartera como si se hubiera vendido al mediodía. Entre impuestos sobre las ganancias de capital y tasas de sucesión, casi el 30% de su trabajo de toda la vida pertenecería al gobierno antes de que sus hijos vieran un centavo.
Si usted es un inversor inmobiliario en crecimiento, debe darse cuenta de que la “fase de acumulación” es solo la mitad de la batalla. La verdadera marca de un inversor profesional es la “fase de preservación”.
Esta guía va más allá de los testamentos básicos para ayudarle a comprender las sofisticadas herramientas que utilizan los inversores de alto patrimonio para proteger su legado y garantizar que su cartera continúe creciendo durante generaciones.
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La “Trampa de la Riqueza”: Por qué los Bienes Raíces Canadienses Gravan Fuertemente a la Muerte
En Canadá, no tenemos un “impuesto sobre la herencia” tradicional, pero tenemos algo que puede ser igual de doloroso: la Disposición Presunta (Deemed Disposition).
Cuando usted fallece, la CRA asume que vendió todas las propiedades que posee a su valor justo de mercado (FMV) el día anterior a su muerte.
Imagine que compró un pequeño edificio de apartamentos por $1 millón hace diez años. Hoy, vale $3 millones. En su declaración de impuestos final, se le aplicará una ganancia de capital de $2 millones. Incluso con la exención de residencia principal para su hogar, su cartera de inversiones está completamente expuesta.
Luego viene la Sucesión (Probate). En provincias como Ontario y Columbia Británica, las tasas de sucesión (el costo de que el tribunal valide su testamento) son esencialmente un impuesto basado en el valor. Sobre una cartera de $10 millones, la sucesión por sí sola puede retirar $150,000 de liquidez: efectivo que sus herederos quizás no tengan a mano.
Nivel Estratégico 1: La Empresa de Cartera Multinivel
Si todavía está poseyendo propiedades a su nombre personal una vez que cruza el umbral de 5-10 propiedades, está cometiendo un error masivo de planificación patrimonial.
Los inversores profesionales utilizan Empresas de Cartera (Holding Companies - HoldCos) para poseer las acciones de sus empresas operativas. Esto crea un “velo corporativo” para la responsabilidad, pero desde la perspectiva de la planificación patrimonial, permite una mayor flexibilidad.
En lugar de transferir propiedades individuales (y impuestos de transferencia de tierras activados) a sus herederos, usted transfiere acciones de una corporación.
La Ventaja Corporativa:
- Aplazamiento Fiscal: Puede mantener las ganancias dentro de la corporación para reinvertir a una tasa impositiva corporativa más baja, en lugar de retirarlas como ingresos personales.
- Flexibilidad de Sucesión: Puede emitir diferentes clases de acciones (con derecho a voto y sin derecho a voto) a los hijos, permitiendo que un hijo administre el negocio mientras que otros simplemente se benefician del patrimonio.
Comprender cómo utilizar las corporaciones para escalar es el primer paso hacia un verdadero plan de legado.
Aquí está el detalle: si usted tiene 5 o más propiedades y todavía las mantiene a su nombre personal, está dejando cientos de miles en la mesa cuando llegue el momento de heredarlas. Reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le explicaremos cómo las empresas de cartera y las estructuras de fideicomiso realmente cambian su capacidad de endeudamiento mientras reducen su factura fiscal.
Nivel Estratégico 2: El Fideicomiso Familiar (El Escudo Definitivo)
Un Fideicomiso Familiar (Family Trust) es quizás la herramienta más incomprendida en bienes raíces. En pocas palabras, un fideicomiso es una relación legal en la que usted (el Constituyente) entrega activos a un grupo de personas (los Fideicomisarios) para que los administren en beneficio de otros (los Beneficiarios).
Para un inversor en crecimiento, un Fideicomiso Familiar generalmente posee las acciones comunes de su Empresa de Cartera.
Por qué esto cambia las reglas del juego:
- Evita la Sucesión por Completo: Los activos mantenidos en un fideicomiso no forman parte de su patrimonio. Nunca pasan por sucesión. Nunca son de dominio público.
- División de Ingresos: Puede asignar dividendos de su negocio inmobiliario a miembros de la familia en tramos impositivos más bajos (sujeto a las reglas TOSI, que un CPA especialista puede ayudarle a navegar).
- Protección del Crecimiento Futuro: Al hacer que el fideicomiso posea las nuevas acciones de crecimiento, el valor de la cartera crece dentro del fideicomiso, lo que efectivamente bloquea la factura fiscal sobre su parte.
Si aún no ha explorado cómo las estructuras de fideicomiso afectan su capacidad de endeudamiento, es hora de hablar con un corredor que entienda las estructuras de alto patrimonio.
Nivel Estratégico 3: La Congelación Patrimonial (Estate Freeze)
Una Congelación Patrimonial (Estate Freeze) es la maniobra que separa al inversor “en etapa temprana” del “constructor de dinastías”.
Así es como funciona: Usted “congela” el valor de su participación actual en la corporación inmobiliaria. Cambia sus acciones comunes (que crecen en valor) por “Acciones Preferentes de Valor Fijo”. Estas acciones valen exactamente lo que vale la empresa hoy.
Luego, emite nuevas acciones comunes a sus hijos o a un Fideicomiso Familiar por un costo nominal (por ejemplo, $100).
El Resultado: Si la empresa crece en $5 millones durante la próxima década, esos $5 millones de crecimiento pertenecen a sus herederos, con impuestos diferidos. Usted solo debe impuestos sobre el valor “congelado” que conservó en sus acciones preferentes. Ha limitado efectivamente su factura fiscal final mientras invita a la próxima generación a participar en el patrimonio.
Una congelación patrimonial suena complicada, pero es una de las medidas más inteligentes que puede tomar un inversor en crecimiento. Programe una sesión de estrategia gratuita con nosotros para hablar sobre cómo esta estrategia bloquea su obligación tributaria mientras permite que la próxima generación posea el crecimiento, libre de impuestos.
El Problema de la Liquidez: Por qué el Efectivo es Rey al Final
Incluso con la mejor planificación, una factura de impuestos eventualmente vencerá. El peor escenario para una familia inmobiliaria es una Venta Forzosa (Fire Sale).
Si la CRA quiere $2 millones y la herencia solo tiene $100,000 en el banco, los hijos tienen que vender una propiedad que preferirían haber conservado. Esto a menudo se hace bajo coacción, lo que resulta en un precio de venta más bajo y desencadena impuestos adicionales.
La Solución: Seguro de Vida Permanente. Los inversores astutos utilizan “Seguro de Vida Propiedad de la Corporación”. La corporación paga las primas y, tras su muerte, el beneficio por fallecimiento se paga a la Cuenta de Dividendos de Capital (CDA) de la corporación. Esto permite que el dinero se pague a sus herederos como un dividendo libre de impuestos, proporcionando el efectivo inmediato necesario para pagar a la CRA sin vender un solo ladrillo.
Proteja el Trabajo de su Vida
Construir una cartera es difícil. Protegerla no debería serlo. Nuestro equipo se especializa en estructurar financiación que se alinee con sofisticados objetivos fiscales y patrimoniales. No deje su legado al azar.
Reserve una llamada de estrategiaEl “Lado Blando” de la Planificación Patrimonial: Gobernanza
La sucesión es 10% legal/fiscal y 90% psicología.
He visto familias destrozadas porque “el Hijo A” quería ser un gestor práctico y “el Hijo B” solo quería vender y comprar un barco. Sin un Plan de Gobernanza, está dejando un desastre, no un legado.
Considere estas preguntas:
- El Poder Notarial (POA): ¿Quién tiene la autoridad para firmar documentos hipotecarios si usted está incapacitado? Un POA general a menudo no es suficiente para las tenencias corporativas.
- La “Caja de Herramientas del Legado”: ¿Tienen sus herederos una lista de su Cómo Construir un Equipo Inmobiliario Sin Agotarse? ¿Saben quién se encarga de la fontanería? ¿Quién es el banquero?
- Alineación de Valores: ¿Se ha sentado a explicar por qué invirtió de la manera en que lo hizo?
Preguntas Frecuentes
¿Todavía necesito un testamento si tengo un Fideicomiso Familiar?
¿Cuánto cuesta establecer una Congelación Patrimonial?
¿Puedo distribuir propiedades de un fideicomiso libres de impuestos?
¿Cuál es la diferencia entre un Fideicomiso en Precario (Bare Trust) y un Fideicomiso Familiar?
¿Un fideicomiso hará más difícil obtener una hipoteca?
La Palabra Final
Construir una gran cartera inmobiliaria es como correr un maratón. La planificación patrimonial es la última milla. Si tropieza en la última milla, las 25 anteriores no importan tanto.
Inicie la conversación ahora. Hable con su cónyuge, sus herederos y su equipo profesional. El mejor momento para plantar un árbol fue hace veinte años; el segundo mejor momento es hoy.
Descargo de responsabilidad: Este artículo proporciona información general y no debe interpretarse como asesoramiento legal o fiscal. Consulte siempre a un profesional calificado con respecto a su situación específica.
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
16 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Corporate Veil
The legal separation between a corporation and its shareholders protecting personal assets from business liabilities. Courts can pierce the veil when corporate formalities are not maintained or finances are commingled.
Deemed Disposition
A tax event recognized by CRA where property is treated as if sold at fair market value even though no actual sale occurred. Triggered by death, emigration from Canada, or conversion of property use, creating a capital gains tax liability.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Estate Freeze
A tax planning strategy that locks in the current value of assets for the original owner while transferring future growth to the next generation, minimizing capital gains tax triggered at death.
Estate Planning
The process of anticipating and arranging for the management and disposal of a person's estate during their life and after death, with the goal of minimizing taxes and ensuring a smooth transition for heirs.
Family Trust
A legal entity that holds assets on behalf of family members. Family trusts enable income splitting and tax-free asset transfers for estate planning, though most lenders are reluctant to finance properties held in family trusts.
Holding Company
A corporation created to own shares of other corporations or hold assets like investment properties. In real estate, a holding company sits above property-specific corporations, providing liability isolation and tax planning flexibility.
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